万科南通项目(精简版) (7.2终稿)

项目市场推广策略
增加租户销售额,提升盈利能力 通过租户获益,提升商场物业价值 提升商场品牌知名度
主力店偏 爱型顾客
自驾车顾客
家庭式消费 为主的顾客
项目内部循 环消费顾客
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项目商业定位
业态定位
体验式“全生活”购物中心
精品与商 务的结合
集聚与便 利的汇总
餐饮与娱 乐的互动
生活与家 庭的融合
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项目商业定位
“全生活”市场定位
生活类大卖场
儿童主题体验店
挖掘商业特性
突显体验式“全生活”场所
时尚精品餐饮
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目标租户
MALL部分目标租户
零售品牌
餐饮品牌
休闲娱乐
儿童体验
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项目招商进度计划
项目招商进度配合销售时间节点计划
2012年11月1日前 完成8家主力品牌 店的签约配合项 目销售前期工作
2014年5月1日开 业。
第一阶段招商
第二阶段招商
第三阶段招商
商场开业
截止2014年1月 1日招商签约率 达到70%
本案 鸿鸣摩尔 文峰城市广场
现代生活广场 中南城
购物 工薪 年轻人 群 商务人士 女士 家庭
南通市商业物业目前金海 岸规划有较多的休闲娱乐， 而其他商业物业均以购物 为主。餐饮、休闲娱乐、 家庭式消费为主的商业综 合体项有较大的发展空间。 这是目前南通商业市场的 一个发展机会点。
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项目所在区域分析
修正系数: 免租期 空置率 其他不可预见因素, a修正系数主要体现在开业初的两年 第三年应恢复基 础租金(表中第三年租金为基础租金) b 免租期按每年3个月计算,空置率两年平均每年5% , 那么折价率为30%,前两年租金应为基准租金的70% c 租金递增: 前三年不变,第4年开始在第三年基础上每 两年递增5%
高 档
中 高 档
中 档
南通 壹城
南通市商业功能均以 基础性购物为主，文 峰城市广场和中南城 档次定位明显高于现 有商业的物业，但购 物占比仍然较高，除 金海岸外，休闲娱乐、 商务型消费集中商业 较少。
中 低 档
低档
9
项目所在区域分析
高档
南通主要商用物业对比
文峰城 市广场 年轻
中高档消费、商 务消费、家庭和 儿童类消费匮乏
万科南通商业项目提报
--商业定位
经营管理
2012.06.29
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一、商业定位
目录
项目概况 南通商业简析 项目所在区域商业介绍 项目所在区域分析 项目商业定位依据 项目商业定位 项目业态分布 目标租户 项目招商进度计划 项目租金收益预测
二、经营管理
项目经营管理策略
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项目概况
项目地理位置
7507.92
1.92
525.55
1.92
525.55
2.74
750.79
2.88
788.33
2.88
788.33
3层
7748.52
0.96
271.2
0.96
271.2
1.37
387.43
1.43
406.8
1.43
406.8
总计
21438.61
1445.87
1445.87
2065.55
2168.82
老城区服务功能不足； 目前项目周边商业除 去outlets，其余均为 中低端商业，商业品 质、环境、氛围较弱， 项目区域商业功能规划以满足周边居民为主的社区型商业综合体 区域内缺乏标杆性商 8 业项目，且多以出售
项目所在区域分析
高档
南通主要商用物业对比
中高档消费市场匮乏
文峰城 市广场 娱乐 中南城 本案 金海岸 鸿鸣摩尔 现代生 活广场 购物
区域商业总结
缺乏竞
需要市
业态规存在消争力来自场培育划雷同费空白
杂乱分散 小全雷同，缺乏特色经营 区域缺乏核心商业 缺乏辐射性强的主力店
本案恰当 的商业定 位填补市 场空白
承担 龙头 地位
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项目商业定位依据
市场竞争分析的归纳
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项目商业定位依据
项目定位依据—业态逻辑关系
定位依据—目标顾客特质
区域内追 求便捷消 费的顾客


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项目所在区域分析
城际铁路：沪通铁路建好后，车站日均人流 1.7万； 轨道交通：1号线从火车站出发沿长华路穿过 通吕运河； 公共交通：目前公交线路很少，可根据区域 发展，结合沪通线设置公交线路； 道路建设：1.5号桥建成后（今年10月通车）， 长华路与南大街相连，直线距离2.5KM 项目区域规划
青年路商圈
钟秀路建材商圈
青年路商圈西起外环西路东至工农路口，沿青 年路沿线分布，并向两侧延伸，汇集了近七十家中 高档餐饮、近20家酒吧、KTV休闲娱乐商家，是南 通最重要的餐饮休闲娱乐商圈。日韩异国餐饮主要 集中在工农路青年路路口，跃龙路青年路口则以商 务休闲餐饮较多，青年西路火锅相对集中。 钟秀路商圈西起濠西路钟秀路路口，沿钟秀路东至 工农路口，呈哑铃状商圈（两个十字路口集中）。 农路钟秀路路口为传统小商品市场与灯饰家居市场， 东星灯饰城、南方批发市场、鸿运木业。
十街：10条特色商业街
多点：54个市级社区服务中心
项目处于定位于区域商业中心，且距离市中心商业最近， 约4km；
目前市中心商业交通拥挤，购物环境较差，业态以百货为
主，并高程度的集中在南大街商圈附近零售品牌以本土二 三线品牌为主，品牌意识正在形成。
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南通商业简析 南大街百货商圈
南通市商圈介绍 南大街商圈以百货店为主，各种业态并存，集购物 休闲、住宿餐饮、文化娱乐为一体，汇集文峰大世 界、百货大楼、金鹰百货、侨鸿国际、亚萍国际等 五个百货商场，以及大润发、家乐福、国美电器、 五星电器等多家卖场
体验店
五星级影院 养颜养生
提升住宅、办 公和LOFT品质
准确的商业定位让 项目销售更为顺畅
项目业态分布
F6
业态分布
4-7F
3F 2F 1F
影城+动漫电玩+健身+SPA+餐饮 主题餐饮＋特色餐厅+儿童教育培训+儿童职 业体验中心 特色餐厅＋时尚餐饮+时尚服饰+饰品+ 精品家居 品牌餐饮＋休闲餐饮＋时尚服饰 +个人护理生活+ 服务配套 大型超市
养颜养身
五星级影城
SHOPING MALL
16
项目商业定位
业态比重建议
17
项目商业定位
价值体现 南通商业现状 体验式“全生活”购物场所
业态规 划雷同
提升项目 商业、住 宅、办公 和LOFT 销售卖点
时尚精 品餐饮
SHOPING MALL
缺乏特 色经营 商业环 境较差 商业层 次较低
生活类大卖场 儿童主题
2168.82
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项目租金收益预测
租金收益测算说明
租金收益测算方法:
a 比较法 b成本核算法
本项目属于售后包租 ,物业类型与 周边没有可比性,因此采取成本核 算法 预期租金=基准租金*修正系数
成本核算依据: 基准租金根据商铺 售价及反租比例确定年租金收益 1层均价: 3万/平方米 2层均价: 2万/平方米i 3层均价: 1万/平方米 前5年年均返租回报率5%
行政 中心 板块
开 发 区 配 套 商 业
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项目概况
项目鸟瞰图
项目参数： 总建筑面积218650平方米，西侧商办地块100350平方米，其中商业总建筑面积47305平方 米，东侧居住地块118300平方米。
4
南通商业简析
南通商业简析 南通市区商业面积：140万平米 人均商业面积：1平米/人 商业规划： “一圈、双核、五心、两带、六道口、十街、 多点”的原则 一圈：换濠河特色圈： 双核：南大街商业中心、新城商业中心 两带：依托336线、外环北路为轴线发展新兴商业 五心：5个区域商业中心，包括工农北路外环路商业中心 六道口：集合高速公路、立交发展物流、仓储式超市
未来规划有商业商务 300万平米，住宅900 万平米。
万科：商业建筑面积 47305平方米
交通规划
现有人口：不足5 万 规划人口：常驻人 口25万+流动人口 10万 开发周期：5-10年 人口导入速度：约 3-5万人/年
规划面积
人口发展 商业发展
战略定位
“以水为魂的商业游
憩新城”、“第二商 业中心”继续承担南 大街商居功能，弥补
截止2014年4月 1日招商签约率 达到90%
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项目租金收益预测
租金收益预测表
面积
第一年 （万元/年）
第二年 （万元/年）
第三年 （万元/年）
第四年 （万元/年）
第五年 （万元/年）
1层 2层
6182.17
2.88
649.12
2.88
649.12
4.11
927.33
4.32
973.69
4.32
973.69
-1F
LOFT底商
以LOFT、办公配套商业为主，例如银行、干洗店、 便利店等。
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项目业态分布
业态组合建议—负1F
超市大卖场
20
项目业态分布
业态组合建议—1F
21
项目业态分布
业态组合建议—2F
22
项目业态分布
业态组合建议—3F
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项目业态分布
业态组合建议—4F
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项目业态分布
业态组合建议—5F
租户服务
开业准备
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项目经营管理策略
团队组织架构
项目经理
市场策划经理
商场管理经理
物业经理