第九章房地产周期理论
房地产周期
不可知派认为，房地产周期是没有所谓的周期的。其代表性的观点主要有： ¾市场是有效的：如果 房地产确实存在周期，那么参与者都能清楚地意识到处于经济周期的阶段，并采取相应的措施来提前获益：早在 高点到来之前就清空了房产地产周期的高点和低点，因而也就没有所谓的房地产周期； ¾周期不能被精确测 量：如果有存在周期的话，那么周期一定能够被精确测量，一定能够精确地指明目前处于周期的哪一阶段，并按 周期去预测未来的走势。
（2）繁荣阶段：此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：房地产开发量激增、品种增多，投 机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，投机热情继续旺盛，自住需求者基本退出 市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，交易量下降，空置率增加，市场出现悲 观情绪，持币观望。
截止目前很少有证据表明，基于对房地产周期的研究做到了这一点； ¾决定经济的力量是随机的： 决定经济的力量有很多，这些力量往往都是随机的，例如能源危机、罢工、自然灾害、政权更迭、经济丑闻等等。 这些力量是随机的，因而是不能被预测的。
全球历史回顾
工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来 200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是 18年左右。对此，我们有两点补充说明：
1）20世纪前各经济体开放程度较低，因此各国地产周期同步性较差。20世纪后随着全球经济一体化的加深， 全球的地产周期趋于同步；
2）1930S年到 1960S，由于二战的影响，全球房地产周期未呈现明显的 18年的周期特征。其后是我们熟悉 的进入20世纪70年代后，美国房地产分别于1974年、 1992年和2010（预计）年达到低点。
房地产经济学12房地产周期理论
房地产经济学12房地产周期理论房地产经济学是一门研究房地产市场和相关行业的学科，其核心内容之一是房地产周期理论。
房地产周期理论是指房地产市场经历的波动周期，包括繁荣期、衰退期、底部期和复苏期。
在这篇文章中，我们将深入探讨房地产周期理论的发展与应用。
一、房地产周期理论的发展史房地产周期理论的起源可以追溯到19世纪末的经济学家亨利·乔治。
他认为土地的可用性是引发房地产市场波动的主要因素之一。
随后，经济学家阿瓦隆·弗雷德里克·莱夫勒提出了“土地价值循环理论”，强调土地价值和经济周期之间的相互关系。
他认为土地价值的增长会引发经济繁荣，而土地价值的下跌则会导致经济衰退。
随着时间的推移，房地产周期理论逐渐丰富和完善。
经济学家尼尔·斯密斯提出了“土地循环理论”，强调土地供应和需求波动对房地产市场的影响。
而奥地利经济学派的创始人路德维希·冯·米塞斯则从更宏观的角度，提出了“投资波动理论”，强调资本投资对房地产周期的影响。
二、房地产周期理论的核心观点1. 土地价值循环：房地产周期理论认为土地价值的涨跌是引发房地产市场周期波动的重要因素。
土地价值的上涨会带动经济繁荣，从而推动房地产市场的需求增加。
而土地价值的下跌则会导致经济衰退，使房地产市场陷入低迷。
2. 土地供求关系：房地产周期理论认为房地产市场的波动主要受土地供应和需求的影响。
当土地供应不足时，房地产市场将进入供应紧张状态，房价会上涨。
相反，当土地供应过剩时，房地产市场将面临供应过剩压力，房价可能走低。
3. 资本投资周期：房地产周期理论强调资本投资对房地产市场的影响。
投资波动理论认为，当投资繁荣时，资本将涌入房地产市场，推动市场繁荣。
而当投资衰退时，资本将从房地产市场撤离，导致市场衰退。
三、房地产周期理论的应用1. 宏观调控：房地产周期理论为政府宏观调控提供了理论基础。
政府可以通过监管土地供应、调整利率和贷款政策等手段，来稳定房地产市场，防范金融风险。
房地产市场的周期
房地产市场的周期1. 房地产周期循环的定义房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。
由于房地产是现代社会主要财富存在形式，房地产与金融系统紧密结合，房地产周期是经济周期的重要组成部分。
2.房地产周期循环的原因影响房地产周期循环的主要原因包括：影响供需的主要因素，其中以金融相关因素的变动最为关键;市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间落差(time—lag，简称“时差”);生产者与消费者的心理因素，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;政策影响，如容积率控制、农地征用控制;政治冲击，如社会政治动荡;制度因素，如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
3. 传统房地产周期理论的主要内容传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。
房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。
根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。
在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。
具体包括的阶段是：确认对新人住空间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求;导致超额建筑;调整，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新人住空间的需求，促使新建筑产生。
4. 房地产周期分类房地产实物市场周期（如建筑周期、需求周期）、房地产投资周期（如租价比周期、价格周期）、国际房地产周期。
5. 房地产市场的自然周期不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需求平衡点.专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期牛的平衡点。
房地产分析系列之必知周期篇
必知周期篇研判市场走势的核心方法掌握市场周期规律，做到心中有尺☐经济学家弗农（Vernon ）率先提出产业生命周期理论即房地产生命周期理论的基础。
☐房地产行业必然也要经历初创期—成长期—成熟期——萎缩期等四个阶段。
两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）从中长期来看，房地产行业也符合生命周期的发展规律图：产业生命周期模型左肩右肩成熟期生命周期判断核心量增长至峰值后出现下降，增速由高至低行业盈利能力下降，利润率出现明显下滑房地产作为经济社会发展重要支柱产业，遵循产业生命周期的基本规律两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期） 判断依据：重点关注年成交量、行业利润率指标☐判断房地产行业生命周期阶段变化的核心标准是成交量和企业利润率的变化。
☐2011年前后，房地产增速明显放缓，行业整体平均利润出现趋势性下滑。
☐根据周期判断，我国房地产行业已从快速成长期步入到了成熟期。
2010201120122013201420152016保利碧桂园恒大华润置地华夏幸绿城绿地融创万科中海华润置地， 33.74华夏幸福， 33.03绿地，15.11融创，13.721020304050图：TOP 房企2010-2016年销售毛利率（%）福02468101214161986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720192020图：全国商品住宅销售面积（亿㎡）初创期成长期成熟期土改深圳“第一拍” 商品房概念得以开展房改取消福利房分配 住宅全面商品化总量峰值美国经验：经济、人口等因素持续改善背景下，生命周期可得以延续☐主体基本面（经济增长、城镇化率、人口数量和结构等）的差异化，成熟期可得到时间上的延续。
☐日本第二轮泡沫破灭后房地产市场进入萎缩期，主因是经济衰退、人口老龄化、城镇化进程减慢。
房地产周期ppt
l
3）考虑风险因素分析房地产周期
l
及其投资策略。
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4、我国的研究
l
主要在改革开放以后，大多限于宏观
经济层面。其内容主要为
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1、国外有关经济周期研究成果的介绍
l
2、我国改革开放后经济周期波动的特点
l
3、利用神经网络的反向传播(BP)模型预测
经济周期波动的转折点等。
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2、对房地产业有重要影响的经济波动
经
济 活
随机波动 长期趋势 l （1）随机波动 / 短期无规律
动
l （2）季节波动 / 有规律
商业循环 l
（3）经济周期 / 多次重复发生，但时
间、波幅、持续时间不同。
季节波动
l （4）长期趋势 / 相当长时间的影响。
各种经济循环示意图
时间
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目性；
l
（3）有助于认识周期性规律的基础
上，及时采取适当的对策措施，避免大起
大落的波动对房地产业的震荡。
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4、房地产经济周期的成因
l
关于经济周期的原因，各国经济学家有着各自不
同的观点。其中主要的理论观点如
（1）有效需求不足
l
l
过度的房地产投资，如果没有形成足够的有效需
l
交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房
价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资
量猛增。
l
整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到
顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。
l
到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结
房地产周期理论
房地产周期波动理论定义：房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节。
1.根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。
市场周期决定预期回报率高低，是房地产投资决策的首要因素，区位条件则是第二位。
2.房地产周期3.Leinberger认为房地产市场周期可以分为三大基本阶段；①增长期，大约1－2 年；②稳定期，约2－5 年；③衰退期，约2－4 年。
Downs 在研究美国房地产市场周期和宏观经济周期的关系后指出，房地产市场周期受到三种经济周期波动的影响：①30 年左右社会体制变革周期；②50－60 年的技术革命周期；③百年以上的经济革命周期。
经典房地产市场周期理论认为：房地产市场作为一个国家或地区宏观经济形势晴雨表，集中反映商业、工业和住宅等物业对空间使用的需求，而产生这种需求的本质是对物业投资回报率的预期，因而房地产业通过各种直接和间接融资渠道，对整个金融市场资金分配产生巨大影响.美国房地产存在约18 左右的长周期波动，主要受历史事件如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。
此外，由于货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响，美国房地产周期还存在5年左右的短期波动周期。
战后日本房地产业也出现了五个发展阶段，以10 年左右的波动频率和周期长度，形成了五个明显的房地产波动周期。
3.中国的房地产周期理论刘学成将中国的房地产周期划分为 5 个周期。
周期一，1981～1986 年。
这一周期是新中国房地产业复苏的前奏，从1981 年开始的理论探讨和微乎其微的实践开始，经历1985 年左右的相对快速成长，再回到1986 年的低谷。
周期二，1987～1990 年。
这一周期从1987 年开始，1988 年房地产业第一次真正得到较快发展，也可以说1988 年是中国房地产业周期的第一次高潮。
房地产相关理论和概念
房地产相关理论和概念房地产是当今社会中一个非常重要的领域，它在经济发展中起到了举足轻重的作用。
本文将从不同的角度探讨房地产的相关理论和概念，帮助读者更好地了解这个领域。
一、市场需求与供应在房地产市场中，需求和供应是两个重要的概念。
需求指的是购房者对房屋的需要，而供应则是指市场上可供出售或出租的房屋数量。
需求与供应之间的平衡对于房地产市场的稳定和发展至关重要。
如果供应过剩，房价可能会下跌；而如果需求超过供应，房价则有可能上涨。
二、房地产周期房地产市场存在着周期性波动，这被称为房地产周期。
房地产周期通常分为四个阶段：繁荣期、高峰期、衰退期和底部期。
繁荣期是房地产市场供不应求的时候，房价上涨，并伴随着土地开发和建设的繁荣。
高峰期是房价达到最高点的时期，随后进入了衰退期，房价开始下跌。
底部期则是房地产市场最低谷的时期。
了解和把握房地产周期对于投资者和开发商来说非常重要，可以帮助他们在合适的时机做出决策。
三、房地产投资与回报房地产投资是指购买、出租或销售房地产以获取利润的活动。
房地产投资一般可以分为两个方面：资本增值和租金收入。
资本增值指的是房地产的市场价值上涨，而租金收入则是指从房屋租赁中获得的收入。
房地产投资相对来说比较安全，但也需要考虑风险因素，如市场波动、政策变化等。
四、城市化与房地产发展随着城市化的不断推进，房地产市场也得到了迅猛发展。
城市化是指人口从农村地区迁往城市的过程。
这种趋势不仅推动了房地产需求的增加，也加快了城市建设的速度。
城市化对于房地产市场来说既是机遇又是挑战，需要政府和开发商共同努力，合理规划和管理城市土地资源，以满足日益增长的需求。
五、住房政策与社会公平房地产市场不仅仅是个经济领域，它还涉及到住房问题和社会公平。
住房是人们日常生活的基本需求，因此住房政策的制定和执行具有重要意义。
政府需要通过调控市场、提供公共住房等手段，确保住房资源的合理分配，维持社会公平。
同时，住房政策也影响着房地产市场的稳定性和健康发展。
房地产周期
房地产市场风险评估
市场风险识别
识别房地产市场存在的风险因素，包 括政策风险、经济风险、金融风险等 。
风险评估方法
采用定性和定量方法对房地产市场风 险进行评估，确定各风险因素的风险 程度和影响程度。
房地产市场趋势预测
短期趋势预测
根据当前市场情况和发展趋势，预测未 来一段时间内房地产市场的变化情况。
营销策略
精准定位
根据市场需求和项目特点，制定精准的营销策略和定 位。
创新营销方式
运用互联网、社交媒体等新兴营销方式，提高品牌知 名度和市场占有率。
客户关系管理
建立完善的客户关系管理体系，提高客户满意度和忠 诚度。
风险控制策略
01
风险识别与评估
定期进行风险识别与评估，了解 企业面临的主要风险和潜在风险 。
衰退期
市场需求减少，房价下跌，投 资回报率降低。
萧条期
市场需求低迷，房价持续下跌 ，投资回报率很低。
复苏期
市场需求开始恢复，房价开始 企稳或反弹，投资回报率逐渐
提高。
02 房地产市场周期分析
市场供求关系分析
供应分析
研究房地产市场供应情况，包括土地 供应、房屋建设、存量房等，分析供 应量、供应结构、供应趋势等。
增加企业成本
政策调控可能增加房地产企业的运营成本，如资 金成本、税费等，对企业盈利造成一定压力。
政策对房地产投资者的影响
调整投资策略
政策调控促使投资者调整投资策略，寻求更加稳健和合理的投资组 合。
控制投资风险
政策调控有助于控制房地产投资风险，减少市场波动对投资者收益 的影响。
提高投资门槛
政策调控可能提高房地产投资的门槛，限制部分投资者的进入，降低 市场活跃度。
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英国皇家测量师协会(RICS)在1994年的《理解房地产景气循环》著作 中指出，“房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率的重复性 但不规则的波动；
张红(2005)根据上述定义给出房地产景气循环的概念，即指房地产活 动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。
•许多国家在70－80年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀”
。
•新自由主义周期理论向凯恩斯主义发起严重挑战
•研究内容上：认为经济周期波动的主要原因在于政府的过度干预，强调外 生因素的主导作用。 •研究方法上：注重分析实际因素对经济波动的影响，形成规范性、微观化 的趋势。 •政策主张上：则注重改善供给面，强调发挥市场经济的自身调节作用。
•第一节 房地产周期波动的一般理论
4．房地产周期是指屠地产经济水平起伏波动、周期循环的 经济现象
曹振良(2003)认为，房地产周期是指房地产经济水平起伏 波动、周期循环的经济现象。表现为房地产业在经济运行 过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏一 繁荣－衰退一萧条四个环节。
5．以房地产投资增长率划分房地产周期 张晓晶、孙涛(2006)以房地产投资增长率为衡量指标来划
分中国房地产周期。自改革开放以来，中国房地产市场经 历了三个周期，增长面、宏观面和制度面是驱动房地产周 期的主要因素。
•房地产周期是指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下 波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•三、房地产周期的划分
•房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。
•从19世纪初期到20世纪初期 •西方主要国家处于工业化初期和中期
•经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形 式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。 •占主导地位的是古典经济学的供求均衡论，认为市场本身可以消除其不稳 定性，进而达到供求均衡。
•20世纪中期 •1929-1933年的大危机使凯恩斯主义迅速崛起
•第一节 房地产周期波动的一般理论
二、房地产周期波动的简要界定
•对于房地产周期或房地产周期波动概念，目前的几种观点：
1．区分房地产经济周期和房地产市场周期
林增杰、吕萍等(2000，第1页)认为：房地产经济周期是指房地产业在 发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过 程；房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张 和收缩的波动交替状态，是房地产业发展规律的客观反映。
•凯恩斯主要是从资本边际效率角度展开的，认为正是资本边际效率的周期 性变动，决定了经济波动的周期性。 •围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了动态增长周期的理论和模型
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•20世纪后期
•随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点， 主要表现为经济体系的内生波动趋同缩小，经济波动更多地、更明显地来 源于外在冲击。
3．扩散指数法划分房地产周期
何国钊等(1996)选择商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工 面积、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地 产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标，利用扩散指数的计算 方法分析我国的房地产周期，把房地产周期划分为复苏、繁荣、衰退 和萧条四个阶段。
房地产经济周期是从宏观角度来分析房地产业的循环变动，房地产经 济周期一般可以用投资量的增减、房地产业增长率、价格涨落和交易 旺衰等经济指标来测度，并可以据此来衡量房地产业所处的时期。
房地产市场周期侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对 其测度常常采用价格指标。
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•A—B：复苏期
•繁荣期
•衰退期
•B－C：繁荣期
•萧条期
•C—D：衰退期 •D—E：萧条期
•复苏期
•房地产周期波动过程
房地产周期的演变特征
•第一节 房地产周期波动的一般理论
A－B属于复苏期：
房地产供给大于需求，房地产供求处于非均衡状态； 购房者大部分因为自用而进入市场，炒家很少，房地产交易量较低，但
第九章房地产周期理论
2020年7月9日星期四
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•一、经济周期理论概述 •经济波动与经济周期
•世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段 的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序 列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势曲线上下波动，由此反映经 济增长与经济波动的关系。
•从周期持续时间角度来分析，经济周期又可以划分为短周期(基钦周期或 存货周期)、中周期(朱格拉周期或投资周期)、中长周期(库兹涅茨周期或 建筑周期)、长周期(康德拉季耶夫周期)。
•
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•经济周期理论
•经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经
济周期理论。
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•从不同角度来进行划分，形成不同类型的经济周期。
•从周期波动性质来看，经济周期可划分为古典型与增长型两种周期类型 。 •由经济总增长或绝对意义上下降而形成的古典型周期，主要存在于20世 纪30年代以前的工业化国家，表现为在经济衰退时期投资或社会生产往往 出现绝对量的下降。在增长型周期里，经济总量并无绝对意义上的下降， 只有相对意义上的降低，增长率仍然为正值，只不过出现相对较低的水平 ，经济增长速度有所减缓。
楼价止跌趋稳； 市场信心开始逐步恢复，房地产开发投资渐增，购房者开始增多，少数
炒家开始人市； 随着需求增加，存量房地产被市场吸纳，房地房地产市场回升，人们对市场走势预期充满乐观情绪，购房者特别
•经济波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动。 •经济周期则可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。
•“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是 一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。”(保罗·萨缪 尔森等，1992 ) •经济周期一般包括繁荣、衰退，萧条、复苏四个阶段.