某佳苑房地产营销策划案
房地产经纪法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案件背景甲市某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）于2018年投资建设了一个大型住宅小区，并于2019年开盘销售。
乙公司（以下简称“乙公司”）是一家专业的房地产经纪公司，具有房地产经纪资质。
乙公司与甲公司签订了一份《房地产经纪服务合同》，约定由乙公司代理甲公司销售该住宅小区的全部房屋。
合同约定，乙公司应在甲公司指定的销售区域内，以甲公司指定的价格进行销售，并按照约定的比例向甲公司支付佣金。
在销售过程中，乙公司发现甲公司提供的部分房源信息存在虚假宣传，包括房屋面积、配套设施等。
乙公司多次向甲公司反映情况，要求甲公司提供真实的房源信息。
然而，甲公司以各种理由推脱，未对虚假宣传进行整改。
乙公司认为甲公司的行为违反了《房地产经纪管理办法》等相关法律法规，损害了乙公司的合法权益，遂向法院提起诉讼。
二、争议焦点1. 甲公司是否构成虚假宣传？2. 甲公司是否应承担相应的法律责任？3. 乙公司是否可以解除与甲公司的《房地产经纪服务合同》？三、案件审理1. 法院审理查明（1）甲公司提供的部分房源信息存在虚假宣传，包括房屋面积、配套设施等。
经核实，这些虚假宣传的房源信息给乙公司的销售工作带来了严重影响，导致部分客户对甲公司产生信任危机。
（2）乙公司在发现虚假宣传后，多次向甲公司反映情况，要求甲公司提供真实的房源信息。
然而，甲公司未对虚假宣传进行整改，也未向乙公司作出合理解释。
2. 法院判决（1）甲公司构成虚假宣传，违反了《广告法》、《房地产经纪管理办法》等相关法律法规，应承担相应的法律责任。
（2）甲公司应立即停止虚假宣传，并对已售出的虚假宣传房源进行整改，退还客户已支付的房款。
（3）乙公司可以解除与甲公司的《房地产经纪服务合同》，甲公司应支付乙公司已支付佣金以外的合理费用。
四、案例分析1. 虚假宣传的法律责任本案中，甲公司提供的房源信息存在虚假宣传，违反了《广告法》、《房地产经纪管理办法》等相关法律法规。
江西高院发布2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例
江西高院发布2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例文章属性•【公布机关】江西省高级人民法院,江西省高级人民法院,江西省高级人民法院•【公布日期】2023.08.29•【分类】其他正文2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例近年来，受经济形势变化、新冠疫情及房地产行业转型升级等多重叠加因素影响，全省各级法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量（主要是商品房预售合同纠纷和商品房销售合同纠纷）呈上升趋势。
为有效维护房地产市场健康发展，同时依法保护住房消费者合法权益，坚决防范房地产风险向金融、社会等领域传导，全省各级法院坚持在党的领导下，提高政治站位，积极把依法履职融入服务中心大局之中，深入贯彻落实中央和省委经济工作会议精神，依法稳妥地处理了一大批房屋买卖合同纠纷案件，为实现房地产市场稳定和购房者合法权益的“双维护”提供了有力的司法服务和保障。
为充分发挥典型案例的指引示范和普法宣传作用，进一步为全省房地产市场健康发展营造良好的法治环境，我院组织评选了2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例。
其中既有涉及商品房逾期交付、办证、群体性纠纷、“一房二卖”等热点问题的案例，也有涉及商品房买卖合同解除、名为购房实为担保等新裁判理念的案例。
这些案例的选取均具有一定的代表性和典型性，与人民群众的生活和利益息息相关，也对人民法院裁判类案具有重要的借鉴参考价值。
案例一“府院联动”盘活项目，保障交房化解纠纷——殷某夫妇诉彭泽某房地产公司、彭泽某银行房屋买卖合同纠纷案【基本案情】2019年9月25日，殷某夫妇与彭泽某房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定了房屋价款、交房时间、逾期交房责任等内容。
殷某夫妇支付了购房首付款，并与彭泽某银行签订了按揭贷款合同。
后银行依约将贷款划入房地产公司账户，殷某夫妇亦依约向银行按月支付按揭贷款，但房地产公司未按约定期限交房。
殷某夫妇认为房地产公司逾期交房构成违约，遂起诉到法院要求解除购房合同，返还购房款等。
房地产虚假宣传法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景2019年3月，张先生通过某房地产公司销售人员介绍，购买了一套位于某城市中心区域的住宅。
在购房过程中，销售人员向张先生承诺该住宅享有以下优势：1. 交通便利：距离地铁站仅100米，出行方便；2. 配套齐全：周边有大型购物中心、医院、学校等配套设施；3. 房屋质量：采用高品质建筑材料，绿色环保；4. 价格优惠：相较于周边同品质住宅，该住宅价格更具优势。
张先生在销售人员承诺的种种利好因素下，决定购买该住宅。
然而，在入住后，张先生发现实际情况与销售人员所宣传的完全不符：1. 交通不便：地铁站距离实际住宅约300米，出行不便；2. 配套不齐全：周边并无大型购物中心、医院、学校等配套设施；3. 房屋质量：实际房屋质量与承诺的高品质建筑材料存在较大差距；4. 价格未优惠：实际价格与周边同品质住宅相差无几。
张先生认为房地产公司存在虚假宣传行为，侵犯了他的合法权益，于是向当地法院提起诉讼，要求房地产公司退还购房款并赔偿相应损失。
二、案件审理法院审理过程中，房地产公司辩称：1. 交通便利：虽然地铁站距离实际住宅较远，但周边有公交站点，出行仍较为便利；2. 配套齐全：虽然周边没有大型购物中心、医院、学校等配套设施，但附近有小型超市、药店等生活必需品；3. 房屋质量：采用高品质建筑材料，符合国家标准；4. 价格优惠：实际价格与周边同品质住宅相差无几，不存在虚假宣传。
法院经审理认为，房地产公司销售人员所宣传的交通、配套、房屋质量、价格等方面与实际情况存在较大差距，构成虚假宣传。
根据《中华人民共和国广告法》第十一条、第二十八条、第三十九条之规定，判决如下：1. 房地产公司退还张先生购房款人民币XX万元；2. 房地产公司赔偿张先生经济损失人民币XX万元；3. 房地产公司承担本案诉讼费用。
三、案例分析本案中，房地产公司销售人员存在以下虚假宣传行为：1. 交通便利：销售人员承诺地铁站距离住宅仅100米，实际上距离约300米；2. 配套齐全：销售人员承诺周边有大型购物中心、医院、学校等配套设施，实际上仅存在小型超市、药店等生活必需品；3. 房屋质量：销售人员承诺采用高品质建筑材料，绿色环保，实际上房屋质量与承诺存在较大差距；4. 价格优惠：销售人员承诺相较于周边同品质住宅，该住宅价格更具优势，实际上实际价格与周边同品质住宅相差无几。
2019.8.16永城市汇景天下营销方案 63p
O机会
W 劣 势
汇景 天下
S 优 势
T威胁
1、临近一高，可以吸引家 有学生的消费群体
2、总占地近90亩，总建面 26万多方，规模优势明显
3、社区规划较好，可以拉 升整体档次
重在积累客户 宣传集约化立体化
价格低开高走
1、国家调控持续，房地产市场量价齐跌，已 经波及永城市场
2、在建及规划项目多，市场放量大，竞争激 烈
建议四：音乐雕塑
楼盘园区各地因地制宜，树立音乐家 雕塑与乐器雕塑 1、在每个雕塑下面做简要介绍，在给 人以赏心悦目的同时丰富了住户的知 识面 2、让住户时刻感觉到自己生活在一种 全新的艺术文化中 3、体现本项目的人文景观：移步换景， 步步见景
建议五：背景音乐系统
1、广场背景音乐系统 2、音乐喷泉系统 3、家庭背景音乐系统
有了高素质的团队， 需要有很好的策略加以执行。 下面我们将针对本项目的个性， 就营销节点及营销策略提出我们的想法
＞推盘节奏：组团式
四期
一期
三期 楼王最后推出
备注： 1、一期位置较弱， 可以先期以低价入市， 试探市场 2、最佳位置为中心 景观区的楼房，最后 推出，可以提升价位 3、具体推出时间最终 视各楼栋工期进度 4、推出频率及数量， 不是一成不变的，而是 依据市场变动而变动
＞项目首期开盘节点安排
2019年11月 2019年12月
2019年6月 2019年8月
（筹备） 准备工作
（亮相） 上市信息
工地奠基仪式及 展示中心开放活动
（认筹）
加强认筹客户积累
（开盘期）
(再次强销期)
保证开盘热销 开盘后，保持项目销售热度
各种讲座及 体验式样板房开放
若计划2019年6月前后开盘，要确保实现好的销售目标，必须加强展示中心及工地的包装进 度以及沙盘、户型模型、单页等道具的制作，争取2019年12月底售楼部对外开放，加强宣 传活动，积累客户；同时加紧工期的安排，以保证及时开盘，给客户足够信心；在认筹排 号达到一定比例后，选择6月份集中开盘爆发，保证首期开盘的热销；在强销期和持销期采 取各种活动，继续强化楼盘销售。
房地产警示教育案例
房地产警示教育案例
案例名称：房地产警示教育案例-违规销售行为的惩罚
案例背景：
某房地产开发公司在新开盘的楼盘销售过程中，存在多起违规销售行为，包括虚假宣传、违规变更房屋户型及面积等，严重侵害了购房者的合法权益。
为了加强对房地产从业人员的警示教育，该案例对开发公司进行了严厉处罚，并宣传公开，给予社会以警醒。
案例内容：
1. 罚款处罚：对该开发公司处以巨额罚款，罚款金额与所涉及的房屋销售额度挂钩，以此来让开发公司承担相应的经济责任，警示其违规销售行为的严重后果。
2. 法律责任追究：根据相关法律法规，对该开发公司的相关责任人进行法律追究，以确保违规行为得到应有的惩罚，同时向其他从业人员发出明确信号，违规行为将受到法律的制裁。
3. 让利或退款：对因购房者因为该违规销售行为而导致的经济损失，开发公司可给予一定的补偿措施，包括让利或退款，以化解矛盾，保护购房者的合法权益。
4. 宣传公开：通过官方媒体、社交媒体等渠道广泛宣传该开发公司的违规行为和相应的惩罚措施，加强对其他从业人员的警示教育，让更多人了解该案例，以
防止类似违规行为的再次发生。
案例效果：
通过对该开发公司的严厉惩罚，不仅彰显了相关部门的执法决心和维护市场秩序的决心，更重要的是，对整个房地产行业起到了积极的警示教育作用。
让其他开发公司清楚知道，一旦涉及违规销售行为将会面临严重的经济和声誉损失，从而有效遏制类似违规行为的发生，保护购房者的合法权益。
房地产虚假宣传法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国房地产市场的繁荣，房地产企业为吸引消费者购房，纷纷采用各种宣传手段。
然而，部分房地产企业在宣传过程中存在虚假宣传、夸大宣传等问题，严重损害了消费者的合法权益。
本案例将通过对一起房地产虚假宣传案件的剖析，探讨房地产虚假宣传的法律责任。
二、案例介绍（一）案情简介2018年5月，某市市民张先生看到一则房地产广告，广告中宣称该楼盘位于市中心，周边配套设施齐全，绿化率高，交通便利。
在广告的吸引下，张先生购买了该楼盘的一套住宅。
然而，张先生入住后却发现，实际情况与广告宣传严重不符。
首先，该楼盘距离市中心较远，交通不便；其次，周边配套设施匮乏，绿化率低。
张先生遂向房地产企业提出退房要求，但遭到拒绝。
无奈之下，张先生向当地消费者协会投诉。
（二）案件经过消费者协会接到投诉后，立即展开调查。
经调查，发现该房地产企业在广告宣传中存在以下虚假宣传行为：1. 宣称楼盘位于市中心，实际距离市中心较远；2. 宣称周边配套设施齐全，实际周边配套设施匮乏；3. 宣称绿化率高，实际绿化率低。
消费者协会依法对该房地产企业进行了处罚，并要求其向张先生退还购房款。
（三）案件结果经过消费者协会调解，该房地产企业承认虚假宣传行为，同意退还张先生购房款，并赔偿张先生经济损失。
三、案例分析（一）房地产虚假宣传的法律依据我国《广告法》规定，广告不得含有虚假内容，不得欺骗、误导消费者。
同时，《消费者权益保护法》规定，经营者提供的商品或者服务应当符合商品或者服务的真实情况，不得作虚假或者引人误解的宣传。
（二）房地产虚假宣传的法律责任1. 违反《广告法》的法律责任：根据《广告法》第五十九条的规定，广告主、广告经营者、广告发布者违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款。
2. 违反《消费者权益保护法》的法律责任：根据《消费者权益保护法》第五十五条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。
房地产法律案例题(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张某，男，35岁，某市居民。
被告：某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”），住所地：某市XX区XX路XX号。
2008年，张某通过某房地产中介公司看中了某房地产开发有限公司开发的某小区的一套商品房。
经过协商，双方于2008年10月1日签订了《商品房买卖合同》。
合同约定：张某购买开发商开发的某小区某栋某单元某号房屋，建筑面积为100平方米，总价款为80万元。
合同还约定了付款方式、交房日期、违约责任等内容。
合同签订后，张某按照约定支付了首付款20万元，并与开发商约定剩余款项在交房前支付。
然而，到了2009年5月，开发商未能按照合同约定的时间交付房屋。
张某多次与开发商协商，要求其按照合同约定交付房屋，但开发商以各种理由推脱，拒不履行合同。
张某无奈之下，于2009年6月向某市XX区人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同，交付房屋，并支付违约金。
二、争议焦点1. 开发商是否应按照合同约定交付房屋？2. 如果开发商违约，张某应如何主张自己的权利？三、法院审理某市XX区人民法院受理了此案，并依法进行了审理。
在审理过程中，法院查明以下事实：1. 双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
2. 开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，构成违约。
3. 张某已按照合同约定支付了首付款，有权要求开发商履行合同。
法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约。
张某有权要求开发商履行合同，交付房屋。
关于违约金的计算，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金的数额。
在本案中，双方约定的违约金为每月1万元。
考虑到开发商违约的事实，法院认为该违约金数额合理，应予以支持。
四、判决结果某市XX区人民法院判决如下：1. 开发商应在判决生效后15日内，按照合同约定交付房屋给张某。
房地产销售法律案件分析(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产销售领域涉及的纠纷案件也日益增多。
本文将通过对一起典型的房地产销售法律案件进行分析，探讨房地产销售中常见的法律问题，为房地产企业和消费者提供法律参考。
二、案件背景某房地产开发公司（以下简称“开发商”）开发了一处住宅小区，并在售楼处公开销售。
消费者王某在售楼处购买了该小区的一套住宅。
在签订购房合同后，王某发现开发商存在虚假宣传、面积缩水等问题。
王某与开发商协商无果，遂向法院提起诉讼。
三、案件焦点1. 开发商是否存在虚假宣传行为？2. 开发商是否存在面积缩水问题？3. 开发商是否应承担相应的法律责任？四、案件分析1. 开发商是否存在虚假宣传行为？根据《中华人民共和国广告法》第二条规定，广告不得含有虚假或者引人误解的内容。
在本案中，开发商在宣传材料中宣称该住宅小区绿化率达到40%，但实际上绿化率仅为30%。
这明显构成虚假宣传。
2. 开发商是否存在面积缩水问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定，出卖人应当按照约定的面积交付标的物。
在本案中，购房合同约定王某购买的住宅面积为100平方米，但实际交付的面积为95平方米。
这构成面积缩水。
3. 开发商是否应承担相应的法律责任？（1）虚假宣传责任根据《中华人民共和国广告法》第五十六条规定，违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。
在本案中，开发商因虚假宣传被责令停止发布广告，并处以罚款。
（2）面积缩水责任根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，出卖人交付的标的物的面积少于约定的面积，应当按照约定的面积交付；没有约定的，按照实际交付的面积交付。
出卖人交付的标的物的面积少于约定的面积的，应当按照约定的面积减去实际交付的面积的比例，增加价款的；没有约定的，按照实际交付的面积减去约定的面积的比例，增加价款的。
在本案中，开发商应按照约定的面积交付王某住宅，即100平方米。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
恒盛佳苑营销策划案第一节长沙市房地产发展形势分析2004年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。
一:2004年长沙房地产市场运行基本情况1、房地产开发规模继续增长,房地产开发投资增速趋缓。
2004年长沙市共完成房地产开发投资175.54亿元，比去年同期增长了43.23%，达历史新高。
房地产投资继续保持了高速增长的局面，社会资本介入房地产市场的热情高涨。
但从增速来看，受上半年国家宏观调控政策的影响,增速有所下降，2004年的房地产开发完成投资增幅较2003年回落6.61个百分点,回落趋势较明显。
见图一。
2004年,长沙市房屋施工面积共1462.40万平方米,同比增长32.19%,房屋竣工面积591.90万平方米,同比增长33.54%。
房地产开发规模继续保持较高增长。
2、商品房上市量呈负增长,商业用房供应量呈现理性回调2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。
商品房上市量自98年来第一次出现负增长。
其中, 批准住宅预售面积361.67万平方米,同比增长-5.28%;批准办公用房预售面积21.45万平方米,同比增长-2.94%;批准商业用房预售面积36.35万平方米,同比增长-29.62%。
商业用房的供应量比2003年减少了一五.30万平方米，仅占预售总面积的8.08%，所占比重也较2003年回落了3个百分点。
2004年长沙市商业用房的供应量呈现出理性回调。
3、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升2004年，全市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。
随着我市居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。
据长沙市房地产交易中心统计，2004年，我市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。
其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。
由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年我市商品房价格涨幅较大。
4、住房二级市场启动有力,二手房交易非常活跃。
2004年，全市共办理二手房交易一三702起，成交面积一八2.66万平方米，成交金额29.67亿元，分别比去年同期增长49.11%、53.77%和33.25%。
其中，房改房成交6329套，成交面积43.41万平方米，成交金额5.38亿元，分别比去年同期增长48.46%、52.48%和61.23%。
长沙市二手房交易量在去年突破百万大关后,今年又创新高。
我市二手房交易在政府及相关主管部门引导下日益活跃，正处在一个高速发展的运行状态。
5、地产抵押登记继续攀高，个人住房贷款增速放缓2004年，全市共办理房地产抵押登记37050起，抵押面积1129.27万平方米，抵押金额284.41亿元，分别比去年同期增长24.51%、54.98%和46.45%。
我市房地产抵押贷款业务继续增长。
2004年，长沙市共办理个人住房抵押贷款30746起，抵押面积363.63万平方米，抵押金额80.61亿元，分别比去年同期增长9.5%、10.一五%和14.57%，但增幅分别比去年下降了66.45、67.99和44.4个百分点。
2004年10月底人民币9年以来首次上调基准利率0.27个百分点,利用银行按揭购房的成本将增高，消费者今后购房将会更趋理性。
目前我市个人购房按揭率约为80%，预计今后个人购房按揭的比重会有所下降。
6、城市房屋拆迁大幅下降，旧城改造规模趋小2004年，全市共拆迁房屋3981户，拆迁房屋建筑面积53.29万平方米，分别比去年同期增长-21.26%和-37.85%。
其中拆迁住宅面积31.06万平方米，同比增长-29.一八%。
我市城市房屋拆迁量继续下降，其主要原因是：今年是我市城市建设“三年大变样”目标完成的收尾之年，占拆迁量较大比重的市政道路建设项目开工不多，仅有人民西路、韶山南路、府后路等项目。
且由于国家宏观政策调整，严格控制拆迁开发规模，造成新申报的开发类拆迁项目也为数不多。
同时受地价上涨、拆迁周期拉长等因素的影响，旧城改造难度明显加大。
7、经济适用房建设有所回升，后市将限量供应2004年，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资10.58亿元,竣工建筑面积为110.74万平方米，销售经济适用住宅面积1一五.96万平方米，分别比去年同期增长147.21%、88.98%和56.91%。
经济适用房建设量有所加大。
2005年受经济适用住房建设用地的限制，我市经济适用房的开发规模将控制在50万平方米左右，后市将限量供应。
二：对2005年长沙市房地产市场的预测1、开发增速减缓，土地资源优化配置。
预计2005年受国家宏观调控政策的影响，我市房地产投资增速仍将趋缓。
同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。
而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。
2、市场需求旺盛，房价稳中有升据统计,2004年,长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年得以跨越。
长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。
我市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。
据测算，我市住房需求每年在400万平方米以上。
其中前两种是主体，同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。
需求和成本将促使房价继续上涨。
3、梯极消费格局稳定，二级市场更趋活跃二手房交易量在2003年完成历史性跨越，2004年稳步上升后，将在2005年再创历史新高，交易量突破200万平方米。
一方面是房价整体上涨激活了部分存量二手房进入市场，另一方面是我市梯极消费格局基本已形成，二手房需求量逐年扩大。
二级市场的活跃将在一定程度上化解后市潜在的供求失衡的问题。
4、金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战按照国家新的金融政策，从2004年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在2005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必将导致我市房地产市场格局的新一轮演变。
三：未来几年，影响长沙房地产开发的主要因素有：（１）大力加强城市基础设施建设，环线、绕城线、长沙大道、雨花大道、城区各主要干道相继改造、湘江两岸的交通连接等，为长沙的后续发展奠定了较强的基础。
（２）借鉴大连城市经营的模式，大力改造旧城区，旧城区的功能将以商业、商务为主，居民逐次迁移到城区周边的新型居住开发区。
（３）拓南兴北的城市发展格局，目前以拓南为主，其主旨是为长、株、潭“融城”作准备，南二环、南大桥、长沙大道、雨花大道、体育新城等众多基础设施相继竣工或即将开工，使南边的气候日益成熟，即将形成一个新的开发热潮，而兴北的力道不足，开福区政府的意识不到位，其职能部门办事效率低下甚至不合作，大型基础设施项目开工不足，企业活力不够，大型地产发展尚进驻不多，是影响兴北进程的阻力因素。
（４）城市扩容，2005年市区人口将达220万人，20一五年市区人口将达到300万人，相应地对地产市场的需求将持续放大。
（5）外地地产企业如万科、香港新世界将可能陆续进入长沙，一方面导致更激烈的竞争，另一方面也会激活市场，为长沙房地产业注入新的活力因素，带来全新的观念和开发模式，促使本土发展商开发水平的提高。
第二节项目区域地理环境分析一：区域环境情况项目地处雨花区南端，曾是长沙市的城郊结合部。
近年来，随着城市的南扩及逐渐发展的以红星市场为主体的市场群，此处作为长沙城南次中心的格局渐渐浮现在人们视野。
市场业态的发达拉动了周边相关配套设施的发展，加之交通条件的不断提质，特别是作为长沙城市三纵之一的韶山南路的改扩，此区域发展成为一个成熟住宅区的条件日趋成熟。
同时，作为长沙城南市场群的一个重要配套，住宅物业的发展成为一种日益增长的需要。
因此，此区域成为一个受关注的地区，应有一个较好的发展前景，已有众多眼光独到的精明商家看中此区域的潜力，多项住宅投资计划已付诸实施或正在实施中，假以时日，项目区域必将成为一个成熟高尚的优质生活社区。
但是，项目区域由于周边市场众多，环境给人的感觉有点喧嚣嘈杂，布局有点杂乱。
另外，由于兴南拓市战略实施的时间尚短，周边的市政配套设施及生活设施还与成熟住宅区域有一定的差距，相关商务设施的发展现状还难以令人满意。
二：区域交通情况：项目位于临韶山路上，靠木莲冲路（在建），６０２／１０７／１０２／１０３／１３７路公车均可达长沙市区的中心地段，坐车２０分钟可达东塘，开车十余分钟。
韶山路幅较宽，不太可能出现高峰时期堵车的情况。
假以时日，木莲冲路全线贯通，项目则可拥长沙东西的交通大干道的优势，其交通情况将有质的飞跃。
三：生活设施情况：项目区域周边有长沙市新建的中心医院、沃尔玛、华银旺和等大型设施，与项目均不到十分钟的车程；二十一中、湖南职业技术学院、中南大学铁道学院、民政学院、环保学院、省林校、女子大学都在附近，区域文化气息浓厚。
四：区域景观情况：周边的自然条件尚属优良，距湖南省森林植物园及天际岭都不太远，空气良好，比较清静。
第三节项目周边楼盘分析目前，在项目周边有上海城、融城苑、星语林名园、景湾小区、山水庭院等已建或在建项目。
这些项目一方面是本项目的营销推广的竞争对手，另一方面则与本项目一起营构成熟的住宅小区的区域氛围，形成板块的整体吸引力。
项目周边的楼盘是本项目定位的主要参考和研究对象，为此，我们对周边项目进行专项研究与分析，以为本项目定位提供参考依据。
（一）星语林名园楼盘点评：三市融城起点，南城生态家园前景，南有百亩湖面，北有百亩树林，西有长沙大道，东有韶山路，交通便捷；14万平米板式小高层的社区，1200米林荫大道，8000平米中央绿化广场，小区内大型超市，物业配套较为齐全；由国家一级企业深圳南光担纲物管，入伙头三年免物管费，同时奉送三年（每年保额十万余元）家庭财产保险。
这些措施使星语林名园在赢得了消费者的信赖与向往，销售情况较好。
（二）上海城楼盘点评：上海城以提供消费者原生态海派生活为利益点，在建筑与小区建设中，强调细腻与精致的风格，重在塑造一种原生态的上海精致生活，并形成海派文化的映象。