北京市高级法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答京高法发﹝2013﹞462号一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。
但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。
二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。
关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答随着城市化进程的加速，房屋租赁市场的需求也越来越旺盛。
但是，在租赁过程中，由于双方的权利义务不明确或者一方的违约行为，可能会导致租赁合同纠纷的发生。
本文将围绕房屋租赁合同纠纷案件中的若干疑难问题进行解答。
一、如何界定租赁合同的有效性？租赁合同的有效性需要满足以下条件：1、合同当事人的主体资格；2、租赁物的明确；3、租赁期限的明确；4、租金的明确；5、租赁物的用途的明确；6、租赁物的交付和接收的明确。
例如，甲方与乙方签订租赁合同，但乙方未满18周岁，此时乙方的主体资格不具备，该合同无效。
二、租赁物的交付和接收问题如何处理？租赁物的交付和接收是租赁合同的重要环节，应当在合同中明确约定。
如果租赁物的交付和接收没有明确约定，应当参照《合同法》的规定，即租赁物的交付应当以甲方将租赁物交付给乙方并乙方接收为准。
例如，甲方与乙方签订租赁合同，但甲方未将房屋交付给乙方，而乙方已经支付了租金，此时甲方应当将房屋交付给乙方，否则甲方应当承担违约责任。
三、租赁物的维修和保养问题如何处理？租赁物的维修和保养是租赁合同中的重要内容，应当在合同中明确约定。
如果合同中没有明确约定，应当参照《合同法》的规定，即由甲方负责租赁物的维修和保养，但乙方在使用过程中造成的损坏应当由乙方承担。
例如，甲方与乙方签订租赁合同，但合同中未明确约定维修和保养的责任，此时甲方应当负责租赁物的维修和保养，但如果乙方在使用过程中造成了损坏，应当由乙方承担。
四、租赁物的返还问题如何处理？租赁期满后，租赁物应当返还给甲方。
如果租赁物在使用过程中发生了损坏，应当按照合同约定或者按照市场价值进行赔偿。
例如，甲方与乙方签订租赁合同，但租赁期满后，乙方未将租赁物返还给甲方，此时甲方可以要求乙方返还租赁物，并要求乙方承担违约责任。
如果租赁物在使用过程中发生了损坏，应当按照合同约定或者按照市场价值进行赔偿。
总之，租赁合同纠纷案件的处理需要根据具体情况具体分析，严格依据法律法规进行处理。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
文章来源：/Content-3072.htm免费发布法律问题咨询请点击/tiwen.htm 律师在线解答云法律网拥有万名专业律师3-5分钟快速解决您的法律问题最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中华人民共和国最高人民法院公告法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释[1]》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
编辑本段解释条款第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
北京高院关于审理房屋租赁合同
北京高院关于审理房屋租赁合同房屋租赁合同是近年来城市人口迅速增加和经济发展的背景下衍生的一项重要法律关系。
为了保障合同双方的权益，维护社会秩序，北京市高级人民法院于近期出台了关于审理房屋租赁合同的一系列指导意见。
这一举措引发了公众的广泛关注和探讨。
首先，北京市高院明确指出，房屋租赁合同是一种典型的民事合同，双方应本着平等、自愿和互利的原则进行签订。
合同中应明确约定房屋的租金、租期、用途等各项内容，并保证合同的合法性和有效性。
此举为市场经济的正常运作提供了坚实的法律基础。
其次，高院规定了一系列准则，用于确保房屋租赁合同的公正和合理。
首先，合同双方应当遵守诚实守信的原则，不得以失实的方式隐瞒或者歪曲事实。
其次，租赁方应当认真履行租金支付义务，房东则应确保租赁房屋的正常使用功能。
再次，双方如发生纠纷，应通过协商等合法方式解决，并可以依法向法院提起诉讼。
这些规定有助于提高合同各方的风险意识，进而减少纠纷的发生频率。
高院还对租赁合同纠纷的处理提供了一些指导意见。
首先，租赁合同纠纷应由双方自行解决，若不能达成一致，可以通过仲裁、调解等方式解决争议。
其次，在解决纠纷过程中，法院会根据事实与法律进行评估，并依法判决。
此外，若一方默认或拒不履行合同义务，对方可以申请法院进行强制执行。
通过这些规定和指导，高院旨在为租赁合同纠纷的解决提供适用的法律依据和方向。
北京市高院的这一系列指导意见在房屋租赁市场中发挥了积极的作用。
首先，它有助于建立租赁市场的健康发展机制，让房东与租户在公平交易的基础上建立长期稳定的合作关系。
其次，通过明确法律准则，可以加强人们对于法治和规则的认识，促进社会的和谐与稳定。
最重要的是，这一系列的规定为法院提供了一种科学而合理的审理标准，使其能够更好地履行司法职能，保障各方当事人的合法权益。
然而，我们也需要看到，仅仅出台这些指导意见，可能无法解决所有的问题。
当前，房屋租赁市场存在的问题还很多。
比如，一些房东以虚构或夸大的理由拒绝退还押金；一些租户则擅自改变房屋用途，侵犯房东的权益等。
关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答近年来，随着城市化进程的加速和人口流动的增加，房屋租赁市场逐渐成为了人们关注的焦点。
然而，在房屋租赁过程中，由于双方权利义务的不清晰和意见分歧等原因，常常会出现一些纠纷。
如何合理有效地解决房屋租赁合同纠纷，成为了一个亟待解决的问题。
本文旨在针对房屋租赁合同纠纷中的若干疑难问题进行解答，以期为相关当事人提供参考。
一、如何确定房屋租赁合同的有效性？房屋租赁合同是指出租人和承租人之间订立的关于出租房屋的协议。
在确定房屋租赁合同是否有效时，需要考虑以下几个方面：1. 合同的签订是否真实有效。
出租人和承租人在签订合同时，应当按照法律规定进行签订，并保证合同的真实性。
2. 合同的内容是否合法。
房屋租赁合同的内容应当符合法律规定，如租金、租期、物业费、押金等。
3. 合同的履行是否符合法律规定。
出租人和承租人在合同履行过程中应当遵守法律规定，如保证房屋的安全、卫生等。
二、如何处理租金纠纷？房屋租赁合同中的租金是承租人使用房屋的费用。
在租金纠纷中，需要考虑以下几个方面：1. 租金的支付方式。
房屋租金的支付方式有多种，如月付、季付、半年付、年付等。
在签订合同时，应当明确租金的支付方式。
2. 租金的涨价。
在租赁合同中，若约定租金涨价，需遵守法律规定，如需提前告知承租人等。
3. 拖欠租金的处理。
在承租人拖欠租金时，出租人可以采取法律手段进行追讨。
三、如何处理物业费的问题？物业费是指承租人使用房屋所需缴纳的费用，包括房屋维修、保洁、水电费等费用。
在处理物业费纠纷中，需要注意以下几个问题： 1. 物业费的支付方式。
物业费的支付方式有多种，如按月支付、按季度支付等。
在签订合同时，应当明确物业费的支付方式。
2. 物业费的涨价。
在租赁合同中，若约定物业费涨价，需遵守法律规定，如需提前告知承租人等。
3. 物业费的处理。
在承租人拒绝缴纳物业费时，出租人可以采取法律手段进行追讨。
四、如何处理押金的问题？押金是承租人在租赁房屋时向出租人支付的保证金，用于保障出租人的权益。
关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答随着城市化进程的加快，房屋租赁合同纠纷案件的数量也呈现出逐年增长的趋势。
这些案件的审理涉及到多方面的法律问题，对于法官来说，需要具备扎实的法律知识和敏锐的判断能力。
本文将就房屋租赁合同纠纷案件中的若干疑难问题进行解答，以期对相关从业人员提供一定的参考和帮助。
一、房屋租赁合同的成立1. 什么是房屋租赁合同？房屋租赁合同是指出租人将其拥有的房屋出租给承租人使用，承租人支付租金的合同。
根据《合同法》的规定，房屋租赁合同应当采用书面形式，并签订正本和副本。
同时，出租人应当向承租人提供房屋的真实情况，包括面积、用途、装修等信息。
2. 房屋租赁合同的成立条件是什么？房屋租赁合同的成立需要满足以下条件：（1）当事人的意思表示要达成合同；（2）合同的内容合法、真实、明确；（3）合同的形式符合法律规定。
在签订房屋租赁合同之前，出租人应当向承租人提供房屋的真实情况，包括面积、用途、装修等信息。
如果出租人故意隐瞒房屋的真实情况，导致承租人因此受到损失，承租人有权要求解除合同并要求出租人承担赔偿责任。
二、租金的支付和调整1. 租金的支付方式有哪些？租金的支付方式主要包括现金支付、银行转账、支付宝、微信等电子支付方式。
无论采用何种支付方式，出租人应当向承租人提供租金发票或收据。
2. 租金的调整应当如何处理？在签订房屋租赁合同之后，如果出租人需要调整租金，应当与承租人协商一致，并采用书面形式进行确认。
如果出租人未经承租人同意擅自调整租金，承租人有权要求出租人恢复原有的租金标准，并承担因此产生的费用。
三、房屋维修和保养1. 出租人应当承担哪些房屋维修和保养的责任？出租人应当承担以下房屋维修和保养的责任：（1）对房屋的结构、屋面、墙体、地面、门窗等进行维修和保养；（2）对房屋的水电设施、管道、热水器、空调等进行维修和保养；（3）对房屋的公共设施、绿化、卫生等进行维修和保养。
2. 承租人应当承担哪些房屋维修和保养的责任？承租人应当承担以下房屋维修和保养的责任：（1）对房屋内部的日常维修和保养；（2）对房屋内的设施、家具、电器等进行维修和保养；（3）对房屋内的卫生、绿化等进行维修和保养。
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答北京市高级人民法院于近日发布了一份《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，对房屋租赁合同纠纷中的一些疑难问题进行了解答。
本文将就该文件进行分步骤阐述。
一、关于租金支付1、租金逾期五日以上的情况下，承租人应承担违约责任。
2、当租赁双方就租金支付条款存在争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。
3、当房屋租赁期限届满，租赁双方未能就续租达成一致时，租赁双方应当按照原租赁合同规定的租金支付至合同届满。
二、关于租金的增减变更1、如果房屋租赁合同中存在不定期的租金增减变更条款，承租人可以随时依据变化的事实情况，向出租人提出变更租金。
2、当房屋租赁合同中明确规定了租金的增减变更具体条件时，双方应在协议中注明相关变更条件，否则变更无效。
3、当租赁双方就租金的增减变更存在争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。
三、关于保证金1、保证金应当在租赁双方签订合同时一次性交清，并在租赁期满后如实返还。
2、当租赁双方就保证金产生争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。
四、关于房屋维修1、房屋的维修责任应当由出租人承担，但是承租人应当保持房屋的清洁、卫生。
2、当房屋出现无法居住的情况时，承租人可以解除合同，并要求出租人退还已支付的租金和保证金。
五、关于延长租赁期或转租赁合同1、当租赁双方延长租赁期或者转让租赁合同时，应当取得出租人的书面同意。
2、当租赁合同被转让时，原始承租人应当按照合同约定向出租人支付转让金。
六、关于提前终止租赁合同1、当租赁合同需要提前终止时，应当双方协商达成一致，或者依法解除合同。
2、当双方协商一致解除合同时，原始承租人应当按照合同约定向出租人支付违约金。
以上是北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答的主要内容。
在房屋租赁合同纠纷中，双方应当依据此文件的相关规定，遵守合同条款，协商解决争议，以维护双方合法权益。
审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答示例文章篇一：《审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》嘿，大家好！今天我想和你们聊聊房屋租赁合同纠纷案件中的那些疑难问题。
这事儿可太重要啦，就像我们玩游戏的时候遇到超级难的关卡一样，这些疑难问题就像是那些大boss，得好好研究才能通关呢。
我先给你们讲个故事吧。
我有个邻居叔叔，他把房子租给了一个年轻人。
一开始呢，他们就签了一份房屋租赁合同。
叔叔觉得这事儿挺简单的，就是把房子租出去，每个月收收租金就行了。
可是啊，没过多久，问题就来了。
那个年轻人说房子里有些东西坏了，像水龙头老是漏水，他觉得这应该是叔叔负责修。
叔叔就觉得奇怪了，他说合同里没写这个呀，而且他觉得这些小问题租客自己可以解决。
这就开始有矛盾了，两个人就像两只斗架的公鸡，谁也不让谁。
这就是房屋租赁合同纠纷的一个小例子啦。
那在审理这些纠纷案件的时候，有好多疑难问题呢。
比如说，关于房屋的维修责任到底归谁。
这就像两个人一起种一棵树，树生病了，到底是浇水的那个人负责治呢，还是施肥的那个人负责呢？有些合同里写得很清楚，那当然好，按照合同来就行。
可是很多时候，合同里就没写明白呀。
这时候法官就很头疼了，就像我们做数学题，没有公式一样。
那法官就得根据一些规定和习惯来判断。
一般来说，如果是房子本身的结构问题，像屋顶漏水这种，可能就得房东负责。
但是如果是租客自己弄坏的东西，像租客把窗户玻璃打破了，那肯定就是租客自己修啦。
还有一个问题就是租金的调整。
我听妈妈说，她有个朋友也是出租房子的。
一开始租金定得比较低，后来周围的房子租金都涨了很多。
这个房东就想涨租金，租客可不同意了。
租客说：“我们合同里写了租金的呀，你怎么能随便涨呢？”房东就觉得很委屈，他说：“我也要生活呀，周围都涨了，我不涨我多亏呀。
”这时候又产生纠纷了。
在这种情况下，法官要考虑很多因素呢。
如果合同里规定了租金不能随便调整，那房东就不能乱涨。
但是如果合同里有类似根据市场情况可以调整这样的条款，那就得看看市场情况到底是怎么样的了。
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2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。
但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。
二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。
但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。
（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。
租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。
7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人依据《合同法》第九十四条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。
8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。
（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。
9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。
出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。
实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。
承租人作为发起人为设立公司租赁房屋，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定情形的，优先适用该规定。
10、带照租赁合同纠纷如何处理？出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支持。
但承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，应当认定合同无效。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
因承租人带照经营行为违法以致租赁合同无法继续履行，当事人一方据此要求解除合同的，可予支持。
承租人要求减付租金的，可以根据承租人是否占有房屋从事实际经营、对承租人实际经营的影响、当事人过错程度等因素予以确定。
合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应费用的，该合同性质上应认定为承包经营合同。
11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。
承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续,并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。
13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。
出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。
（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。
（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。
承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。
（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。
（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。
当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。
三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。
15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，法院应当释明承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失，法院不予处理，告知承租人可另行起诉。
法院判决承租人腾退房屋的，应当告知其可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。
16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
四、房屋租赁与转租17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。
出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除纠纷中，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，应告知次承租人可另行起诉。
法院判决次承租人腾退房屋的，应当告知次承租人可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。
18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？因房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除导致转租合同解除，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，不予支持，次承租人应当依据合同相对性向承租人主张权利，或者依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。
19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。