房产抵押贷款存在的14类风险
解析房产抵押中的风险与防范
解析房产抵押中的风险与防范在房地产市场中，房产抵押是一种常见的融资方式，也是很多购房者和投资者选择的重要途径。
然而，房产抵押并不像表面看起来那么简单，其中隐藏着许多风险，如果不能正确识别和防范，可能会给个人和企业带来不可估量的损失。
本文将从多个角度解析房产抵押中的风险，并提出相应的防范措施。
一、房产抵押的风险1.法律风险在房产抵押过程中，如果借款人无法按期还款，银行或借款人将有权对抵押的房产进行拍卖。
在这个过程中，如果相关手续不完备或不符合法律规定，可能会引发法律纠纷。
此外，如果借款人存在欺诈行为，也可能导致银行遭受损失。
2.市场风险房产市场受多种因素影响，如政策、经济、环境等。
一旦市场发生变化，房价下跌或交易停滞，抵押的房产价值可能会受到影响，进而影响借款人的还款能力和银行的收益。
3.信用风险借款人的信用状况是决定其是否能顺利还款的重要因素。
如果借款人的信用记录不良，如多次逾期或债务拖欠等，可能会导致银行无法追回贷款。
二、防范风险的措施1.了解法律法规在房产抵押过程中，需要严格遵守相关法律法规。
在签订合同前，应仔细阅读合同条款，确保合同内容符合法律规定。
同时，对于可能存在的法律风险，应咨询专业律师的意见。
2.充分调查借款人信用状况银行在放贷前应对借款人的信用状况进行充分调查，包括查看借款人的征信报告、信用历史等。
对于信用记录不良的借款人，应谨慎放贷。
3.选择合适的抵押物在房产抵押中，抵押物的选择也非常重要。
银行应选择价值稳定、地理位置优越的房产作为抵押物，以降低风险。
同时，对于抵押物的评估也应遵循专业、公正的原则。
4.建立风险预警机制银行应建立完善的风险预警机制，对市场变化、政策调整等因素进行实时监控，以便及时采取应对措施。
同时，对于可能出现的风险点，应提前制定预案，以降低风险发生的概率。
5.加强贷后管理贷后管理是防范房产抵押风险的重要环节。
银行应定期对抵押的房产进行实地考察，了解房产的市场价值及借款人的还款情况。
房地产抵押贷款的常见信贷风险及其防范！
房地产抵押贷款的常见信贷风险及其防范！出品 | 信贷风险管理作者 | 木莯商业银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。
但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。
房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。
这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。
因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。
而不少银行信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是其必要的补充和后备。
大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难并且很难如愿的。
银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
抵押物产权存在瑕疵造成的风险抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续。
抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。
占有形式不合规。
如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失。
抵押权被悬空。
如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。
抵押权灭失。
如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。
依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。
我国个人住房抵押贷款的风险与防范
我国个人住房抵押贷款的风险与防范
个人住房抵押贷款是指个人将自己名下的房产作为担保向银行
借款。
这种贷款方式广泛应用于我国个人购房、装修、经营等方面。
但是，在实际操作中，个人住房抵押贷款也存在一定的风险，主要
包括以下几个方面：
1. 房产评估不合理。
如果评估不合理，贷款人就很可能借到比
实际房价高的金额，房产价值下降后可能会导致贷款无法偿还。
2. 利率风险。
如果利率上升，借款人的还款金额也会上升，如
果贷款人无法承担，可能会导致违约或爆仓。
3. 经济风险。
经济不稳定或失业可能会导致收入减少，从而无
法按时还款。
4. 安全风险。
房产可能会发生火灾、盗窃等事件，如果产生损
失将会对还款产生影响。
为了防范个人住房抵押贷款风险，借款人应当加强风险意识，
较为理性地考虑贷款需求、贷款金额、还款能力等因素。
同时，银
行也应当对贷款人进行严格的审查和资质核实，确保贷款安全。
此
外还要注意利率变动、房产信誉度以及保险购买等方面的风险防范。
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
房产抵押贷款的风险及防范对策
房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。
房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。
一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。
按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。
借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。
如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。
当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。
《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。
银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。
另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。
因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。
银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。
(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。
个人房屋抵押贷款风险种类有哪些
个人房屋抵押贷款风险种类有哪些抵押登记权的风险：“一物多押”的风险。
土地使用权的风险。
如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。
登记期限的风险：将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。
土地用途变更的风险。
个人房屋抵押贷款是个人向银行贷款的一种方式，是一种比较方便当事人的贷款途径，但同时个人房屋抵押贷款也是存在法律风险的。
那大家是否知道个人房屋抵押贷款风险种类有哪些呢？马上为大家介绍个人房屋抵押贷款的相关知识。
据中国建设银行信贷部的有关人士介绍，目前个人住房抵押贷款风险主要有3种：一是借款人方面的风险：个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。
前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。
二是开发项目的风险：开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”;借款人购买的房产存在较大质量问题。
这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
三是银行方面也存在风险：对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实;档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
个人房屋抵押贷款的风险总共有三种，即上文中介绍的借款人的风险、开发项目的风险以及银行方面的风险。
小编在此告诫各位，个人房屋抵押贷款虽然有很多好处，但存在的法律风险也是比较大的。
建设工程中以房抵款协议的风险
建设工程中以房抵款协议的风险
以房抵款协议是指借款人将自己的房屋抵押给借款机构用于融资的一种贷款方式。
尽管这种贷款方式在一定程度上能够解决借款人的资金需求，但也存在一定的风险。
1. 市场风险：房地产市场的波动可能导致抵押物价值下降，当抵押物价值低于贷款余额时，借款人可能需要额外垫付差额。
2. 法律风险：在借款人未能按时还款或违约情况下，借款机构有权将抵押物拍卖变现。
如果借款人未能遵守相关法律程序或产权存在争议，可能导致借款机构无法迅速变现抵押物。
3. 利率风险：如果利率上升，借款人可能需要支付更高的利息费用，增加了还款压力。
4. 借款人信用风险：如果借款人信用状况恶化，如逾期还款、破产等，借款机构可能无法及时收回贷款，从而导致损失。
5. 还款风险：借款人可能由于各种原因无法按时偿还贷款，导
致逾期还款或违约。
为了降低以上风险，借款人在签订以房抵款协议前应充分了解
市场情况和法律规定，评估自身还款能力，尽量选择可靠的借款机构，确保自身权益。
在协议中应详细约定双方的权利和义务，并充
分认识到以房抵款方式对自身房产权益的风险。
借款人应按时还款，避免逾期或违约行为。
财产抵押贷款的风险有哪些
财产抵押贷款的风险有哪些在现代经济生活中，财产抵押贷款成为了许多人获取资金的重要手段。
无论是个人为了满足消费需求，还是企业为了扩大经营规模，都可能会选择将自己的财产进行抵押来获取贷款。
然而，这种看似便捷的融资方式并非毫无风险。
接下来，让我们详细探讨一下财产抵押贷款可能存在的风险。
首先，抵押物价值评估不准确是一个常见的风险。
在办理财产抵押贷款时，银行或其他金融机构通常会对抵押物进行价值评估。
然而，评估过程可能会受到多种因素的影响，导致评估价值与实际价值存在偏差。
如果评估价值过高，当借款人无法按时还款，银行在处置抵押物时可能无法收回全部贷款本金和利息；反之，如果评估价值过低，借款人可能无法获得足够的贷款额度，影响其资金需求的满足。
其次，市场波动风险不容忽视。
抵押物的价值往往会受到市场行情的影响。
以房地产为例，如果房地产市场出现大幅下跌，抵押物的价值也会随之缩水。
这对于银行来说，意味着在处置抵押物时可能面临损失；对于借款人来说，则可能因为抵押物价值不足而被要求追加抵押物或提前还款。
再者，法律法规风险也是财产抵押贷款中的一个重要问题。
不同地区的法律法规对于财产抵押的规定可能存在差异，如果在贷款过程中未能充分了解和遵守相关法律法规，可能会导致抵押合同无效或部分无效，从而影响债权的实现。
另外，借款人的信用风险也不能被忽视。
虽然有抵押物作为担保，但借款人的信用状况仍然会对贷款的偿还产生影响。
如果借款人在其他债务上出现违约，或者其财务状况恶化，可能会影响到其对本次贷款的偿还能力。
然后，贷款用途风险也需要引起关注。
如果借款人将贷款资金用于高风险投资或非法活动，不仅可能导致资金无法按时回收，还可能引发法律问题。
在财产抵押贷款中，还存在着抵押物处置风险。
当借款人无法按时还款，银行需要处置抵押物来收回贷款。
然而，抵押物的处置过程可能会面临诸多困难，比如抵押物存在产权纠纷、抵押物难以变现等。
此外，利率风险也是一个需要考虑的因素。
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房产抵押贷款存在的14类风险来源｜风控讲堂（一）租赁权对抗抵押权的风险1、抵押物难以处置。
我国法律有“买卖不破租赁”的规定。
我们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
可见，“买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。
但抵押与买卖有所不同。
如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。
反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，新的所有权人有权解除租赁关系。
抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权。
对此，最高法院专门作出了司法解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
如果抵押房产存在“先租赁后抵押”，借款人（第三人）即使不能按期还贷，由于租赁合同仍然有效，很难顺利处理抵押房地产。
2、代位收取租金收入难以实现。
借款人（第三人）与银行签订借款合同、抵押合同前，如果与抵押房地产承租人签订时间较长的租赁合同，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人（第三人）以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于偿还贷款。
代位收取租金的法律依据：《担保法》第四十七条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽息。
3、抵押物拍卖保留价不客观。
如果借款人不按期还贷，银行有权依法处置抵押房地产用来归还贷款本息。
当银行拍卖抵押房地产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，由于借款人（第三人）与承租人签订的长期租赁合同存在，房租明显低于市场价格且早在抵押贷款前已一次性收取，借款人（第三人）就以此为由达到了故意压低抵押房地产拍卖价格的目的。
依据《合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
如果抵押房产存在20年租赁合同并且于租赁合同签订之日将租金一次性付清的情况，就相当于出租人将抵押房产变相地卖给了承租人。
从形式上看，是租赁合同，从实质上看，是融资合同或是借款合同。
如果出租人以此种方式获得融资，其成本是巨大的，无异于饮鸩止渴。
大家可以想一下，20年的时间是一个什么概念？如果此抵押房产拍卖时，除了承租人购买外还会有其他的买受人竞买吗？基于承租人优先购买权和长达20年的租赁期限，承租人在拍卖活动中，可以进可攻退可守，游刃有余。
进可攻是指承租人竞买抵押房产时，可以将20年的租赁费折抵拍卖款；退可守是指，无论是谁竞买该抵押房产，都要无条件等到其租赁合同履行完毕时才可以收回该房产，承租人租也行买也行，都不亏本。
一般地说，在长达20年的租赁期限内，同类地段房产租赁费不断上涨，而承租人却依旧享受20年前较低的租赁价格。
与此相反的是出租人或者抵押权人的损失却是致命的。
4、依附抵押物存在的装潢及附属设施产权归属不清。
由于当前的房地产市场，无论是住宅还是商企，一般为毛坯状态。
那么一份正常的租赁合同当中，出租人和承租人应当具有对出租房屋的装潢及相关的附属设施的约定内容：比如钱由谁出？租赁期满房屋的装潢等产权归属？还是由承租人负责恢复原状等等。
如果以此类房产向银行申请贷款，我们就有必要弄清此房产是否装潢等一系列相关的问题。
如果借款人向银行提供的租赁合同没有以上基本内容的条款，那大家说租赁合同的真实成分能有多少？大家都知道，银行在实现抵押权时，房产要经过评估这一环节，房屋是否装潢，是否有添附的附属设施，将在很大程度会影响最终的评估价格。
5、承租人放弃承租权承诺的效力。
房产一旦在做了抵押，一般会要求承租人作出承诺：如实现抵押权，承租人自愿提前解除租赁合同等。
那么这种承诺有没有法律约束力？第一，如果我是承租人，我会出具这种承诺吗？不会。
如果承租人没有过错，解除租赁合同的前提是①承租人自愿②出租人要将足额赔偿支付给承租人。
否则承租人就有权利要求继续履行租赁合同的抗辩权，而且法院一般会支持承租人的诉讼请求。
试想在借款人无力偿还贷款本息的窘况下，又哪来的钱款赔偿承租人？在当前整个社会信用恶化的背景下，借款人即使有能力也不会去做这样的傻事。
第二，承诺书是不是承租人本人的真实意思表示。
实践中，多为实际承租人是甲，而做出的承诺人却是乙。
自然没有任何法律效力。
第三，未来的承租权利可否预先放弃？这里的未来是指发放贷款后的若干天以后即行使抵押权时需要拍卖抵押房产的那个时点或者说那个日期。
承租人在这个时点上的权利可以现在，即发放贷款时就放弃自己的承租权利吗？当前的法律、法规对此没有明确的规定，但依据最高人民法院的司法判例和答复各省、自治区高院的批复意见来看，未来的权利只能在未来的那个时点到来时才可以放弃。
我们可以看一下借款合同中，有这样要求借款人出具承诺的吗？我借款人承诺：此笔借款我一定足额偿还贵行本息，即便是此笔借款已经丧失诉讼时效。
借款是现实的，至于借款的诉讼时效姑且不管最终会不会丧失但终究是将来的事。
那么将来的事让人家现在就放弃，与法与情与理都说不过去。
（二）抵押登记的风险1、土地使用权出让年限的风险。
办理房地产抵押登记手续时，如果只是办理了房地产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，有没有风险？我们先来看一下法条：依据《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
据此，我们可以得出这样的结论，在仅以房产为抵押物的前提下，建筑物占用范围内的土地使用权做与不做抵押登记似乎存在的风险不大。
这也是我们常说的“房地一体主义”，即地随房走，房随地走。
但房地一体主义在实践中也有一个例外：关于平房办理产权变更登记的特殊约定：集体土地上的房屋（平房），禁止办理产权变更登记；国有土地上的房屋（平房），如无《国有土地使用权证》亦禁止办理产权变更登记。
如果说，房屋、土地均以办理抵押登记手续取得他项权利证书的前提下，有没有风险？2、对登记期限认识存在的误区这种错误存在于：办理房地产抵押贷款时，一般要求将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，否则一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，将无法处置抵押房地产。
（三）土地使用权性质引发的风险1、土地使用期限我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地（租赁土地），土地性质不同处置难易程度也不同。
划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，属于商业服务综合类土地的使用期限为40年。
银行办理房地产抵押贷款时，应特别注意土地的使用年限，否则就可能给日后处置房地产时埋下隐患。
如是租赁土地使用权的房地产办理抵押登记时，就需要严格按照国土资源部1999年下发的《规范国有土地租赁若干意见》的规定办理。
2、处置费用对于出让土地性质的房地产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费（重新办理出让手续）；属于划拨用地性质的房屋土地，处置抵押房地产时程序较为繁琐，并需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金，容易产生风险。
根据现有法律、法规、行政规章的规定，它们对人民法院强制变价或当事人自行处分国有划拨土地使用权的限制，体现在以下三个层面：一、是被执行人对国有划拨土地使用权没有处分权，或者没有自主的处分权。
只有涉及地上建筑物所有权的转让、抵押时，经过有审批权限的人民政府或土地管理部门的批准，地上建筑物所占用范围内的国有划拨土地使用权，可以一并转让。
二、是人民法院裁定强制拍卖、变卖地上建筑物、附着物或以物抵债时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定国有划拨土地使用权随地上物同时转移。
三、是国有划拨土地使用权经报有审批权的人民政府批准转让，或人民法院事先取得了土地管理部门的一致意见而拍卖、变卖或者以物抵债的，受让人要办理土地使用权的出让手续，并依法缴纳土地使用权的出让金。
同时最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第二条之规定，如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。
按照这个司法解释的规定，在对申请执行人享有优先受偿权的抵押物变价后，优先扣除土地出让金，申请执行人可就剩余变价款项部分优先受偿。
所以银行办理房地产抵押贷款时，应当注意土地使用权的性质，充分考虑划拨土地使用权抵押所存在的高风险，否则将有可能增加处置抵押房地产的费用，实践中的个别时候，还存在拍卖（变卖）价款还不足以缴纳土地出让金等费用。
由于拍卖价款的金额是相对固定的，如果增加了不必要的费用如补交高额的土地出让金，贷款本息就有可能得不到足额偿还而形成不必要的损失。
3、各级开发区办理以即缴即退方式办理的工业用地出让手续。
当前，各级开发区为吸引投资，凡符合招商条件的入园企业，国土部门基本土地出让金以即缴即退方式（零出让）为企业办理了国有土地使用证、国有土地使用权出让合同及出让金发票。
各级开发区为了扶持入园企业，解决其融资难问题，在与入园企业办理国有土地抵押登记时，开发区也是一路绿灯予以放行。
这里面隐藏的风险就是一旦企业经营不善，主张抵押权时，开发区就会执行法院发函，称：涉案的国有土地使用权，是基于xx文件，给入园企业享受的优惠政策。
如该宗土地使用权由新的受让人获得，则应按相关法律法规重新办理土地出让手续，补交各类税费。
实践中，依法拍卖土地使用权的款项一般不足以补交土地出让金及给类税费。
（四）土地使用权用途变更的风险出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。
根据《中华人民共和国土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。