买卖合同典型法律问题研究
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷.一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一)售房广告引发的纠纷众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影.案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。
2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。
农村房屋买卖合同效力问题研究
农村房屋买卖合同效力问题研究摘要：本文基于现有法律框架，从合理探求立法本意、恰当解释法律的角度出发，首先从城市居民与农村居民、农村居民与农村居民两方面对不同农村房屋买卖类型下的合同效力进行了分析，之后以实际案例为依托，具体探讨了农村房屋买卖合同效力问题，意在兼顾国家政策与当事人的正当利益，稳定既存的农村房屋买卖秩序。
关键词：农村房屋买卖；合同效力；同一集体经济组织前言：农村房屋买卖合同的效力认定一直是困扰司法界多时而又历久弥新的课题。
究其主要原因，农村房屋买卖分为两大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖；一类是农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖。
基于不同农村房屋买卖类型所签订的农村房屋买卖合同存在无效和有效之分。
下面将立足于此观点，对农村房屋买卖合同效力问题展开相关讨论。
一、不同农村房屋买卖类型下的合同效力分析（一）城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
”禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，即农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
（二）农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力1.非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：农村土地属于农民集体经济组织所有，但也仅限于“本集体”经济组织，即只有本集体经济组织成员才具有本集体土地的土地使用权[1]。
同时，《中华人民共和国民法典》也提出：宅基地使用权的取得、行使和转让需要适用《中华人民共和国土地管理法》，这进一步说明了非同一集体经济组织成员购买外地农村房屋的合同不具有法律效力[2]。
2.同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力上述相关法律明确指出：同一集体经济组织成员之间相互购买房屋所产生的合同具有法律效力。
买卖合同若干法律问题研究
维普资讯
姚 欢庆 陈亚 飞 ： 卖合 同若 干法律 问题 研 究 买
二 、 卖 合 同法 律 特 征 考 察 买
《 同 法 》 １０ 规 定 ： 卖 合 同 为 出 卖 人 合 第 ３条 买
为， 则合 同未 成 立 。 因此 我 们 可 以得 出结论 ， 书 即 面形 式应 当是 合 同 的成立 要 件 。
一
、Байду номын сангаас
买卖合 同与《 同法》 合 总则的关 系
其 他 情 形 。 “ 律 规定 的其 他 情 形 ” 买 卖 合 同 而 法 在
中则有许 多具体规定 。 合 同法》 １４ 、６ 如《 第 ６ 条 １５
条 、６ 条 、６ １６ １７条 的规定 均是 。
买卖合 同是所有有偿合 同的典范 。 买卖合 同
是最典型 、 普遍 、 泛 的交 易 形 式 ， 自由经 济社 广 是 会 营利 行 为之 代 表 。合 同法 》 则 中许 多 制度 都 《 总 是 以买 卖 合 同为 蓝 本 构 建 起 来 的 ， 约 法 中 的绝 契 大 多 数 规 则 都 来 自买 卖 法 ①。 《 国 民法 典 》 在 德 第 二 编第 一 至第 七 章 关 于债 权 法 的总 则 性 规 定 中 ，
的关 系 。 者 之 间 的关 系 如 何 判 断 ， 当分 门 别 两 应 类， 因其性 质 不 同 而个 别分 析 了解 。
的确定 ，合同法》 《 总则部分第 ６ 条 、２ １ ６ 条第 ３ 项 确定 了一个标准 ， 但是 买卖 合 同一方 面适用《 合 同法》 ６ 条的规定 ， 第 １ 同时对第 ６ 条第 ３ ２ 项却不 再适用 ， 而是在《 同法》 １１ 、６ 条单独确 合 第 ４条 １ ０
法律案例专题研讨记录(3篇)
第1篇一、研讨背景随着我国法治建设的不断深化，法律案例在司法实践中的重要性日益凸显。
为提高法律从业人员的业务水平，增强案例分析的深度和广度，本研讨小组特选取一则具有代表性的法律案例进行深入研讨。
二、案例简介本案涉及原告李某与被告某房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷。
原告李某与被告某房地产公司签订了一份房屋买卖合同，约定被告将其名下的一套房产出售给原告。
合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告未按约定办理房屋过户手续。
原告多次催促无果后，遂将被告诉至法院，要求被告履行合同义务，办理房屋过户手续。
三、研讨内容（一）合同效力认定1. 研讨观点一：合同有效。
根据《中华人民共和国合同法》第二条，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同主体合格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同生效的要件。
2. 研讨观点二：合同无效。
部分观点认为，被告在签订合同后未按约定办理房屋过户手续，构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因此，合同应当被认定为无效。
（二）违约责任承担1. 研讨观点一：被告应承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，被告未履行合同义务，构成违约。
被告应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2. 研讨观点二：被告不应承担违约责任。
部分观点认为，被告未办理房屋过户手续是由于政策原因，而非故意违约。
因此，被告不应承担违约责任。
（三）房屋过户手续1. 研讨观点一：被告应协助原告办理房屋过户手续。
根据《中华人民共和国物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
本案中，被告未按约定办理房屋过户手续，导致原告无法取得房屋所有权。
案例分析常见法律问题(3篇)
第1篇一、引言随着社会经济的快速发展，法律问题日益凸显，法律纠纷层出不穷。
为了更好地维护自身权益，了解常见的法律问题及其解决方法显得尤为重要。
本文通过对一系列典型案例的分析，旨在揭示常见法律问题，为读者提供法律风险防范和维权指导。
二、案例分析1. 房地产纠纷案例一：购房者与开发商之间的房屋买卖合同纠纷案情简介：购房者与开发商签订房屋买卖合同，约定开发商在规定时间内交付房屋。
然而，开发商未能按期交付房屋，导致购房者无法入住。
法律问题：购房者如何维护自身权益？分析：购房者可依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，要求开发商承担违约责任，即支付违约金或赔偿损失。
同时，购房者可向法院提起诉讼，要求开发商履行合同。
解决方案：购房者可向开发商发出书面催告，要求其在规定期限内履行合同。
若开发商仍不履行，购房者可向法院提起诉讼，请求法院判决开发商履行合同并承担违约责任。
2. 劳动纠纷案例二：员工与用人单位之间的劳动合同纠纷案情简介：员工与用人单位签订劳动合同，约定试用期为三个月。
试用期满后，用人单位以员工表现不佳为由，解除劳动合同。
法律问题：员工如何维护自身权益？分析：员工可依据《中华人民共和国劳动合同法》第四十条的规定，要求用人单位支付经济补偿。
同时，员工可向劳动仲裁委员会申请仲裁，要求用人单位支付经济补偿。
解决方案：员工可向用人单位提出书面申请，要求支付经济补偿。
若用人单位拒绝支付，员工可向劳动仲裁委员会申请仲裁，请求仲裁委员会裁决用人单位支付经济补偿。
3. 交通纠纷案例三：交通事故责任认定及赔偿纠纷案情简介：发生交通事故后，双方对责任认定及赔偿金额存在争议。
法律问题：如何确定事故责任及赔偿金额？分析：根据《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条的规定，交通事故责任由公安机关交通管理部门认定。
赔偿金额根据《中华人民共和国道路交通安全法》第七十七条的规定，按照实际损失计算。
解决方案：当事人可向公安机关交通管理部门申请交通事故责任认定。
合同法相关问题研究
合同法相关问题研究合同法分则条文数量多，分则是总则里一般规定的具体化，总则的一般规定了解了，分则里的问题就比较简单，对分则进行掌握时，应重点掌握分则里针对某种具体类型的合同法律涉及的特别规定。
合同法分则在进行法律学习适用是有规律的，下面我们着重谈一下分则里所规定的十五大类合同。
一、适用《合同法》分则具体规定所应把握的规律（一）十五类合同按照一定的标准进行归纳。
我们在进行法律学习适用和时有哪些规律要注意的问题。
大家看合同法分则里规定了这么多类型的合同，不外乎总体上对应着两种类型的交易，一种是移转财产的交易，另一种是提供服务的交易。
就移转财产的合同而言，哪些合同是移转财产的合同？包括买卖合同、供用电水气、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同，技术转让合同是移转财产的合同，是商品类的贸易。
还有一种合同是提供服务的合同，承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术开发合同、技术咨询开发合同、保管合同、仓储合同、委托合同，这是服务类贸易所对应的合同。
移转财产合同哪个合同最典型？买卖合同。
买卖合同确立了所有的移转财产的合同法律适用的一般规则。
提供服务的典型合同是承揽合同。
所以买卖合同和承揽合同是合同法分则里的核心合同，其它的都是两合同的变形。
处理别的合同纠纷时，找不到法律适用的规则，可以在这两个合同里找。
你可以引用两个合同里面所包含的法律规范去进行纠纷的处理。
分则里的合同还可以再分六类合同，第一类是移转财产所有权的合同，包括买卖合同、供用电水气合同、赠与合同和借款合同。
第二类是移转财产使用权的合同，包括租赁合同、融资租赁合同。
但这个地方的使用权与用益物权的使用权是不一样的，全国人大法工委提交人大常委会的民法建议稿里用益物权包括土地用地使用权、建设用地使用权、居住权、典权、林地利益权，另外把矿业权、取水权等也作为用益物权，这不太合适，现在草案里把它放在用益物权中，租赁合同与融资租赁合同是债务性质的使用权，这是不一样的。
民商事案件法律分析(3篇)
第1篇一、引言民商事案件是指涉及民事法律关系和商事法律关系的案件，主要包括合同纠纷、侵权纠纷、婚姻家庭纠纷、继承纠纷、公司纠纷等。
随着我国经济的快速发展，民商事案件数量逐年上升，涉及的法律问题也越来越复杂。
本文将以一起典型的民商事案件为例，对案件的法律问题进行分析，以期为法律实践提供参考。
二、案件背景某市甲公司与乙公司签订了一份买卖合同，约定甲公司向乙公司供应一批货物，总价款为100万元。
合同约定交货时间为2019年12月1日，付款时间为货物验收合格后30日内。
合同签订后，甲公司按照约定时间向乙公司交付了货物。
然而，乙公司在验收货物时发现货物存在质量问题，要求甲公司承担违约责任。
甲公司则认为货物质量符合国家标准，不同意承担违约责任。
双方协商未果，乙公司遂将甲公司诉至法院。
三、案件分析（一）合同效力问题本案中，甲公司与乙公司签订的买卖合同是否有效，是本案的关键问题。
根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
本案中，甲公司与乙公司均为具有完全民事行为能力的法人，具备订立合同的主体资格。
合同内容符合法律规定，不存在欺诈、胁迫等情形，因此，本案中的买卖合同有效。
（二）违约责任问题1. 甲公司是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，乙公司认为甲公司提供的货物存在质量问题，不符合合同约定。
根据《中华人民共和国产品质量法》第二十三条的规定，产品质量应当符合国家标准、行业标准以及企业标准。
如果甲公司提供的货物质量确实存在问题，则甲公司构成违约。
2. 乙公司是否可以要求解除合同根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方违约，另一方可以要求解除合同。
本案中，如果甲公司提供的货物质量确实存在问题，乙公司可以要求解除合同。
买卖合同纠纷经典案例分析
买卖合同纠纷经典案例分析案例分析：买卖合同纠纷甲方：卖方基本信息：北京市某家具公司，法人代表王某，营业执照号码：XXXXXXXX乙方：买方基本信息：广州市某酒店，法人代表张某，营业执照号码：XXXXXXXX合同交易物品：某特种木材家具一、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任1. 卖方身份：北京市某家具公司2. 卖方权利：提供合法的家具产品，交付买方指定的地点；收到合法的货款。
3. 卖方义务：按照合同规定提供合法的家具产品；按照买方的要求送货上门或者在指定地点交货。
4. 卖方履行方式：卖方按照合同规定提供合法的家具产品，按约定时间、地点交付买方指定的地点。
5. 卖方期限：在合同规定的时间内履行合同义务。
6. 卖方违约责任：如卖方未按照合同规定提供合法的家具产品、未按照约定时间、地点交付家具产品，将承担违约责任。
1. 买方身份：广州市某酒店2. 买方权利：按照合同规定收货并支付货款。
3. 买方义务：按照合同规定支付货款；按照卖方指定的时间、地点收货。
4. 买方履行方式：按照合同规定支付货款，按照卖方指定的时间、地点收货。
5. 买方期限：在合同规定的时间内履行合同义务。
6. 买方违约责任：如买方未按照合同规定支付货款、未按照卖方指定的时间、地点收货，将承担违约责任。
二、遵守中国的相关法律法规卖方和买方应遵守《中华人民共和国合同法》等相关法律法规。
三、明确各方的权力和义务卖方的权利是提供合法的家具产品，交付买方指定的地点，并收到合法的货款；义务是按照合同规定提供合法的家具产品，并按照买方要求送货上门或者在指定地点交货。
买方的权利是按照合同规定收货并支付货款；义务是按照合同规定支付货款，并按照卖方指定的时间、地点收货。
四、明确法律效力和可执行性卖方和买方签订的合同具有法律效力，任何一方违反合同规定，都应当承担相应的违约责任。
合同一旦生效，应当得到充分履行，必要时可以通过法律手段去强制执行。
五、其他内容本合同是双方自愿签订的，如果出现争议，应根据合同约定在协商的基础上解决。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
买卖合同典型法律问题研究
摘要：众所周知，买卖合同可以说是所有有偿合同的典型达标。
买卖是现代社会经济生活中最为典型普遍，也是引用范围最为广泛的一种变易形式，也是市场经济条件下营利行为的代表。
《台同法》总则中的诸多条款及其法理都是建立在买卖合同的基础之上，因此对买卖合同中的一些典型法律问题加以研究，具有十分重要的意义与价值。
关键词：合同法买卖合同风险负担瑕疵担保有偿合同一、买卖合同的效力及其法律价值
买卖合同效力是买卖合同里最具有理论和实践价值的部分。
原因在于，第一，这在合同法居核心地位，订立合同的原因在于追求经济目的，但必须建立在合同有效的前提之上。
第二，实践当中，法院在处理买卖合同纠纷时，不管诉讼请求如何，法院首先考察的内容是合同是否有效。
买卖合同生效就是指买卖合同在双方当事人之间产生法律效力。
即当事人之间的自由意志被国家所承认，如法国谚语“合同是当事人之间的法律”。
买卖合同效力的表现在以下几个方面。
一是约束性，以国家强制力为后盾，可以约束当事人双方（从事实关系向法律关系转化）。
二是相对性，对当事人以外的第三人没有约束力。
三是确定性，合同内容被确定下来，当事人要严格按合同条款履行，不得随意变更或解除。
只能在不可抗力、情势变更、当事人之间协商等情况下才能变更或解除。
买卖合同的有效条件分为两种，实质要件要求主体合格、意思真实、内容合法。
形式要件要求形式合法（强度渐弱，原因是鼓励交易）。
主体资格包括自然人与法人，就法人而言，买卖合同的效力主要是其经营范围问题，我国称为经营范围；有些国家称为目的事业范围；英美法称为公司能力。
这是对权限的界定，超越了权限则超越了公司能力。
我国在计划经济时代，对经营范围的规定很严格，超越即无效，现在只把特许经营的限制了，除此都可以经营。
根据法人拟制说和法人实在说中，对超越经营范围所订立的合同效力有不同，后者认为有效。
我国采后者，即相对人知道或应当知道者除外。
主流观点也是法人实在说。
就个人居间合同的效力问题而言，如果自然人属一次性的居间行为，应视为有效，原因在于他促进了交易，且不是经常性的行为。
但如果某自然人以居间为业，则是否应该成立企业来从事经营行为？法院一般会判定合同无效。
以上这两种情况属两种极端，但困难的这两种情况的中间状态，如偶而居间但收取高额居间费，法院一般认定合同有效。
在实践中，认定较难的还有表见代理行为，表见代理源于权利外观理论，其构成条件是：无权代理；相对人善意且无过失；相对人有理由相信行为人有代理权。
在具体的买卖合同内容方面，内容必须合法，包括符合法律规定和公序良俗。
内容必须有确定性和现实可能性（可能与技术直接相关，现今技术达不到的合同无效），有关法律规定的意思表示不真实的情况。
如在合同中，并非一发生欺诈就使合同不生
效或可撤销、可变更。
构成欺诈之标准因人而异，一个欺骗行为能否构成作出判断的原因，还得考虑主观标准。
在交易社会中，商人在一定程度上隐瞒交易实情，这是很正常的交易现象。
主观标准要求商人在交易过程中应具备理性人的调查义务，对可能是交易一方经验不足、调查不足造成的情况不依欺诈处理。
假如买方隐瞒苹果欠产的事实而与果农订立低价收购苹果的合同属正常交易现象，果农之所以作出低价处分行为，最核心的原因在于果农没有做必要的市场调查。
又如买方怀疑某教授之画为名师之作，故以8万元买下，后验证其确为名作，转手卖了几十万。
是否构成欺诈？笔者认为可以说其不够诚实信用，但不能称其为欺诈，此处属专业性较强的交易，应考虑主观标准，即买方主观上也不确定此画必定出自名师之手，他以8万的价格买下时，实已经按高出一般画作的价格购买，承担着此画不是名画的风险，不能说构成欺诈。
二、买卖合同的风险分担问题分析
所谓风险，指非由于任何一方当事人的原因而发生标的物的毁损、丢失。
在买卖合同中，动产的风险负担原则：按照《合同法》第142条，买卖标的物的风险负担以交付为准，交付之前，由出卖人承担，交付之后，由卖受人承担。
送货上门，所有权和风险从货交买受人时转移；上门提货，从货出出卖人时转移；代办托运，从货交第一承运人时转移。
简易交付，自合同成立时转移。
尤其是要注意试用买卖中的风险负担。
如甲6月1日将产品交付给乙，6月
8日试用期满，如果在试用期内产品遭雷击，这时，风险由甲承担。
如果到6月8日，乙保持沉默，6月9日产品遭雷击，这时，风险由乙承担。
如果到6月7日乙表示不购买，但产品并未及时送回甲，6月10日发生风险。
这时，风险由甲承担。
但是，风险负担以交付来转移，仅仅适用于转移标的物所有权的合同。
如甲将汽车借与乙使用，在乙使用第二天，汽车遭雷击起火，风险是否由乙承担？不由乙承担，而由所有权人甲承担。
三、买卖合同的权利义务关系
出卖人的义务、责任根据《合同法》第150条主要是权利瑕疵担保责任。
一方面，甲出卖东西给乙，甲应向乙保证自己享有所有权或处分权；另一方面，如果甲卖给乙的东西有权利瑕疵，应告知乙。
如果出卖人违反权利瑕疵担保责任，出卖人承担违约责任。
《合同法》第153—155条规定了质量瑕疵担保责任甲方卖东西给乙，应保证质量合格；如果甲卖的东西不合格，甲对乙承担违约责任。
买受人义务主要包括付款及验货义务，限于篇幅，本文重点分析一下验货义务，在《合同法》第158条规定了验货义务，买受人应在当事人双方约定的期间内验货；如果未约定验货期间的，应在合理期限内验货；如果合同期间不易推定，最长应在2年内验货。
但是，产品有质量保证期的，适用质量保证期。
买受人乙没有检货，或者买受人乙已经验货也发现问题了但未通知出卖人甲，其后果是：视为甲履行合格。
（作者单位：山东滕国律师事务所）
参考文献：
[1]姚欢庆，陈亚飞.买卖合同若干法律问题研究[j].浙江社会科学，2002，（6）：83-88.
[2]王利明.中德买卖合同制度的比较[j].比较法研究，2001，（1）：21-37.
[3]张伟.论买卖合同的瑕疵担保责任[j].河北法学，2007，25（2）：111-115.
[4]李莲叶.论货物买卖合同的风险负担[j].经济经纬，2003，（1）：91-93.
[5]邸天利.论继续履行判决的执行——以买卖合同为研究对象[j].东岳论丛，2011，32（5）：168-171.
[6]张科.浅谈货物买卖合同的解除——联合国《国际货物买卖合同公约》与《中华人民共和国合同法》相关部分比较分析[j].商场现代化，2005，（31）：191.。