机电设备管理作业指导书

1．0目的
保证为客户提供服务的机电公共设备设施（含机电、消防、清洁及保安等），满足服务要求。

2．0适用范围
适用于公司管理范围内各管理处机电设备设施的管理。

3．0机电设备设施管理内容定义
3．1日常维护保养
指经常性的保养工作。

包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械装置进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。

3．2定期保养
对机械设备进行检查、清洗、调整，根据实际需要部分解体检查和局部修理，更换易损件，进行噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。

3．3中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。

更换率一般在10%--30%，周期3-5年。

3．4大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。

更换率一般超过30%，周期6—10年。

3．5设备更新和技术改造
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新提高和改善设备的技术性能。

3．6故障维修
设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。

3．7状态维修
通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。

4．0设备分类
根据设备设施对客户服务的重要性将其分为三类。

4．1 Ⅰ级设备设施：火灾中央报警控制系统、消防联动控制柜、消防泵、喷淋泵、稳压泵、高压开关柜、变压器、低压配电柜、发电机、生活水泵、电梯、中央空调冷水机组、中央空调冷却泵、中央空调冷冻泵。

4．2 Ⅱ级设备设施：正压风机、可视对讲系统、气体灭火系统、智能化停车场系统（或交通道闸）、排烟风机、自动抄表系统、IC卡门禁系统、闭路监控系统、红外线防盗系统。

4．3 Ⅲ级设备设施：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。

如：防火卷闸门、小型控制箱（配电箱）、维修机具、潜水泵、中央空调地柜、中央空调吊柜、中央空调盘管风机、防火门、避雷系统、巡更系统等。

5．0设备设施的编号
管理处所有的机电设备设施必须进行编号。

设备设施编号由五部分组成：第一部分为地区代码，按《信息传递编号》中地区的代码；第二部分表示小区的名称：按《小区代码一览表》中相应小区代码表示；第三部分表示设备设施类别：用字母Ａ－Ｚ表示；具体见《设备（设施）分类及代码》；第四部分表示单位设备设施序号：用数字；第五部分表示设备设施的等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示。

例：ZC－ 01－D－１－（Ⅰ）
诸丹发丹Ⅰ
城桂电桂级
轩机轩管
1 理
号设
发备
电
机
6．0设备标识管理
6．1设备标牌
未隐蔽的设备应当在明显示位置贴设备标牌，注明设备名称、型号、设备编号等。

对新入伙的物业，管理处应按公司VI要求制作设备和张贴设备标牌。

6．2 设备状态标识
重要危险设备的工作状态必须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备必须张贴报废或封存标识。

6．3设备颜色标识
设备设施应当根据功能标识不同的颜色，以区别其功能。

具体要求见《设备颜色规定》。

7．0设备管理模式
7．1采用运行管理、点检、日常维护保养、定期保养、中修、大修、设备更新和技术改造与状态维修、故障维修相结合的管理模式。

7．2对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），进行定期保养，定期中修、大修。

中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

7．3对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行日常保养和定期保养、状态维修。

7．4对于Ⅲ级设备，采取故障维修，每年一次保养。

8．0设备的接管及验收
设备的接管验收应当由公司各管理处代表公司，组织专业工程师（或分包方）与管理处有关人员组成进行。

新入伙的物业管理处验收时，公司应给予管理处人员、技术方面的技持，物业管理部协助会同发展商、设备供货商、设备安装单位一起接管验收。

设备的接管验收参照公司接管验收程序及作业指导书执行。

9．0设备的运行、保养和维修
9．1设备运行、保养和维修计划的制定、审核、批准
公司各管理处于每年12月18日前应当根据实际情况，负责编制下年度各小区的《年度机电设备设施维护保养计划》和《年度机电设备设施大中修（更新改造）计划》，汇总至物业管理部并按各小区分类统计，公司各管理处经理审核、物业管理部经理审批、公司总经理批准后实施。

9．2设备的运行、保养和维修的实施
9．2．1公司各管理处应当根据《年度机电设备设施维护保养计划》和《年度机电设备设施大中修（更新改造）计划》，负责组织对机电设备设施实施日常保养、点检和故障维修；负责对机电设备设施实施定期保养、中修、大修和故障维修；
9．2．2管理处所有的设备设施的运行、保养和维修均应当进行记录，运行、保养记录根据不同的设备设施情况设置，具体见各操作、保养作业指导书要求。

设备设施的大中修和故障维修需填写《设备（设施）维修记录表》。

9．3设备的运行、保养和维修的品质监督检查
9．3．1管理处负责对设备设施的运行、保养和维修情况进行检验，及对分包方工作进行监督。

9．3．2公司各级体系检验单位应当根据《体系检验程序》及作业指导书的检验周期，按公司《管理处现场检验指南》的要求、设备设施管理相关的作业指导书及分包合同约定内容和。