上海万科城案例分析
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莘庄商业圈辐射；此外万科城VCITY的一大卖点就是“旗忠”商圈，项目距离旗忠网球中 心驾车4公里左右，目前规划建有旗忠森兰体育城和世界著名的安曼酒店。 未来万科VCITY自带4万㎡商业，南面还有政府规划的8万㎡综合体商业，在项目推广期间 为客户描绘了较好的蓝图，弥补现有商业配套不足的缺憾。 教育配套：优势明显，项目地块中间就夹有一“教育属性地块”，未来规划为启英幼儿园 （暂定名）和文来小学（暂定名）。此外在旗忠体育中心这里在建2个私立的学校，分别 为德威国际学校和耀华国际教育学校。教育配套是该项目主要的推广卖点。 医疗配套：项目附近在建一个社区医疗中心，三级甲等医院的话就是上海市第五人民医院 ，距离项目3公里左右，江川2路可直达。
麦哲地产
上海万科VCity 案例分享
本报告是严格保密的。
麦哲地产 策划团队 2013-8-30
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
4月13日：售楼处开放 6月11日：开出600套，售罄 6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄
（三）未来预估 较之前期推出的产品从产品定位开始就有本质提升，万科VCITY的景观，物业管理，商业
，建筑品质，智能系统，室内装修明显强于周边竞品，到周边主要生活配套与周边项目相 比明显便利，目前的售价及销售情况：价格高且卖的快 ，在板块内属于旗舰项目，所在 板块供求状况供应量不足，求大于供，对于万科VCITY未来价格走势判断：领涨板块。
2013年1-6月上海商品住宅共计成交49809套，成交面积达 605万平，成交均价为23481元/ 平。
本报告是严格保密的。
区域位置分析
离地铁3-4km，紧邻教育用地，但配套靠自带，显而 易见，万科城VCITY 最大软肋是交通
㈠交通环境
轨道交通：5号线。公共 交通：4条路线；自驾出行： 自驾出行主要走A4（S4） 公路，另外还有在建的嘉 闵高速公路。
华宁路站），分别通往4个不同的地铁站，项目出行主要就靠公交转轨交的方式，对五号线 的依赖非常大。 自驾出行：自驾出行主要走A4（S4）公路，另外还有在建的嘉闵高速公路。
本报告是严格保密的。
总结
（二）生活配套 商业配套：较为匮乏，目前主要是以零散的社区配套商业为主，大型集中商业仍然需依赖
㈡生活配套
商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主
教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。
医疗配套：项目附近在建 一个社区医疗中心。
2.5km
华宁路站
北桥站
3km
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万科城成交 单价走势图
指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万
分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划
分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性
本报告是严格保密的。
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
项目经济指标
总建筑面积
317534.92㎡
规划户数 3400户（一期1100户）
物业类型
公寓
外立面
涂料
装修标准
精装
产权
70年
容积率 物业服务 建筑形态
来自百度文库
2.4
上海万科物业服务有限 公司 3-3.3元/㎡.月
有所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套
指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号
18-28F高层
绿化绿
35%
目前报价 销售报价1.8~2万/㎡
交房时间 开盘节点
代理商
预计2015.4
6.11（600套）、6.28 （315套）、7.14 （200套）
策源、新聚仁、世联
售罄 在售
18 19 17
1
2
本报告是严格保密的。
16 3
15 5
11 12 9 10
8 7 6
户型分析
户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套
万科城VCITY至今共开盘3次，首次开盘6.11（成交600套）、6.28（成交315套）、7.14（ 成交200套）。
本报告是严格保密的。
总结
㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（
外围配套市政项目有12条 道路、3个公交枢纽和2个 排水项目共17项建设任务。 项目主要集中在浦江基地 和马桥基地。
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闵行区房地产
上半年闵行区住宅成交均价26731元/㎡，5月份出现 高峰，而成交面积于3月份呈现最高峰。
2013上半年上海闵行区商品住宅成交均价报于26731元/平米，环比上涨5.87%。从1-6月走 势来看，闵行区上半年稳步增长，5月份冲高，报于33127元/平米，6月份回落，为上半年 最低，报于24234元/㎡。
本报告是严格保密的。
区域位置分析
项目位于闵行马桥，闵行区位于上海的腹部，为中心城 区拓展区和城市副中心
“十二五”期间，城市基 础设施的重大工程建设项 目高度聚集、落地闵行， 建设任务十分的繁重。
同时，围绕区委、区[有 关部门]“全面调结构、深 度城市化”的规划发展战 略，闵行区正在大力推进 莘庄综合交通枢纽以及重 点园区等重大项目的建设， 任务也十分的繁重。
万科城VCITY截止目前共开3次盘，共成交1000多套， 成交单价最低16644元/㎡，最高21206元/㎡
6.11，成 交600套
6.28，成 交315套
7.14，成 交200套
万科城VCITY自6月11日首次开盘以来，成交均价平稳略有上涨，其中最低成交单价为 16644元/㎡，最高成交单价为21206元/㎡。
麦哲地产
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麦哲地产 策划团队 2013-8-30
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
4月13日：售楼处开放 6月11日：开出600套，售罄 6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄
（三）未来预估 较之前期推出的产品从产品定位开始就有本质提升，万科VCITY的景观，物业管理，商业
，建筑品质，智能系统，室内装修明显强于周边竞品，到周边主要生活配套与周边项目相 比明显便利，目前的售价及销售情况：价格高且卖的快 ，在板块内属于旗舰项目，所在 板块供求状况供应量不足，求大于供，对于万科VCITY未来价格走势判断：领涨板块。
2013年1-6月上海商品住宅共计成交49809套，成交面积达 605万平，成交均价为23481元/ 平。
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区域位置分析
离地铁3-4km，紧邻教育用地，但配套靠自带，显而 易见，万科城VCITY 最大软肋是交通
㈠交通环境
轨道交通：5号线。公共 交通：4条路线；自驾出行： 自驾出行主要走A4（S4） 公路，另外还有在建的嘉 闵高速公路。
华宁路站），分别通往4个不同的地铁站，项目出行主要就靠公交转轨交的方式，对五号线 的依赖非常大。 自驾出行：自驾出行主要走A4（S4）公路，另外还有在建的嘉闵高速公路。
本报告是严格保密的。
总结
（二）生活配套 商业配套：较为匮乏，目前主要是以零散的社区配套商业为主，大型集中商业仍然需依赖
㈡生活配套
商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主
教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。
医疗配套：项目附近在建 一个社区医疗中心。
2.5km
华宁路站
北桥站
3km
本报告是严格保密的。
万科城成交 单价走势图
指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万
分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划
分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性
本报告是严格保密的。
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
项目经济指标
总建筑面积
317534.92㎡
规划户数 3400户（一期1100户）
物业类型
公寓
外立面
涂料
装修标准
精装
产权
70年
容积率 物业服务 建筑形态
来自百度文库
2.4
上海万科物业服务有限 公司 3-3.3元/㎡.月
有所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套
指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号
18-28F高层
绿化绿
35%
目前报价 销售报价1.8~2万/㎡
交房时间 开盘节点
代理商
预计2015.4
6.11（600套）、6.28 （315套）、7.14 （200套）
策源、新聚仁、世联
售罄 在售
18 19 17
1
2
本报告是严格保密的。
16 3
15 5
11 12 9 10
8 7 6
户型分析
户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套
万科城VCITY至今共开盘3次，首次开盘6.11（成交600套）、6.28（成交315套）、7.14（ 成交200套）。
本报告是严格保密的。
总结
㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（
外围配套市政项目有12条 道路、3个公交枢纽和2个 排水项目共17项建设任务。 项目主要集中在浦江基地 和马桥基地。
本报告是严格保密的。
闵行区房地产
上半年闵行区住宅成交均价26731元/㎡，5月份出现 高峰，而成交面积于3月份呈现最高峰。
2013上半年上海闵行区商品住宅成交均价报于26731元/平米，环比上涨5.87%。从1-6月走 势来看，闵行区上半年稳步增长，5月份冲高，报于33127元/平米，6月份回落，为上半年 最低，报于24234元/㎡。
本报告是严格保密的。
区域位置分析
项目位于闵行马桥，闵行区位于上海的腹部，为中心城 区拓展区和城市副中心
“十二五”期间，城市基 础设施的重大工程建设项 目高度聚集、落地闵行， 建设任务十分的繁重。
同时，围绕区委、区[有 关部门]“全面调结构、深 度城市化”的规划发展战 略，闵行区正在大力推进 莘庄综合交通枢纽以及重 点园区等重大项目的建设， 任务也十分的繁重。
万科城VCITY截止目前共开3次盘，共成交1000多套， 成交单价最低16644元/㎡，最高21206元/㎡
6.11，成 交600套
6.28，成 交315套
7.14，成 交200套
万科城VCITY自6月11日首次开盘以来，成交均价平稳略有上涨，其中最低成交单价为 16644元/㎡，最高成交单价为21206元/㎡。