房地产开发项目可研报告

1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2009年 **市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2008年减少人民币 93408.16万元，负增长率为28.96％。
2）、2009年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面 积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率 22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方 米，12270套，但比2008年所占比重下降6.3个百分点，为83％。
7、开发建设计 划………………………………………………………………25 8、项目资金来源及经济分 析…………………………………………………26 9、结论及建 议…………………………………………………………………27
一、项目概况：
二、开发项目用地的现状调查及动迁安置： 1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为
是， 由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从 目前市场调查情况看，2010年可能投入市场项目30多个，投入市场面 积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2009年下半年出现回 落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。
房地产开发项目 可 行 性 研 究 报 告
编制单位：**￥￥房地产开发有限公司 编制时间： 二O一O年二月十六日
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目录
1、项目概 况……………………………………………………………………04 2、开发项目用地的现状调查及动迁安 置……………………………………04 3、市场分析和项目定 位………………………………………………………05 4、规划发展建 议………………………………………………………………22 5、资源供 给……………………………………………………………………24 6、项目开发组织机构、管理费用的研 究……………………………………24
4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着 花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极 大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目 前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车 站相距咫尺，出行非常方便。
三、市场分析和项目定位： 一）、市场分析： 1、2009年**市房地产市场供给现状分析：
4）、商业用房投资势头强劲 2009年，**商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花 园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二 期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜·嘉年华、东辰·新
天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据 统计，2009年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增 加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。
2009年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工 面积总量65％，同比2008年减少560367平方米。电梯公寓施工面积 460800平方米，2891套，同比2008年减少143458平方米，846套。经济 适用房施工面积54934平方米，610套，同比2008年增加1270平方米，减 少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2008年减少 106773平方米，402套（幢）。
7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为** ￥￥房地产开发有限公司。
2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司， 其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁 难的问题。
3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其 施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排 放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
从2009年商品房市场投入走势看，2008年商品房市场投入系高峰 期，该峰值一直延续到2009年一季度。从2009年二季度开始，我市端。
2、2009年**市房地产市场需求现状分析： 2009年，**市房地产市场需求总量大于2008年，房地产市场依然火 爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2009年下半 年商品房销售有所下降，2009年上半年商品房销售面积为974545平方 米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方 米。占全年销售总面积34%。 1）、2009年，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万 元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、 20%。 2009年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865 万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为 7.7%、5%、21%。 2）、2009年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交 易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增 长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产 市场新的增长点。 3）、消费者购成情况 随着**市城市化进程加快，**城市居住环境及商品房小区环境的美 化，**市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费 的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2009年，外地人 购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加 64%。 4）、商品房销售价格情况 2009年，**市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套内面 积计算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55 元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房 2380.62元/ m2。
4）、商品房进入市场情况： 2009年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同 比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场 980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入 总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场 总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平 方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占 商品房投入市场总量4%左右。
3、2009年**市商品房空置情况： 2009年**市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方 米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方 米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288 套。 2009年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年 减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽 然商品房空置面积比上年减少，但2009年下半年增加68114平方米，增 长比率为18%。 4、2009年**市房地产市场发展特点： 1）、房地产开发投资增幅减缓： **市2009年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面 积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少 28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计， 2009年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投 入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3% 、40.7% 。 2）、房价基本平稳： 几年来，**的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400 元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。 3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2008年 下半年至2009年上半年，**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅 2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多 元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销 售金额9亿多元。
从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但 投资结构发生变化较大。
2008年**市住宅投资所占比重为89%，2009年住宅投资下降至83%， 非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2008年7.8%上升至2009年15% 对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住 房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积 245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增 44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。
从上列表中反映出，**市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小 幅波浪走势，2009年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方 米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5）、不同户型商品房销售情况分析：
从表二十二至二十四所列数据看出，2009年每套90-130平方米范围
内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2008年的25%上升 到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下 降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平 方米商品房成交量从2008年的27%下降为2009年的17.68%，而1600-2000 元/平方米商品房成交量从35%上升为2009年的50.4%，呈现出户型变 小，单价上升的势态，但总套价2009年同上年相比却变化不大。
5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。 衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一 个重要标志。2009年，**二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上 年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。 6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买 我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2006年外来人口购商品房 123880平方米，2007年购商品房262745平方米，2008年购商品房267965 平方米，2009年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。 外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济 快速增长做出了贡献。 7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追 捧。 5、2009年**市房地产市场存在问题： 1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的 矛盾。近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供 给体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响， 带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商 品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本 的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚 钱，长持下去，将会对**商业房产带来极为不利的影响。 2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地 产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚 大。如2009年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本 每平方米上涨15元左右。 3）、受国家宏观调控影响，**市房地产开发投资、销售在2009年 下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提 高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地 产开发企业贷款受到限制。 4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。 2009年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有 所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。 6、2010年**市房地产市场预测： 1）、**市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但