静安枫景营销规划报告
峰景俊园营销策划方案
峰景俊园营销策划方案前言本策划案是在与开发商进行充分沟通之后，考察了威海市房地产市场现状，并对项目所在片区及主要竞争对手进行了深度的调查和分析后形成的。
本策划案了涵盖市场分析、产品策略及建议、营销策略和市场推广策略等几个方面的内容。
巨鲨地产作为本土成熟的专业营销策划公司，深知与开发商合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。
本司认为，本策划案具有较强的可行性、操作性和可控制性，并具有市场和理论等几方面的有力支持。
如果能够切实实施，将会取得预期成果。
在此，谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢！同时，预祝“峰景·俊园”项目销售取得圆满成功！威海巨鲨地产咨询有限公司目录第一部分、市场篇一、项目所面临的市场特征二、项目及周边市场情况的调查三、消费者及消费行为分析四、未来市场预测第二部分、产品篇一、项目描述二、项目优劣势分析三、项目目标客户定位四、项目市场定位五、项目生活情景描述第三部分、营销篇一、总体销售策略二、销售价格策略三、付款方式策略四、销售控制策略五、销售分期及资金回笼计划六、销售准备工作第四部分、推广篇一、项目核心推广主题定位二、项目主要卖点荟萃三、项目推广策略四、项目品牌整合策略五、项目公关活动建议六、项目媒体整合策略七、项目包装建议第五部分、相关设计稿第一部分、市场篇一、项目所面临的市场特征（一）威海楼市整体状况描述（二）分析二、项目及周边市场情况的调查（一）周边在售物业调查（二）可类比项目调查（三）分析三、消费者及消费行为分析四、未来市场预测（一）新一轮开发热潮的到来（二）产品种类的日趋丰富（三）项目营销水平的提升（四）消费行为的理性回归一、项目所面临的市场特征（一）威海楼市整体状况描述——年房地产市场开发量——年房地产开发投资单位：亿元（二）分析1、虽然年的综合数据尚未统计出来，但我们可以看出威海自年以来的房地产开发呈现火热趋势，投资额呈明显的快速增长，未来一两年内威海房地产市场的竞争将会更加激烈。
【精品】(最新)东润枫景广告计划
东润枫景六—八月广告计划一、广告背景1．东润枫景销售目前存在的主要问题都集中在大户型上。
其销售策略为：9 月之前力推小户型， 9月后再推大户型。
2. 东润枫景目前销售不太理想，上月计划销售35户，实际成交30户，小定6户，认购23户，来访共275组。
和往月相比，有所下降。
老客户带客户的量有所减少。
小定转认购的成交率底，占35%。
朋友介绍的成交量只占20%，成交率大大降低3. 6、7、8月销售任务比较重，任务为120套，要求每月消化45套。
但由于世界杯足球赛的举行，以及5、6号楼户型不好等诸多原因，5、6份的销售会有些难度。
4．目前焦点网对东润附近的广播发射塔的争议日趋严重。
一定程度上影响了小定转认购和客户的签约量。
5．东润枫景是一个销售近3年的老盘。
老的楼盘以及陈旧调性的广告已经对消费者够不成刺激。
加上逐步成熟的东润社区的许多好的东西（如氛围，品质）都没有传播出去。
不利于东润楼盘的销售，广告推广的战略转移迫在眉睫。
二、广告目标1．促进销售，计划6—8月完成120套销售任务，每月消化45套；2．9月初将大户型高端产品顺利导入市场，成为东部市场热点，制造销售高潮。
三、广告策略两个突击方向：1.发掘老客户的含金量主要增加老客户对东润的信心，方式可以通过传递东润新的利好，比如工程进度（会所、社区学校、天幕式网球场等）以及由物业公司牵头营造社区和谐、优雅的居住氛围。
2.争取新客户运用大众媒体和小众媒体，传播东润“老盘不老”的利好信息，比如东润成熟的生活氛围，东润高品质产品背后的精神、细节和故事，工程新进度。
四、广告战术A．编撰新《客户通讯》将客户通讯作为传播东润利好的主要管道，而且它也是展示天鸿有限品牌的一个窗口。
建议《客户通讯》成立一个编委会，由开发商、代理公司、物业公司以及广告公司共同组成，使刊物变成一个互动的沟通平台。
B．网络广告有两个战术动作，一是回应网上不利于东润的负面舆论；一是，通过天鸿宝润网站这个阵地来正面树立东润的魅力形象。
静安枫景房地产营销策划报告
静安枫景房地产营销策划报告静安枫景房地产营销策划报告一、市场分析随着当前社会经济的发展，静安枫景的房地产市场分析显示，出现了新的消费模式，中产家庭愈加地重视生活品质。
且居民收入水平不断提高，给静安枫景的房地产的营销带来了新的商机。
因此，在这样的背景下，静安枫景正好拥有良好的发展前景，营销策略也需要对此做出相应的应对措施。
二、营销策略根据市场分析，笔者认为，静安枫景的营销策略应以用户体验为核心，采取一系列措施以提升其房地产的销售量。
1、增加产品差异化为了吸引客户的眼球，静安枫景不仅可以通过提供优质的房地产来扩大营销影响力，而且通过增加产品差异化，以更多品类来吸引更多的用户，从而提升营销效果。
2、开发社交媒体平台在当今社会，大量的消费者都是通过社交媒体来了解信息。
因此，静安枫景可以通过开发社交媒体平台来分享自身的新闻，活动及其他信息来提高其宣传效果。
3、建立庞大的客户群静安枫景的营销策略应该注重客户的体验，尽可能多的吸引客户关注，并加大对客户的支持来实现营销目标。
如提供客户礼品，促销活动，以及优惠优势等。
4、实施精准营销精准营销是一种可以有效提高营销效果的方法，静安枫景可以通过大数据，精准挖掘客户信息，实现客户精准分类，从而使营销信息和产品准确有效地达到客户手中。
三、总结静安枫景是一个有着良好发展前景的房地产项目，在这样的背景下，只有循序渐进，绍以全新的营销理念，运作透明，定价合理，才能实现其营销目标。
本报告在此基础上总结出以用户体验为核心的营销战略：增加产品差异化，开发社交媒体平台，建立庞大的客户群，实施精准营销，希望能够为静安枫景房地产营销带来好的结果。
相关数据分析1、房地产市场趋势从目前的情况来看，房地产市场正处于发展的繁荣期，有一定的市场需求。
根据中国房地产统计局的数据显示，2013年至2018年，房地产的投资增长率总体呈现稳步上升的态势，2018年高达9.7%。
另外，从2017年至2018年，全国商品房成交面积增长3.3%，增速是2016年以来最慢的增速。
枫景营销策划报告
静安枫景营销策划报告2001 年上半年上海房地产市场 “涨”声一片，主要表现在以下几个方面：期为 1986468万元，增加 23.1%。
期为 6120268平方米，增加 26.3%；期为 8017253 平方米，增加 24.7%；宏观市场：数据来源：上海市房地产交易中心）房产投资 涨：2001 年上半年房地产开发投资额245258万元，而 2000 年同房产开发 涨：2001 年上半年完成土地开发面积 690339平方米，而 2000 年同期为 314891 平方米，增加 119.3%；年上半年商品房新开工面积20019089660 平方米，而 2000年同期为 7876680 平方米，增加 15.4%；年上半年商品房竣工面积 2001 4298042平方米，而 2000年同期为 3095774 平方米，增加 38.8%。
房产销售 涨：2001 年上半年商品房预售面积7730990平方米，而 2000 年同2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而 2000 年同存量销售 涨：2001 年上半年存量房销售面积 6190892平方米，而 2000 年同期为 3130836平方米，增加 97.7%。
销售价格 涨： 2001 年上半年上海房价比去年底涨了 230 元，全市住宅预售 平均价格达到每平方米 4173 元，涨幅为 5.8%。
今年 6 月份的中房上海价格指数则出现了“井喷” ，环比猛涨了 11点，同比涨幅则高达 40 点，为 1995年中房价格指数建立以来的最高涨幅。
个人购房 涨：2001年上半年个人购房比例为 95.9%，而 2000年同期为 93.6%。
静安区周围与6个区相临：东临成都北路, 与黄浦区为邻；西靠镇宁路、万航渡路、武宁 西路、江苏路、长宁路，与长宁区交界；南沿 延安中路、陕西南路、长乐路与卢湾区和徐汇分析:宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将 房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的 信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。
静安区企业营销策划方案
静安区企业营销策划方案一、项目背景静安区作为上海市的核心商务区，有着极高的商业发展潜力，也是各大企业争相进驻的地方。
然而，静安区的企业竞争激烈，要想在市场上取得优势，企业需要具备切实可行的营销策略。
二、目标市场分析1. 目标市场：静安区白领阶层和中高端消费群体。
2. 市场需求：高品质、个性化和创意性的产品和服务。
3. 竞争对手分析：静安区已有多家企业，包括餐饮、零售、时尚等行业，需要与他们竞争并找到自己的差异化竞争优势。
三、品牌定位在静安区，我们的企业将以高品质、个性化和创意性作为核心竞争力。
1. 品牌核心理念：追求品质生活，创新体验。
2. 品牌定位宣言：领略非凡，品味独特。
四、产品与服务策略1. 产品特色：a. 高品质：与供应商建立紧密合作关系，确保产品的质量和品质。
b. 个性化：提供根据不同消费者需求定制的产品和服务。
c. 创意性：不断推出创新产品和服务，满足消费者对新潮和独特的需求。
2. 服务理念：a. 提供热情、友好和专业的服务，确保消费者的满意度。
b. 积极倾听消费者的意见和建议，不断改进和升级服务品质。
五、市场推广策略1. 品牌建设：a. 设计精美的企业标识和LOGO，以突出品牌形象。
b. 寻找合适的机会在市场上开展品牌宣传活动，增强消费者对品牌的认知和印象。
2. 传统媒体广告：a. 利用电视、广播、报纸等传统媒体，将产品和品牌形象传递给更多的潜在客户。
b. 在静安区地铁、公交站台等人流量较大的地方投放户外广告。
3. 网络营销：a. 建立企业的官方网站，并更新相关内容，提供产品信息和最新活动信息。
b. 积极利用社交媒体平台，与消费者互动和沟通，提升品牌知名度和形象。
4. 活动策划：a. 在静安区举办特色活动，如品牌发布会、美食节、时尚秀等，吸引消费者和媒体的关注。
b. 参与社区活动和赞助公益事业，提升企业形象和社会认知度。
六、销售渠道策略1. 实体店铺：在静安区开设实体店铺，便利消费者的购物体验，并提供展示产品的机会。
营销篇
营销篇USP分析一、优势1、开发商的背景优势。
充分发挥开发商的有利背景-----实力、专业、文化相通，这在中高档楼盘的开发中尤为重要。
2、高档地段的区域性开发。
在高尚地段的大规模开发机会较少，这一机会激发了客源的聚流。
3、高尚的规划。
有足够的开发规模，进行创新的规划，改变静安原有居住中高尚但缺少环境好社区的不足。
·组团、均好性规划·集中绿化空间·地下空间的利用综合优势的定位空间，是我们楼盘切入的主要优势。
二、劣势1、静安的集中开发，造成将来供需比例失调。
静安区目前囤积100万方以上的待开发土地，势必在未来三年内出现大盘量同期供应的竞争局面。
同时由于旧城改造政策优惠，中档次、中高档和高档大盘同时发售的现象也不可避免。
2、本项目地块与竞争对手比较各有特色。
在中高档、高档市场的争夺中，同在静安区中各有特色，我们的地块优势并不明显。
比之好的地块和比之差的地块容易造成对本项目的夹击攻势。
三、机会1、静安中心区域从未有大型高尚社区。
根据城市发展要求，在五到十年内建成符合国际先进标准的“双高区”，即高品位的商业商务区和高品质的生活品质区。
这一举措，将一改静安房地产主流市场在前一轮开发中落后的局面，提升静安区交易价格水平。
2、上海经济的繁荣和WTO的加入，创造了多个市场，加之静安本身的多市场吸纳能力，为本项目多个市场定位提供了条件。
上海的经济繁荣，在目前国际和国内形势下，并随着WTO的加入，必将成为最大的收益者，上海的房地产市场出现一批新的购买客层……投资者和回归者。
3、进入时机为我们创造战机。
进入时机对于我们至关重要，它可以让我们规避竞争夹击的风险，也可以让我们有力地切入新一轮客源。
四、威胁1、多地块开发同期竞争，将来会出现供需失衡。
供需平衡的破坏，会造成消费者的持币观望和客源的分流。
战略定位如何捕捉多个目标市场并进行有效的排列？如何选择产品特质让我们抢夺NO.1？如何形成强势的开盘推广？产品定位静安上城地 40万平米世界级花园城池上海·静安·枫景静安印象NO.1（静安NO.1枫景）静安是一本书，枫景是一幅画；静安是一座城的历史，枫景是她的未来；静安是名人的故乡，枫景是国际菁英的生活家园。
广告案例分析
广告案例分析①电器类品牌：格兰仕(光波空调广告)1、目的：（空调品质广告一）：主要宣传空调的独特性能：装修卫士、光波等；（空调品质广告二）：主要宣传空调的舒适、健康和节能（引领低碳经济）。
2、作法、方式以电视广告和平面广告两张方式进行电视广告台词：买空调，我只选一级！格兰仕光波空调！国家一级能效！光波杀菌，健康更节能！光波空调格兰仕！此广告主要突出好空调带来的健康和舒适。
针对国家的政策，空调既要节能又要舒适。
其达到了这个目的，3、树立与推广以环保为主要前提吸引消费者，既树立了品牌的新概念，又推广了新技术和新产品。
一切卖点落实到实处就是消费者的体验，不管是多少Hz的变频还是多么的节能，所以，光技术还不够，要把消费者的注意点拉到绿色环保舒适健康上来。
②汽车类品牌：上海大众“帕萨特”1、目的：这则广告所要传递的信息为：帕萨特“ 惊世之美，天地共造化” 。
广告的核心内容在于表现“ 美” 。
2、作法、方式以电视广告形式进行宣传。
下为广告作品脚本：此广告并无故事情节，仅用画面表现惊世之美。
以奇险、平稳、大自然的变幻表现出帕萨特不同凡响的韵味，独立于天地之间的惊世之美，展现出帕萨特震憾人心的力量。
同时配有深沉有力的男中音旁白。
受众深切感悟此片的基调：“ 天地造物的震憾，我们为你都能亲身体会。
但是天地造物的神奇，却可以清晰地用手去感觉” 。
话语跟壮美的画面结合的完美无暇，相得益彰。
3、树立与推广树立企业形象并推广新产品。
轿车之美有多种多样。
外型的美观是美，性能的优越是美，超凡脱俗的风格也是美。
这里所表现的美既然是天地造物的惊世之杰作，也必然是集各种美于一身。
这就是完美了。
以这种“美”的形象吸引消费者，在广告的意境和色调上充分发挥作用，让受众心中留下深刻的印象。
③日用品类品牌：伊卡璐（天然蔷薇精华洗发露广告）1、目的：这则广告重在传递“引发香气感染力”，用讲故事的方式把产品的推荐给观众，标榜“回归自然崇尚环保”的品牌理念，以“天然”特色主打产品，广告宣传重点在产品的清爽和天然芳香上，以此吸引消费者。
静安区专业市场营销策划方案
静安区专业市场营销策划方案一、市场分析1. 静安区概况静安区是上海市的一个中心城区，位于上海市中心地带，总面积约为22.3平方公里。
静安区是一个经济繁荣的地区，有许多著名景点和商圈，如南京西路商业区、静安寺、上海展览中心等。
静安区的人口密度很高，是上海市中心地区的人口集中区之一。
2. 目标市场分析静安区的目标市场主要包括城区居民、外国游客和商务人士。
城区居民是静安区的主要人口，他们对生活质量和便利性有很高的要求。
外国游客通常是来中国旅游或参加商务活动的人士，他们对旅游景点、购物和餐饮服务有很高的需求。
商务人士则来自各个行业，他们经常需要在静安区办公或参加商务活动。
3. 竞争分析在静安区的市场中，有很多竞争对手，如各类商场、酒店、餐饮店和旅行社等。
这些竞争对手大都有很强的品牌影响力和市场份额。
因此，我们需要制定一套有效的市场营销策略来与竞争对手进行竞争。
二、市场定位我们将以高品质、高服务水平和创新为主要竞争优势，来定位我们的市场。
我们将打造一个高端品牌形象，为客户提供独特而优质的产品和服务。
我们将通过创新营销手段和个性化的市场推广活动来吸引目标市场，并以差异化的产品和服务来满足不同客户的需求。
三、产品策划1. 产品定位我们计划推出一个多功能的商业综合体，其中包括商场、酒店、餐饮和娱乐设施。
商场将提供各种高端奢侈品牌和国际品牌，以满足顾客的购物需求。
酒店将提供高品质的服务和设施，以满足商务和休闲旅客的需求。
餐饮和娱乐设施将提供丰富多样的餐饮和娱乐选择，以满足不同客户的需求。
2. 产品设计我们将在设计和装修上注重细节和精致度，打造一个舒适、时尚和高品质的环境。
我们将使用高品质的材料和家居用品，以及引入最新的科技设施，来提升客户体验。
我们将设计一个开放式的空间布局，以增加空间的利用率和可见性。
3. 产品特色我们将在产品上注重创新和差异化。
我们将引入一些新颖的商业和娱乐概念，如电子商务、虚拟现实和智能家居等。
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静安枫景营销策划报告2001年上半年上海房地产市场“涨”声一片，要紧表现在以下几个方面：房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加23.1%。
房产开发涨：2001年上半年完成土地开发面积690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加119.3%；2001年上半年商品房新开工面积9089660平方米，而2000年同期为7876680平方米，增加15.4%；2001年上半年商品房竣工面积4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米，增加38.8%。
房产销售涨：2001年上半年商品房预售面积7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加26.3%；2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米，增加24.7%；存量销售涨：2001年上半年存量房销售面积6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加97.7%。
销售价格涨：2001年上半年上海房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为5.8%。
今年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了11点，同比涨幅则高达40点，为1995年中房价格指数建立以来的最高涨幅。
个人购房涨：2001年上半年个人购房比例为95.9%，而2000年同期为93.6%。
分析：宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速进展，同时“十五”打算将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了进展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮进展周期。
上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。
房地产政策法规的不断完善，为市场的理性进展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。
投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。
供需市场发生结构性变化，出现供小于求的良性格局。
同时，随着供求关系的变化，物业品质的提升，上海房地产市场价格一路上扬。
结论：在进展商和消费者双重信心阻碍下，上海房地产市场形势一片大好，供需差不多平衡。
受市场惯性阻碍，下一时期上海房地产市场将持续上冲。
本案所处宏观形势。
较好。
区域市场（一）、静安区概况（数据来源：上海市静安区官方网站）一、地理位置上——都市中心区静安区是上海市一个典型的都市中心区，占地面积7.62平方公里，人口38万。
静安区周围与6个区相临：东临成都北路，与黄浦区为邻；西*镇宁路、万航渡路、武宁西路、江苏路、长宁路，与长宁区交界；南沿延安中路、陕西南路、长乐路与卢湾区和徐汇区衔接；北至安远路、长寿路，与普陀区毗连；隔苏州河与闸北区相望。
二、人文特点上——东西文明的交错静安区历史悠久，人文荟萃，千年的静安寺，百年的南京路，历经人世沧桑，巧织东西文明，绘就一道旖旎的都市风景线。
静安区是一个商业、商务旅游区，那个地点交通便捷，高架、地铁、公交线路连接上海的四面八方。
静安区寸土寸金，那个地点不但呈现着繁荣的景象，而且蕴藏着3 / 136众多的商机和深厚的进展潜力。
三、城区规划上——高品味的商业商务区和高品质的生活居住区依照都市进展要求，要在五到十年内建成符合国际先进标准的“双高区”，即高品味的商业商务区和高品质的生活居住区。
静安区的城区规划以“一轴双翼”为主体路线，具体情况为：“一轴”即静安南京路沿线地区，面积约为1.8平方公里，处于上海都市东西进展的主轴上，是上海的中心商业区和国际金融、贸易中心区之一，是静安区社会经济进展的主轴线和黄金走廊，是静安“高品味商业商务区”的要紧载体“南翼”为延安路——威海路以南地区，面积0.96平方公里，属于上海十一个近代建筑风貌爱护区之一，以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体形成高档居住和办公区，是静安“高品质的生活居住区”的要紧体现“北翼”为愚园路——北京路以北地区，面积3.86平方公里，曾是传统工业区和危棚简屋集中区，部分地区已被改造为现代化高层住宅区。
静安区正按建设“高品质的生活居住区”的要求对“北翼”进行新一轮旧区改造依照以上特点和要求，静安区政府今年制定并实施“南留北拆”打算。
依照这份旧区改造和城区规划打算，区内的延安中路以南是新式里弄、花园住宅；新闸路以北则是高楼林立的现代居住小区；延安中路和新闸路之间，是以南京西路为轴线的主商业区。
“南留北拆”的方针综合考虑了以下因素：静安区南部近代优秀建筑集中，新闸路以南的大顺胡同、裕华新村等爱护区内的单幢花园住宅充满优雅的怀旧气息，作为文化遗产，需要长期保留。
而新闸路以北旧式里弄和老工厂集中，这些旧房和旧厂将逐步拆除，新建中高档现代居住小区。
为完成该项规划，静安区今年实施的实事工程有（部分）：旧里改造打算年内开工20万平方米，竣工7万平方米，拆除各类旧住宅13万平方米，其中旧里9万平方米，使5500户居民的住房条件得到改善。
完成昌平路延平路——江宁路道路拓宽工程，辟通和拓宽陕西北路、昌化路。
同时，完成3条道路的大修改造和10条道路的重点养护。
完善静安区公共交通规划，落实站点，开通区内公交环线。
实施静安南京路橱窗内光外透延伸工程。
5 / 136新辟公共绿地4万平方米、专用绿地1万平方米，引进大树3500棵。
完成延安中路大绿地二期建设和北京西路常德路大绿地建设。
建设4个配套齐全的住宅小区，即大闻丽都、嘉园、天鼎花园和新福康里一、二期。
完成景观道路沿街44幢居民多层住宅“平改坡”工程。
本案位于居住区和商业区交界处，处于“现代居住区”的最前沿，南面正对高品质的“商业商务区”，有利于本案中高档的产品定位和客户吸引。
结论：（二）、静安区整体楼市情况2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。
交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年要紧交易差不多集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。
今年上半年，静安区交易价格水平低于去年同期的水平，要紧缘故是高品质、高售价物业供应量不足。
与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，以后供应量操纵良好。
中高房源的稳定差不多成为房产市场的中坚力量，在供应量不足的情况下价格有上升趋势；高价位房源的入市将大幅冲击价格行情，以后市场格局差不多确认。
目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，同时在以后几年内，行情有屡创新高的可能，要紧体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局阻碍越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，同时为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，以后的市场上升行情一触即发。
结论：本案面临最大的竞争对手来自尚未浮出水面的盘量，依照不完全7 / 136统计，在2002年和2003年静安区已规划上市的体量将达100万平方米左右。
三、消费市场（数据来源：天启消费者研究数据库）据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。
上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。
小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。
其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。
他们购买两房面积大约在90-110平方米，而购买三房的比例要低一些。
讲明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。
他们在购买三房时都以操纵总价为差不多动身点。
目前上海人购房有两大偏爱：一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。
板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。
二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。
比如小区内有多层、高层、小高层、联体不墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。
住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。
前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。
不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。
这些大都以大伙儿庭的形式进入市场。
到了2001年，又从“大伙儿庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代年轻人差不多进入购房主流。
同时，购房时更加注重产品品质和功能配比。
最受欢迎的楼型是小高层在能够复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。
通过与受访者的交流，9 / 136发觉小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。
在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%，明显高于其他年龄组的人，这与年轻人特有的审美心理、生活适应有关。
选择多层的人看中的则是多层的得房率较高、物业治理费较廉价等因素。
四、项目地块分析地块状况位置：静安区中心位置，北至康定路、西临西康路、东到常德路、南*新闸路。
占地面积：95892平方米（其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期28488平方米）。
建筑面积：407541万平方米（其中一期144415平方米，二期142047平方米，三期121078平方米）容积率：4.25绿化率：35%覆盖率：25%11 / 136物业类型：高层。
地形：从整体看是缺右下角的正方形形状，一期则呈L形，东西长。
地块周边景观前方景观（南部）。