【设计管理】设计限额管理作业指引(景观专业)
限额设计管理细则
设计管理细则1．为了有效控制建设工程投资，防止概算超估算、预算超概算、决算超预算的“三超”现象的产生，在设计过程中推行限额设计。
按照批准的可行性报告和投资估算控制设计，在保证使用功能的前提下，各专业按分配的投资额进行设计，保证工程总投资额不被突破。
2．设计单位应在满足功能及质量要求的前提下，不超过计划投资。
3．设计单位应在设计进展过程中及阶段设计完成时，及时对已经完成的图纸内容进行估价，并与限额设计指标进行比较，使设计满足限额设计指标的要求。
4．施工图预算超限额设计指标的比例，与设计费挂钩，给予设计单位一定的经济处罚，并要求设计单位无条件修改，直至满足限额设计指标的要求。
5．鼓励设计单位应用价值工程，在不降低使用功能、效果的前提下，实行设计方案优化，节省投资的比例同设计费挂钩，以调动设计人员的主观能动性和创造性。
6．由于设计单位的原因造成的设计变更而产生的投资失控，设计单位应承担相应的责任。
7．各阶段设计成果须达到国家标准---《建筑工程设计文件编制深度规定》的深度要求。
8．初步设计阶段图纸要体现工程所采用的技术方案的合理性，业主的质量标准以及概算文件编制的深度要求。
确保初步设计阶段图纸必须达到设计成果，符合预定的质量要求，初步设计估算不能超过投资估算要求。
9．技术设计阶段，设计成果要体现各专业设计是否符合预定的质量标准和要求，以及各专业设计之间配合与协调的一致性。
10．施工图设计阶段，设计图纸必须满足使用功能及质量的要求，设计深度要满足施工要求，施工图预算满足限额设计指标的要求。
防止各专业图纸之间的错、漏、碰、缺和彼此矛盾，以及各专业设计人员不相互配合协调的情况发生。
11．设计过程中，设计单位应采用国家认可的新技术、新工艺；使用国家颁布的推广使用的技术或工艺，避免使用国家颁布的限制、禁止使用的技术或工艺，采纳地方颁布的质量通病的防治技术。
12．设计单位应按要求，对施工单位所作的施工详图、生产加工图、深化设计图、专业细部设计图进行审核，并按相关规定签字确认。
【设计管理】设计限额管理作业指引(主体建筑)
设计限额管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录1、流程图无2、指引概况3、工作程序3.1限额内容及范围包括成本限额设计和主要指标的限量设计，内容见附表1。
附表13.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。
3.2.1钢筋、混凝土限量设计标准：由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
（1）整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三个指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其商标建筑的影响较小。
（1）策划设计中心为设计管理主责部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。
（2）地下部分限额范围：A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。
B）地下室部分：桩基承台以上，地下室或筏板基础以上，地下室顶板以下。
限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。
（3）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。
（4）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。
（5）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。
地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。
A）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆；B）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆；C）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆；D）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆。
限额设计管理作业指导建议书
限额设计管理作业指导书（讨论稿）（2012年版）为保证限额设计目标的合理确定和限额设计工作的有效运行，从而实现限额设计工作的规范化和精细化，我院拟制定限额设计工作管理制度及措施，以期指导设计人在各阶段自觉进行技术与经济的优化设计，达到在设计过程中工程造价可控的要求。
限额设计目的（确定范围）在设计过程中贯彻成本控制的设计理念，改变在设计过程中只注重技术性而忽略经济性的思维。
在满足建筑使用功能和结构安全的前提下，达到投资效益的最大化。
一、设置限额目标值限额设计目标值：甲方应明确投资总额与产品定位，建筑风格定位，装修标准档次，平面布置及功能使用需求等，都要有详细的指标或设计指导作业书，并下达设计任务书与限额总指标。
甲方下达的限额指标由经营部接收，经营部应及时下发给项目经理。
项目经理组织各专业负责人根据项目实际情况提出技术经济要求，然后由预算专业对限额指标进行分解，作为各专业在整个设计过程中成本控制的依据，并分析、论证指标的合理性。
如指标有不合理的情况，项目经理应及时与甲方沟通协商调整。
甲方限额指标下达前已经开始设计时，项目经理组织各专业负责人根据项目定位，结合以往相似项目的投资成本，由预算专业对各专业提出限额指标，并作为成本控制指标由项目经理提交给甲方，供甲方作为投资参考。
二、限额设计的控制措施(一)方案阶段方案策划设计阶段，设计人员应与预算人员密切配合，根据各专业限额指标对方案技术与经济进行论证，使设计方案既满足功能及技术安全要求，也满足合理的经济指标。
特别是对影响投资成本较大的方面如建筑方案和结构体系的确定，必须经过多方案的技术与经济分析比较。
(二)初步设计阶段初步设计是建设工程项目限额设计的重要文件依据。
在初步设计过程中，项目经理根据项目设计进度组织由各专业总工程师主持的技术与经济评审会。
评审前必须提供各专业明确的成本控制指标，经济评审的内容包括建筑材料及设备材料选型、结构专业含钢量和混凝土用量等。
限额设计管理规定
限额设计管理规定第一章总则第一条为加强公司项目前期及设计阶段的成本控制工作，推进设计阶段成本控制作业的标准化和专业化，特制定本指引。
第二条本指引要求在设计阶段将影响成本的主要要素控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，促进管理精细化。
第三条限额指引的适用范围：适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目。
经公司领导审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本规定限制。
第四条限额指引的适用阶段：在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本限额设计指标控制成本。
第二章限额设计工作流程第五条立项成本制定前期立项研究阶段，投管、技术、成本等部门应根据项目立项测算和项目定位要求，制定项目立项成本。
第六条定位成本制定项目定位报审/汇报阶段：项目定位阶段，投管、技术、成本部门应制定项目定位成本及初步建造标准，并应在项目定位报审/汇报中专项说明。
第七条目标成本制定(一)各子公司投管、成本部门应根据项目定位报审/汇报意见完成项目目标成本调整并报送股份公司审查。
(二)技术、成本部门应根据目标成本调整项目建造标准。
第八条限额设计指标制定(一)技术、成本部门应根据目标成本分解出与委托设计内容相对应的各工程子项目标成本，作为成本控制的最终目标。
(二)技术、成本部门应根据各子项目标成本制定相应限额设计指标，并提交子公司总经理审批，总经理审批后的限额设计指标将作为项目考核指标。
第九条项目建造过程技术、成本、工程等部门应根据各工程子项目标成本及合约规划等要求，制定各类合同目标成本。
技术部门应根据各类合同目标进行设计出图并符合相应建造标准及各子项目目标成本要求。
第十条限额设计指标及目标成本调整在实际执行限额涉及到多部门的，应由子公司总经理负责整体协调。
限额设计及目标成本调整总额在目标成本2%以内的，须详细列明增量成本细项，经公司总经理审批后通过；超出2%额度的，须要编制《成本超限分析报告及申请表》，提请召开集团公司会议研究。
第十一条后评估阶段(一)项目总结应有限额设计执行情况专篇，说明各阶段限额设计执行情况；(二)项目结算价格应与各阶段限额设计进行对比，逐步完善限额设计及目标成本数据库。
【设计管理】设计限额管理作业指引(景观专业)
设计限额管理作业指引
编制日期
审核日期
批准日期
修订记录
1.1.1景观工程费限额：
为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、外墙园建、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。
软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。
（1）一线城市系数为1，二线城市系数为0.9，其他城市系数为0.8，山地景观可按展开面积计算。
（2）屋面景观费用、空中花园景观费用、低密度产品中的庭院内景观费用不在本限额范围内。
（3）保障性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不在本限额指标范围内。
（4）别墅类控制指标不含庭院面积。
庭院面积内按100元/平米控制。
（5）景观单方的控制主要从以下方面：
A合理空间布局，投入到重点展示区域；
B控制水景面积；
C兼顾好本土特色与企业特色，用好本土饰材及植物。
D充分利用现有地势，避免过多造坡造山。
E植物种类及配备合理。
F控制硬景的面积比例。
G控制重点景观面积占总景观面积比例。
6景观工程管理作业指引
房地产流程管理体系文件第六章景观工程管理作业指引1 目的规范景观设计与施工阶段工作的操作程序，加强对景观工程管理中各环节的监控，达到控制设计质量、工程质量与进度、成本的目的。
2 适用范围适用于公司开发的所有项目的景观工程管理。
3 术语和定义3.1景观工程指园建、绿化、水景、照明、给排水的总称。
4 职责4.1 总经办4.1.1负责景观设计供应商的考察、选择及履约评估；4.1.2负责景观设计各阶段的质量管理、成本管理（目标成本下的限额设计）和成果流转；4.1.3参与景观工程招标和施工交底、材料定样；4.1.4参与景观施工单位的考察；4.1.5参与景观竣工验收。
4.2 预算部4.2.1明确景观工程结算范围；4.2.2负责工程量清单编制；4.2.3负责景观材料的核价和价格信息库的更新；4.2.4参与景观工程招标、开标及施工交底；4.2.5参与施工图纸审查；4.2.6审核景观设计变更和现场签证；4.2.7参与竣工资料校验；4.2.8负责竣工结算。
4.3 工程技术部4.3.1负责制定工程三级节点计划；4.3.2组织工程供应商的考察、选择及履约评估；4.3.3负责组织城市公司、施工单位对景观施工图纸的审核；4.3.4负责对景观施工工艺工法的确定，并制定景观工程施工质量要求；4.3.5负责对景观工程施工进度、质量、安全的监督管理；4.3.6负责对景观施工单位的月度检查、考核；4.3.7参与景观工程招标、开标及施工交底；4.3.8参与对景观工程新材料的确定；4.3.9 参与重大设计变更的确定；4.3.10优化处理实施过程中管线、市政等因素对景观的影响；4.3.11监督检查景观现场签证；4.3.12参与审批变更流转；4.3.13组织工程竣工验收。
4.3.14组织景观工程招标、施工交底、材料样品收集封样（城市公司负责部分）；4.4营销部4.4.1参与景观方案阶段的会审与流转审批。
4.5物业部4.5.1参与景观方案阶段的会审与流转审批；4.5.2景观工程进行现场验收与后期维护。
建筑限额设计指引
建筑限额设计指引目录第一篇、前言 (2)第二篇、规划篇 (5)一、规划方案阶段重要技术经济指标及部分参考值 (5)二、总图布置原则 (7)三、地下车库规划设计 (8)四、园林景观规划 (9)第三篇、建筑篇 (10)第一章、方案部分 (10)一、建筑层高 (10)二、使用面积系数 (10)三、体形系数 (10)四、窗地比 (11)五、窗墙比 (12)六、墙地比 (13)七、方案阶段其他控制成本的措施 (14)第二章、施工图部分 (17)一、施工图设计应遵循的原则 (17)二、施工图设计建筑成本优化措施 (18)第三章、材料选用 (21)一、材料选用原则 (21)二、外窗的选用原则 (21)三、外墙的选用原则 (24)四、屋面主要材料的选用原则 (26)五、厨房卫生间设计 (27)六、综合限额措施 (28)第三章、车库设计 (31)一、层高 (31)二、柱网 (32)三、地下车库限额指标管控 (36)四、地下车库指标计算及指标表 (36)五、地下室布置 (40)六、地下室构造限额设计方法 (41)第一篇前言一、什么是限额设计限额设计就是设计师按照建设单位的设计任务书及投资估算控制初步设计，然后根据建设单位批准的初步设计总概算控制施工图设计。
房地产行业有一个业内投资控制的“三七定理”，那就是项目策划和设计阶段已经决定了项目生命周期内70%的费用；规划和初步设计阶段又决定了工程建安造价的70-80%，而施工图和后期工程管理只能决定工程投资的20-30%份额。
所以规划、方案阶段的设计优化，设备系统工艺的确定和设备选型等是限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小。
所以我们非常有必要把只管控建筑材料消耗为主的设计成本管控体系，逐步升级到开发全程成本管控体系。
二、限额设计的途径通常限额设计达到控制投资的途径有两类：1、要求设计满足建设单位要求的造价指标：即为满足投资或造价的要求限定的投资限制总值，可以理解为在满足建设单位任务书主要内容的情况下，从规划、设计、施工、销售、管理全方位调整来达到建设单位提出的投资额。
景观设计管理作业指引
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日期
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日期
批准
日期
修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
1目的
规范开发项目景观设计阶段的工作流程，加强景观设计阶段的监控，达到控制设计的质量、进度、成本的目的。
2术语和定义
无
3适用范围
适用于项目景观设计专业各阶段设计管理。
4关键活动描述
4.1景观设计的启动时间
4.1.1建筑方案设计成果通过规划审批后，即开始景观概念设计工作。（赛普建议：关于现行综合验收制度是否需与景观概念方案同时报批，各城市公司可根据当地情况进行试运行调整）
4.7.2城市公司设计部须与设计单位保持充分的沟通和交流，重点关注景观效果表现、局部处理的手法、景观材料部品、设备等内容，必要时可组织公司相关专业部门和设计方进行中期交流。
4.7.3设计单位按【景观设计任务书】要求的时间、成果标准提交设计资料。
4.7.4城市公司设计部根据【设计成果评审作业指引】组织设计评审，并按【权责手册】完成审核/审批/备案。
4.2项目景观设计计划
4.2.1城市公司设计部根据批准确定的【项目二/三级计划】，细化并完善其中的景观设计节点，初步编制【项目景观设计计划】，报设计部负责人审核后，纳入项目设计专项计划，并备案至城市公司计划经营部。
4.3景观设计资料的收集
4.3.1根据【景观设计任务书】的编制要求，城市公司设计部组织各部门提供相关资料：
4.6景观方案设计管理
4.6.1【景观设计任务书】中应明确编入概念设计评审的最终意见，以指导设计的工作方向。
4.6.2城市公司设计部将审批通过的【景观设计任务书】作为设计合同的附件，以及项目总体规划、建筑设计图纸发给设计单位，由设计单位完成景观方案设计。
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设计限额管理作业指引
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审核日期
批准日期
修订记录
1.1.1景观工程费限额：
为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、外墙园建、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。
软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。
（1）一线城市系数为1，二线城市系数为0.9，其他城市系数为0.8，山地景观可按展开面积计算。
（2）屋面景观费用、空中花园景观费用、低密度产品中的庭院内景观费用不在本限额范围内。
（3）保障性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不在本限额指标范围内。
（4）别墅类控制指标不含庭院面积。
庭院面积内按100元/平米控制。
（5）景观单方的控制主要从以下方面：
A合理空间布局，投入到重点展示区域；
B控制水景面积；
C兼顾好本土特色与企业特色，用好本土饰材及植物。
D充分利用现有地势，避免过多造坡造山。
E植物种类及配备合理。
F控制硬景的面积比例。
G控制重点景观面积占总景观面积比例。