东莞松山湖商业中心项目定位沟通方案
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
万科城市生活广场案例分析
461个
建筑规划
松湖万科生活广场通过连接新竹路和沁园路的机动车 道，将项目分成东西两个部分。 广场东侧的显著位置规划了大型超市，依靠其建筑体 量为项目提供整体性的边界，而中心区则由购物街、 林荫道、屋顶平台和广场组成一个商业聚落，精心布 置的街道贯穿项目的每座建筑，将来自东南方向的自 然风和阳光引入公共空间。西侧是精品酒店，通过酒 店大堂、露台与周围景观的结合，与街对面的商业相 互呼应，作为生活广场的对景。
美容护理 , 6%
家居 , 6%
业态
餐饮美食 休闲娱乐 餐饮美食 , 69% 超市 美容理 家居
代码
MS YL
个数
22 5
占比
69% 16% 3% 6% 6%
超市 , 3%
餐饮美食 休闲娱乐
超市 美容护理
家居
BC MR
JU
1 2
2
休闲娱乐 , 16%
特点总结
1.坐落于风景优美的松山湖，紧临松山湖八景之首的松湖烟雨景区，属于东莞的城郊区。 2.开放式情景街区，充满体验式购物乐趣。 3.餐饮比例高达69%，购物中心主要业态是餐饮和娱乐。 4. 单中庭形式设计，各单体楼包围中庭，保证商业的采光，同时中庭面积较大，方便日后举行 营销活动。 5.设置夜间气氛灯和卡通人物，增强夜间温馨感。 6.通过空间改造，部分商铺布置适当的外摆区，营造休闲氛围，增加顾客逗留时间。 7.项目主入口前设置喷水池及LED招牌，增加吸引力。 8.周边有松山湖一号、松湖中心、光大锦绣山河、金域松湖等多个高档住宅区，项目主要服务社 区居民，属于社区型商业。 9.靠大型超市、星级影院、特色餐饮、休闲娱乐吸引顾客。 10.租户装潢、营运、服务等都将由东莞万科商业管理公司进行统一管理。 11.交通便利，距深圳宝安国际机场55km,距东莞火车站22km。
商业综合体项目定位语
商业综合体项目定位语
1. 创新型商业综合体，为城市注入新活力和新经济模式。
2. 打造多元化的商业综合体，满足不同消费需求和生活方式。
3. 以社区为核心的商业综合体，为居民提供便利和丰富的生活服务。
4. 高端时尚商业综合体，带来国际品牌和顶级购物体验。
5. 强调互动体验的商业综合体，提供创意活动和娱乐设施。
6. 融合科技元素的商业综合体，打造智能化和数字化的消费环境。
7. 绿色可持续发展的商业综合体，注重环保和可再生能源的运用。
8. 商业与文化结合的综合体，提供艺术展览和文化活动。
9. 面向年轻人的商业综合体，打造时尚潮流和青年文化的聚集地。
10. 社交和社交媒体融合的商业综合体，提供社交平台和线上线下互动的机会。
松山湖万象汇简介
松山湖万象汇简介
摘要：
I.松山湖万象汇背景介绍
A.项目地点
B.开发商背景
C.项目定位
II.松山湖万象汇设施介绍
A.购物设施
B.休闲娱乐设施
C.餐饮设施
D.亲子设施
III.松山湖万象汇品牌入驻
A.主力店
B.时尚品牌
C.餐饮品牌
D.亲子品牌
IV.松山湖万象汇交通及营业时间
A.交通方式
B.营业时间
正文：
松山湖万象汇位于东莞市松山湖区，是华润万象生活首个落子东莞的商业
项目。
该项目定位为区域型购物中心，旨在为当地居民提供一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、亲子于一体的综合性消费场所。
松山湖万象汇拥有丰富的购物设施，包括国际时尚品牌、运动品牌、珠宝钟表等。
此外，项目还引进了多家知名化妆品品牌，为顾客提供一站式的美妆购物体验。
在休闲娱乐方面，松山湖万象汇设有电影院、健身房、书店等设施，满足不同人群的需求。
餐饮设施方面，松山湖万象汇汇集了各种菜系的餐厅，包括中式、西式、日式、韩式等，且有大牌餐饮、地方特色餐饮、轻餐饮等多种类型供顾客选择。
为满足家庭消费需求，项目内还设有亲子乐园、儿童游乐区等亲子设施。
松山湖万象汇吸引了众多知名品牌入驻，包括MALL+公园+ 街区：华润松山湖万象汇、以茶饮为特色的连锁餐饮gaga、高端影厅典范万象影城、华润万家旗下blt 精品超市等300 个品牌。
交通方面，松山湖万象汇周边有公交车站和地铁站，交通便利。
营业时间为周一至周五上午10 点至晚上10 点，周末及节假日则为上午9 点至晚上10 点。
某商业街项目商业定位营销策划提报
产品亮点挖掘
01
02
03
独特的商品
挖掘商业街项目中独特的 商品或服务，以吸引消费 者的注意。
历史文化元素
将商业街项目所在地的历 史文化元素融入产品中， 增加产品的文化价值。
体验式消费
提供消费者独特的购物体 验，如试吃、试穿等体验 活动。
价格策略制定
1 2
成本加成
根据产品的成本和预期利润，制定合理的销售价 格。
目的
营造浓厚的节日氛围，增加消费 者粘性，促进销售业绩
04
会员活动策划
主题
尊享会员权益，尽在我们的商业街
时间
针对会员群体不定期举办活动
内容
会员专享优惠、积分兑换、会员日活动、会 员专属礼品等
目的
提升会员满意度，增强品牌忠诚度，促进消 费频次
其他商业推广活动策划
主题
多样活动，惊喜不断
时间
除上述活动外的其他时间
竞争风险及应对措施
总结词
竞争风险是商业项目面临的另一个重要风险，包括竞争对手的出现、产品和服 务同质化等。
详细描述
竞争风险会削弱项目的市场份额和盈利能力，为了应对竞争风险，需要深入了 解竞争对手的产品和服务特点，制定差异化的产品和服务策略，并加强营销推 广和品牌建设。
管理风险及应对措施
总结词
管理风险是商业项目中较为常见的风险 之一，包括团队管理能力不足、决策失 误等。
项目规模：总建筑面积约10万平方米
项目地点：某市核心商圈 项目类型：商业街区
项目位置及周边环境
项目位于某市核心商圈，交通便利，周边有多个大型商业中心和住宅区
周边环境优美，有公园、广场等公共设施，吸引大量人流和消费群体
项目开发商及投资背景
向市而生营造大湾区湖畔灵感小镇---东莞松山湖欢乐海岸规划和商业方案设计回顾
向市而生营造大湾区湖畔灵感小镇---东莞松山湖欢乐海岸规划和商业方案设计回顾摘要：本文主要以东莞松山湖欢乐海岸项目为案例，体现出华侨城聚焦主业，向市而生，打造文旅品牌的美好愿景。
首先分析了月荷湖片区的区位优势，提出了项目定位。
然后对规划构思及策略进行阐述，进一步剖析建筑设计手法和细节构思。
最后以华侨城专业地产开发商的视角，展现出项目开发运营后的城市风貌。
关键词：向市而生；欢乐海岸引言东莞松山湖高科技产业园区历经二十余年发展已经成为粤港澳大湾区科技创新中心。
松山湖北部CBD片区，约50万平米的月荷湖公园镶嵌在城市之中。
华侨城携手松湖控股落子月荷湖西南水岸优质土地，打造涵盖展演中心、开放式商业街区、科技办公、生态居住、滨水公园一体化的优质企业交流平台与生活服务平台。
一个地上总建筑面积约20万平米，“科技+商业+文化服务+生态公园”一体的新一代城市综合体即将破土而出。
总体鸟瞰图一、向市而生，打造展演驱动型城市文化休闲综合体致力于实现“松山湖最美城市客厅”，是项目的首要愿景。
作为辐射整个松山湖功能区的环湖综合发展计划，项目总体定位于打造集“策展型商业地标+科技与艺术融合的展演中心+水陆交融的生态公园”一体的文化休闲综合体。
发挥补缺产业配套短板、提升地区城市品质、撬动地区土地开发的城市功能。
华侨城将发挥在文旅、文化街区营造的优势，向市而生，携欢乐海岸和松山湖文化展演产业一起珠联璧合，共筑松山湖的完整城市生态。
这里也将成为东莞最美文化休闲综合体、大湾区重要的文化节点。
城市总体规划把月河湖周边区域定义为松山湖北部CBD，承接产业园区的文化设施、生活配套等城市版块功能。
南侧的迎宾大道是主要城市干道，主要客流将从这里进入地块。
展演建筑作为标志性公共建筑，临迎宾大道布置，塑造城市片区的视觉焦点和环湖的文化性起点；生态居住区位于西侧地块，高层可以俯瞰湖景；商业街区则位于伸向湖面的半岛地块，两面滨水并贯通四个方向的城市人流。
东莞松山湖案例研究
功
体育中心
能
布
山地公园
局
知识家园
医院 文化走廊
高尚住宅区
商业区
酒店公寓
生产力促进基地 商务办公区
五星级酒店
行政办公区
管委会大厦
规 划 总 平 面 图
管委会大厦
总体规划鸟瞰图
商务办公区
酒店
规划总平面图
总 体 规 划 鸟 瞰 图
文化走廊
总体规划鸟瞰图
控制指标
容积率为 0.5-0.8 密度≤30% 绿地率≥40% 公共建筑最高高度小于 60 米 居住建筑最高高度小于 20 米 公共岸线长超过 3000 米 自然及公共开放空间用地 85 万平方米（1278亩）
１号组团：牛津区 （学校）
设计理念： 参考牛津大学庄严的建筑特征创造街区，结 合以灰色板石为材料的大坡度尖屋顶、米色 莱姆石外墙、草坪里院和回廊，使整个街区 都可以感受到犹如知识殿堂般的氛围。
１号组团：牛津区 （学校）
规划： ■ 建筑物以三层为主，从巴士站经过庭院，可以与其他设施相连接。 ■ 巴士乘客可以在沿着环湖路的巴士站下车进入，私家车用户则可以从环湖路通过专用出入口进入地下停车场。 ■ 轨道交通是向其他区域移动的主要交通方式。 ■ 各个建筑物都以中庭为中心展开，人员经过中庭进入建筑物。 ■ 保存古建筑的外观，并在内部设计最先进的研究用办公室。 ■ 中庭的规模与实际的牛津校园相同，作为午餐时的休憩空间。
功能布局
•中心区 •科教区 • 中试产业弹性用地 • 食品科技工业区 • 机械装备科技工业区 • 生物产业区 • 综合科技工业园 • 生活居住区 • 市政设施用地 • 物流产业区 • 产业弹性发展用地
中心区规划
酒店、商业、写字楼综合体项目 定位策划内容
酒店、商业、写字楼综合体项目定位策划内容酒店、商业、写字楼综合体项目的定位策划内容通常涵盖以下几个方面：1. 市场分析与研究：目标市场分析：研究目标市场的经济、文化、人口等特征，了解潜在客户的需求和偏好。
竞争分析：分析竞争对手的优劣势，明确本项目在市场中的定位。
2. 项目定位：项目类型定位：明确综合体项目的类型，如高端商务综合体、城市综合体、旅游综合体等。
目标客户定位：确定主要面向的客户群体，如企业办公、商务出差、旅游观光等。
功能定位：根据市场需求和目标客户，确定综合体应具备的功能，如酒店、商业、写字楼等。
3. 主题概念设计：设计理念：提出符合项目定位的设计理念，如绿色环保、智能科技、文化创意等。
建筑设计：设计独特的建筑外观和内部空间，以吸引客户和提升项目价值。
景观设计：规划优美的绿化景观和公共空间，营造舒适宜人的环境。
4. 商业规划：商业业态规划：根据市场需求和目标客户，规划适合的商业业态，如购物中心、餐饮娱乐、文化休闲等。
品牌招商：吸引知名品牌入驻，提升商业氛围和吸引力。
营销策略：制定有效的营销策略，提高商业部分的知名度和营业额。
5. 酒店规划：酒店类型定位：确定酒店的星级标准、服务特色等。
客房规划：根据市场需求和目标客户，规划合适的客房数量和类型。
配套设施规划：规划完善的酒店配套设施，如餐厅、会议室、健身房等。
6. 写字楼规划：办公空间规划：根据市场需求和目标客户，规划合适的办公空间大小和布局。
配套设施规划：规划便捷的办公配套设施，如会议室、接待区、休息区等。
物业管理：提供高品质的物业管理服务，满足企业办公的需求。
7. 交通与可达性分析：交通规划：优化交通流线，确保综合体内部及周边的交通顺畅。
可达性分析：评估项目所在地的交通可达性，方便客户到达和使用。
8. 财务分析与投资回报预测：成本估算：估算项目的投资成本，包括土地购置、建设、运营等费用。
收入预测：预测项目的未来收入，包括租金收入、销售收入等。
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➢时机成熟时，全面开花，顺势做旺
具体思路，待双方 达成合作后提交
谢谢！
蚂蚁地产机构 美好置业 2006年7月
桂芳园
Wondland Height
第五期-第六期
整合市场推广观点
[ 应变 ]
观点1、市场在变了
[ 判断 ]：* 布吉地产99年是一个分界线，99年前的项目由于规模的因素，如国展台、龙珠等领导 品牌项目各领一时风采；但在99年之后出现的领导品牌，由于超大规模概念的出现， 如中海怡翠、中城康桥、盈翠花园、信义假日名城等一系列领导品牌出现，且成为市 场的主流；
对策
➢分块规划。加大建立在汽车上的“目的消费” 的业态比重
➢分步实施。首先启动建立在汽车上“目的消费” 的商业业态，然后等周边逐步成熟以及汽车消费 惯性形成，再启动“随机消费”业态。
分块规划 分步实施 逐步做旺
怎么定位？
东莞松山湖 商业中心
定位思考
非成熟城区商业中心 非蓝筹股，是潜力股 非就近消费，是汽车消费 非普通消费，是高尚消费 非盒式卖场，是景观式开放卖场
休闲、娱乐、购物 交叉客流保证旺场
东莞松山湖 商业中心
功能定位：
集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的 花园式商业街区
项目定位 形象定位：东莞硅谷的商业魅力
推荐案名：松山湖·硅谷广场 硅谷左岸街区 湖滨商业广场 湖畔风情街区
东莞松山湖 商业中心
业态规划
百货商场 社区配套商业
特色美食街、咖 啡馆、清吧、湖 滨生态休闲区
4、巧用政府规划文件、图表资料，体现 项目作为松山湖唯一集中式商业的发展 潜力
全案思路总结：
➢本项目首先必须建立一个较高的形象，以利于招 商和炒作
➢对项目进行分块业态布局，其中加大“目的消费” 的比例
➢首先对“目的消费”类商业进行招商推广和销售。 以此为切入点，一方面是为了逐步形成商业氛 围；另一方面，等待周边人口的逐步增多
半小时车程辐射半径内人口至少246万人
基础消费群殷实、庞大； 辐射范围内人口众多
东莞松山湖 商业中心
小结
➢周边现状不可能支撑这么大规模的商业；
➢目前地段偏远，商业业态需要很高的引客 能力；
➢政府支持，政策倾斜，规划明朗，园区招 商成功，项目前景趋好；
➢园区唯一集中式商业项目。
现状严峻，潜力巨大！
东莞松山湖 商业中心 ➢拔高定位。配合松山湖整体形象
东莞松山湖 商业中心
项目概况 之
项目位置
本项目
可以兼顾园区、寮步、 大岭山、城区消费源
东莞松山湖 商业中心
项目概况 之
项目规划
景观资源丰富 沿湖景观线长
商铺通达性好， 均好性强
东莞松山湖 商业中心
项目概况 之
项目指标
建筑规模大， 需要的支撑条 件多；容易形 成漏斗效应
容积率低，土 地成本提高； 舒适度高
五环以外,目前偏!远! 通达性趋好，具城际新中心远景
东莞松山湖 商业中心
城市规划
创建于1992年6月，规划面积72平方公里 1994年2月确定省级高新技术产业开发区 东莞实施“科教兴市”战略的示范基地
一城两中心 2010年前重点开发北区 北区：生态商住区、生态工业区、生态商务区
政策倾斜、规划明朗、前景看好
非一般的商业项目
东莞松山湖 商业中心
定位思考
松山湖，就是东莞的硅谷，
今天的硅谷商业中心的成功，就是 明天松山湖商业中心的成功
东莞松山湖 商业中心
美国硅谷——13家购物中心，沃尔玛等 北京中关村——约6家，金源SHOPPING MALL等
台湾新竹——风城购物中心、新光三越百货等
参考资料 业态组合：综合量贩店、超市、餐饮、主题乐园、 概念主题馆、生活馆、电影城等
东莞松山湖商业中心 项目定位思考
美好置业
在一个虽然山清水秀，交通畅达，但却人口分 散，毫无商业氛围的地方打造80000平方的商业中 心，能成功吗？
看看东莞现在几大商业项目的经营状况，是不 是能更加清楚？
难道真的是“山重水复疑无路”？
看看蚂蚁地产机构来解题！
本项目要解决的，不仅是销售成功收回投资 成本，更重要的是经营的成功！
因为它具有特殊的“政治意义”！
而旺场的条件是：商家入场经营，客 户入场消费
而这一切 必须依赖于项目准确的定位
东莞松山湖 商业中心
脉 络
定位背景 项目定位 营销初探
6大因素解构
东莞松山湖 商业中心
区位状况
广州
五环快速 广深高速 东莞大道
莞深高速
莞城
城市轻轨 广深铁路
东莞站
松山湖
虎常高速
虎门港
深圳
高出开发区平均劳动生产率的30%。 （2004年）
居民消费力
➢中关村人均年产能约46万元，建有购物中心约6家 （金源SHOPPINGMALL等）； ➢美国硅谷人均年产能300万元，购物中心13家
居民消费能力比市区高50%以上
东莞松山湖 商业中心
周边客户资源
松山湖规划人口30万——基础消费群
东莞市区130万人 寮步镇26万人 大岭山23万人 大朗37万人
主题 生活馆
主题 娱乐区
超市卖场
麦当劳
营销初步建议
东莞松山 商业中心
营销初探
新闻发布会
房展会 户外广告牌
花园街区 休闲体验
电视
平面媒体
Sp 活动
东莞松山湖 商业中心
示意 街区意境酝酿：
当您品尝硅谷半岛咖啡的浓香时，说不定，邻座的 男子就是未来的比尔盖茨
广告表现
当您在法国餐厅品味轩尼诗的醇香时，有可能，和 您共饮的就是下一个陈天桥
街区财富酝酿：
抢购原始股，做硅谷主人 投资新疆域，展财智本色
东莞松山湖 商业中心
公关活动
松山湖形象大使比赛 文化高地直通车 万人环湖长跑运动 万人环湖自行车比赛 企业篮球赛
东莞松山湖 商业中心
1、预留超市卖场，招商先行，吸引人气
2、重视商业管理，引进知名商业管理公司
其它建议 3、发挥景观优势资源，突出项目独特性
东莞松山湖 商业中心
锦绣山河 东莞理工学院 广东医学院
金威啤酒、华为集团、福地集团、南方宏明集团、 东莞诺基亚电子、杜邦电子、金霸王电池…… 至今50多家知名企业
周边状况
目前入住率较低,周边人气较差； 但随着各企业的陆续入驻及公交 系统的完善，工作、生活氛围将 越来越浓厚
东莞松山湖 商业中心
松山湖高新技术产业开发区 以电子信息制造业为主导产业。 据统计，区内电子信息产业人均年产能为94万元，