社区商业体量确定

0
生活饮 家居类 日常购 日常服 娱乐类 其他类
万科 家数
4
11
11
20
2
1
万科 面积 330
560 490
768
120
40
万科 家数 万科 面积
沿街商业共67家 （未售16家）， 总面积2635平米。 社区商业纯粹满 足社区内需求， 主要业态为日常 服务、家居类以 及日常购买类
社区商业特点：
1、社区商业街—花城商业步行街主段位于社区大门口，业态相对安静，无 明火餐饮，与社区规划限制有关。
松坪山因临近诸多工业区，华侨城因旅游业的吸引，增加了 两社区隐性的消费人口基数。
万科四季花城作为新建社区，消费需求尚未完全形成。规划 的商业面积有31%的空置。
『类比社区商业总量分析』
类比社区集中商业与沿街商业总量对比
100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0
商业规模比=1/36.6=0.027 商业分布形式： 成片集中布置于社区中心。
背景说明：该社区于1972年开发，位于离东京约1小时车程通勤圈内，90%以上是高层住宅 (8层以上)。所有的住宅团组都有一所中学和两所小学，都带有运动场并位于边缘以便与 外界共享；所有的团组都设置近邻公园还要兼顾外围人群使用方便…… 经过多年发展，其商业满足了社区居民生活需求，经营状况良好。
其中 金融邮电
20～30
25～50
(含银行、邮电局)
(60～80)
根据指---标---计----算---：---2--0--0-3--年---初----，---以---桃----源---居---人----口---1--万---人----计---，---商----业---服---务----面---积---7- 000-9100平米
松坪山各业态总量分析
150
14000
12000
100
10000
8000
6000
50
4000
2000
0
0
生活 家居 日常 日常 娱乐 其他
松坪山 家数 132 8 132 84 9 4 松坪山 面积 8330 680 11490 4373 345 295
松坪山 家数 松坪山 面积
社区商业特点：
1、作为紧邻工业区的社区，光顾小食店、在铺头购物等消费特征明 显，其业态也顺应而生。
调查社区选取原则： 1、社区有较大的规模，相对独立，自成一体。 2、社区以居住功能为主，强调社区商业以满足自身需求为主。 3、成熟社区与发展中社区均有选择，以成熟社区为主。 4、深圳特区内、外均有选择，由于关外成熟案例有限，以关内为主。
成熟社区：圆岭社区、白沙岭社区、华侨城社区、松坪山社区 郊区新建社区：万科四季花城
2005年初，以桃源居人口2.6万人计，商业服务面积1.82万-2.36万平米
以桃源居达到规划人口4.5万人计，商业服务面积3.15万-4.1万平米
『国际类比社区』
社区建设理论—邻里住区理论背景：
以20年代佩里（A。C。PERRY）提出的邻里住区理论为基础建成，社区以 交通干道 为边界，把居住建筑、公共建筑、绿地等予以综合解决，不仅是日 常必需品的供应，一般生活服务都可以在社区内解决。
19 630
社区商业特点：
圆岭 家数 圆岭 面积
沿街商业 227家，总面 积21235平米。
单纯以满 足社区内需 求的成熟社 区，社区商 业以日常购 买与日常服
务为主。
1、集中商业位于社区中心和东北，相距600米，新一佳与白沙岭的沃尔 玛相距445米。
2、满足社区内的商业相对集中于集中商业周边，业态主为饮食、家居 服务，其中饮食类相对成片集中，多为两层经营。日常购买与家居服务 类相对分散，多为一层经营。
2、集中商业分布在社区中心和西北侧，相距400米。
3、在与工业区接近的区域，服装相对成片集中，形成满足社区内以 及社区外工业区人群的服装商业街。
4、社区内设有露天电影院和舞厅，吸引大量工业区的人群进入社区 消费，从而带动小理发店、小餐饮等业态的发展。
『四季花城社区』
华润超市 营业面积：
600平米
民润超市 营业面积： 1200平米
松 坪 山
万昌百货
营业面积： 6000平米
业态：综 合百货
营业楼层： 1层
民润市场
营业面积： 3000平米
业态：百货 超市
营业楼层：1 层
始建于90年代初，社区略偏离于城市中心，被几条交通干道包围， 社区内主要为政府微利房住宅区以及临近工业区。
沿街商业 369家，总 面积26843 平米。社区 商业以日常 购买、饮食、 家居服务类 为主。
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
华侨城 家数 华侨城 面积
社区商业特点：
1、集中商业全部集中在社区中心偏南，略靠近深南大道与旅游景点。 2、华侨城的业态呈现明显的旅游地普遍具备的业态形式：饮食、购物、 娱乐，娱乐业较其他单纯满足社区内需求的社区商业要发达。 3、饮食业成片集中形成社区内外都知晓的美食一条街。
3、满足社区外的商业沿社区边界线分布，业态主为服装、饮食、书店
『白沙岭社区』
沃尔玛
营业面积 ： 20000平米
业态：日
长安百货
常百货超 市
营业面积： 3000平米
百花园营二期业楼层： （商业街）1-2层
业态：日 常百货超
市
营业楼层： 第2层
百花园二 期将建成 100余米百 家小铺的 商业步行
街。预计
2、商铺面积基本产权单位为40-80平米。铺位划分面积小，可随意合并与分 割。
2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常 服务类。新建社区特有的业态表现明显。
3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。
『类比社区商业总量分析』
类比社区商业总量与人口规模的关系
80,000 60,000 40,000 2705平米。 社区商业各种 业态发展较为 均衡且商业总 量高于其他类 比社区。
华侨城沿街商业各业态总量分析
40
30
20
10
0 生活 家居 日常 日常 娱乐 其他 饮食 类 购买 服务 类 类
华侨城 家数 30 18 30 29 12 14 华侨城 面积 5420 655 2680 4120 1680 470
8
20
白沙岭 面积 4300 180 2065 3100 770 730
白沙岭 家数 白沙岭 面积
沿街商业159家，总 面积11145平米。
单纯以满足社区 内需求的成熟社区， 社区商业以日常购 买与日常服务为主，
其次为饮食。
社区商业特点：
1、集中商业分布在社区中心和东北侧，相距665米。
2、社区内的商业主要满足社区内需求，没有沿社区边界的商业，且相对集 中于集中商业周边，业态主为饮食、家居服务，其中饮食类相对成片集中， 部分为两层经营。百花公寓裙楼二层基本空置，仅有少量咖啡馆、酒楼打通 1、2层经营。
公共服务设施控制指标（平方米/千人）
摘自《城市居住区规划设计规范》
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居住规模 类别 总指标
居住区
建筑面积 1605～2700 (2165～3620)
根据国外类比社区商业规划指标 商业规模比1：0.027
• 2003年初，桃源居已建成面积40万平米，类比商业规模1.08万平方米。 • 2005年初，桃源居预计建成94万平米，类比商业规模2.54万平米。 • 桃源居达到规划建筑面积160万平米，类比商业规模4.32万平米。
『深圳类比社区调查』
调查目的： 1、了解深圳类比社区各发展阶段的合理的商业规模。 2、成熟社区合理的商业业态、比例、分布、形式与单店面积。 3、各个社区发展阶段的业态及规模倾向。 4、类比社区集中商业业态、档次、分布。
位于龙岗坂田村内，始建于99年，社区总建筑面积53万平米。现正发售最后一期。 处于城市郊区，社区周遍无完善的生活设施配套，基本生活需依赖社区内商业配 套。近两年引进华润、民润超市。目前经营状况良好。
万科四季花城各业态总量分析
25
900
800
20
700
600
15
500
10
400
300
5
200
100
0
0
75,705
80,000 60,000
41,235 35843
34,145
40,000
20,000
4,435 0
园岭 松坪山 白沙岭 华侨城 四季花城
人口规模 商业总量面积
商业规模与社区人口规模呈正比例发展。华侨城的商业面积 最大，这与其乃旅游胜地所带来的巨大商业消费群体有关。
『类比社区商业总量分析』
今年6月投
位于深圳上步工业区西北，始建于上世纪80年代中期，社区总建入筑使面用积。66.4
万平米。96年长安百货进驻，2001年引进沃尔玛。
白沙岭各业态总量分析
60
40
20
0 生活饮 家居类 日常购 日常服 娱乐类 其他类
5000 4000 3000 2000 1000 0
白沙岭 家数 32
4
45 50
该理论在欧洲一些城市的卫星城市规划设计中得以推广和运用。
社区主要特征： 1、社区位于距大城市中心约1小时路程的通勤圈内,即卫星城镇。 2、人口密度150人/HM2 。 3、周围有干线公路相连。
《集合住宅》一书内推荐规划成功的典 型案例:日本光丘花园城社区
占地面积：18.6万M2 建筑面积：36.6万M2 公园6.07万M2 商业设施面积：约1万M2 （包括店铺、 百货、专卖店） 其地理位置与配套规划与桃源居较接近。