商品房买卖认购书中的“定金”问题 案例分析
买卖合同定金的案例
买卖合同定金的案例这是一篇由网络搜集整理的关于买卖合同定金的案例范本3篇的文档，希望对你能有帮助。
【案情介绍】2004年2月22日，西安的王先生与某房地产开发商签订了一份《商品房认购意向书》，准备认购该开发商位于本市南郊某开发区内的某小区内的一套商品房，王先生为此向开发商支付了认购该房屋的定金人民币2万元。
该《商品房认购意向书》规定认购方在签订认购术后7个工作日内必须签署《商品房买卖合同》，买卖条件以合同条款为准，如逾期未签订视为自动放弃所定房屋，认购定金不予退还。
后来王先生在7个工作日内前往开发商处签订合同，但因双方对于合同条款内容无法达成一致，致使双方无法签订《商品房买卖合同》，王先生要求退还认购定金，当遭开发商拒绝，双方遂产生纠纷。
【律师分析】根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，王先生与开发商签订的《商品房认购意向书》仅是双方具有购销商品房的意向的书面表示，其所交的定金可以认定为《担保法》司法解释中规定的“订约定金”，双方约定的7个工作日内签署《商品房买卖合同》是该定金所担保的内容，即王先生应当在7个工作日内前往开发商处签订正式的《商品房买卖合同》，否则应以所交定金向开发商承担责任。
但这里需要明确的是，如果双方因正式合同的条款内容问题无法达成一致而无法签订合同的话，应当不属于王先生的原因或者责任，开发商无权不退还该定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”本案中王先生之所以未能与开发商签订正式的《商品房买卖合同》原因在于双方无法就合同的内容条款达成一致，无法签订，并非王先生在规定的期限内不愿签订合同或者单方拒绝签订合同。
购房定金的性质及其罚则的适用
购房定金的性质及其罚则的适用杨明北京炜衡律师事务所李先生于#$$#年%$月!日与某房地产开发公司（简称开发商）签订了一份《商品房认购书》，双方约定：李先生交纳定金#万元，预定&座’$%商品房一套，总价款("万元。
开发商为李先生预留该套商品房房号直到%$月#$日。
在此期间内，李先生应当到售楼处与开发商签订《商品房买卖合同》并支付首批购房款%!)#万元，否则开发商有权没收李已交付的定金并另行销售该套商品房。
当日交纳了定金后，李先生于#$$#年%$月%!日携带首付款及有关资料前往售楼处签约。
然而，在签订《商品房买卖合同》的过程中，李先生对于开发商提出的补充协议，有(条不能接受，要求删去；开发商对于李提出的!条补充协议条款也不予认可。
当日合同未能签订。
后经多次协商，双方争执不下，始终未能达成一致意见，导致买卖合同无法签订。
#$$#年%$月#*日开发商通过其售楼律师给李发送了律师函，指出其行为已构成违约，决定没收其已经交付的#万元定金。
李则认为是开发商违约，遂将开发商起诉到人民法院，要求双倍返还定金。
案经一、二审审理后，法院最终认定双方的行为均不构成违约，判决开发商将#万元定金原额返还给李先生。
那么，什么是购房定金？本案为什么没有适用定金罚则？购房人在认购书中应当如何签订定金条款？对此，这一颇具典型性的案件给人们带来了有益的启示。
一)关于购房定金的设定形式。
定金是指当事人依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
定金的数额不应超过主合同标的额的#$+，并且在实际交付时始生!"效。
目前，在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求购房人签订认购书（也有叫作预定书或订购书的）。
商品房认购书中的定金问题
义务的，只要双方履行 了洽谈义务 ，即使最终没有
达成购房合同，也不能适用定金罚则。该条解释也 承认 ，只有在拒绝订立主合 同时 ，才能适用定金罚
则 。而拒绝订立主合同的前提是主合同的内容已经 确定。因此 ，在商品房认购书不具备购房合 同主要 内容的一般情况下 ，定金是违约定金。如果在商品 房认购书具备 了购房合 同的主要 内容 ，定金的性质 应该是立约定金。此时 ，双方的义务已经不是洽谈
是担保购房合同的订立的，而是担保双方履行洽谈
为了筹集资金。开发商在取得土地使用证和建设用
地许可证后 ，就向资金拥有人发出较低价格的认购
邀请 ， 认购人实际支付部分房款 ，在开发商以较高
价格正式开盘后 ，认购人取得认购价和开盘价之 间 的差价。我认为，这是一种规避法定商品房销售条 件的行为，是无效 的。这实际上并不是预约性质 ， 而是非法买卖的性质 ，称为内部销售为妥。这种合 同的无效不是认购预约的无效 ，而是非法买卖的无 效。因此本文所说的认购书是指在开发商获得商品 房预售许可证明后签订 的商品房认购书。
一
都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈
购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购 书内容不一致 的购房合同，也并不会影响商品房认 购书和购房合 同的效力 。
（ ） 商品房 认 购书 的生 效 二
、
商品房认购书的成立和生效
（ 一） 商品房认购书的成立 商品房认 购书应当具备哪些必要条款 才能成 立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下 条件后才成立并有效 ：第一 ，约定特定商品房不得 再向第三人 出售 ；第二，按照商品房认购书约定的 主要条款签订购房合同；第三 ，在约定的期限内洽 谈并订立买卖合同。笔者认为 ，商品房认购书并非 购房合同的从合同 ， 其成立和生效不依赖于购房合 同的成立和生效 。合同条款无论繁简，其成立要件 应以法律能凭其条款予 以确认和保护为准。只要合
购房协议中的定金问题研究
正确的认 识 和使用 定金 ， 能更有 效的保 护 才 给付 定金 的一方拒绝 订立 主合 同的 ， 无权 要 求返还 定金 ： 受定 者 应根据 不 同情 况 ， 收
金的一方 拒绝订立 合同 的， 应当 双倍返还定 金 。这 是立约定金 的 ”
体现 ； 国《 我 担保法解释 》 一百一十六 条规定 ：当事 人约定 以交 第 “
（ ）商 品 金作为 主合 同成立 或者生 效要件 的。 给付 定金的一方 未支付
定金 ， 但主合 同已经履行 或者 已经履 行主要 部分 的， 不影 响主合
一
在正式签 订《 品房 买卖 合同》 前， 商 之 购房者 都被要求 先签订
个《 商品房 认购 书》与 此 同时支付 一笔 不菲 的定金 。 多购房 ， 很
２３ １１ Ｄ年 Ｌ 月 （ ） １ 上
购 房协 议 中的定 金 问题 研 究
吴 玮
摘 要 定金合 同是要 式合 同 、 实践合 同 、 同 ， 付 的定金数 额具有 限制 性 。随着我 国房地 产 市场 的逐 渐兴 盛 ， 地产 从合 给 房 合 同纠纷 大量 出现 ， 中 ， 纠纷 就是 其 中较 为 突出的 问题 之一 。 买卖双方应 当诚 实守信 ， 其 定金 了解定金 的性质 与 效力； 确 正 区分 定金 与订金 、 意金 的性质 ； 诚 建议 相 关立 法部 门、 管部 门对诚 意金 做 出准确 定性 。 监 关键 词 定金 购房协议 中图 分类号 ： ９ ０ Ｄ ２． ４
同的成立或者 生效 。这 是成约 定金 的体现 ： 担保 法》 ” 《 及其最 高法 者 仓促 “ 定” 下 之后 ， 才发 现所 定楼盘 在环 境 、 施等方 面 并不能 歧 ’
院司法解 释没有对 证约定 金作 出专 门规定 ， 但是司法 实践认 可交 尽如 人意 ， 有更适 合的楼 盘 ， 或 从而 心生悔 意， 或者 因为开发商 提 付定金 的书 面证 明（ 如收据） 为主合 同业 已成立 的证据 。事实 上， 性质 不 因当事人 专 门约 定而产 生和 独立存 在 ， 而是 由违约 定金 、 解约 定金和成 约定金所 派生 ： 国《 我 担保法 》 规定 ：当事人可 以约 “ 定一 方 向对 方给付 定金 作为债 权的担 保 。 债务 人履行 债务后 ， 定 供 的正 式契约 及 补充协 议与 先前 的广 告宣传 相差 甚远 ，不愿 购 首先 ， 房协 议的 当事人双 方有 权约定 定金 的支付 ， 要不 购 只 超过法律 规 定的 限额 即可 。 据建 设部 有关商 品房买 卖的规 定 ， 根
定金订金法律效应分析案例(3篇)
第1篇一、案例背景甲公司是一家从事家居装修的公司，乙公司是一家家具销售公司。
2018年5月，甲公司与乙公司签订了一份家具采购合同，约定甲公司向乙公司采购一批家具，总价为100万元。
合同中约定，甲公司需在签订合同后支付10万元作为定金，余款在货物交付时支付。
在签订合同后，甲公司按照约定支付了10万元定金。
然而，由于市场行情变化，甲公司决定取消此次家具采购。
甲公司遂向乙公司提出解除合同，并要求退还已支付的定金。
乙公司则认为，甲公司未按合同约定履行义务，拒绝退还定金。
二、法律问题本案涉及的主要法律问题是定金与订金的区别以及定金的法律效力。
1. 定金与订金的区别定金，是指当事人为保证债务履行，在合同成立前或履行过程中，由一方当事人预先支付给另一方一定数额的货币。
定金具有担保合同履行的作用，若一方违约，则无权请求返还定金；若双方均未违约，则定金应返还给支付方。
订金，是指当事人为保证债务履行，在合同成立前或履行过程中，由一方当事人预先支付给另一方一定数额的货币。
订金不具有担保合同履行的作用，若一方违约，则无权请求返还订金；若双方均未违约，则订金应根据合同约定或法律规定进行处理。
2. 定金的法律效力根据《中华人民共和国合同法》第一百四十七条规定：“当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金之日起生效。
”由此可见，定金具有法律效力，其作用在于担保合同履行。
三、案例分析本案中，甲公司与乙公司签订的合同中约定了10万元定金，甲公司已按照约定支付了定金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十七条规定，定金合同自实际交付定金之日起生效，因此甲公司与乙公司之间的定金合同已经成立并具有法律效力。
甲公司提出解除合同并要求退还定金，但由于甲公司未按合同约定履行义务，其违约行为导致乙公司遭受损失。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人一方违约，应当承担违约责任，给对方造成损失的，应当赔偿损失。
签了认购书不想买房了定金可以退吗2
签了认购书不想买房了定金可以退吗？
咨询：我前段时间看中了一个楼盘，在销售人员的竭力推荐下，就签了份认购书，交了5万定金。
后面看认购书里，很多内容不完善，比方口头承诺的游戏场，网球场都没写在上面，我就找到开发商，提出将“房屋建造的有关质量〞、“公共涉及设施的相关承诺〞补充进去。
开发商却说，这是统一的购房合同，不能加。
我咨询了律师，律师说可以对《市房地产买卖合同〔预售〕》内容进行补充，签订补充协议。
于是，我表示要求取消认购合同并退还定金时，开发商明确表示，认购书是双方自愿达成的协议，是有效的，因我单方面的原因导致合同无法签订，因此所收定金不退。
请问这样合法吗？
律师解答：可以退。
根据《最z高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人〞。
开发商在宣传资料和口头介绍里都承诺了楼盘的相关附属设施，后因其不愿将相关内容写进补充协议，属于双方对正式合同条款无法达成一致，开发商应将定金退还于你。
律师提醒：由于签订认购书与最后签订购房合同期间有一定的时间差，一些购房者很可能经过考虑以后，不想买下订购的房子；或者在签订购房合同的过程中，与开发商就某些合同条款协商不成而导致合同无法签订。
因此在购房过程中应当保存好比拟重要的楼书、广告等宣传资料，对于开发商的某些关键的承诺等，应当落实到书面文字上来，只有这样才能最大限度地保护自己的合法权益。
定金案例的典型意义
定金案例的典型意义1. “哎呀，定金可不是闹着玩的呀！”就像我那次买玩具，我先付了定金，后来才发现还有更喜欢的，这定金可就不退啦！例子：我和妈妈在商场，我看到一个超酷的机器人玩具，我特别想要，妈妈说可以先付定金，等发了零花钱再来买，结果第二天我在学校门口看到一个更棒的玩具车，我就后悔付定金了，这可真是让我纠结啊！2. “定金这东西，真的要慎重考虑呀！”就像我朋友买房的时候，交了定金又后悔，那可麻烦大了！例子：我朋友兴奋地跟我说他看中了一套房子，交了定金，结果回家后家人都觉得不太合适，他就开始发愁了，一直在那说“哎呀，我咋这么冲动交了定金呢”，这定金交了容易，退可就难咯！3. “你们知道吗，定金有时候能救命呢！”比如说那次我订蛋糕，要是没交定金，人家都不给做呢！例子：我过生日，想订一个特别的蛋糕，我去店里问，老板说要先交定金才给做，还好我交了，不然生日都没蛋糕吃了，这定金交得值呀！4. “定金可不能随便交呀，不然会吃亏的！”就像我买文具那次，交了定金结果那家店倒闭了。
例子：我看到一家文具店有很漂亮的笔记本，我就交了定金准备第二天来买，结果第二天路过发现店都关了，我那个郁闷呀，我的定金就这么打水漂了！5. “嘿，定金这事儿可得小心！”就像有次我和同学约好去旅游，先交了定金，结果他临时有事去不了。
例子：我和同学计划暑假去海边玩，我们一起交了定金订酒店，结果他突然家里有事去不了了，我就一个人纠结这定金怎么办，这多让人郁闷啊！6. “定金啊，真的是让人又爱又恨！”比如那次我买衣服，交了定金等了好久才拿到。
例子：我在商场看到一件超级好看的裙子，但是没我的码，店员说可以交定金调货，我就交了，然后等了好几天才穿上，这过程真的是让我心痒痒呀！7. “哇塞，定金的作用可大了去了！”就像我哥哥买车，交定金才能锁定优惠呢！例子：哥哥要买车，他说看中的那款很抢手，要赶紧交定金，不然优惠就没了，他交了定金后可开心了，一直在说“还好交了定金”，这定金交得有价值呀！8. “哎呀呀，定金可不能乱交哦！”就像那次我参加活动，交了定金后来有事去不了，心疼死我了。
购房订金合同纠纷案由
购房订金合同纠纷案由一、案由概述本案涉及的是一起购房订金合同纠纷。
原告（购房者）与被告（开发商）就某房产项目签订了购房意向书，并支付了一定数额的订金。
在后续的交易过程中，双方发生了争议，导致无法完成房屋买卖合同的签订。
因此，原告要求返还已支付的订金，而被告则拒绝返还。
二、案件背景根据双方签订的购房意向书，原告向被告支付了一定数额的订金作为购房诚意金。
该订金在意向书中被明确为不可退还的款项。
在后续的交易过程中，双方对于房屋的具体交付时间、装修标准等问题产生了分歧。
经过多次协商无果后，原告决定放弃购买该房产，并要求被告返还已支付的订金。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：一是订金的性质和效力；二是双方对于购房意向书中条款的理解差异；三是原告是否具有解除合同的权利以及相应的法律后果。
四、法律分析1. 订金的性质和效力：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，订金是当事人为确保合同履行而预先支付的一种担保方式。
如果双方未能就主要合同条款达成一致意见，导致合同无法成立，那么已支付的订金应当予以返还。
2. 双方对于购房意向书中条款的理解差异：在本案中，双方对于购房意向书中的某些条款存在不同的理解。
这可能导致合同条款的解释和适用产生争议。
因此，需要对相关条款进行详细审查，以确定其真实含义和法律效力。
3. 原告是否具有解除合同的权利以及相应的法律后果：如果原告认为购房意向书中的某些条款对其权益造成了损害，或者被告未按照约定履行义务，原告可以依法行使解除权。
解除权的行使需要符合法律规定的条件和程序，否则可能会导致不必要的法律风险。
五、结论与建议。
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商品房买卖认购书（协议）中的“定金”问题案例分析（原创）商品房买卖认购书（协议）中的“定金”问题案例分析来源：忆通律师网作者：海涛时刻：2008-12-10 点击：843 我于2008年11月15日与开发商签订了《北京市商品房认购书》。
认购书中第四条第二款约定在支付定金之日起三日内与开发商协商商品房买卖合同的相关条款，我差不多于签定认购书当日支付了两万元定金，且与2008年11月16日、2008年11月17日、2008年11月18日与开发商就商品房买卖合同的相关条款进行协商，我要求补充条款：我以按揭贷款方式支付购房款，若未被银行批准，开发商应无条件退还首付购房款和定金，然而开发商拒绝增加该条款，并拒绝修改、删除<<商品房买卖合同>>附件5中特不约定第二条:假如银行按揭未被批准,5日内付清剩余的购房款，故双方没有就商品房买卖合同条款达成一致意见，依据在2008年11月15日签定的<<北京市商品房认购书>>中第六条,认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一致意见,自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过7日的，本认购书自动解除；出卖人应当在本认购书解除之日起30日内将已收取的定金退还认购人。
我要求退还定金2万元。
我有证据（人证，朋友当时和我去协商的，录音：和开发商协商合同条款时的，录像：用手机拍摄的协商条款时，照片也是协商时的，邮局发的函件：协商条款）证明差不多和他们协商过，且最后协商未成功我还写了个退款要求，然而那个退款要求他们拒绝签字，只能交给销售人员让他们上交。
现在签订的购房合同认购书差不多自动解除了，请问如何样能要回定金呢？一定要通过诉讼才能要回吗？在此期间，我和他们的销售人员沟通过，她一直讲，他们公司法务部在处理此事，有消息了告诉我，但是如此光等下去，他们如何会退钞票呢？有什么更好的方法吗？感谢律师回答。
依照您提供的案件情况，您和开发商之间的“定金”应该是一种订约金。
定金，作为《中华人民共和国担保法》规定的一种担保的形式，作了如此的规定“当事人能够约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
”同时，《最高人民法院关于适用“中华人民共和国担保法”若干问题的解释》第115条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”因此，定金是一个严格的法律词语，只要在合同中约定了“定金”字样，则必需严格遵照法律对定金的规定来理解和适用，即交纳定金一方违约，收取定金的一方定金不退，而收取定金的一方违约，则双倍返还定金，这种定金适用规则，是法定的，是不同意双方当事人更改的。
本案中的认购书只是确定了双方签订正式商品房买卖合同的义务，而对具体房屋的买卖没有作详尽约定，那么双方在订立正式合同中必定会尽量的维护自身权益，为自己争取更大的利益，这也是无可厚非的，不能因此讲一方是去有意的不履行认购书中约定的合同义务，因此出现双方因商品房买卖合同的具体条款不能协商一致而导致合同不能签订的，不属于双方违约。
依据《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同不能签订的，出卖人应当将定金返还买受人”。
因此本案中的“定金”应理解为一种订约金，房屋买卖合同的预付款。
依据《最高人民法院关于适用“中华人民共和国担保法”若干问题的解释》第118条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，那么您交纳的2万元，应当认定为作为您购买商品房的预付款，出现违约事项时，只能按照预付款的规则进行处理，法律依据是：《商品房销售治理方法》第22条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
”另外因为您和开发商签订的<<北京市商品房认购书>>对此做了约定，因此若开发商在认购书解除之日起30日内没有把定金退还给您，您就能够到法院提起诉讼，诉讼时效是两年。
若开发商一直找藉口不予退还定金给您，您能够考虑尽快到法院提起诉讼，建议您聘请律师，如此能够提高您维权效率。
目前在我国的商品房买卖过程中，购房者与房地产开发商直接签订正式商品房买卖合同的情况极少，绝大多数差不多上购房者先与房地产开发商订立一份认购性质的预约合同，而购房者要交给房地产开发商一定数额的定金或认购金，往往都带有为签订正式商品房买卖合同提供保证的作用。
然而，正如本案，认购书的作用只是确定今后双方有义务订立正式的商品房买卖合同，而不详细涉及具体的房屋买卖的具体事项，则一旦在签订正式合同时双方对合同的具体条款不能协商一致或开发商设置的条款不公平，开发商专门多都以不退定金或认购金相威胁，定金和认购金从担保正式合同签订变成了开发商要求购房者必须按其要求签订商品房买卖合同的工具，使其法律功效在实际中变了味。
通过本案的分析，希望购房者能对商品房认购书定金或认购金在法律上是如何适用的有个初步的了解，不要可怕失去订约金而非要和开发商签订正式的商品房买卖合同不可；也不要可怕失去订约金而不敢坚持维护自己的合法利益，在与房地产开发商签订正式房屋买卖合同时同意一些不公平条款。
在商品房买卖过程中，先签一份认购协议书然后交付定金，在有些地点干脆连认购协议也没有，直接交付一定数量的定金，待楼盘开盘后再签订商品房买卖合同，这已成为商品房买卖的一个惯例。
然而，在具体实践中，有关“购房定金”的纠纷屡见不鲜。
特不是一些购房者在交完定金后，由于种种缘故不想买下订购的房子，那么在这种情况下，购房者已付的定金到底能不能退还？针对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，分析如下：A．相关法条1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《商品房买卖合同解释》）第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方缘故未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”2．《商品房销售治理方法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
”3．《都市商品房预售治理方法》第六条“商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产治理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
”4．最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。
”B．适用与分析一、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，该定金在性质上为立约定金。
所谓立约定金，是为保证正式缔约的定金。
当事人订立合同差不多做了必要预备，相互间就合同内容已差不多取得一致，但因为存在一些未定情形，当事人不情愿放弃成立合同的机会，因此采取立约定金来实现当事人之间的相互信任，以求最终成立合同，完成交易。
当事人约定立约定金的，交付定金的当事人无故拒绝订立合同时，丧失定金，收受定金的当事人无故拒绝订立主合同时，应当双倍返还定金。
注意：在商品房买卖合同订立前收取的款项，可能为担保金、订约金、押金、订金或者预付款等，对那个地点所讲的定金一定要约定清晰，一是明确写明为交付“定金”，或者明确约定该款项的处理方法为：认购人不按照约定订立商品房买卖合同的，该款不退，出卖人的缘故不能订立商品房买卖合同的，双倍返还。
这种约定实际上定金性质。
只有明确约定是定金的，才适用定金法则，否则，“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。
”1.“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”。
开发商通过认购方式向购房人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，假如因属不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立，则开发商应当将定金返还买受人。
a．业界人士均认为，双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。
如：《认购协议》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待以后由双方协商，若后来双方不能就这些条件协商一致，导致不能签订《商品房买卖合同》，现在，因当事人双方对《商品房买卖合同》未能订立均没有过错，故开发商应当将定金返还买受人。
b．因不可抗力或者政府缘故导致合同不能订立的，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。
2. 不符合商品房销售条件的，或者开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立《商品房买卖合同》的，开发商向买受人收取的定金应当返还。
假如开发商本身不具备房屋销售或预售条件，导致《认购协议》无效的，开发商应返还定金并承担缔约过失责任。
《商品房销售治理方法》第二十二条第一款规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
”3．没有明确约定为定金性质的预收款项，不管谁的缘故未能订立商品房买卖合同的，开发商应当返还。
《商品房销售治理方法》第二十二条第一款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
”假如因购房人一方的缘故未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定，开发商有权拒绝返还定金。