合肥市写字楼调研报告
合肥写字楼投资、自用深度调查报告
合肥写字楼投资、自用深度调查报告∙1 / 24∙2 / 24∙3 / 24∙4 / 24∙5 / 24∙6 / 24∙7 / 24∙8 / 24∙9 / 24∙10 / 24∙11 / 24∙12 / 24∙13 / 24∙14 / 24∙15 / 24∙16 / 24∙17 / 24∙18 / 24∙19 / 24∙20 / 24∙21 / 24∙22 / 24∙23 / 24∙24 / 24∙写字楼，从这里开始...写字楼，我们平均一周要待40个小时以上，在很多上班族眼中，两平方米不到的办公区域比自己家更要熟悉。
写字楼作为一个公共场所，越来越多地享有城市核心地段和核心配套。
同时，随着使用写字楼的人群日益增多及他们对于办公条件要求的不断提升，城市的建设者们也在这种变化中探索着写字楼的创新与变化。
合肥作为一个中部城市，专业化、功能全面的写字楼在市场的需求下，渐渐增多。
从市中心转战北一环，政务区和长江路沿线写字楼比肩接踵。
大批量的写字楼开始投入使用、规划、销售，每一个项目似乎也都与甲级写字楼挂上一点关系，但是每栋之间的档次分类却越来越模糊，甲级写字楼的标准有哪些？你看到的甲级写字楼是否是货真价实的甲级写字楼？参照写字楼的标准逐一对照，去检验我们每天都要待上至少8小时的场所。
◤ 概念：什么叫甲级写字楼？“甲级写字楼”是一种通用叫法，是外资开发商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇。
所谓甲级是按照本地市场现行标准划分的，甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。
例如，目前合肥市已经投入使用的财富广场就是根据当时合肥市办公商务标准建起的甲级写字楼。
◤ 物业：写字楼大致分为三类写字楼按照综合质素可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。
而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。
合肥政务区写字楼市场调查报告62p
所占比例
4.06% 9.11% 16.05% 14.30% 12.64% 15.11%
➢ 合肥写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交比例，已超过全国写字楼土地成交15％平均线。 ➢ “限购”政策的执行，商业地产将获得更好的发展，价格上涨趋势明显。
历年写字楼市场供应量不断增加，09年呈现激增
60 50 40 30 20 10
2004-2009年写字楼类土地成交变化图
400
18.00%
16.00%
300
14.00%
12.00%
200
10.00% 8.00%
6.00%
100
4.00%
2.00%
0
0.00%
2004 2005 2006 2007 2008 2009
成交面积：亩
16.5
成交价格：万元/亩 65
60.76 35.75 67.52 32.22 78.53 110 180 280 240 290
9000 7000 5000 3000 1000
合肥主要写字楼销售情况
价格（元/㎡）
销售率（备案）
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
IFC安徽国际金 融中心 万达广场 新城国际 绿地瀛海 国金大厦 立基大厦
宝文国际大厦 利港国际
利浩财智广场
➢ 09年至今，合肥写字楼价格有较大上涨，多数高品质楼盘销售价格已达到8000元/平方米以上， 超过 10000元/平方米的写字楼数量也在不断地增加。 ➢ 整层销售或部分整层销售打造企业总部基地项目，目前在市场中占有一定比例，尤其政务区比较集中，
0 2004年
近6年写字楼供应比较
供应量
增幅
合肥市商业地产调研报告
合肥市商业地产调研报告调研目的：针对合肥市商业类型地产销售单价及租金增长状况进行了调研和市场分析，在取得目前合肥市商业地产销售价格及租金增长率，为公司操作胜利广场.欢乐城项目提供一定的参考依据及相关数据支持。
调研对象：针对项目周边或近几年来合肥市热销或具有代表性商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析。
预测未来一段时间期内合肥商业地产商铺租金年增长率等情况，现主要调研商业地产包括：安徽国际广场、金色巴黎购物广场、环球购物广场、元一时代广场、新天地国际广场、万达广场等代表性商业项目，现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：一、合肥商业市场背景研究：合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向MALL的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。
二、购物中心类商业项目安徽国际广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为77000平方米，主力商户有家乐福、KFC 等；一层商铺价格为25000-30000元/平方，三层商铺价格为7000-9000元/平方，一层四年内返租8%，四年后商户有经营权，也可委托物业方代租，三层返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回购，返租年投资回报率8%；金色巴黎购物广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主要经营服饰、婚庆、体育用品等；一层商铺价格为25000元/平方，二层为15000元/平方，三层为9000元/平方，四层为6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资汇报率8%；环球购物广场：项目地址在马鞍山与一环路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有1.2万平方米的夹层综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货，首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格为19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8% 三年后承诺原价130%回购，投资户可以续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；元一时代广场：项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；引进华联、国美、KFC、百货；一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；新天地国际广场：项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30000平方米，一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为20000元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、首层总价比较高；大唐国际广场：项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为Tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。
写字楼调研报告[5篇范文]
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写字楼调研报告[5篇范文]第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。
还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。
写字楼管理：1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。
企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。
企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。
企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。
如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。
物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。
重点跟踪企业一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。
25%利润率计算，初期月均流水5万。
三年收回投资成本。
物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。
合肥市商业市场商圈深度调查研究报告(二)
中西街业种分布
其他 9%
餐饮 77%
PARTⅡ 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/餐饮业/绿地饕界
吅肥绿地·饕界是绿地集团将饕界全国品牉运营癿第二站。饕界总体觃
划分为两个区域：食饕馆、艺饕馆，其中食饕馆——中高档商务、政 务、休闲聚会癿餐饮集中地。由6幢独立建筑构成，面积达16000平 米，主要觃划业态为：国内外中高档特色、情景化癿餐饮、酒吧及娱乐
PARTⅡ 中观分析/合肥市大型商业项目供求分析/合肥现有大型商业
1
序号
合肥市现有大型商业
商业面积 （㎡） 8万 4万 5万 8万 5.5万 58万 8万 4.5万 4万
名称
商圀
1 2 3 4 5 6 7 8 9
元一时代广场 温莎国际广场 新都会购物广场 国购广场 拓基城市广场 信地城市广场 大唐国际广场 新天地国际广场 明珠广场
古云体育馆
阜阳路桥 卫岗 吅家福对面 市底广场负一层A区 建巟学院新区 卫岗 日之惠超市斳 元一时代广场4F 国贩广场3F 铜陵北路 木匠李路附近
10元
8元 8元 8元 8元 8元 10元 10元 8元 8元
真冰溜冰场（暂无） 1 2 冝军溜冞场 — 之心城 大唐国际贩物广场 待建中 待建中
PARTⅡ 中观分析
二.乐客来商业中心项目中观分析
3.合肥市业态业种发展现状分析 3.1 百货店 3.2 大卖场 3.4 写字楼 4.合肥市大型商业项目供求分析 5.乐客来所在区域商业发展分析 5.1 本案商圀界定 5.2 核心商圀分析 3.5 酒店业 3.6 餐饮业
3.3 购物中心 3.7 溜冰场
5.3 区域商业规划
PARTⅡ 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/餐饮业/中西街
高层办公楼调研报告书
姓名：班级：学号：高层办公楼调研报告一．调研目的了解国内外办公楼设计的状况和发展趋势，了解智能化对办公建筑的设计的影响，掌握办公楼的设计原理。
理解掌握高层建筑的设计要点，结构要求、消防要求等，建立建筑、技术、构造等基本概念。
同时把握时代脉搏，创造反映城市特色的综合办公楼大厦的建筑形象。
二．调研对象1.新城国际2.绿地瀛海国际大厦三．调研内容1.合肥高层办公楼发展现状随着合肥快速发展，高层办公楼成区分布的模式已基本形成，以新区的外围板块包围老城区的核心板块。
新老板块共同构成城市复合体，形成合肥城市人为景观天际线。
在十大板块的发展中，政务新区板块发展尤其突出，其新建高层办公楼，无论是质量、设计理念、还是项目外立面都是合肥作为新兴城市的外在表现。
合肥市写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。
2.新城国际新城国际占地70．52亩（47019m2），总建筑面积约20万平米，计划投资约7．61亿元。
项目位于合肥政务新区核心地段（东流路与潜山路交叉口东南角），天鹅湖东岸，毗邻政务办公中心。
地理位置优越，交通便利。
“新城国际”定位为国际顶级纯写字楼，由2栋23层、一栋超百米高档商务写字楼和1栋大型综合性商场构成，市场细分特别针对大型国际化企业及国内集团公司，为其度身定造区域级总部新址战略，是省内第一个关注集团客户需求的国际化甲级写字楼群。
20个空中花园，隔层有序地分布在大厦四侧，东西通透无暗区。
核心筒：在建筑的中央部分，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、公共卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结构，以钢筋混凝土浇筑。
核心筒的宽度不宜小于筒体总高的1/12，当筒体结构设置角筒、剪力墙或增强结构整体刚度的构件时，核心筒的宽度可适当减小。
核心筒外墙的截面厚度不应小于层高的1/20及200mm，在满足承载力要求以及轴压比限值（仅对抗震设计）时，核心筒内墙可适当减薄，但不应小于160mm。
合肥市写字楼调研报告共49页文档
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 销售价格（元/㎡）
2002 3620
2003 4052
2004 4766
2005 5016
2006 5240
1、历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳； 2、2019-2019年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%，价格增长幅
70%
2003 5.2 5 30% 32% 88%
2004 2.3 1.8 -56% -64% 82%
2005 2 1.9
-13% 5% 93%
2006 1.8 1.7 -10% -11% 89%
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%
1、历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以 上；
1、从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2019年开始，合肥市写字 楼的销售率开始下滑；
2、历年合肥市写字楼的供应量反映出，2019年以后合肥市的写字楼市场供应 量出现负增长；
3、根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于 供大于求的状态。
2、3 合肥市2019-2019年写字楼市场销售价格分析
曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。
3、合肥市写字楼市场区域分布格局
• 1、合肥市写字楼市场土地供需分析 • 2、合肥市写字楼市场供求状况 • 3、合肥市写字楼市场区域分布格局 • 4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据 • 5、合肥市写字楼2019—2019年主要写字楼售价一览 • 6、合肥市已建、在建、在售写字楼状况分析 • 7、成功案例借鉴
1、合肥写字楼市场2019年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应 量在2019年达到峰值，2019年以后走向平稳。
合肥写字楼市调报告
2014.7
2013.3 2009.10 2012.12
73%
66% 73% 74%
/
60% 63% 75%
/
60-70 33-38 35-40
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代表案例——安粮东怡金融广场 整体定位：以192米的地标高度打造中心城区、双公园国际金融地标打造安徽金融基地
成交均价方面，政务区始终处于价格高地，成交均价超过13000元/平米。
© Copyright Centaline Group, 2010
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总结
1. 大合肥时代，合肥GDP总量持续保持高位增长，长三角城市群副中心 和“一带一路”节点城市的地位，将全面提升合肥都市圈的国际化水
合肥在售190米以上甲级写字楼月均去化图
合肥在售100米以上甲级写字楼月均去化图
© Copyright Centaline Group, 2010
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2014年合肥市区各区办公供销及成交均价对比
2014年合肥区属办公成交中可以看到，合肥市区属成交量中滨湖、蜀山、政务区成交较为集中。
商住楼 主要租金水平 售价 入驻率 20-30元/m2/月 5,000-6,000元/m2 – 乙级写字楼 30-40元/m2/月 7,000-8,000元/m2 20-40% 甲级（类甲）写字楼 40-60元/m2/月 9,000-11,000元/m2 50-85% 超甲级写字楼 60-70元/m2/月 12,000-16,000元/m2 20-40% 具有雄厚实力的大中型公 司；企业购买后自主、面 积需求较大，企业总部
客户特征
中小企业、个人工作室