《房屋设备管理》PPT课件 (2)
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物业设备管理培训讲义PPT课件(36页)
② 10KV及以下高压供电的，以用户厂界外或配电室前 的第一断路器或进线套管为分界点，第一断路器或 进线套管的维护责任由双方协商确定；
③ 35KV及以上高压供电的，以用户厂界外或用户变电 站外第一基电杆为分界点，第一基电杆属供电局；
④ 采用电缆供电的，本着便于维护管理的原则，由供 电局与用户协商确定；
Байду номын сангаас
供电设备管理范围的界定
1. 居住小区
① 使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱 为界，多层楼以楼外墙为界。
② 使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接 箱为界。
③ 上述界限以外供电线路及设备，由供电部门 建设单位协商落实维护管理职责。
2. 非居住小区
① 低压供电的，以供电接户线的最后（第一）支持物 位分界点，支持物属供电局；
供水管线及管线上设置的地下消防井、消 火栓等消防设施，由供水部门负责维护、 管理，公安消防部门负责监督检查；
高、底层消防供水系统，包括泵房、管道、 室内消防栓等，由物业管理企业负责维修 管理，并接受公安消防部门的监督检查。
排水系统管理范围的界定
室内排水系统有物业管理企业维护管理。
居住小区内道路和市政排水设施的管理职 责，以3.5米路宽为界，凡道路宽度在3.5 米（含3.5米）以上的，其道路和埋设在道 路下的市政排水设备，由市政工程管理部 门负责维护、管理；
视频
物业管理员3给排水管道与维修 10.01‘
3 供暖设备管理
识记：
1. 供暖用户管理的内容 2. 供暖收费的3种计算方法
领会：
1. 供暖管理职责划分 2. 供暖管理的特点 3. 锅炉运行前应具备的条件
供暖管理职责划分
1. 采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供 热管线均由物业管理企业负责维护、管理， 或由其委托专业供暖公司维护、管理。
③ 35KV及以上高压供电的，以用户厂界外或用户变电 站外第一基电杆为分界点，第一基电杆属供电局；
④ 采用电缆供电的，本着便于维护管理的原则，由供 电局与用户协商确定；
Байду номын сангаас
供电设备管理范围的界定
1. 居住小区
① 使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱 为界，多层楼以楼外墙为界。
② 使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接 箱为界。
③ 上述界限以外供电线路及设备，由供电部门 建设单位协商落实维护管理职责。
2. 非居住小区
① 低压供电的，以供电接户线的最后（第一）支持物 位分界点，支持物属供电局；
供水管线及管线上设置的地下消防井、消 火栓等消防设施，由供水部门负责维护、 管理，公安消防部门负责监督检查；
高、底层消防供水系统，包括泵房、管道、 室内消防栓等，由物业管理企业负责维修 管理，并接受公安消防部门的监督检查。
排水系统管理范围的界定
室内排水系统有物业管理企业维护管理。
居住小区内道路和市政排水设施的管理职 责，以3.5米路宽为界，凡道路宽度在3.5 米（含3.5米）以上的，其道路和埋设在道 路下的市政排水设备，由市政工程管理部 门负责维护、管理；
视频
物业管理员3给排水管道与维修 10.01‘
3 供暖设备管理
识记：
1. 供暖用户管理的内容 2. 供暖收费的3种计算方法
领会：
1. 供暖管理职责划分 2. 供暖管理的特点 3. 锅炉运行前应具备的条件
供暖管理职责划分
1. 采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供 热管线均由物业管理企业负责维护、管理， 或由其委托专业供暖公司维护、管理。
房屋及设施设备管理
结构、装修一般性损坏，部分构件损 中修或局部大修 坏
4 严重损坏房
年久失修、结构明显变形，装修严重 大修、翻修、改建 变形、设备陈旧不全
5 危险房
不能确保安全居住，随时可能倒塌
▪ 三、房屋及设施设备管理的内容和方法（AA） ▪ (一) 使用管理 ▪ 1、通过宣传，使物业使用人正确使用房屋及设施设备
草案编写 →计划草案论证→计划确定→ 执行计划 。
▪ 6、维修养护计划的内容（略）
▪ 二、房屋及维修养护计划的实施（A）
▪ 1.修前预检 ▪ 2.修前资料准备 ▪ 3.修前工艺准备 ▪ 4.其他准备
5.组织实施,主要做好质量控制、进度控制和成本 控制 ▪ 6、验收和存档
▪ 第三节 共有设施设备的运行管理（B） ▪ 一、制订合理的运行计划（略） ▪ 二、配备合格的运行管理人员（略） ▪ 三、提供良好的工作环境（略） ▪ 四、、建立健全必要的规章制度 ▪ 1、实行定人、定机和凭证操作制度； ▪ 2、实行交接班和值班巡视记录制度； ▪ 3、遵守设施设备的操作和运行规程。
行试验；
▪ 12、重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量； ▪ 13、进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供
依据。
▪ 二、给排水系统 ▪ （一）种类 ▪ 1、给水系统可分为生活用水、消防用水、中水和热水系统。 ▪ 2、排水系统可分为污水系统、雨水系统和工业废水系统。 ▪ （二）管理工作的主要内容 ▪ 1、建立给排水管理队伍； ▪ 2、建立给排水运行管理和维修保养管理制度； ▪ 3、建立给排水工程技术档案； ▪ 4、配备必要的工具和安全防护用品、相应数量的零备件和易损易耗
▪ 一、单项选择题
▪ 1.按房屋的（ ）可分为：砖木结构、混合结构、钢 筋混凝土结构和其他结构。
9房屋设备管理
9.3.3.1供电设备的安全操作管理 电室异常情况的管理 9.3.3.4供电设备的养护和维修
物业管理
9 房屋设备管理
9.3.4供暖设备的管理 供暖设备的管理
9.3.4.1供暖设备的运行管理 9.3.4.2供暖设备的运行异常情况处理 9.3.4.3供暖设备维修养护 （1）锅炉本体的维修养护 （2）锅炉房内燃烧机的维修养护 （3）锅炉附属装置的维修保养 （4）室外供热管网的维修保养
物业管理
9 房屋设备管理
9.2.2 房屋设备的分类、登记、 房屋设备的分类、登记、 建立设备档案
9.2.2.1房屋设备分类 房屋设备可分为以下主要类型： （1）给水排水设备； （2）供电及照明设备； （3）电梯设备； （4）空调通风设备； （5）消防设备； （6）弱电系统设备； （7）其他设备
物业管理
物业管理
9 房屋设备管理
9 房屋设备管理
9.3.2排水设备的管理 排水设备的管理
9.3.2.1排水设备的养护 （1）定期保养 （2）发现隐患及时处理 （3）及时清理排水沟渠 （4）宣传教育 9.3.2.2排水设备的维修 （1）倒返水的维修 （2）排水管道堵塞的维修
物业管理
9 房屋设备管理
9.3.3供电设备的管理 供电设备的管理
物业管理
9 房屋设备管理
复习思考题
1、简述房屋设备管理的概念和作用。 2、简述房屋设备管理的内容。 3、简述房屋设备的日常管理。 4、简述给水设备的管理。 5、简述排水设备的管理。 6、简述供电设备的管理。 6 7、简述供暖设备的管理。 8、简述电梯管理。 9、简述房屋设备维修保养的特点。 10、简述房屋设备维修和保养分类。
（1）计划性维修保养与随机性维修保养相结合 （2）维修保养技术要求高 （3）设备维修保养和更新成本较高
物业管理
9 房屋设备管理
9.3.4供暖设备的管理 供暖设备的管理
9.3.4.1供暖设备的运行管理 9.3.4.2供暖设备的运行异常情况处理 9.3.4.3供暖设备维修养护 （1）锅炉本体的维修养护 （2）锅炉房内燃烧机的维修养护 （3）锅炉附属装置的维修保养 （4）室外供热管网的维修保养
物业管理
9 房屋设备管理
9.2.2 房屋设备的分类、登记、 房屋设备的分类、登记、 建立设备档案
9.2.2.1房屋设备分类 房屋设备可分为以下主要类型： （1）给水排水设备； （2）供电及照明设备； （3）电梯设备； （4）空调通风设备； （5）消防设备； （6）弱电系统设备； （7）其他设备
物业管理
物业管理
9 房屋设备管理
9 房屋设备管理
9.3.2排水设备的管理 排水设备的管理
9.3.2.1排水设备的养护 （1）定期保养 （2）发现隐患及时处理 （3）及时清理排水沟渠 （4）宣传教育 9.3.2.2排水设备的维修 （1）倒返水的维修 （2）排水管道堵塞的维修
物业管理
9 房屋设备管理
9.3.3供电设备的管理 供电设备的管理
物业管理
9 房屋设备管理
复习思考题
1、简述房屋设备管理的概念和作用。 2、简述房屋设备管理的内容。 3、简述房屋设备的日常管理。 4、简述给水设备的管理。 5、简述排水设备的管理。 6、简述供电设备的管理。 6 7、简述供暖设备的管理。 8、简述电梯管理。 9、简述房屋设备维修保养的特点。 10、简述房屋设备维修和保养分类。
（1）计划性维修保养与随机性维修保养相结合 （2）维修保养技术要求高 （3）设备维修保养和更新成本较高
房屋及设施设备管理
第3章房屋及设施设备管理房屋及设施设备管理是指物业管理企业通过掌握房屋与设施设备的质量状况和运行状况，对房屋及设施设备进行日常维修养护或维修施工，以保证房屋及设施设备的安全、正常使用。
3．1 房屋维修管理房屋维修管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养，还包括对房屋完损等级的检查与评定、不同等级房屋功能的改善更新改造。
房屋维修管理的目的主要是为了保持、恢复或提高房屋的安全性，延长房屋的使用寿命，其次是改善或改变房屋的使用功能。
经常性及时地对房屋进行维修保养，是物业管理企业重要的基础性的工作内容之一。
房屋竣工交付使用后，由于受各种因素的影响或作用而逐渐损坏。
导致房屋损坏的原因很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。
自然损坏，如自然界的风、霜、雨、雪及空气中有害物质的侵蚀，虫害（如白蚁等），菌类（如霉菌）的作用均会造成房屋损坏。
自然损坏的速度，除洪水、地震、台风等情况外，一般是缓慢的。
人为损坏，如在房屋建造期间由于设计缺陷或施工质量隐患，在房屋使用期间由于违规装修、改造、搭建及不合理地改变房屋用途或维修保养不善，都会使房屋遭到损坏。
在实际中，以上因素往往是相互交叉影响或作用的，从而加剧了房屋损坏的程度和速度。
因此，为减缓房屋损耗速度、延长房屋使用年限、维持和恢复房屋原有质量和功能、保障住用安全和正常使用，以达到房屋保值、增值的目的，物业管理企业开展好房屋维修管理工作是十分必要的。
房屋维修管理由于受原有房屋条件、环境的限制，只能在原有房屋基础上进行，维修设计与施工都只能在一定范围内进行，其维修活动与新建同类房屋建筑施工过程不同，维修技术不仅包括建筑工程专业及相关专业的技术，还包括独特的设计和施工操作技能，如房屋结构部分受损后的加固补强、防水堵漏等，以及随着时间的推移，房屋的各个部分，如主体结构、外墙、楼地面、设备的零部件等都会有不同程度的损坏，需要根据损坏的程度进行小修、中修或大修。
物业工程设备基础管理 PPT精品课件
1.4 设施设备管理的管理特点
1、目前，我国物业设备管理缺乏完善的专业管理法规制度。物业上层管理者较少有像 工业企业的管理者那样了解和熟悉设备的基本原理、性能和专业管理知识。
2、物业管理项目分散，公司与项目部（点）距离遥远，无法实施集中管理。且国人思 维活跃，做事随意性很大。物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理，公司技术专 业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法得到有效实现。
1.2 物业设施设备管理的四要点
1、基础管理。（摸清家底，收集资料，建立台账，完好率评价） 2、日常运行。（确保设施设备满足使用要求和安全要求） 3、维护与修理。（日常维护、一级保养、二级保养） 4、能源管理。（随时掌控能源使用情况，设施设备经济运行）
P3
第1章－－物业设施设备管理
1.3 设施设备管理
次，防止闸芯结垢锈坏并对闸杆除锈、清洁、加涂黄油以防锈蚀)，对不经常运行的机械 进行手动盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录 。
供电方式、周界、消防烟感、探头数量、维修资金使用、写字楼客户人数、空调装机容量、装饰情况、 公共厕所情况、看开关知BA、卫星、对讲系统、手机和网络覆盖、自动门、车库、绿化情况、现场设施 设备管理、看公告栏了解物业与业主沟通、岗位设置及人员成本与管理费的匹配度、管理费定价。
P8
第1章－－物业设施设备管理
5、随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管 理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会责 任。
P5
第1章－－物业设施设备管理
1.5 设施设备管理的意义
1、为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 2、是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业 保值增值的有效手段。（设备的寿命周期是指设备的“计划－设计－制造－调试－安装－试 运行－使用－维修－改造－报废”全过程。设备寿命周期费用就是在设备寿命周期中，对设 备投入的全部价值量，这是一项综合性的货币形态价值预测指标，也是设备经营管理的基础 资料之一。设备寿命周期费用主要包括设备购置费和维修费。） 3、是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需求。 4、能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也促进物业管 理行业的健康发展。
1、目前，我国物业设备管理缺乏完善的专业管理法规制度。物业上层管理者较少有像 工业企业的管理者那样了解和熟悉设备的基本原理、性能和专业管理知识。
2、物业管理项目分散，公司与项目部（点）距离遥远，无法实施集中管理。且国人思 维活跃，做事随意性很大。物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理，公司技术专 业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法得到有效实现。
1.2 物业设施设备管理的四要点
1、基础管理。（摸清家底，收集资料，建立台账，完好率评价） 2、日常运行。（确保设施设备满足使用要求和安全要求） 3、维护与修理。（日常维护、一级保养、二级保养） 4、能源管理。（随时掌控能源使用情况，设施设备经济运行）
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第1章－－物业设施设备管理
1.3 设施设备管理
次，防止闸芯结垢锈坏并对闸杆除锈、清洁、加涂黄油以防锈蚀)，对不经常运行的机械 进行手动盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录 。
供电方式、周界、消防烟感、探头数量、维修资金使用、写字楼客户人数、空调装机容量、装饰情况、 公共厕所情况、看开关知BA、卫星、对讲系统、手机和网络覆盖、自动门、车库、绿化情况、现场设施 设备管理、看公告栏了解物业与业主沟通、岗位设置及人员成本与管理费的匹配度、管理费定价。
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第1章－－物业设施设备管理
5、随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管 理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会责 任。
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第1章－－物业设施设备管理
1.5 设施设备管理的意义
1、为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 2、是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业 保值增值的有效手段。（设备的寿命周期是指设备的“计划－设计－制造－调试－安装－试 运行－使用－维修－改造－报废”全过程。设备寿命周期费用就是在设备寿命周期中，对设 备投入的全部价值量，这是一项综合性的货币形态价值预测指标，也是设备经营管理的基础 资料之一。设备寿命周期费用主要包括设备购置费和维修费。） 3、是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需求。 4、能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也促进物业管 理行业的健康发展。
物业设备管理(培训课件)
第四单元
27
课文学习
与供电部门工作范围的界定
低压供电 以供电接户线的第一支撑物为界
≤10KV高压供电 以变电所外第一断路器或进线套管为界
≥35KV高压供电 以变电站外第一基电杆为界
▲ 计费电能表及附件均由供电部门负责
03.11.2023
第四单元
28
课文学习
建立各项设备档案
电气平面图、设备管理图和接线图等 用电电压、频率、功率、实测电流等数据 维修记录、运行记录、巡视记录及大修后 的试验报告等
第四单元
21
课文学习
给水设备的管理
防止二次供水的污染 对供水管道、节门、水表、水泵、水箱进行经常性 维护和定期检查 跑水、漏水故障及时抢修 消防水泵的定期检查试用
03.11.2023
第四单元
22
课文学习
给水管道的养护
给水管道的检查 保温防冻 冻裂事故处理
03.11.2023
第四单元
23
课文学习
排水设备的管理
• 零线不装熔断器的接零保护
• 一般在单项供电中,只在火线上装熔断器,这时设备外 壳保护接零,而且接零采用专线,这样才能达到接零保 护。
03.11.2023
第四单元
32
课文学习
供暖设备管理
采暖系统的维护 运行期间的维护 停运后的维护 锅炉的检查与保养
定期检查和超水压试验 锅炉的保养
湿式保养；干式保养
03.11.2023
第四单元
15
课文学习
房屋设备管理的方式、内容、制度与 工作规范
房屋设备管理的方式 方式
维修管理和运行管理 管理措施
七大方面的制度
03.11.2023
房屋维修及设备设施管理(ppt32页)
房屋维修及设备设施管 理(ppt32页)
2020/11/19
房屋维修及设备设施管理(ppt32页)
房屋维修管理
第一节 房屋维修管理概述
一、 房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 （一）房屋维修的概念
房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大 修、中修、小修、综合维修和维护保养。 （二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 n 1.从物业自身的角度看 n 2.从房地产业的角度看 n 3.从物业管理企业的角度看 n 4.从使用和社会的角度看
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设
计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏，
为5年。 （三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
对洁净度而言是对空气过滤和净化；有时还要对室内空气更新，这些 空气处理过程都要用到专门的空气调节设备，我们把空调设备和相应 的空气输送、分配设备，能量传递设备及各种仪器仪表称为空气调节 系统，简称空调系统。 n 2.分类:分为集中式、局部式、半集中式。其中集中式空调也称为中央 空调，由空气处理部分、空气输送部分、空气分室部分组成；局部式 空调就是空调机组（空调机），由空气处理和冷媒组成；半集中式空 调则集中了集中式和局部空调的优点，是一种混合系统，有诱导和风 机盘管两种形式。 n 二、空调系统设备管理特点 n 1.工艺系统复杂，造价昂贵； n 2.运行能耗大，空气质量要求高； n 3.直接影响物业管理的经营成本承担了安全运行的技术责任； n 4.定期维护保养，使设备的润滑、水、冷制剂等在正常的范围，保障 主机、管道、冷却泵、冷冻泵、冷水泵、冷却塔的正常高效使用； n 2.加强日常检查巡视，记录各类有关数据，发现问题及时维修处理， 加强使用培训，提高员工的业务素质水平。
2020/11/19
房屋维修及设备设施管理(ppt32页)
房屋维修管理
第一节 房屋维修管理概述
一、 房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 （一）房屋维修的概念
房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大 修、中修、小修、综合维修和维护保养。 （二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 n 1.从物业自身的角度看 n 2.从房地产业的角度看 n 3.从物业管理企业的角度看 n 4.从使用和社会的角度看
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设
计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏，
为5年。 （三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
对洁净度而言是对空气过滤和净化；有时还要对室内空气更新，这些 空气处理过程都要用到专门的空气调节设备，我们把空调设备和相应 的空气输送、分配设备，能量传递设备及各种仪器仪表称为空气调节 系统，简称空调系统。 n 2.分类:分为集中式、局部式、半集中式。其中集中式空调也称为中央 空调，由空气处理部分、空气输送部分、空气分室部分组成；局部式 空调就是空调机组（空调机），由空气处理和冷媒组成；半集中式空 调则集中了集中式和局部空调的优点，是一种混合系统，有诱导和风 机盘管两种形式。 n 二、空调系统设备管理特点 n 1.工艺系统复杂，造价昂贵； n 2.运行能耗大，空气质量要求高； n 3.直接影响物业管理的经营成本承担了安全运行的技术责任； n 4.定期维护保养，使设备的润滑、水、冷制剂等在正常的范围，保障 主机、管道、冷却泵、冷冻泵、冷水泵、冷却塔的正常高效使用； n 2.加强日常检查巡视，记录各类有关数据，发现问题及时维修处理， 加强使用培训，提高员工的业务素质水平。
房屋及设施设备管理知识
房屋及设施设备管理知识概述房屋及设施设备管理是指对房屋及其相关设施设备进行维护、保养、管理和监控的一项重要工作。
它是保证房屋安全、舒适、高效运行的关键环节。
本文将介绍房屋及设施设备管理的相关知识，包括管理原则、常见设施设备以及管理方法等。
管理原则1.定期维护：对房屋及设施设备进行定期巡检、清洁、维护和保养，以确保其正常运行和延长使用寿命。
2.预防维护：采取预防性维护措施，通过定期检查和保养，防止设施设备出现故障和损坏。
3.紧急响应：及时处理房屋及设施设备的紧急问题，确保居住环境的安全和舒适。
4.节能降耗：通过设备更新、优化使用等方式，实现节能环保，降低能源消耗和运维成本。
常见设施设备1. 电气设备电气设备是房屋中最常见的设施设备之一。
主要包括照明系统、插座、开关、电路和电器设备等。
管理电气设备的关键是确保其正常运行和安全使用。
以下是一些常见的管理方法： - 定期检查电线和插座是否存在损坏或老化，如有问题及时更换。
- 确保插座接头及电线连接牢固，防止松动或接触不良导致电气故障。
- 定期清洁照明设备，更换照明灯泡。
使用 LED 灯可以节能且使用寿命较长。
2. 水利设备水利设备包括自来水供应系统、污水处理系统、下水道等。
合理管理水利设备可以确保供水的质量和安全，预防水损等问题。
以下是一些常见的管理方法： - 检查水管是否存在漏水或老化，如有问题及时修复或更换。
- 定期清洗水槽和水龙头，预防细菌滋生。
- 定期检查污水处理设备的运行情况，如有异常及时维护或更换。
3. 暖通设备暖通设备是保证房屋内温度、湿度和空气质量的关键设备，主要包括空调、供暖系统和通风系统。
以下是一些常见的管理方法： - 定期清洗和更换空调滤网，保证空气质量。
- 定期检查供暖系统的燃气管道和散热器是否正常工作，如有问题及时处理。
- 定期清洗通风系统的出风口和风道，保持室内空气流通畅通。
管理方法房屋及设施设备的管理方法可以根据具体情况和需求进行灵活调整，但以下方法适用于大多数情况：1. 制定维护计划根据房屋和设施设备的特点和使用频率，制定相应的维护计划。
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• (3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设 备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使 设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30％。
• (4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备 使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日 益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。
两类标准：
技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）
管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖 惩标准）
功用：提供共同行为准则和标准
提供基本依据与手段
三、房屋设备的保养与维修
• 1.设备保养
• 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电 、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护 、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养 、一级保养和二级保养)。
第11章 物业设备管理
第一节 物业设备概 述
一. 物业设备的涵义
物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备 的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的 有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价 值的物质基础和必要条件。
物业设备配套的完善性、合理性与先 进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一 种物质基础与条件。
物业设备管理是物业管理的给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水
、排水、去污等工程设施的总称。它包括：
1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水 池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个 方面。
2.排水设备、设施
包括排水管道、排污管道、通风管、清通 设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等 。
室内给排水系统
（二） 燃气系统
包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网 等。
（三） 空调、通风系统
包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备
有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送 管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等 ），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨 胀水箱、去污器等。 2．供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔 、回水泵及输送冷水的管网等。 3．室内通风设备
• (1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养 工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除 ，及时做好维护工作并进行必要记录等。
• (2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养 维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照 设备磨损规律进行定期保养。
• (3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分 解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完 好状态。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分 为：生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。
3．房屋卫生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆 、抽水马桶，面盆等不同种类。
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器 、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器 、减压阀等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵 、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感 、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、 防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、 消防走道及事故照明、应急照明设备等。
2.设备维修
• 房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进 行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：
• (1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及 为排除运作故障而进行局部修理。
• (2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全 面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证 能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更 换率为10％～30％左右。
• 两种方式：针式、栅式
• 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、 引下线和接地极。
• 避雷针形式：单支、双支、多支保护。
第二节
物业设备
的管理
一、物业设备管理的作用
物业设备管理是指按照科学的管理 方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日 常运行和维修进行管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行 、发挥
包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。
（四） 电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1．供电及照明设备 包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计 量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制 开关、照明设施等。 2．电器服务设备设施（弱电设备） 包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视 监控设备和电脑设备等。 3．房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯 一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设 备。
按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 按速度分有：高速电梯（2M/S以上）
快速电梯（1．5M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯） 按电机拖动方式分为：交流双速电梯
直流快速电梯 交流调速电梯。 按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。 （2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。
4．防雷及接地装置
• 房屋建（构）筑物防雷等级的划分。
• 一类建（构）筑物。凡存放爆炸物品，或经常发生瓦 斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆 炸致使建（构）筑物损坏和人员伤亡的。
• 二类建（构）筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋（构 筑物）或具有重要政治意义的民用建筑物。
• 三类建（构）筑物。凡不属于一、二类范围，而需作 防雷保护的建筑物。
设备价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设
二、物业设备管理的内容
（一）物业设备的基础管理
1．资料档案管理
物业设备基础资料：设备原始资料
设备维修资料
设备管理资料
物业设备基础资料管理工作任务：
设备技术档案的保管
理提供信息依据
为设备运行、维护、管
2．标准化管理
• (4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备 使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日 益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。
两类标准：
技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）
管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖 惩标准）
功用：提供共同行为准则和标准
提供基本依据与手段
三、房屋设备的保养与维修
• 1.设备保养
• 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电 、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护 、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养 、一级保养和二级保养)。
第11章 物业设备管理
第一节 物业设备概 述
一. 物业设备的涵义
物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备 的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的 有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价 值的物质基础和必要条件。
物业设备配套的完善性、合理性与先 进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一 种物质基础与条件。
物业设备管理是物业管理的给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水
、排水、去污等工程设施的总称。它包括：
1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水 池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个 方面。
2.排水设备、设施
包括排水管道、排污管道、通风管、清通 设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等 。
室内给排水系统
（二） 燃气系统
包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网 等。
（三） 空调、通风系统
包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备
有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送 管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等 ），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨 胀水箱、去污器等。 2．供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔 、回水泵及输送冷水的管网等。 3．室内通风设备
• (1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养 工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除 ，及时做好维护工作并进行必要记录等。
• (2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养 维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照 设备磨损规律进行定期保养。
• (3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分 解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完 好状态。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分 为：生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。
3．房屋卫生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆 、抽水马桶，面盆等不同种类。
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器 、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器 、减压阀等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵 、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感 、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、 防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、 消防走道及事故照明、应急照明设备等。
2.设备维修
• 房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进 行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：
• (1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及 为排除运作故障而进行局部修理。
• (2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全 面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证 能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更 换率为10％～30％左右。
• 两种方式：针式、栅式
• 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、 引下线和接地极。
• 避雷针形式：单支、双支、多支保护。
第二节
物业设备
的管理
一、物业设备管理的作用
物业设备管理是指按照科学的管理 方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日 常运行和维修进行管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行 、发挥
包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。
（四） 电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1．供电及照明设备 包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计 量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制 开关、照明设施等。 2．电器服务设备设施（弱电设备） 包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视 监控设备和电脑设备等。 3．房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯 一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设 备。
按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 按速度分有：高速电梯（2M/S以上）
快速电梯（1．5M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯） 按电机拖动方式分为：交流双速电梯
直流快速电梯 交流调速电梯。 按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。 （2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。
4．防雷及接地装置
• 房屋建（构）筑物防雷等级的划分。
• 一类建（构）筑物。凡存放爆炸物品，或经常发生瓦 斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆 炸致使建（构）筑物损坏和人员伤亡的。
• 二类建（构）筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋（构 筑物）或具有重要政治意义的民用建筑物。
• 三类建（构）筑物。凡不属于一、二类范围，而需作 防雷保护的建筑物。
设备价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设
二、物业设备管理的内容
（一）物业设备的基础管理
1．资料档案管理
物业设备基础资料：设备原始资料
设备维修资料
设备管理资料
物业设备基础资料管理工作任务：
设备技术档案的保管
理提供信息依据
为设备运行、维护、管
2．标准化管理