房地产估价师房地产估价理论与方法模拟试题Word版
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试资料模拟考试练习.doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试资料模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。
自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。
A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93 本题答案： 2、单项选择题 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 本题答案： 3、多项选择题 下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（ ）A.旅馆姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.歌城C.写字楼D.加油站本题答案：4、多项选择题商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括( )等几个层次。
A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争B.对商业用房本身的竞争C.商业用房周边环境分析D.商业用房周边交通流量分析E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争本题答案：5、单项选择题有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。
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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。
下列属于限制物权的是( )。
A.益物权 B.所有权 C.债权 D.自物权 本题答案： 2、多项选择题 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )。
A 、使用磨损 B 、现行政策重大改变 C 、城市规划重大改变 D 、建筑技术进步 本题答案： 3、判断题 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。
( ) 本题答案： 4、单项选择题 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------A、可比实例房地产B、估价对象房地产C、标准房地产D、类似房地产本题答案：5、单项选择题有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。
A、9B、13.5C、15D、18本题答案：6、多项选择题下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有( )。
A.用地面积B.建筑红线后退距离C.建筑高度D.建筑密度E.建筑间距本题答案：7、判断题在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。
估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。
A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。
A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。
A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。
A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。
A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。
A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
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房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。
A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。
A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。
A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。
A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法测考试题模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 下列关于路线价法中，不正确的是( )。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 本题答案： 2、单项选择题 如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。
需求和供给的同时变化，有（ ）等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。
A.同方向变化和反方向变化 B.同方向变化和变化幅度不同 C.变化幅度不同和反方向变化 D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同 本题答案： 3、单项选择题 在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有( )报价才是要约表示。
A.拍卖公司姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.委托人C.竞买人D.买受人本题答案：4、判断题保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。
( )本题答案：5、单项选择题某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。
理论上应补地价( )万元。
A.78B.882C.1210D.1272本题答案：6、判断题房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第10次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量。
A.本质B.现象C.广义D.狭义2.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.《房屋所有权证》B.《房屋租赁证》C.《房地产他项权证》D.《房屋使用证》3.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。
A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗4.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。
用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A.27%B.21%C.73%D.79%5.假设开发法最基本的公式是（）。
A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本6.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数7.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。
A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元8.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。
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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 下列哪些属于房地产市场状况的内容？（ ）A.政府出台新的政策措施 B.利率发生变化 C.出现通货膨胀 D.未正常负担交易税费 本题答案： 2、单项选择题 封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是( )。
A.容易设计 B.便于信息采集 C.反映客观问题 D.易于记录 本题答案： 3、单项选择题 房地产市场方案设计的( )原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。
A.经济性 B.灵活性 C.有效性 D.指向性姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A.小于B.大于C.等于D.小于或等于本题答案：5、单项选择题理性的买者在购买商品时，会选择（）。
A.效用最大而价值最低的B.效用最小而价值最低C.效用最大而价值最高的D.效用最小而价值最高的本题答案：6、单项选择题在一般情况下，( )适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案【3套练习题】次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。
但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。
A.8B.10C.15D.202.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。
A.公允价值B.重置成本C.账面价值3.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法4.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告5.（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制6.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法D.收益法7.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的。
A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料8.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。
A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼9.房地产估价是评估房地产的（）。
B.价格C.理论价格D.成交价格10.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。
A.1年B.3年C.5年D.6年11.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。
A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法12.假设开发法更深层的理论依据，类似于()。
A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理13.相比之下，成本法最适合于对()的估价。
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房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题（3）
1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值量大
D．不可移动和用途多样
2．对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。
A．应考虑
B．不考虑
C．无所谓
D．不大
3．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。
A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等
B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押
D．抵押权不可以转让
4．某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/㎡，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/㎡，房地产市场交易价格为6000元/㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/㎡为基础进行修正。
A．2000年的城市房屋拆迁补偿指导价
B．2007年该区同类建筑物的重置成本价
C．2007年该区同类建筑物的市场交易价格
D．2007年重新规划后该区商品房售价
5．房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。
A．所有权
B．典权
C．抵押权
D．地役权
6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（）特性。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．相互影响性D．易受限制性
7．（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
A．2003
B．2004
C．2005
D．2006
8．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）万元。
A．50
B．55
C．50～60
D．60万元以上
9．某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/㎡，出租的年末收益为330元/㎡．假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为（）元/㎡．
A．2949.44
B．3124.44
C．3194.44
D．3500
10．对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）。
A．楼层对价格的影响更大
B．朝向对价格的影响更大
C．两者同样重要
D．因人而异
11．建筑物的实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温
B．隔声
C．日照
D．隔热
12．（）是对房地产所有权、使用权的一种限制。
因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A．相邻关系
B．使用管制
C．市政府监督
D．其他管制
13．有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
A．半年
B．一年
C．两年
D．三年
14．在评估期房价格时，（）。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态
B．估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态c．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态
D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
15．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200㎡，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。
A．建筑面积1800㎡，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B．建筑面积1100㎡，近期出租，年租金150元/㎡，位于20km外
C．建筑面积10000㎡，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000㎡，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
16．某宗房地产成交价格为4000元/㎡，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为（）元/㎡．A．3620
B．3742
C．3909
D．4000
17．市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（）。
A．1.05
B．0.97
C．0.98
D．1.03
18．已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。
A．2.5%
B．3.0%
C．5.06%
D．8.0%
19、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为（）年。
A．70
B．60
C．50
D．40
20．某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。
则建筑物的每年折旧额是（）万元。
A．13
B．14
C．19
D．23
（注：可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!）。