房地产价格组成
房地产全过程成本构成
成本科目组成
基本组成
工程前期费用
1、勘察测量：初勘、详勘、桩堪、沉降观测等 2、设计费用：各类设计费用； 3、三通一平：临时道路、临时用水、临时用电、场地平整、红线外 提升改造。 4、临时设施：临时办公场所、临时围墙、临时场地占用、临时围挡。
建安工程费用
1、土石方工程：土石方开挖、回填、种植土回填； 2、基础与地基处理：降水、基坑支护、桩基、基础换填等 3、地下结构及粗装饰 4、地上结构及粗装饰 5、门窗工程：入户门、防火门、外窗、卷帘门、单元门等 6、外墙装饰：保温、涂料、石材、幕墙、百叶栏杆、雨篷、楼体亮化等； 7、公共装饰：公区精装、电梯门套、公共标识； 8、安装工程：给水、排水、强电、弱电、采暖、通风、消防、燃气配套等 9、设备安装：电梯、太阳能、指纹锁、新风、抗震人防设备、直饮水等
8+1个
二级科目
40～50个
三、四级科目
300～500个
基本组成
土地成本
1、土地出让及相关税费：土地出让金、契税、印花税、土地建设使 用税、耕地占用税等； 2、合作款项：补偿合作方的低价等； 3、拆迁补偿费：红线内建筑、苗木等赔偿费用； 4、其他费用：无法明示的费用例如议价、中介等费用。
政府行政事业性费用
全过程八类成本
全过程八类成本
园林及市政管网
主要指小区的水、电、暖(热力)、气(天然气)、 通讯(电话、宽带)、有线电视、安防、道路、 绿化等费用。
公共设施配套
指为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如 学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套 设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
成本科目组成
成本组成科目
园林及市政管网
1、园林工程：园区景观绿化亮化工程、院墙、 标识、车棚、信报箱 2、室外管网配套：室外强、弱电、室外给水、 雨污水、室外采暖、室外消防、安防智能化等
房地产建设和投资成本主要组成内容
房地产建设和投资成本主要组成内容
1.土地征用及动拆迁补偿费
1.1土地征用费：土地补偿费、青苗补偿费、粮油差价、蔬菜地建设费、垦复基金、耕地占用费、劳动力安置费、老年社员养老费、征地包干费及征地管理费、其他费用。
1.2动拆迁补偿费：拆迁私房补偿费、拆迁单位补偿费、集体设施补偿费、其他费用。
1.3动迁房源建设费。
1.4其他费用。
2.前期工程费
勘察费、设计费、可行性研究费、招标费、临时措施费（临时道路建设费、临时水源建设费、临时电源建设费等）、土地平整费、其他费用。
3.建筑安装工程费
建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、监理费、其他费用。
4.基础设施费
排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通信费、照明费、环卫费、道路桥梁涵洞费、绿化带建设费、建设配套费（住宅建设配套、商业网点建设费、临时建设工程费、临时占路费）、施工配套费（许可证执照费、竣工图编制打印费）、其他费用。
5.公共配套设施费
教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区行政设施建设费、服务设施费、其他费用。
6.开发间接费用
工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、利息、审计费、公证费、评估费、周转房摊销费、其他费用。
房地产公司销售费用构成(二)2024
房地产公司销售费用构成（二）引言概述：房地产公司的销售费用构成是指该行业公司在销售过程中所产生的各项费用的组成和构成方式。
这些费用直接影响着公司的销售成本和盈利能力。
本文将重点探讨房地产公司销售费用构成的相关内容，以此帮助读者了解该领域的经营机制和费用控制方法。
正文：一、市场调研费用1. 调研人员薪酬：为吸引并留住高资质的市场调研人员，公司需要支付具有吸引力的薪酬。
2. 调研报告费用：公司需要委托专业机构进行市场调研，并支付相应的调研报告费用。
3. 数据采集和分析费用：公司需要投入一定的资金来收集和分析相关市场数据，以在决策过程中提供有力的支持。
二、广告和宣传费用1. 广告投放费用：公司需要投入资金来在各种媒体上进行广告宣传，包括电视、报纸、杂志和网络等。
2. 广告制作费用：公司需要支付广告策划、拍摄、制作等的相关成本。
3. 签约代言人费用：公司可能会选择一位知名人士担任品牌形象代言人，需支付相应的签约费用。
三、销售人员薪酬和福利费用1. 销售人员基本薪酬：公司需要支付销售人员的基本工资，以保证他们的工作积极性和稳定性。
2. 销售津贴和奖金：公司可通过设置销售目标和绩效考核体系来激发销售人员的积极性，并支付津贴和奖金作为激励措施。
3. 社会保险和福利：公司需要为销售人员缴纳社会保险以及提供适当的福利待遇，如医疗保险、住房补贴等。
四、销售渠道费用1. 线下渠道费用：公司需要支付线下销售渠道的开设和运营费用，包括门店租金、装修费用、人员薪酬等。
2. 线上渠道费用：公司需要投入一定的资金来维护和推广线上销售渠道，包括网站建设、电子商务平台推广等。
五、客户服务和售后费用1. 客户服务热线费用：公司需要支付设立和运营客户服务热线的费用，以提供及时的咨询和问题解决服务。
2. 售后服务费用：公司需要投入一定资金来提供售后服务，包括维修、保养和投诉处理等。
3. 客户回访费用：为了了解客户的满意度和需求，公司可能会组织客户回访活动，并支付相应的费用。
房地产专业术语
房地产专业名词及术语(1）1、住宅(1）住宅的类型①按照住宅层数分类可分为:低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅(超高层住宅）；②按照住宅的平面布局分类可分为：点式(墩式、塔式)住宅、条式（板式）住宅；③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼)、退台式住宅（台阶式住宅)、跃层式住宅（复式住宅)、错层式住宅（梯间式住宅）；④按照住宅使用功能分类可分为:公寓,纯办楼，商场，综合楼和别墅等。
(2）共有住宅(公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。
在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。
（3)私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅.公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。
（4）期房:指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
（5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。
(6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
(7）房屋的所有权:为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和.拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利(8)房屋使用权：是指对房屋拥有享用权,拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。
（9)房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和,既房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利.（10）产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证"的二合为一，是房地产权的法律凭证。
房价成本构成及影响因素
房价= 土地成本（30%）+建安成本
（20%）+ 销售管理成本（10%） +税费（15%）+开发商利润（25%）
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十 分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上 涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。
传统的经济学定义，需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶，买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟，房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
销售管理成本（10%）
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些政 策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响
市场自我调节
房子作为一种特殊的商品，生产超过需要时，市场上供过于求，价格下跌，利 润减少；当价格跌到价值以下时，利润率低于平均水平，商品生产者就会缩减生 产，使市场上供给减少，求大于供，价格又会回升。 商品有消费和投机（投资）两种属性，对于消费类的商品，传统经济理论是适用 的。而一旦一种商品的投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多，住房需 求就越大，在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下，市场出现供不应 求，房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本（30%）+建安成本（20%）+ห้องสมุดไป่ตู้
2022年房地产策划师三级模拟试题B(基础知识)
2022年房地产策划师三级模拟试题B(基础知识)2022年房地产策划师三级模拟试题B(基础知识)一、单项选择1.（）是指房地产开发企业建设并出售出租的房屋。
[1分]A.经济适用房B.廉租房C.商品房D.信贷房2.（）的创新首先是在开发理念上的创新。
[1分]A.房地产开发项目B.房地产建设项目C.房地产策划项目D.房地产投资项目3.发展规划是政府对（）的综合部署和调整，是一种法律的行为。
[1分]A.农村土地、空间布局、农村性质B.城市土地、城市布局、城市性质C.城市土地、空间布局、城市性质D.农村土地、农村布局、农村性质4.策划是按特定（）的系统工程[1分]A.程序运作B.目的C.机构D.规划5.（）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。
[1分]A.问卷调查B.消费者调查C.项目调查D.市场调查6.项目的（）调研又称为项目开发条件分析。
[1分]A.宏观环境B.市场环境C.自然环境D.微观环境7.（）的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。
[1分]A.市场调查B.市场营销C.品牌营销D.市场评估8.房地产市场（）数据处理中最常用的方法是频数分析及列连分析。
[1分]A.调查问卷B.策划C.网络调查D.调查数据9.一般来讲，（）以市场供需为立足点。
[1分]A.非定向研究B.定向研究C.非可行性研究D.可行性研究10.在房市场中，（）对房地产产品有不同的欲望和需求，这是构成房市场细分的依据。
[1分]A.需求者或销售者B.购买者或租赁者C.购买者或求租者D.租赁者或销售者11.房地产项目策划是一个从市场到市场的过程：（）[1分]A.市场需求——研发产品——销售产品B.市场调查——生产产品——销售产品C.市场调查——研发产品——销售产品D.市场需求——生产产品——销售产品12.（）是对已经找出的问题作如实的反应和具体的回答。
[1分]A.探索性调查B.描述性调查C.因果性调查D.预测性调查13.（）是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，然后向被调查者以提问回问卷的方式请他们回答，在被调查者的回答中收集所需资料。
房地产价格组成部分
房地产价格组成部分引言：房地产是人们生活中重要的一部分，而房地产的价格则是大家最为关注的话题之一。
了解房地产价格的组成部分，有助于我们更全面地认识房价形成的原因，从而更好地进行投资和规划，下面我们就来探讨一下房地产价格的组成部分。
1. 土地价格房地产的最重要组成部分之一就是土地价格。
不同地区的土地价格差异巨大，这是由于地理位置、经济发展水平等因素引起的。
在中国，特别是在一线城市和核心地区，土地成本往往占据房价的很大比例。
土地政策的调整以及政府对土地供应的控制，都会直接影响到土地价格的波动。
2. 建筑成本除了土地价格外，房屋本身的建筑成本也是房地产价格的重要组成部分。
建筑成本包括建筑材料、人工成本、施工进度等方面的支出。
建筑成本的高低与房屋的品质和装修水平密切相关。
房屋品质好、装修豪华的房屋成本自然也较高。
3. 利润和风险补偿作为商业活动，房地产开发商需要获得一定的利润和风险补偿。
开发商投入的资金、人力、时间等资源都是需要得到回报的，因此一定的利润是必要的。
同时，开发商在项目开发过程中也要承担一定的风险，如市场风险、政策风险等，这些风险也会在房价中得到体现。
4. 市场供需关系房地产市场的供需关系是影响房价的重要因素之一。
供需关系的不平衡会导致房价的波动。
当房屋供应过剩时，房价可能会下降；相反，当房屋供应不足时，房价可能会上涨。
未来经济发展预期、购房需求的变化等都会对房价产生影响。
5. 政策因素政府的宏观调控政策也是房地产价格的重要影响因素。
政府通过调整土地供给、加强房地产市场监管等手段来控制房价涨幅。
各地的购房政策、贷款政策等都会对房价形成起到一定的影响。
结论：房地产价格的组成部分是多方面的，其中土地价格、建筑成本、利润和风险补偿、市场供需关系以及政策因素都起到了重要作用。
在理解房地产价格形成的同时，我们需要多方面的考虑因素，以制定科学的投资策略。
此外，政府和相关部门的政策调控也对房地产价格起到了重要的引导作用，我们需要密切关注并遵守相关政策法规，以更好地参与房地产市场。
地产成本组成模型
地产成本组成模型是指将房地产项目的成本按照一定的分类标准进行划分，从而形成一个完整的成本体系。
房地产项目的成本组成模型主要包括以下几个部分：
1. 土地获取成本：主要包括土地购买价、拆迁补偿成本、契税等。
2. 前期工程费：主要包括勘测丈量费、规划设计费、报批报建费用、三通一平等。
3. 建筑安装工程费：主要包括主体建筑及安装工程费、公共部位装修、门窗工程、安装工程等。
4. 红线内配套费用：主要包括水、电、气、热工程、智能化工程、园林景观、市政工程等。
5. 土地开发费用：主要包括管理费、销售费用、财务费用等。
6. 设计相关费用：主要包括规划设计、施工图设计、景观设计费、精装设计、装配式设计、BIM设计等。
7. 施工监理费：主要包括施工监理、质量检测、安全监测等。
8. 销售及推广费用：主要包括广告宣传、营销策划、销售代理等。
9. 运营管理费用：主要包括物业管理、maintenance & repair 等。
10. 其他费用：主要包括税费、保险、运输、仓储等。
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房地产价格组成标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
房地产价格组成一、土地费用：
土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂）
二、建安成本：
1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；
2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
）；
3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；
4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。
）
相关税费：
三、税费
影响房地产价格的因素
一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求
二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力
1、土地价格；
2、建安成本；
3、税费
三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因：
1、消费者（业主、准业主）预期房价；
2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖）
四、供需状况
五、自身条件；
1、位置；
2、地质；
3、地形地势；
4、土地面积；
5、土地形状；
6、日照；
7、通风、风向、风力；
8、气温、湿度、降水量；
9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
六、环境因素；
1、声觉环境；
2、大气环境；
3、水文环境；
4、视觉环境；
5、卫生环境
七、人口因素
1、人口数量；
2、人口素质；
3、家庭规模
八、经济因素
1、经济发展；
2、物价；
3、居民收入
九、社会因素
1、政治安定状况；
2、社会治安程度；
3、房地产投机；
4、城市化
十、行政因素
1、土地制度；
2、住房制度；
3、房地产价格政策；
4、特殊政策；
5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划
6、容积率；
7、覆盖率；
8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制
十一、心理因素：
1、购买或出售心态；
2、欣赏趣味（个人偏好）；
3、时尚风气；
4、接近名家住宅心理；
5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；
6、讲究风水；
7、价值观的变化。