商业地产实务讲义：二、三线城市的开发策略及案例解读PPT演示文稿
二三线城市的开发策略及案例解读
二三线城市的开发策略及案例解读随着中国城市化进程的不断深化，一线城市资源逐渐紧张，房价高涨，环境污染等问题也日益突出。
相对而言，二、三线城市拥有更为丰富的资源，发展潜力较大。
因此，如何制定合理的开发策略，提升二、三线城市的综合竞争力，成为当前亟待解决的问题。
1.产业优化升级：根据城市资源禀赋和发展优势，科学规划产业布局，打造特色产业集群，提升城市综合竞争力。
例如，西安在充分发挥其历史文化资源和科技优势的基础上，建设了国内重要的高新技术产业基地和创新创业中心，吸引了许多高新技术企业入驻，推动了城市经济快速发展。
2.增加城市吸引力：通过改善城市环境、提供优质公共服务和基础设施建设等措施，吸引人才和企业投资。
例如，武汉打造了“华中科技城”，在建设大型科技园区的同时，配套建设了一流的教育、医疗和文化设施，吸引了大量高端人才和创新型企业。
3.培育市场主体：支持和引导本地企业做大做强，培育新兴产业和创新企业。
鼓励各类市场主体创新创业，打造具有核心竞争力的企业。
例如，成都通过设立各类创业基金，支持创新型企业发展，培育了一批具有国内领先地位的高科技企业，提升了城市的创新能力。
4.推进城市空间优化：合理规划城市土地利用结构，提高土地使用效率，推进城市建设与生态保护的协调发展。
例如，青岛通过开展城市更新，合理利用土地资源，将原先的旧厂房改造成创意产业园区，提升了城市的环境质量和经济效益。
以上策略只是对二、三线城市发展的一些方面进行了概括，具体的发展策略需要因城施策。
以下是一些成功的案例解读，为二、三线城市的发展提供借鉴。
1.成都高新区：成都高新区是中国西部最大的高新技术开发区，成功地打造了一批高科技企业和杰出人才集群。
其成功之处在于充分发挥成都科技和教育资源的优势，引进了大量的高新技术企业和人才，并提供了良好的创新环境和创新支持政策。
同时，成都高新区还积极拓展国际市场，为企业“走出去”提供支持和便利，实现了高新技术产业的跨国发展。
二三线城市商业地产开发模式
二三线城市商业地产开发模式商业地产招商中的八大昏招第一大昏招：先盖房再招商。
第二大昏招：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。
第三大昏招：业态组合中的主力店一定要选国际大品牌。
第四大昏招：重销售、轻招商、轻后期运营，只顾眼前利益。
第五大昏招：售价和租金定价严峻透支行业利益，只想杀猪不想养鱼。
第六大昏招：招商推广要紧靠忽悠，最盛行的确实是概念包装。
第七大昏招：只要招商成功就万事大吉了。
第八大昏招：对招商代理等服务机构极尽刻薄。
二三线都市商业地产开发模式【郭洁】：第一我们依旧先看看一个商业地产项目的开发模式图://bbs.winfang /dispbbs-35-104288.html第一个环节，是市场调研，第一我们要搞清晰的是一线都市与二、三线都市商业地产的差别一线都市的商业在市场容量和辐射范畴等方面与2、3线的都市有本质的差别。
其次，我们研究商业地产，第一要研究的是商业地产的消费者，而不是以往所有开发商所关注的产品，专门多时候开发商差不多上由住宅地产的开发商转过来的，他们只是用住宅地产的开发模式去开发商业地产，也确实是在谈产品之前，先研究消费者群体特点，在没有搞清晰商业地产的核心要素之前，以及各个核心要素之间的关系之前，就想因此的做定位和开发。
专门多开发商差不多上将传统住宅开发的思路，直截了当套用到商业地产上来，总是以“自我”为核心，动身点确实是“我想要修一个什么”或者“我认为能够修一个什么”。
从来都没有考虑过市场到底要什么。
市场需求是什么。
我们那个地点所说的商业地产的核心要素事实上有6点：1、是政府。
2、是开发商。
3、是投资者。
4、是经营者。
5、是消费者。
6、是社会。
大伙儿都说的专门多，中国商业地产开发在现时期，事实上差不多上有问题的，全然谈不上成熟。
缘故专门简单，因为中国现在体制的问题。
中国的商业地产在开发、治理和运营等方面，专门是市场的退出机制方面，全然就没有一套完善的体系，在市场和法规没有解决商业地产开发商退出机制时，中国的商业地产开发，永久差不多上一个惊奇的模式。
商业地产专题讲座-第23期商业地产开发商如何开拓二三线城市
第23期：商业地产开发商如何开拓二三线城市随着城市进程的发展以及商业地产潜力的发掘，各大开发商在纷纷转向或是开辟商业地产开发市场的同时，更是将角逐的焦点瞄向了二三线城市。
据公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备最少，占比在20%左右。
而沃尔玛、宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商纷纷把二三线城市作为国内市场拓展重点，二三线城市的商业潜力日益凸显。
所谓“十里不同风，百里不同俗”，每座城市的城市发展进程都各不相同，城市人群的生活习惯也各有特点，对于商业的需求也各有倾向等等，这些因素都将对于商业地产的开发起着根本性的影响。
虽然知名房企已经开发出了成功的商业项目，但这些经验是否能够成功的在二三线城市复制？在开拓二三线城市市场的同时，如何正确地判断出不同城市的差异性，才能为项目的开发建设奠定良好的开发基础。
新浪乐居商业地产频道特邀请CRIC咨询中心副总经理陈倍麟女士，以实例为证，分析房企在开拓二三线城市市场时，对不同城市差异性的判断，以及这种判断为项目带来的影响。
嘉宾：中国房产信息集团咨询中心副总经理陈倍麟 陈倍麟：观众朋友，大家好！我是专门从事商业地产策划工作的，在这个行业已经做了十年。
现在大家比较关心我们中国商业地产开发所碰到的问题，现在市场需求非常大，开发量也很大。
但是在中国真正成功的商业地产项目不多，这是什么原因？开发商也很关注，商业地产现在在大城市做余地很小，大家都开始向三四线城市开发，但这个开发过程会不会有风险？为什么会选择在三四线城市开发？我觉得选择的动因来源这样几个方面。
首先，我觉得在一二线城市，特别是在主城区，它的土地开发容量会受到一些限制，包括在一二线城市的开发，都是国内比较知名的开发商，他们已经把这个领域占领了，或者说品牌开发商在一二线城市主城区里面的地产开发已经做得差不多了，未来他一定要向三四线城市开发。
针对三线城市房地产的操盘策略 ppt
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单核的扩张阶段——城市未来规划中，居住功能相对集中的新区 城市只有单个核心区，未出现相对独立或中心化的卫星城镇，周边镇区人口仍然认同原有的单核的城市核
心地位，缺乏成熟的城市副中心。 老城市核心区的密度过大，原有的用地规划凌乱，商用、居住、政府用地混杂，可开发性低，加之用地成
本过高，可开发改造的程度有限。 城市规划中的城市发展方向，通常会考虑区域功能的划分，居住功能相对集中的新区出现，新区往往与原
有核心区接壤。
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人口特征
细腰的正立三角形结构，外来人口增长速度相对较快。 具有经济实力的人群主要集中于泛公务员群体（政府机关，事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），
宏 观
2 由于产业结构的影响，人口构成缺失白领为主体的社会中间层
环
3 城市规划处于单核扩张阶段，没有真正意义上的城市副中心形成
境
房
4 需求以自住为主，基于商品房的租赁（长期投资）和炒房（投机）很少
地
5 市场均价低，土地成本低，价格天花板现象显著
产
市
6 客户群集中于泛公务员群体，企业高管，私营业主
场
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城市特征
——经济结构 ——规划结构 ——人口结构 ——客户结构
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经济结构的单一
产业链较为单一，多以初级的加工制造业、旅游业为主。经济的对外辐射能力有限，难以形成区域内的经 济核心，但可以提供较多层次的工作机会。
大型企业较少，一旦产生，其对城市具有明显的经济和政治影响力，容易出现行业垄断。 第三产业比例远低于一二线城市，形式主要以商业为主，以物流运输为代表的低端服务业较多而金融保险
由于三四线城市多数缺乏教育配套，尤其是镇区，部分中高端客户十分看重子女教育，名校可以明显地促进成
二三线城市商业地产开发策略与招商管理(上)(PPT 79页)
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中国正在步入消费经济时代
一、2006年，中国人均GDP超过2000美元。（1951年的美国 和1970年的日本）
二、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长
华润 万象城、欢乐汇 中粮 大悦城 深国商 深国投广场 印象城 新一城 百联 西郊百联 百联又一城 银泰 银泰中心 龙湖 北城天街 西城天街等 正大 正大广场 恒隆 港汇中心、恒隆广场 新鸿基 国金中心 太古 太古汇 凯德置地 嘉茂、嘉兴茂、来福士广场 SM集团：SM广场 万达 万达广场
二、万达商业地产发展模式与经验教训
城市化是中国未来核心发展动力
中国城市化进程及未来发展预测 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1990年 26% 2000年 36% 2009年 47% 2020年 50% 2050年 75%
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舒适
室内精品步行街的独特设计让来万达广场购物的客户 享受四季如春的购物环境。 宽敞高档的空间设计让客户在购物过程中避免因空间 狭小拥挤产生的心理烦躁。
方便
万达广场的方便是因为万达广场浓缩了传统商业街的 精华； 万达广场独特的设计组合，以步行街为枢纽串联多家 主力店，使得客户可以在百米之内找到自己的目标商 家，大大的缩短了购物行走路程，据专家研究，人的 行走超过300米会产生疲劳感，因而会降低人的购物 兴趣。 万达广场步行街上下打通，每16米以横向联系通道， 连接步行街两侧商家，使客户在步行街任何一个点都 能看到楼上楼下的20 多个商家， 并且可以在8米内 找到横向穿越的通道，迅速到达。 万达广场以较高标准设置停车位，使得来万达广场休 闲购物的客户停车变得极为方便。
商业地产实务讲义：二、三线城市的开发策略及案例解读 共117页PPT资料
运营管理
招商与建设
规划设计 定位
市场研究 （选址）
商业地产可控性开发流程
开发全流程解析
土地与项目获取阶段 市场研究及定位阶段 方案与产品塑造阶段 设计与产品优化阶段
项目工程建设阶段 项目招商租售阶段 商业运营管理阶段 融资与资本运作阶段
开发全流程.xlsx
一、 “现金流”是商业地产开发的基础 现金为王.pptx
案例分享
日本大阪难波公 园.pptx
不要将自己置于尴尬境地
万达广场解析
（案例分享）
业态组合与商户定位
商户定位
什么档次 什么区域
机遇因素 竞争因素
市场因素 资源因素
什么类别 多少数量
刘邦
运筹帷幄，决胜千里，吾不如张良； 镇国家，抚百姓，吾不如萧何； 统百万兵，战必胜，吾不如韩信。 此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。
商业地产的招商运营——资源的整合
业态组合，其实就是功能的组合
案例分析
全产业链的不动产运营
案例：
嘉德置地的运作模式.pptx
二、项目定位是商业地产开发的前提
三、产品研究是商业地产开发的根本
产品的分类.pptx 万达广场的三代产品概述.pptx
四、租售关系是商业地产开发的核心
五、商业模式是商业地产开发的关键
“先招商后建设，订单式开发模式”是万达成功的关键
★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能 的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售 业等等。
★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经 营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营 模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
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专业市场
以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售 后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商 城、通讯商场等。
如果回答：是！则项目大功告成。
案例分析
大宁国际.ppt
商业地产的发展趋势？
做好准备了吗？
凡 事 都 得 趁 早
做商业地产——亦是如此
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
商业地产开发系统的形成
商业地产开发全环节
社区超市
以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必 需品，均采用开架式陈列，统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等，一般开 在住宅社区较密集的区域。
仓储超市
仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表 性的是“麦德龙”（makro）,大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于 一个空间的零售形式。
为什么做商业地产？ ——商业地产的价值
商业物业的增值
有效的商业运作带来物业的增值；
持续稳定的收益
租金的回报能保证项目的可持续经营；
强大的融资平台
可利用自持物业进行再融资或在资本市场直接变现；
项目拓展的优势
有了成功的商业案例，将能以更低的价格获取土地和项目；
品牌影响力
成功的商业运作将大大提升公司品牌，社会效益和经济效益双丰收
专业市场.pptx
精品广场
以经营国际一线、二线 服装、箱包、皮具、饰品、 鞋帽、手表……重视产品质量 及品牌，又称“质贩”卖场； 多为高单价国际知名品牌， 选点多在一级城市市中心精 华地段，对物业品质及购物 环境要求极高，锁定金字顶 端客群。
名品折扣店
又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的 购物中心，因此也有称为直销购物中心。
百货商场
是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商 铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经 营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。
百货店.pptx
综合超市
以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超 低价促销及平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本 有连锁发展战略。
商业地产与住宅地产的区别.ppt
商业地产与住宅开发的本质区别？
住宅地产 非请勿来
价值一次性实现
商业地产 非要你来
要实现价值增值
？ 我们的商业项目是否有魅力？
1 你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？ 2 你的建筑和定位是否吸引商家？它会来不？ 3 你的商业有没有磁性，消费者是否喜欢来？ 4 你的业态是否足够新颖有趣，是否有商业景点？
商业地产开发模式.ppt
六、业态组合是商业地产开发的重点
七、招商管理让定位和业态组合落地
专题研究： 如何通过模型推导，形成产品策略？
案例分享：项目配比推导及经济模型测算.docx
万达商业模式的经验分享
万达的运作经验分享.pptx
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
商业地产实务讲义
二、三线城市的 开发策略及案例解读
一个故事
寓言-清醒.pptx
新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略…… 房地产宏观分析.ppt
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
理清概念：
商业地产常被简单地理解为商场、商铺、MALL、步行街购物中心之 类。其实，商业地产不是一种业态，也不是一种建筑形态，它是一种物业 形式——
案例分析
全产业链的不动产运营
案例：
嘉德置地的运作模式.pptx
二、项目定位是商业地产开发的前提
三、产品研究是商业地产开发的根本
产品的分类.pptx 万达广场的三代产品概述.pptx
四、租售关系是商业地产开发的核心
五、商业模式是商业地产开发的关键
“先招商后建设，订单式开发模式”是万达成功的关键
提个问题： ——做商业地产，如何最大化地创造利润？
商业地产
如何实现物业价值
建筑特征
产品形态
商业业态
理念超前，设计 出跳，形成地标 ，吸引市民
紧扣客户需求、 吸引购买者、投 资客、观光客
业态新颖，包容 性强，吸引消费 者、观光客
让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费， 让人回去做宣传
商业地产与住宅开发的区别？
★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能 的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售 业等等。
★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经 营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营 模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
运营管理
招商与建设
规划设计 定位
市场研究 （选址）
商业地产可控性开发流程
开发全流程解析
土地与项目获取阶段 市场研究及定位阶段 方案与产品塑造阶段 设计与产品优化阶段
项目工程建设阶段 项目招商租售阶段 商业运营管理阶段 融资与资本运作阶段
开发全流程.xlsx
一、 “现金流”是商业地产开发的基础 现金为王.pptx
商业地产的成功运营，精彩之余，意义更加深远 ……
商业地产的实质
定位
设计
建设
招商运营您是哪种类型开 Nhomakorabea商？案例分享 西蒙介绍.ppt
❖招行的风险文化
没有利润，即使有最佳的产品、最好的 形象、最优秀的员工，企业也会很快陷入困 境；很多企业是先研究我是不是世界500强， 再研究我活不活得下去，路走反了。
购物中心
购物中心是指多业 态、多业种、多店铺的全 客层消费场所，多设在市 区或城乡结合地带，由专 业经营团队系统地有计划 开发、管理、运营，向消 费者提供综合性服务，理 想营业面积一般在10万平 方以上，空间呈纵向规划。
Shopping mall shopping center 购物中心1.ppt