项目总体规划

项目总体规划高水平的规划设计， 是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。

很多畅销的优秀小区， 都 十分重视项目的策划与规划， 都通过深入的市场调查和项目调研， 平的规划师进行招标式的规划设计， 从多个方案中择优， 从几个方案中优选其中的精华， 集 众优于一身，再反复研讨修改，最后才拍板定案。

任何规划方案，都不可能是十全十美的， 只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程， 才有可能出精品。

大量实例表明， 深入的市场 调查，准确的市场定位，精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设计，是项目成功的 最重要因素。

在规划指导思想上， 不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社 会效益结合起来， 以营造最佳居住环境、 最好居住条件为中心， 使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求，建造出最合适人居住的达到以下目标的住区：、总体构思新世纪的居住小区应具有设计独特、布局合理、环境优美等特点，应是以人为中心，高质量、 高品位的居住区。

随着经济的发展和社会整体文化和人们综合素质的不断提高， 层次的追求。

主要表现在人们希望有独特风格、时代特征、和谐布局和有特色、高品位的居 住环境。

1、 小区设计必须树立“以人为本”的规划设计思想小区应创造舒适、方便、亲和、安乐的施展人生才华的居住环境，充分满足现代人个性 多样化和生活品味多元化等多方面的需求，使人们产生一种归属感和自豪感。

2、 住宅小区规划设计应因地制宜，与周围环境协调融合小区规划必须注意结合本城本地的特点，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风 格。

市中心区、郊区、山区、河畔、风景区的住宅区规划因地制宜，与大环境结合，善于发 挥地段优势，使人工环境与自然环境相融合，能借景建住宅区则更为理想。

准确定位， 然后物色高水 1、 生态环境优秀的住区；2、 山水景观优美的住区；3、 功能质量优良的社区；4、 人居文化上乘的住区；5、 物质、精神可持续发展的住区。

们对于生活环境已不再仅仅满足于宽敞的住房、 良好的配套设施和充足的绿化， 而是有更高住宅区还应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位。

城市远郊、近郊的小区，特别是主要为居民假日居住的小区（即所谓 5+2 模式 郊区度假），则应提供更多的游乐、休闲设施和优美景观，让居民在假日住得舒适，玩得欢 心。

3、 小区设计应富有个性、特色突出个性与特色对小区十分重要，即便是同一发展商开发的小区也应表现出不同的特色，不 应照搬、“克隆”。

有的以浓郁的文化氛围为主题， 有的以山水园林为主题， 有的以生态环保 为主题，有的以健康体育为主题等。

不但住区要表现特色，住区内住宅组团（群落、院落） 也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、 标志，尤其是大型住区。

如深圳一个名为 “四季花 园”的小区，就按不同季节花卉布置院落，并以花命名。

即使是主题不突出的住区，在园林 设计、建筑造型、社区服务等方面也应表现出不同的特色。

各具特色、五彩缤纷的住区，住 宅越多，必然是居住质量越高、居住环境越好，城市景观越美。

广东不少优秀小区建设的实践表明，只有在总体构思上方向明确，思路清晰，定位精确，才能获得好的规划设计。

如，广州二沙岛住区的规划构思，是建成一个具有“绿、静、 美”特色， 拥有高雅文化艺术及体育娱乐设施的高尚花园式住宅区。

为此， 层低密度的规划模式， 总建筑面积控制在 55 万平方米以内， 容积率仅 0.5，把大片空间留给 了大自然， 创造了优美的居住环境。

又如广州番禺丽江花园、 祈福新村和顺德碧桂园等优质 楼盘，在规划构思上充分利用地理优势， 以新卫星城为设计概念， 尽量保留原来的天然景物， 并巧妙地构筑新的景观， 使人为、天然的美景与建筑艺术揉和一体。

基于构思，发展商提出以人为本， 住宅为人”、“人与环境， 住宅与环境的融合互补” 的原则， 要求住宅区具有 “社 区文化、会所配套、星级管理”三大功能，达到“优越的环境质量、完善的规划质量、优良 的建筑质量”要求。

这一明确的规划指导思想保证了小区规划设计的高质量。

二、空间关系处理1、 动与静的关系动”，代表着生气、变化，给人以活泼感； “静”，象征着呆板、宁静、寂寞、固定，给 人以沉闷感。

有静无动易呆，有动无静易烦；有静有动，动静相宜，得道而得体。

住区空间 中包含的各种要素十分繁多，大体上分为静、动两类。

属于景观的因素如建筑物、构筑物， 尤其是表面呆板、 不通透、不装饰、不富变化的， 且竖向尺寸又高于人头的围墙和挡土墙等。

属于动的因素有流水、喷泉、人工瀑布、湖泊、海面、人流车流、霓虹灯的闪烁、玻璃幕墙 的幻影，还有欣欣向荣的草木花卉。

这些绿色植物春荣冬枯，下日茂盛，枝叶摇曳，景色美5 天工作日在城内住， 2 天假日在居住区选用了低丽，极易引起人们对大自然的向往。

动态景观是一种潇洒的景观资源，作为住区规划和管理者要善于利用这种景观。

同样，一个成功的小区，其空间不能知识建筑物的堆砌，而应归户啊有适当的绿地和空间，既是人们活动的需要，也是人们观瞻的需要。

住区空间主要由以“静”为主的建筑物和构筑物构成，但作为一个完美的空间，a—J- ”动”的因素不可缺少。

一条街道，一个广场，乃至一幢大厦不能只是“静”，没有“动”。

以“静”为主的场合下，要善于用“动”的因素调和其呆板的局面，冲破建筑物的凝固感，如引入流水、设置喷泉、种植花卉等。

山景、水面是重要的动态景观。

一个住区有山有水，就要千方百计地使其景观与山水相呼应，让美丽的山光水色溶入住区景观之中。

在以“动” 为主的情况下，要善于用“静”的因素丰富其单调的空间感，如在湖泊的远岸或水中建造一些不至压景的、耐人寻味的建筑小景，如杭州西湖中的“三潭印月”2、实与虚的关系实者物也，虚者空也。

高厦林立，建筑拥挤，举目一线天，给人以压抑感。

只有实而无虚，感到堵且闷；只有虚而无实，则空而独。

虚实结合，相间有度，是空间美学的一个重要概念。

如北京的王府井、天津的劝业场、上海的南京路、广州的北京路和中山路交接处，均为商业繁华街道，都是实多虚少，人如潮涌，车水马龙，使人感到热闹非凡。

北京的天安门广场、美国的华盛顿纪念塔所在地、英国的汉金广场，都是虚多实少，使人感到胸怀宽广，豪迈向上，所衬托的建筑物，也感到威严庄重。

同样，广州的中山纪念堂，虚实结合有度，面对广场草地使人感到心情舒畅，面对纪念堂又感到高大威严。

这是开阔的广场和威严的纪念堂匹配有度的结果。

因此，我们可以总结出一条原则：即文化性空间（如小区内的广场）不宜过实，商业性空间（如小区内商铺区）不宜过虚。

3、建筑与环境的关系建筑从本质上讲是人的空间，而且是人营造的艺术空间。

它既有实用的一面，又有美观的一面。

如今有不少建筑设计者头脑中整天考虑的是建筑自身的创造，而对所创造的建筑与其周围的环境是否协调却考虑多少，甚至无视环境，追求怪异，华而不实，结果只能是“独树一帜”，与环境不协调。

这种设计思想是不可取，它是破坏景观的根源。

现在的建筑设计，往往着眼于单体建筑的外观形象，至于建筑物与周围的还击的关系，反而视而不见。

方案审定时，也往往以单体外观形象为主，于是，单体建筑与环境脱节，群体或街景显得杂乱无章，也就谈不上好的环境效益。

建筑是特定环境中的建筑，应该是单体服从环境，先环境而后是个体地进行设计，才能与环境协调，为环境增色。

根据多数建筑和园林设计师们的实践经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞建筑，应该遵守“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜露”的原则。

这样，既不破坏山景，又提高了自然景观质量。

三、用地平衡与管网布置1、居住小区的用地平衡居住小区质量的高低，主要看其综合效果。

要取得良好的综合效果，在规划布局时，首先要做好用地的平衡。

小区用地按功能性质分为四类：住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。

对各项用地的分配反应了土地使用的经济合理性。

1）不可片面追求高容积率。

容积率高，意味着建筑面积增加，可承载人口数量增加，同时不可避免地影响到环境质量。

由于绿化面积、配套设施面积被蚕食和人口密度过大，高容积率小区已经越来越难以为市场接受，发展商预期的经济效益往往难以实现。

据资料显示，北方城市优秀的住宅小区的容积率一般在1~1.8 之间，而广东多数小区的容积率都在2以上。

广东一些优秀小区建设实践表明，舍弃不合理的容积率，增加空间来进行环境创优，反而能提高小区的经济效益。

2）对住宅空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”原则，在住宅布置、环境布置、交通系统等环节保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能的扩大绿化面积，提高植物的叶面系数（多种树）和造氧功能。

不让小区有裸露泥地，以尽量减少尘埃。

要充分利用原有树木和水面，并使其合理使用。

绝不能盲目的破坏自然山水，随便推山建房，砍树取地。

同时要做到处理“三废” 和水面，落，净化空气实防风、防尘、防晒措施，改善小气候，生态住区要提倡环保理念、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，进行垃圾无害化处理。

3）面积特别大、建筑周期长的小区，要根据市场变化适时进行规划调整，以适应不同时期的市场状况和不同收入阶层人们的需求，使居住环境不断完善和提高。

2、总体布局与株距环境空间构成居住小区是成司中的重要组成部分，居住空间也是城市空间的一部分。

以居住建筑为主的群体结合成居住小区，居住建筑群体为了各种功能的需要有意识地分割或围合成不同大小、形状、特征、色彩的空间。

居住建筑布局与居住空间对小区的环境影响巨大。

优秀小区显得精致、轻盈、生气勃勃或宁静安详。

布局不佳，空间功能划分紊乱的小区显得粗糙、沉重呆板和阴沉幽暗。

是善于博采兼融。

二是结合地形等自然条件，因地制宜，巧妙安排。

三是注重规划创意和营造多层次变化的空间组合。

四是注意保留绿化庭院空间。

五是对大型住宅小区内部组团分期开发，但在总体规划上应充分注意风格的统一，外部管网与道路系统的一并规划。

居住空间按功能划分，可定为四个层次：A 、公共空间。

指小区的公共交通干道和集中的绿化或游园场地，属于小区的居民的共享空间。

B、半公共空间。

指具有一定限度的公共空间，并非是完全的公共空间，作为住宅组团内的半公共空间可供组团内居民共同使用。

半公共空间是邻里交往、游憩的主要场所，也是防灾避难和疏散的有效空间，规划设计时，需要使空间有一定的围团感，交通车与人流不能随意穿行，使居民有安全感。

C、半私用空间。

指住宅楼栋的院落空间，这是小区内最有吸引力的活动空间。

在规划设计时，需要精心处理加以强化。

这种半私用空间不仅指住宅楼间的空地，也可组织在一个高层住宅的层间，或在一栋住宅的围闭空间内。

D、私用空间。

指住宅底层庭院、楼层的阳台或室外露台，是住宅室内空间向室外空间延伸与渗透的过渡空间，是室内外空间结合的纽带。