济南银座中心项目公寓价格报告
年济南鲁商项目市场定位报告资料
区域属性界定
以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、 体育为核心的东部城区中心
投资性需求受到明显抑制
省会城市的人口吸纳能力难以支撑项目销售。因为银行政策变化频繁，导致在销项目出现“签约难、放款难” 的尴尬局面。
明年限购政策顺延
济南明确表态明年会延续限购政策，未来市场形式依然严峻 同时加大旧村改建以及保障性住房建设，从市场角度抑制房地产过快发展。
Part 1
整体市场分析
Part 1
整体市场分析
宏观大势分析 城市格局分析 房地产市场分析
固定资产与房地产投资
固定资产与房地产投资额持续、健康、理性上涨，步入发展稳定期.
济南市固定资产及房地产投资（单位：亿元）
济南市房地产投资额与销售额（单位：亿元）
数据来源：政府公报
评判标准：房地产投资增速15%-25%以内相对良性，房地产投资占固定资产总投资24%左右相对健 康，项目进入风险适中区域
目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基 础配套将快速催熟区域
道路体系发达，但公众交通严重滞后，通勤成本高
目前配套薄弱，道路发达，公共交通滞后，未来以行政、文化、体育为主导的城 市中心区域
Part 1
项目目标与问题
项目属性界定 区域属性界定
项目目标
项目目标
鲁商置业，将以“全国领先的房地产综合开发企业” 为目标，充分发挥自身丰富的产业资源和强大的品牌
济南市楼盘分析报告(市场调研报告)
230000 平方米
一期已售 高层
3
40%
银座中 心
槐荫经十路、经 七路、纬十二路 三条核心主干道 的围合之处
550000 平方米
目前在售 写字楼
12500元/ 平米
高层写 字楼
1201400 ㎡
4.2
25%
案例分析
宏瑞国际星城 一、项目基本情况： 项目基本情况： 项目地址：市中白马山南路以东，后 龙窝村以北 开发商：香港宏润实业集团 建筑面积： 520000平方米 占地面积： 266800平方米 容积率： 1.7 绿化率： 40% 开盘时间： 2011年3月 均价： 8300元/㎡ 香港宏润实业集团房地产开发项目，位于七贤街道办事处后龙窝村，占地393.982 亩，规划建筑面积40余万平方米。由其投资成立了注册资金600万美元的外商独资 企业——山东宏瑞置业有限公司，意图开发建设高档住宅社区，总投资10亿元。 为推进该项目尽快实施，区委、区政府专门成立了重点项目领导小组，本着招商 引资和稳定大局的原则，历经两年多艰苦、细致的工作，在充分保障村民切身利 益的基础上，重新明晰了征地款、补偿费及其他相关事项。
二、项目优劣势分析 优势： 优势： 1.项目位置比较好，交通方便位于二环东路与文化东路交界处。 2.周边配套设施完善有学校、超市、银行等 3.小区主要以高层为主，视野宽阔。 4.楼间距大采光好。 劣势： 劣势： 1.靠着燕山立交桥过往车辆多噪音大。 2.社区主要以高层为主户数多密度大。 3.户型设计不合理，多数户型浪费面积。
三、推盘时间： 推盘时间： 建中大学仕花园定于8月底9月初开盘销售，这样可以躲过夏季房地产营销淡季，也可躲过宏 瑞国际星城低价开盘与之竞争，再加上七贤学仕广场刚施工完不久没有多少人气。 四、营销策略： 营销策略： 1.价格策略 ：建中大学仕花园目前正在认筹，单价8000元左右，一次性付款96折，折合 7600元左右。 2.产品策略：项目东临济南大学西校区，属学区房，再加上七贤学仕广场，形成了一个产品 地段优势。 五、营销手段： 营销手段： 建中大学仕花园目前正在认筹，入会即享3万抵5万，一次性付款96折。项目由于资金限制， 不可能采取全方位的广告攻势，至多能拿了十几套房以成本或微利价发售，由于数量太少， 难以聚集人气，更难打响品牌，余下的房屋销售依然困难。由于项目小不可能拿出很多钱来 做广告，花几百万元广告费发展商就很心疼，物业品牌和开发商名声都难打响，必须精打细 算，尽量少做广告。
济南商业调研报告
第三产业占比超过50%，但第二产业增长较低迷。服务业与工业的良 性互动关系尚未完全形成，产业结构需进一步优化。
2 人口、消费力研究
济南近几年外来人口显著增加，城市对外吸引力增强，将加大城市商业 项目的辐射力。
英雄山人防商城 芙蓉街 泉乐坊
万达广场 银座地下购物广场
济南华联商厦 嘉华购物广场
鲁商广场 恒隆广场（在建） 银座中心（在建）
开发商
缤纷五洲商城开发有限公司 山东鲁能集团 山东鲁能集团
文华园住宅开发建设有限公司 诚基房地产开发有限公司 圣凯置业 山东银座商城股份有限公司 济南市人防办 ——
济南汇泉新世界置业有限公司 大连万达
定位为西部地区重要的总部商务中心、金融 中心和会展博览中心，以现代服务业为主导 的城市功能区，城市重要的商业中心、行政 中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服 务中心
1 PART
城市宏观经济背景/城市房地产市场发展分析
商业地产市场供求分析
随着近几年经济的发展和政策调控的影响，济南商业市场逐步扩容，供应量和成交量逐步放大。
part整体市场研究分析商业市场研究商业名称建筑面积贵和购物中心25泉城新时代10圣凯摩登城5107芙蓉街08万长100010泉乐坊11万达广场总93万商业1612银座地下购物广场13银座洪楼店14济南华联商厦4815嘉华购物广场16鲁商广场17银座中心1418恒隆广场17万商业总28101112131415161718本案重点商业项目列表重点商业项目列表part整体市场研究分析商业市场研究商业名称开发商开业时间业态组成商业定位品牌档次缤纷五洲商业广场缤纷五洲商城开发有限公司2010零售有超市购物中心中档贵和购物中心山东鲁能集团1997年10零售有超市百货商厦中高档贵和商厦山东鲁能集团2002零售百货商场中高档苹果城文华园住宅开发建设有限公司2011零售少量餐饮社区商业中档泉城新时代诚基房地产开发有限公司2010年12零售少量餐饮商业综合体中低档圣凯摩登城圣凯置业2007零售餐饮休闲娱乐社区商业中档银座商城山东银座商城股份有限公司1996零售百货商厦中高档英雄山人防商城济南市人防办2005零售地下步行街中低档芙蓉街2000年左右初具规模餐饮美食街中低档泉乐坊济南汇泉新世界置业有限公司2006零售餐饮休闲娱乐服务特色商业街中档万达广场大连万达2010年11零售餐饮休闲娱乐服务购物中心中高端银座地下购物广场山东银座商城股份有限公司1999年10零售大型购物广场中档济南华联商厦济南华联商厦集团1995零售百货商厦中档嘉华购物广场济南华联商厦集团2002零售百货商厦中低档鲁商广场山东省鲁商置业有限公司2010年12月31零售餐饮休闲娱乐服务购物中心中高档恒隆广场在建香港恒隆地产有限公司2011零售餐饮休闲娱乐购物中心银座中心在建山东银座商城股份有限公司2013零售餐饮休闲娱乐服务购物中心商业档次来看泉城路商圈占领了济南品牌档次的制高点其中以银座商城和贵和购物中心档次最高
济南鲁商国奥城公寓市场分报告101P
41.95-43.31㎡
47.2-48.41㎡
52.62-53.73㎡
产品情况 土地产权为40年商业用地，住宅式公寓立项； 项目平面布局：3梯20户，单廊式、南北对称分布； 户型及户型面积：一居（41-53㎡），两居（89-92㎡）； 户型配比：一居（41-53㎡）占90%，两居（89-92㎡）占10%； 层高：3米；
平面布局看，玉兰公寓 是4梯19户；
交通核在北侧，南向房 源较多，但是走廊较为狭 长；
共6种户型；
边户户型面积设计较大。
A（一居）
B（一居)
C（两居）
D（两居）
F（两居）
G（三居）
装修部位及所用品牌
地面：复合木地板（美丽岛）； 卫生间墙面：瓷砖（亚细亚）； 水槽：摩恩水槽； 洁具：龙头、面盆、花洒、浴盆、马桶 （TOTO）； 五金：门窗（顶固）； 厨房：卡萨帝整体橱柜； 面板：西门子面板； 门锁：凯特曼电子门锁； 灯具：基础灯具（三极雄光）； 空调：户式中央空调（三菱重工海尔）； 家电：电视、冰箱（海尔）；
装修标准：对外报价1000元/㎡
国奥城公寓vs名士MINI公馆
地段位 置
交通状 况
周边配 套
项目规 划
建筑设 计
装修标 准
硬件设 施
物业管 理
工程进 度
开发品 牌
该项目距离市区相对较近，区位成熟度略高，但项目的发展潜力与成长空间要不及 国奥城。 紧邻经十路和燕山立交桥，交通条件良好。
由于距离市区相对较近，其周边配套上占有优势。
无中央空调，采暖为集中普通采暖，电梯档次与项目接近，也没有燃气，整体硬件 配套设施低于国奥城公寓。
该项目公寓物业管理为酒店式服务，物业公司为南方物业，服务标准和服务内容与 项目相当。 该项目外装已经完成，正在进行内部装修，2019年下半年交房；工程进度上快于国 奥城公寓。 名士MINI公馆开发商为南益地产，因开发名士豪庭而在济南著称，但品牌实力不及 鲁商置业。
济南希努尔大厦项目定位报告
60%
80% 60% 75% 80%
本报告是严格保密的。
周边环境分析8
舜井街--解放阁片区改造对项目的影响
解放阁—舜井街片区位于济南市主城区的中心地带。北临泉城路，南至黑虎泉西路，东起黑虎泉北路，
西至天地坛街。项目用地东西长约660米，南北约310米，用地面积约302亩，净地约200亩。
本报告是严格保密的。
4
5 6 7 8
中豪大酒店
新闻大厦 华能大厦 良友富临大酒店 山东银座泉城大酒店
4
4 4 4 4
解放路165号
泺源大街6号 泉城路17号 泺源大街5号 南门大街2号
343
160 204 190 400
748
946 746 858 698
328
398 370 348 390
0.44
0.42 0.50 0.41 0.56
客户
处的大环境进行了梳理、
解读，项目的定位除了基 于市场规律之外，更取决 于项目所处的区域物理环 境、项目自身规划，也与 项目运作的企业有着不可 分割的关系。
项目 竞争
本报告是严格保密的。
本体分析
项目本体分析分为：
周边环境分析；项目产品分析；企业特点分析
周边环境分析：交通环境、自然环境、人文环境、商业环境、商务环境、城市规划、金融配 套、酒店配套、政府资源等。
交通环境：项目地处交通要塞，舜井街改造后交通功 能进一步加强，项目的地标性、昭示性增强
是唯一一条道路。
泉城路 黑虎泉西路 泺源大街
县西巷
舜井街
朝山街
本报告是严格保密的。
周边环境分析2
自然环境：项目地处泉城特色风貌带的中轴线，周边 有大明湖、珍珠泉、黑虎泉、泉城广场、趵突泉等众 多公园，自然环境优美
第六部分最新修正版
第六部分银座地块评估简报一、地块分析1、地块概况地块位于泺源大街银座商城对面，北邻司里街小区。
目前地块已平整，沿街地带现有二层临时工程用房。
目前基地东部地块为其它发展商所有，基地西北角还有独幢6层多层居民住宅。
2、周边环境基地以南：紧靠泺源大街，向南面对中银广场、银座商城，以及在建鲁银大厦。
基地以北：系司里街小区，小区为行列式排列6层居民住宅，另外基地范围内西北角有一独幢6层民宅。
基地以东：粮食大厦及良友富临大酒店和部分6层居民住宅。
基地以西：山东汽车进出口公司办公楼（8层）3、环境面与市场面分析·地处泉城广场市中心城区，是全市政治、经济、商贸、文化中心，区域人文环境上佳，地段价值一流，被广为认可。
·邻近大明湖公园和趵突泉公园两大市级风景点，人文环境优越。
·区域内泉城路及泺源大街集中济南市最高档商厦及办公写字楼，商业繁华，配套齐全。
·泺源大街一线上集中大型银行机构，系规划中“金融街”商贸街。
·市中心城区交通配套齐全，公交线路丰富，泺源大街是市级示范街，路况条件好。
·基地四周视野开阔，无不良相邻关系影响。
·泺源大街为商贸特征的商业街区，商务职能优势突出，住宅类项目尚属空白。
·写字楼市场价贵市旺，供求不平衡，客源丰富。
·酒店长包房租率高，预示商旅型客源存在。
4、主要问题·基地面积小，无法规划大规模绿化环境，只适合单体建筑。
·基地紧邻泺源大街，环境较嘈杂。
·基地形状不规则，不独立，规划设计兼顾相邻关系。
·基地北侧为居民区，需考虑其采光影响。
总结：·地处市中心城区，配套优势突出，且地段位置突出，适可开发高价档物业的基础条件。
·基地规模小，无环境支撑；身处繁华喧闹商业街区；单位面积售价高昂，开发高档住宅类物业有风险。
·泺源大街商务职能优势突出，区域客源丰富，物业开发中应予重视。
2014年10月济南房地产市场研究月度报告思源
行业消息
山东：山东省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)
山东省政府办公厅日前发布《山东省省级土地储备管理办法》，根据《办法》，省级土地储备收入全额上缴省级国库。纳入 省级储备的土地，未经批准不得擅自调整城市规划用途。
《办法》所称省级土地储备，是指省国土资源主管部门所属土地储备机构依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应的行为。
为由拒绝办理交接。新规拟明确,物业管理区域内有两户以上业主的,应当建立物业专项维修资金制度。物业专项维修资金专项用
于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。并且,应急维修支用维修资金的范围进行了明确。新规拟规定, 物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式,优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁 费的标准按照价格主管部门发布的指导价确定。在满足业主需要后,开发企业可以将车库对外出租,但租赁期限最长不得超过6个 月。
根据《办法》，下列土地可以纳入省级土地储备：国家和省重大基础设施和重点工程建设用地，重大发展战略确定的特定区域 用地；依据区域发展规划拟开发为建设用地的未利用土地；省土地储备机构收购的国有土地；市、县级政府申请省级储备的土
地；省政府确定储备的其他土地。
《办法》规定，根据省级土地储备计划和有关政策规定，依照土地的性质和取得方式，由省土地储备机构会同市、县级政府 和国土资源主管部门，依法履行土地征收、收回、收购等程序，将土地纳入省级土地储备。纳入省级储备的土地，未经批准不
公积金贷款的问题，济南公积金中心执行的原来政策与新规中的规定大致相同，即只要职工结清首套房房款，便可以申请第二 改善型普通自住住房的公积金贷款。但不得申请第三套及以上住房的公积金贷款。
对于取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目的问题，济南市住房公积金中心
银座北区商城设计说明
设计说明一、工程概况：1、工程名称：振兴街地块开发项目银座中心幕墙工程2、建设地点：济南市3、建筑单位：山东省建筑设计研究院4、建筑概况：“银座中心”为山东银座置业有限公司开发建设的大型城市综合体建筑，项目位于济南市槐荫区，是振兴街地块开发项目，南临经十路、北靠经七路、东接纬十二路。
项目占地5.74万㎡,总建筑面积35.59万㎡,地下3层，地上5~7层，建筑高度23.95~39.50米，1#商务楼35层、2#商务楼36层，建筑高度138.7米，总高度14.855米，4~5#商务楼20层，建筑高度98.4米。
耐火等级为一类高层为一级，二类高层为二级，地下室为一级。
抗震设防烈度为6度。
5、幕墙设计使用年限为25年。
二、本设计的范围和内容：本设计内容为：玻璃幕墙、石材幕墙、铝板、地弹门等。
三、工程设计依据：1、业主提供的由山东省建筑设计研究院设计的建施图等相关资料。
2、规范和标准：铝型材标准GB5237.1-2004铝合金建筑型材基材GB5237.2-2004铝合金建筑型材阳极氧化、着色GB5237.5-2004铝合金建筑型材氟碳漆喷涂型材GB5237.6-2004铝合金建筑型材隔热型材GB/T3190-1996变形铝及铝合金化学成分金属材料标准GB/T700-1988碳素结构钢GB/T3274-1988碳素结构钢和低合金结构钢热轧厚钢板及钢带GB/T1220-1992不锈钢棒GB/T4226-1984不锈钢冷加工棒GB/T3280-1992不锈钢冷轧钢板GB/T4237-1992不锈钢热轧钢板GB/T4239-1991不锈钢和耐热钢冷轧钢带铝板标准GB/T3880-1997铝及铝合金轧制板材GB/T16474-1996变形铝及铝合金牌号表示方法GB/T16475-1996变形铝及铝合金状态代号YS/T429.1-2000铝幕墙板板基GB/T429.2-2000铝幕墙板氟碳喷涂漆铝单板玻璃标准GB9962-1999夹层玻璃GB15763.2-2005建筑用安全玻璃第2部分钢化玻璃GB17841-1999幕墙用钢化玻璃与半钢化玻璃GB/T11944-2002中空玻璃GB11614-1999浮法玻璃GB/T18915.1-2003 镀膜玻璃第一部分阳光控制镀膜玻璃GB/T18915.2-2003镀膜玻璃第二部分低辐射镀膜玻璃粘结与密封材料JC887-2001干挂石材幕墙用环氧胶粘剂GB16776-2005建筑用硅酮结构密封胶JC/T882-2001幕墙玻璃接缝用密封胶JC/T883-2001石材用建筑密封胶GB/T5574-1994工业用橡胶板JC/T914-2003中空玻璃用丁基热熔密封胶JC485-1996建筑窗用弹性密封胶石材标准GB／T18601-2001天然花岗石建筑板材GB/T6566-2001建筑材料放射性核素含量JC830.1-2005干挂饰面石材及其金属挂件第1部分干挂饰面石材GB/T973-2005建筑装饰用天然石材防护剂建筑幕墙及门窗标准GB/T21086-2007 建筑幕墙JGJ102-2003玻璃幕墙工程技术规范JGJ133-2001金属与石材幕墙工程技术规范GB50176-93民用建筑热工设计规范GBJ118-88民用建筑隔声设计规范GB50016-2006建筑设计防火规范GB50057-94（2000年版）建筑物防雷设计规范GB50045-95（2005版）高层民用建筑设计防火规范JGJ99-98高层民用建筑钢结构技术规范GB50009-2001（2006版）建筑结构荷载规范GB50017-2003钢结构设计规范GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范JGJ113-2009建筑玻璃应用技术规程JGJ/T139-2001玻璃幕墙工程质量检验标准GB50205-2001钢结构工程施工质量验收规范JGJ81-2002建筑钢结构焊接技术规程JGJ/T16-92民用建筑电气设计规范GB50189-2005公共建筑节能设计标准GB/T8479-2003 铝合金窗其它标准DBJ14-036-2006 公共建筑节能设计标准DBJ14-037-2006 居住建筑节能设计标准四、结构设计说明1、幕墙结构在设计时考虑以下荷载和组合：幕墙自重；风荷载；地震作用；温度作用；雪荷载；施工荷载。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
济南银座中心项目
公寓价格报告
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2010-04
Part4
定价策略
定价策略
定价方法的确定
名士MINI公馆
万豪国际
诚基中心
蓝调国际
发祥1号公馆
交易情况修正 交易节点修正111来自0.980.95
0.93
0.92
0.92
1
0.96
0.93
0.93
交易情况修正中交易套数多系数小，交易套数少系数大
备注
交易节点修正中已售项目修正系数小，未售项目修正系数大 正负不超过10%
静态核心均价的推导
公寓静态价格
1—5
1—3 1—3 1—2 1—2 1—3 1—7 1—7 1—3 0—2 0—2 1—3 1—3 0—5 0—7
4
2 2 1 2 2 4 4 2 1 1 2 2 2 4 64 1
3
1 1 1 1 1 2 4 3 1 1 2 3 2 5 60 1.066666667
3
2 2 2 1 2 5 5 2 1 1 2 3 5 7 80 0.8
定价策略
静态核心均价的推导
片区形象 升值潜力
价值16标准：
交通、位置、配套、 规模、建筑密度、自然
环境、停车、噪音、视
野、户型特色、建筑外 户型设计 型、内装修、物业管理、 发展商品牌、工程进度、 营销策划周密性; 规划布局
市场关注度
产品稀缺
定价策略
市场比较法
静态核心均价的推导
重要原则：相互代替原则 考虑因素
35%
20%
15%
1.0055
20%
速度修正中项目销售快时修正系数大，反之修正系数小 正负不超过10%
定价策略
溢价空间的推导
通过市场上公寓产品月均价1年来环比增长情况，得出R2
月份 均价 901 4933 902 5079 903 5081 904 5129 905 5209 906 6259 907 6259
分 项 Q1、位置
内
容
打 分 银座中心 名士MINI公馆 3 1 3 1 5 万豪国际 4 2 4 1 7 诚基中心 4 2 4 2 8 蓝调国际 4 2 3 1 7 发祥1号公馆 5 3 5 2 6 1—5 1—3 1—5 0—2 0—10 4 2 3 1 4
叠院洋房
区域所处城市级别 繁华程度 社会认可度 热点地段
选用市场比较法来推算项 目的市场可接受价格。 将需定价的对象与类似房 地产进行比较，对这些类 似房地产的价格做适当的 修正，以此确定客观价格 的方法。 实施步骤为：搜集比较对 象，建立价格可比基础， 修正房地产状况。
区域 品质（建筑形式、户型范围、品质档次、实用率） 客户（客户提及频次、价格区间）
品质参考楼盘有：名士MINI公馆 、发祥1号公馆 客户参考楼盘有：万豪国际、诚基中心 区域参考楼盘有：蓝调国际 因此本项目选定这几个楼盘通过“市场比较法”进行静态比准；
环比增长
月份 均价 环比增长 月均增长 率 R2（4-5 月） 908 6410 1.024125
1.029597
909 6466 1.008736
1.000394
910 6586 1.018559
定价策略
溢价空间的推导
通过市场竞争项目退货数量、周期、认筹情况和开盘情况，以及银座中心 公寓退货策略，得出银座中心销售速度与各项目销售速度比值 ，得出R1
修正系数 速度修正系数
名士MINI公馆 1.03
万豪国际 1.01
诚基中心 0.96
蓝调国际 1.01
发祥1号公馆 0.97
10%
权重
R1 备注
Q2、环境
自然景观
城市景观
小区氛围 人文因素 Q3、建筑 风格创新 建筑密度 人性尺度
1—5
1—5 1—5 1—5 1—5 1—5
2
2 3 2 3 3
1
5 3 2 2 3
3
4 3 3 2 4
4
4 3 3 2 3
3
3 3 4 2 3
5
5 4 1 2 3
环境协调
Q4、配套 生活基本配套 教育 医疗 娱乐休闲 Q5、使用 安全性 便利性 舒适度 使用成本 Q6、品牌 产品品质 售后保障 物业服务 市场形象 Q6、购买力 产权年限 首付款额 总计 权重（A）
3
2 2 2 1 2 5 5 2 1 1 2 3 5 7 82 0.780487805
3
2 2 2 1 2 5 5 2 1 1 2 2 5 6 76 0.842105263
4
3 2 2 1 3 6 7 1 2 1 2 3 2 4 84 0.761904762
定价策略
静态核心均价的推导
修正系数
银座中心
银座中心公寓产品就产品类型本身而言，与市场LOFT公寓产品类似。但 由于产品在层高、产权 、 项目周期、 整体策略等较多方面存在差异。因 此，若按传统的市场比较法，通过同区域类似产品的多因素打分、比较、 修正的方法较难准确地推导出本项目LOFT公寓的价格。
世联观点：
1）市场比较法比准均价； 2）寻找溢价空间，得出溢价； 3）由市场比准均价与溢价最终合成平面产品核心均价区间。
权重
市场比较项目价格 修正价格（首层） 确定价格
35%
6900 2524.48
20%
9600 1357.056
15%
12000 1189.08878 7217.702675
20%
9000 1455.157895
10%
10500 691.92
根据可比性程度
市调实收价格
以上各项相乘求加 权价格
各项修正价格求和
因素 质素评判系数 交易情况修正 交易节点修正 名士MINI公馆 1.066666667 1 0.98 万豪国际 0.8 0.95 0.93 诚基中心 0.780487805 0.92 0.92 蓝调国际 0.842105263 1 0.96 发祥1号公馆 0.761904762 0.93 0.93 备注（修正） 评估对象与样板比 值 ±10％ 0－10％（年）
P公寓首层 =7217.71元/㎡
公寓标准静态价格：Pn＝7217.71X2.5 /1.5=12029.5元/㎡
定价策略
溢价空间的推导
通过与市场公寓产品在时间（自然升值）、销售速度修正的因素进行价格 修正，最终得出公寓产品的价格区间
市场溢价Pt = 静态基准价格×速度修正系数×时间修正系数
即
Pt
=（Pn）×速度修正系数（R1）×时间修正系数（R2）