招商公园1872_精装修建议

万科汉阳国际：品牌、地段、精装及总价控制提升项目竞争力，其总价优势抵 消客户心理抗性，取得较好的销售结果。
区域优良，附带精装，利用价格优势快速销售。
•对外报价1000元/㎡标准，实际装修成本约800元/㎡标准，项目售价约8300元/㎡，去除装
修成本，处于区域平均水平线。
•万科汉阳国际利用装修区隔市场竞争，建立自身形象及提高市场提及率。对于客户而言，提 高住宅使用便捷性，其总价在客户可接受范围内。
公园1872 A2精装修可行性建议 招商〃公园1872精装修建议
湖北中原地产营销策划有限公司 Wuhan 2012.10
Part 1
区域市场表现
绿地新都会
金地澜菲岸
部分精装 1200元 90-91两房97-125三房 毛坯：6800元-精装8200 元/平米（约10平米赠送） 两房60-64万三房80-86万
金地澜菲溪岸：早期有景观较好形产品带精装修销售，后期多数楼栋改为毛坯 交付。
•该项目一期带精装修销售，装修标准 约1500元/平米，售价约9200元/平米，销售速度缓慢， 后期通过产品减配，售价约为8500元/平米。
门、窗： 1、入户门：“曼特 ”或同档次钢质门； 3、阳台门及外窗：塑钢门、窗框，5+9+5中空玻璃， 4、户内门：“日门”或同档次品牌； 厅及卧室、书房： 1、地面：“圣象”或同等档次品牌实木复合地板； 2、顶面：多乐士； 3、内墙面：多乐士； 4、衣柜：朗诗高级成品定制（柜内格局后期可能进行合理优化）； 厨房： 1、顶面：多乐士； 2、地面：蒙娜丽莎 3、墙面：蒙娜丽莎 4、橱柜：味之堂； 5、水槽及龙头：摩恩 6、灶具：CUCINE 7、抽油烟机：CUCINE 8、消毒柜：CUCINE 8、燃气热水器：“NORITZ”或同档次品牌
本项目高层产品属于首置首改型产品 > 主流面积为：90平米、120平米。此面积段属 常规产品，市场供应与成交均非常集中，价格 敏感度较高。 大盘规模首期市场热度至关重要 项目规模较大，首期销售所带来的市场热度至关重要，同 时大盘后续价值提升空间较大
客户对于刚需型产品有明显价格天花板 > 区域均价一般在7000至8000之间，均价超过 9000的项目去化速度较低。 > 本项目区域内价格竞争明显，不论是版块内还 是中心区未来都难以避免其他项目对本项目价 格的影响。
卫生间： 1、顶面：乳胶漆，“华润”或同等档次品牌； 2、地面：“东鹏”或同等档次品牌； 3、墙面：“东鹏”或同等档次品牌陶质砖； 4、台盆：“TOTO”或同档次品牌产品； 5、龙头：“TOTO”或同档次品牌产品； 6、坐便器： “TOTO”或同档次品牌产品； 7、淋浴间：朗诗定制玻璃隔断； 8、淋浴花洒： “TOTO”或同档次品牌产品； 9、浴柜、镜柜：朗诗高级成品定制。 10、浴霸：“松下”或同等档次品牌 阳台： 1、预留洗衣机上下水接口； 2、拖把池：配置； 3、地面：“东鹏”或同等档次品牌陶质砖； 4、墙面：外墙涂料； 5、顶面：防水乳胶漆。 灯具：预留灯位。 电话、网络：入户。 插座及开关面板：“西蒙”或同档次品牌产品。 其他： 户内彩色可视对讲，户内配置2个手动紧急报警按钮。 公共部位高档装修，消防楼梯水泥地坪。 中央空调系统：美的或同等档次品牌家用变频多联式中央空调 新风系统：统一安装到位
•
区域内为价格完全竞争市场，类似朗诗、晋合等品牌重品质不重去化速度非本项目
战略目标。
因此，建议本项目一期不做精装但公共部分（如大堂、电梯间等）建议提升装修交付标准
以在展示上加强项目品质化体现。
朗诗绿色街区
住宅精装 2000元含科技运用 73-88平米两房/96-135平 米三房 毛坯8700，精装9500
万科汉阳国际
越秀星汇云锦
交付标准
毛坯 85平米两房、112-135平米三 房 7000元/平
精装800元 75-80两房94115三房 8300元/平
精装3000元 97平米两房，139173平米三房 14000元/平米
月均去化40套
月均去化100套
月均去化30套
精装修产品增加产品附加值，使产品具有一定溢价空间。 同时汉阳片区市场格局仍然以刚需型产品为主，对总价敏感性较好，万科、金地两项目精装修产品相对去化速 度快主要取决于其产品面积定位差异化，从而与周边竞争项目在总价在处于持平位置，加之精装修这一附加值， 因而销售相对较好。总价较高精装修产品去化速度较慢。 汉阳片区价格竞争 明显，各项目均通过减配，从而降低成本。 装修均属于基础化装修，主要通过科技化运用及厨卫电器等品牌进行档次提升
门、窗： 1、入户门：“曼特 ”或同档次钢质门； 2、门锁：“英格索兰”机械锁或同档次品牌产品； 3、阳台门及外窗：塑钢门、窗框，中空玻璃，不封闭阳台； 4、户内门：“日门”或同档次品牌； 厅及卧室、书房： 1、地面：“圣象”或同等档次品牌实木复合地板； 2、顶面：乳胶漆，“华润”或同等档次品牌； 3、内墙面：乳胶漆， “华润”或同等档次品牌； 4、衣柜：朗诗高级成品定制（柜内格局后期可能进行合理优化）； 厨房： 1、顶面：乳胶漆， “华润”或同等档次品牌； 2、地面： “东鹏”或同等档次品牌； 3、墙面： “东鹏”或同等档次品牌； 4、橱柜：朗诗高级成品定制； 5、水槽及龙头：“普乐美”或同档次品牌产品； 6、灶具：“普田”或同档次品牌产品； 7、抽油烟机：“普田”或同档次品牌产品。 8、燃气热水器：“NORITZ”或同档次品牌
卫生间： 1、顶面：集成吊顶 2、地面：“蒙娜丽莎 3、墙面：蒙娜丽莎 4、台盆：ROCA 5、龙头：ROCA 6、坐便器： ROCA 7、淋浴间：定制玻璃隔断； 8、淋浴花洒： 摩恩 9、浴柜、镜柜：高级成品定制。 10、浴霸：“松下”或同等档次品牌 阳台： 1、预留洗衣机上下水接口； 2、拖把池：配置； 3、地面：蒙娜丽莎 4、墙面：外墙涂料； 5、顶面：防水乳胶漆。 灯具：预留灯位。 电话、网络：入户。 插座及开关面板：“西蒙”或同档次品牌产品。
户型配比（套数
） 13.07% 36.93% 40.91% 9.09% 100.00%
主力产品仍以93平米以下刚需类产品为主
3*2*2*2 4*2*2*2
总结：从本案特性、区域、市场接受度、精装修目的分析，高层入市阶段不适 宜做全盘精装修，可通过加强公共空间装修标准提升项目品质感，后期随着区 域发展及本项目大盘优势等价值集中显现后，可利用精装修拔升项目品质提升 项目溢价空间。
精装修对于本项目主要作用为提升品质感 > 提供精装修产品在品质和品位上让客户感觉物 有所值。才能成为促销的手段。
本项目高层入市阶段建议不采用精装修或公共部分精装修，后期可采用精装修拔升品质
建议方式：项目入市阶段不做装修或公共部分精装修，后期可用 精装修拔升品质
原因： • 公园1872本身拿地成本较高，如做精装修将提升成本最终价格易打破客户现阶段对 区域价格预期。
Part 2
本案精装可行性分析
项目分析：高层产品属首置、首改型产品。主流面积为：90平米、120平米。 此面积段属常规产品，市场供应与成交均非常集中，价格敏感度较高。
面积区间 2*2*1*2 3*2*1*2 79.3-82.5 93-94 117-123 138-140
套数 92 260 288 64 704
客厅：复合地板（配提角线）/ICI涂料/钢质入户门配警限/彩色塑钢 中空玻璃窗 餐厅：复合地板（配提角线） /ICI涂料 主卧：复合地板（配提角线） /ICI涂料/实木复合户内门/彩色塑钢中 空玻璃窗 次卧：复合地板（配提角线） /ICI涂料/彩色塑钢中空玻璃窗 厨房：大理石门槛/地砖（马可波罗）/面砖（马可波罗）/铝扣板吊顶 设筒灯/实木复合户内门/彩色塑钢中空玻璃窗/整体橱柜/烟机、灶具（ 方太）/水槽/冷热水龙头 卫生间：大理石门槛/地砖（马可波罗）/面砖（马可波罗）/铝扣板吊 顶设筒灯/实木复合户内门/冷热水龙头/洗衣机位水龙头/面盆（美标）/ 马桶（美标）/洁柜/镜箱/淋浴隔断 阳台：大理石门槛/地砖/涂料设吸顶灯（欧普）/彩色塑料中空玻璃平 开门
朗诗绿色街区：虽然精装修配合建筑科技打造武汉首席科技居住体系，但由于 其价格高企，市场去化速度较差。
精装修虽使项目形象大幅度提升，但项目整体高配高价使项目去化速度降低。
•朗诗绿色街区通过精装修打造其高科技居住体系，使项目形象与影响力跨出汉阳区域。 但总价超100万元产品去化速度较慢。 •后期推出8号楼，取消部分科技化运用（如智能感光窗帘，将水源热泵中央空调调整为普通 中央空调） •装修标准（含科技系统）约2500元/平米 售价比同区域万科汉阳国际高出约1000元/平方米。
主力面积
成交价格
总价范围
两房约52-59万三房73-95万
（毛坯）93-95万（精装修 送约10平米赠送
70-83万（两房）89-128 万（三房精装修）
62-66万（两房精 装修）78-95万（ 三房精装修）
125-138万（两房精 装修）185-258万（ 三房精装修）
销售速度
月均去化50套
月均去化60套