华夏幸福产业地产发展策略研究
华夏幸福基业对产业地产的思考
华夏幸福基业对产业地产的启示——工作思考及建议集合在公司领导的理想主义旗帜下，遵循“跳出地产做地产”的先进理念指导，秉承产业带动就业，就业带动刚需，刚需带动住宅开发的循环经济模式。
研究发现华夏幸福基业的“园区+地产”的模式与杨总的理念有异曲同工之妙。
现就华夏幸福基业的“园区+地产”的模式研究，报告如下：华夏幸福基业基本情况：（一）公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务。
前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于1998年，初始注册资本为200 万元，后经历三次增资，三次股权转让，于2007年整体改制为股份制公司。
改制后，总股本为10.5亿元，同时公司名称变更为“华夏幸福基业股份有限公司”。
（二）业务结构华夏幸福基业股份有限公司业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，集中于河北境内廊坊、固安、大厂和怀来等，环北京郊区布局。
借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
（三）发展模式独特的“园区+地产”模式，公司以园区开发立项，地产开发随行的模式。
该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
其中，专门负责园区开发的九通投资在区域开发实践过程中，形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (3)1、华夏幸福基业模式简析 (3)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (19)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (26)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (29)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (35)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (38)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (45)二、案例 (49)1、华夏幸福中心 (49)2、嘉善高铁新城 (51)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (52)4、惠州高新工业园 (53)5、清华中试孵化产业园 (54)6、大厂影视创意产业园 (55)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (56)8、大厂专用车产业园 (59)9、大厂专用车零部件产业园 (60)10、上海人才创业园 (61)11、大厂检验认证产业园 (62)12、大厂数字出版产业园 (63)13、光大We谷 (64)14、固安产业新城 (65)15、固安环保产业园 (67)16、固安科研产业园 (69)17、固安移动通信设备产业园 (70)18、固安肽谷生物医药产业园 (71)19、固安卫星导航产业园 (73)20、固安航天产业园 (74)21、固安电子商务产业园 (75)22、文安经济开发区 (76)23、香河经济技术开发区 (78)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
华夏幸福研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福是中国房地产开发商与民生银行合资设立的房地产企业，是中国房地产行业的龙头企业之一。
本文将对华夏幸福进行研究分析，并对其发展前景进行展望。
华夏幸福成立于1998年，总部位于北京市，目前已发展成为拥有全国领先地位和一定国际竞争力的房地产公司。
公司的主要业务包括房地产开发、物业管理和金融服务。
截至2020年底，华夏幸福拥有超过100个项目，遍布全国各地，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种类型。
华夏幸福在房地产开发方面有着丰富的经验和实力，并积极探索新的发展模式。
公司提出了“城市综合体”战略，通过在城市中打造集住宅、商业、办公等多种功能于一体的综合体项目，以满足人们多元化的需求。
此外，华夏幸福注重保护环境和推动可持续发展，积极推进绿色建筑和智慧城市建设，为城市的可持续发展做出了贡献。
华夏幸福在金融服务方面也有较强的实力。
2018年，公司与民生银行共同设立了华夏民生银行，提供多种金融产品和服务，如购房贷款、金融理财等。
通过与银行的合作，华夏幸福能够更好地满足客户的金融需求，并提供更加便捷的购房体验。
对于华夏幸福的发展前景，笔者认为有以下几个方面的优势。
首先，华夏幸福在房地产领域具有雄厚的实力和经验，有能力应对市场变化和竞争挑战。
其次，公司积极拓展海外市场，已在多个国家和地区开展了房地产项目，为公司带来了更多的增长机会。
再次，华夏幸福注重技术创新和智慧城市建设，能够适应社会发展的需求，并在可持续发展方面发挥积极作用。
最后，公司与民生银行的合作为其提供了金融支持，有助于提升公司的竞争力。
然而，华夏幸福也面临一些挑战和风险。
首先，房地产市场存在周期性波动和政策调控的风险，公司需要具备灵活的运营策略和风险管理能力。
其次，华夏幸福在不同地区的项目分布不够均衡，有可能导致地域风险的集中。
再次，公司在海外市场的投资也面临着政策和市场风险。
另外，随着科技的发展和社会需求的变化，公司需要不断提升自身的技术实力和创新能力，以保持竞争力。
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福 研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福集团是中国房地产行业领先的综合性公司，成立于1996年，总部位于天津。
本研究报告旨在分析华夏幸福集团的发展历程、经营模式以及未来的发展前景。
一、发展历程华夏幸福集团在成立初期主要从事房地产开发业务，后逐渐扩大业务范围涉足房地产投资、文化旅游、金融、教育等领域。
通过不断发展和壮大，华夏幸福已经成为中国房地产行业的知名品牌之一。
二、经营模式华夏幸福集团以“幸福”为核心理念，致力于为广大消费者提供高质量的产品和服务。
在房地产开发业务中，华夏幸福坚持“打造幸福生活小镇”的发展理念，通过规划建设住宅、商业、文化等配套设施，为居民营造便利舒适的生活环境。
此外，华夏幸福还注重社区建设，积极推动社区与居民的互动与交流，提供优质的居住体验。
三、未来发展前景1.多元化发展：随着公司业务范围的扩大，华夏幸福集团正逐步实现对多元化产业的布局。
这不仅为公司提供了业务扩展的机会，同时也减少了对房地产市场的依赖，降低了经营风险。
2.加大创新力度：华夏幸福集团积极推动科技创新，致力于打造智慧社区和智慧城市。
通过引入人工智能、大数据和云计算等技术，提供智能家居、智能停车等便利服务，提升用户体验，增加竞争力。
3.深入实施“双赢”策略：华夏幸福集团积极倡导与战略合作伙伴的共赢模式，通过与政府、企业、金融机构等多方面的合作，实现资源共享、优势互补，共同发展。
综上所述，华夏幸福集团在房地产行业取得了长足的发展，不断创新经营模式，积极推动多元化发展，并走向智能化。
未来，华夏幸福集团将继续强化创新力量，加大合作力度，进一步提升自身核心竞争力，为广大消费者提供更加优质的产品和服务。
华夏幸福基业专题研究
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
20
开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
12
风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
5
本报告是严格保密的。
〃 2 〃
1
华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时,资本运作格局分析
浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时，资本运作格局分析在我国由华夏幸福开发的固定产业新城经过十几年的发展，已经形成了一定的规模，而且成为我国全国化的样板工程之一，在华夏幸福这条路上，经历过风风雨雨，最终迎来了彩虹，而华夏幸福的产城地是位于河北廊坊市的固安县，这个地方临近京津冀发展区，随着国家经济规划的覆盖，在这个地方形成了良好的交通条件，而且经济带的发展使其与周边的联系更加紧密。
固安新城的面积达到数千万平方米，战略发展包括电子领域、航空领域、生物医学等，随着新城的建设带动了周围的经济发展，对地方的经济潜力有着促进的作用。
标签：产城；资本；华夏幸福产城发展实施的策略是以城市群体为主体，把城市与城镇的建设相协调。
加快农业人口向城市转移。
我国也颁布了相关的政策去支持产城融合。
现在华夏幸福已经覆盖到我国的多个省份，其中产城运行和经营的速度非常快。
1、PPP模式引入1.1收入分配机制在华夏幸福项目的进展过程，与地方政府进行了合作，把相关区域的土地收入通过土地整理和土地建设规划来分配相关的利益产出，在项目区域先有华夏幸福出资进行基础设施的建设，而且与地方政府这一级别上进行费用的返还，这样提高了项目的返还比例，在基础设施建设完后，再把相关的区域租赁给企业，吸引招商资金，在这个基础上，对产城园区进行规划整理，并且要对后期的物业维护等进行分配，和政府达成相关的返还协议这样可以在项目完成后获得相关服务的回报，产城区域的安排可以提高华夏幸福园区的企业收入。
1.2住宅用地在产城园区内进行房地产住宅区的开发，这样可以快速的回收资金，因为产城园区与周围区域的房价差距大，所以产城园区内主要是以别墅豪华住宅为主的住宅类型，这样可以快速的回收相关的项目的资金。
1.3团队打造华夏幸福要建立起有自身特色的招商团队，这样能够加快整个行业的发展，打造出一个系统化的产城体系，服务于行业招商中心、招标中心、金融中心、市场宣传中心等，而且通过产品体系与服务体系的打造，能够形成完整的招商引资体系。
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表：公司2015年开发投资项目情况
经营业态
住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套
工业厂房 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套
总建筑面积 (万平米) 29.2 18.9 8.5 7.3 5.7 12.7 19.0 15.3 10.9 7.4 16.6 7.5 17.8
业务 园区住宅配套
营业收入（亿元） 203.1
城市地产开发
76.6
产业发展服务 土地整理 综合服务
63.4 30.1 3.8
其他
2.3
物业管理服务
1.2
基础设施建设 合计
0.4 380.9
占比 53.3% 20.1% 16.7% 7.9% 1.0% 0.6% 0.3% 0.1% 100%
5
产业型-华夏幸福
华夏幸福：环北京区域市场持续火热助力业绩提升，同时随着通州限购和京津冀一体化 利好等因素影响，2016年市场持续向好，为其业绩增长提供巨大贡献
A. 北京火热市场表现利好
表：2012年以来北京商品住宅月度成交走势
B. 北京限购挤出大量外溢需求 C. 京津冀一体化带动基建和交通配套建设
表：2012年以来廊坊商品住宅月度成交走势
产业合理分布和上下游联动机制，对接产业规划，不搞同构性、同质化发展
四、城市布局：要着力调整优化城市布局和空间结构，促进城市分工协作，提高城市
群一体化水平，提高其综合承载能力和内涵发展水平
五、生态环保：要着力扩大环境容量生态空间，加强生态环境保护合作，在已经启动
大气污染防治协作机制的基础上，完善防护林建设、水资源保护、水环境治理、清洁能 源使用等领域合作机制
人才、劳动力等生产要素自由流动和优化配置的各种体制机制障碍，推动各种要素按照 市场规律在区域内自由流动和优化配置
4
产业型-华夏幸福
华夏幸福：通过产业新城+X业务模式不但锁定大量低成本地块，同时带动公司两个核心 业务，园区住宅配套业务及城市地产开发业务的营收
模式特色——以产促城、以城带产、产城融合、城乡统筹、共同发展；
336幅 华夏幸福2011-2016年上半年在廊坊圈了大面积低成本地块，仅招拍挂市场拿地
，总建面
2199万平，楼板价1099元/平
3
产业型-华夏幸福
华夏幸福：京津冀协同发展上升至国家战略的最大受益者
习总书记将京津冀协同发展上升为国家战略
京津冀协同发展国家战略的七项要求
一、顶层设计：要着力加强顶层设计，抓紧编制首都经济圈一体化发展的相关规划，
产业新城 城市建设 城市发展 产业促进 城市运营
加速提升区域价值
政府、企业、居民多方共赢
X业务
产业
配套住宅
公建
▪ 财政收入提升
写字楼
ห้องสมุดไป่ตู้
▪ 城市基础设施与
环境改善
地产开发
资金
▪
生活、商务、办 公配套设施升级
▪ 城市形象提升
人口 资金 技术
▪ 生产、生活配套
服务完善
商业中心
▪ GDP与固定资产
投资增长
厂房/研发中心
地区 怀来 沈阳 嘉善
项目 怀来通信产业港1.1期
第二总部1.1期 第二总部1.2期 苏家屯孔雀城1期 苏家屯孔雀城3期 苏家屯孔雀城4期 苏家屯英国宫一期 苏家屯智能制造装备 嘉善颐和家园安置房项目 嘉善孔雀城一期项目 嘉善孔雀城二期项目
经营业态 工业厂房 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 产业港工业用房 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套
总建筑面积 (万平米) 3.5 1.6 0.9 35.0 17.4 21.0 22.3 11.5 16.9 16.3 10.8
➢ 通过客户细分、品牌重塑，公司地产主力品牌“孔雀城”已经在环京区域获得了良好的社会口碑和企业口碑，2015年，“孔雀 城”品牌在其他地区的复制也实现了突破，为今年业绩打下了良好基础
▪ 促进当地就业 生活娱乐配套
……
……
……
改善生产生活配套和环境
以低成本锁定大量环北京、环上海地块
表：2011-2016年6月年主要城市招拍挂拿地情况
城市 拿地幅数
拿地面积 （万方）
成交楼面价 （元/平）
廊坊
336
2199
1099
张家口
66
276
544
嘉兴
10
100
1376
表：2015年各业务营业收入情况
产业型
产业型企业特色的拿地方式，注定必须与地方政府建立利益互惠关系，分担政府职能， 然后再借此拓展更多土地开发机会
市政代建工程、城市地标、促进就业 、增加税收等等
企业
迎合政府需求 释放拿地机遇
政府
产业园区配套住宅用地、商业综合体 、旅游地产、养老地产等
1
产业型-华夏幸福
华夏幸福：园区+地产，地产调控时期更凸显公司双轮驱动模式的优越性
注：北京为商品住宅不含保障房
6
产业型-华夏幸福
华夏幸福：在坚持深耕京津冀的同时，公司2015年重点布局长江经济带，在沈阳区域的 开发也有了突破
地区 无锡
怀来
项目
无锡孔雀城1期 无锡孔雀城2期 无锡工业用布厂项目 无锡富阳项目 无锡传感设备产业港 八达岭孔雀城2期 八达岭孔雀城3-4期 八达岭孔雀城5期 八达岭孔雀城6.1期 怀来三泉井项目 八达岭航天五院1期 八达岭孔雀城6.2期 八达岭英国宫2.1期
图：华夏幸福历年销售额（亿元）
双轮驱动模式
“园区+地产”模式解读 园区建设
数据来源：企业年报，亿翰智库研究
土 地 整 理
获取拿地优势
基
础
招
设
商
施
引
建
资
设
现金 反哺
房地产开发
园 区 综 合 服 务
提升区域价值
2
产业型-华夏幸福
华夏幸福：环北京区域整体价值提升的最大受益者
➢ 位于北京南部的五城将承载北京在都市融合条件下的城市功能分工，形成包括固安、霸州、涿州、永清和广阳在内的 京南城市群，包括大厂、香河在内的京东城市群
中央对京津冀城市圈的空前高度重视，“重大国家 战略”的提法首次在区域经济发展规划领域出现
六、交通一体化：要着力构建现代化交通网络系统，把交通一体化作为先行领域，加
快构建快速、便捷、高效、安全、大容量、低成本的互联互通综合交通网络
七、要素流动：要着力加快推进市场一体化进程，下决心破除限制资本、技术、产权、
明确三地功能定位、产业分工、城市布局、设施配套、综合交通体系等重大问题，并从 财政政策、投资政策、项目安排等方面形成具体措施
二、协同发展：要着力加大对协同发展的推动，自觉打破自家“一亩三分地”的思维
定式，抱成团朝着顶层设计的目标一起做，充分发挥环渤海地区经济合作发展协调机制 的作用
三、产业对接：要着力加快推进产业对接协作，理顺三地产业发展链条，形成区域间