2019金鹰国际江苏盐城城市综合体项目策划案-精品文档
盐城韩国城商业项目产品定位建议方案
通过举办各种活动，如楼盘开放日 、文化活动等，吸引客户前来参观 和了解项目。
渠道策略
直销渠道
建立自己的销售团队，直接与客 户进行沟通和服务。
代理商渠道
与优秀的代理商合作，扩大销售 渠道和提高市场覆盖率。
网络渠道
利用网络平台，如官方网站、电 商平台等，提供在线咨询和服务
。
服务策略
专业服务
提供专业的售前、售中、售后服务，满足客户需 求。
城市商业主题
作为城市商业项目，盐城韩国城应集 合购物、餐饮、娱乐等多种业态，满 足消费者在购物、休闲、娱乐等方面 的需求。
品牌定位
高端品牌
盐城韩国城可以引进一些高端的韩国品牌，提升项目的品牌价值和吸引力。
时尚前沿
盐城韩国城应关注时尚潮流，引入前沿的韩国时尚品牌和元素，满足消费者的 时尚需求。
形象定位
目标客户群及消费能力分析
目标客户群
以20-40岁的年轻人群为主，同 时吸引家庭客户和喜欢尝试新事 物的中老年人。
消费能力分析
目标客户群具有较高的消费能力 和购买力，对品质和特色有较高 要求，愿意为高品质、独特的产 品和服务买单。
02
CATALOGUE
产品定位策略
主题定位
韩国文化主题
盐城韩国城应以韩国文化为主题，展 示韩国的历史、艺术、美食、时尚等 元素，为消费者打造一个沉浸式的韩 国文化体验。
06
CATALOGUE
产品评估与优化
产品评估指标体系
市场需求
评估市场需求，包括消费者对产品的接受程 度、购买意愿等。
产品特点
分析产品的独特性、优势和劣势。
竞争状况
分析竞争对手的产品特点、价格策略等，了 解市场竞争状况。
休闲商业综合体创新设计驶向太平洋的休闲商船江苏盐城金大洋城市生活广场初步方案设计
休闲商业综合体创新设计：驶向太平洋的休闲商船——江苏盐城金大洋城市生活广场初步方案设计项目背景具有鲜明文化主题的休闲商业综合体，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高了。
休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。
绿维创景在江苏盐城金大洋城市生活广场项目设计中，融入地中海风情及海洋文化主题，使商业建筑本身具有鲜活的生命力，此外还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的二次革命。
项目背景海洋经济时代的到来盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。
城市定位为江苏沿海中心城市、新兴工业城市、海洋经济服务基地。
2007年8月，《江苏省沿海开发总体规划》闪亮出台：江苏将利用10年时间，完成固定资产投资3万亿元。
依托沿海大港建设，打造以新能源、海洋特色产业、现代物流业、临港大型石化产业为重点的沿海产业带，加速形成新型工业化基地和现代农业基地。
连云港、盐城、南通三大港群串起江苏千里“黄金海岸”。
综合盐城宏观经济发展现状及城市发展机遇的简要分析，我们认识到盐城未来发展的巨大潜力，特别是最近刚通过的《江苏沿海地区发展规划》必将成为江苏乃至中国吹响迈入海洋时代、跨入新经济时代的号角。
对于江苏沿海地区，特别是拥有江苏最长海岸线的盐城来讲，海洋经济时代已经到来，“向海洋要效益”势必将成为盐城市今后城市发展的一项重要经济增长极，它必将成为盐城城市发展最为重要的发展方向。
全市的各行各业都将在政府的指引下、“海洋经济”发展的大趋势下，携手促进盐城经济发展。
盐城休闲商业现状通过对盐城旅游、城市人口、消费结构、城市片区发展以及商业环境、商业市场以及商业地产的综合分析，我们发现盐城商业发展呈现出“城市商业名片、文化名片”缺乏，“文化消费”需求凸显，商业网点发展已构成第三产业活动单位的主体、百货零售业占市场主导地位，南部形成城市副中心等几个特点；商业地产存在开发节奏快、供需不平衡，区域结构差异大、业态结构不合理，次主力店分布零乱、聚集效应不强等问题。
盐城新天地 金鹰再展翅 ----盐城金鹰天地项目深化营销报告PPT资料全面版
商家选择建议
红黄蓝亲子园
红黄蓝公司成了于1998年。作为中国早期 教育行业的开创者，红黄蓝教育机构率先 将先进的早期教育理念、课程和服务引入 中国。 目前，红黄蓝亲子园遍布全国近30 个省160多个城市，园所数量300多家。服 务于0~6岁儿童。
营业面积：500-800平方米
需求面积：1500-10000平方米
商家选择建议
宾利展厅
中国宾利从2002年开始正式进入中国市场，发展速 度很快，目前已在中国九个城市设有销售展厅，经 营的车型有欧陆双门跑车GT，欧陆双门软顶敞蓬跑 车GTC，欧陆飞驰4门轿车CFS和宾利Arnage（雅 致）系列轿车，定价从338万元到1800多万元，成 为中国市场上最昂贵的汽车之一。目前宾利在中国 的保有量已达千辆，中国正在成为世界上最重要的 豪华车消费市场之一。
面积范围：1000-3000㎡
商家选择建议
新岛咖啡
以商务为经营理念的新岛咖啡，目前在全国 已拥有八十余家连锁分店，装潢舒适、优 雅。为时尚人群营造了悠然的生活时空， 新岛咖啡不仅有风味独特的格式饮品，而 且有中西方精致的，多样化的点心和商务 套餐。
面积范围：1500-2000㎡
商家选择建议
商家选择考量因素： 1、项目区域地位及价值体现。项目的行政中心区域优势，独有的湖景优势，电视塔、 文化中心观光及独特业态优势。在商家的选择上需充分考量，与项目的地位相吻合， 并须考虑政府形象等。 2、选择商家需充分考虑其行业知名度，整体形象是否与项目匹配等。 3、在商家选择上，需考虑商家品牌与项目定位的结合情况， 对项目的影响力等。 4、需考虑商家稳定性，是否具备抗风险能力，是否可持续经营等。 5、综合考量商家承租能力、后期经营管控的配合度、与项目定位的符合度、消费者 的消费承受度等。 6、需考虑与周边同类型商业商家品牌的差异性，商家是否更能消费者消费。
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案_80
项目定位
项目SWOT分析
优势： 1、整体规划布局，档次高，起点
高，具备商业中心的基础； 2、滨海唯一综合性商业项目； 3、滨海唯一五星级酒店配套； 4、紧邻县政府，位于新区核心，
地理位置优势明显； 5、区域未来发展潜力巨大。
商业现状分析—— 5、通贸建材城
• 商铺类型：临街商铺、内街铺 • 一般面积：50-100㎡为主 • 租金水平：
1.1元/㎡·天； • 售价：6000-8000元/㎡
新兴商业区—— 6、富康路
•商铺类型：临街商铺，两层为主 •一般面积：60-200㎡为主 •租金水平：
0.7-1.0元/㎡·天
•代表商家： 世纪华联超市 桥缘房产中介
【 历年居民年人均可支配收入状况 】
滨海县城镇居民人均可支配收入（当年累计）（单位：元）
12000
10000 8000
6000 4006 4000 2000
0 2007年5月
8137 2007年11月
9308 4717 2008年5月 2008年11月
5569 2009年5月
10667
【 历年消费品市场增长情况 】
整体业态布局1144经济型快捷酒店精品百货电器娱乐地方老字号特色餐饮551层品牌连锁店家居精品店服饰等预留超市入口23层大型超市45层大型家居生活馆661层特色轻餐咖啡馆等2层平价海鲜酒楼3层大型主题餐饮45层量贩式ktv夜总会整体广场及商业入口大型市民广场aa经济型酒店入口bb精品百货入口cc大型超市家居生活馆北部入口及广场引入五星级酒店管理公司打造滨海的酒店标杆
c
大型市民广场
金鹰盐城项目营销推广方案1
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PART 1
盐城房地产市场概况
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盐城房地产市场概况
盐城房地产市场起步于
2000年，前期房地产市场
受制与城市发展水平限制， 发展速度较为缓慢。但随 着近几年城市经济的快速 发展以及城南新区的崛起， 房地产市场进入快速发展 期。
良
良
城东
良
优
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盐城城南板块市场概况总结
盐城各板块市场形成差异化竞争，竞争梯次明显。 区域板块市场机会表述 •城北板块以为综合物流和都市工业为主，基础较差，近期规划重点不在此区域; •城南板块竞争激烈，其中盐渎板块和内港湖板块土地基本售完，南城区域有华润橡树 湾、金辉项目、中南世纪城三个大企业的大项目，其中中南世纪城为最，项目占地1600 亩，建筑面积280万㎡，其中商业70万㎡，含五星级酒店，项目可容纳人口7万人左右。 金辉投资项目占地约440亩，总建面达74万㎡。此区域在短时间内将存在激烈竞争； •城西板块靠近市中心，但整体配套不足，学区位置பைடு நூலகம்佳，短时间不在政府关注范围，
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周边竞品监控——凤凰汇
产品附加值：4.9米挑高
户型分析： 在售户型45㎡、54㎡、60㎡、62㎡四种户型，主力户型为54㎡，60㎡ loft销售动态： 2011年5 月推出的 LOFT 公寓，2#，共计240套，均价达到 8780 元/㎡，因公 寓总价低，新购门槛不高，当月销售 160 套。 8 月推出另外一栋 loft公寓，3#，共计240套，根据盐城住房保障局备案情况统 计，目前loft总去化约为50%—60%
2010金鹰国际江苏盐城城市综合体项目策划案
城 北 工 业 铁 路 物 流 仓 储
河 东 居 住 工 业 基 本 平 衡
五、小结
政府主导的城市扩张，必然导致城南新区开发高潮的持续 本项目符合了“城市南移”的城市发展方向 高教园区和政务新区对本项目价值提升带来利好 本案所在板块相对其他区域具有明显的竞争优势 大项目地产快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热潮
和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级
自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带； ——世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价
上海经济圈
格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三
线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰 富，这将为其迎来较大的发展空间。
二、城市化进程
人口150万
人口200万
•
•
城市化进程的不断加快将会
小结
各大品牌商业地产开发商纷纷圈地二三线城市，看好盐城沿海经济带 的喉舌位置，（超）百万平米的商业（复合）综合体项目陆续抢滩盐 城，未来城市商业项目的发展将更专业化、规模化、细
分化，对发展商来说，机遇与挑战并存，市 场竞争将日趋激烈。
第三部分 项目解读
一、项目规划现状
盐城 A1 项目位于盐城市人民南路西侧，北向内港湖，南邻 聚亨路，与盐城市行政中心隔湖相望，占据盐城城南CBD 新 区核心位置。
总用地面积:32445 平方，
总建筑面积63789 平方，
地下建筑面积32052 平方； 以开放式商业街区形态，高 品质、重设计的开发理念， 打造盐城城南商业新地标。
地上总建筑面积31458 平方，
二、项目SWOT分析
• 位于城西南门户，核心区位优势明显； • 近邻区、市政府,青少年文化宫、大剧院、图书馆、高职 园区等，稳定且后劲十足的发展力，构成其良好的外部 发展因素，前景广阔； • 毗邻40万平米中央湿地内港湖，依托高品质住宅圈，生 态环境优越；景观资源丰富； • 与盐城第一塔近在咫尺，地标性建筑，影响较广泛； • 处于CBD核心区，城市快轨沿线，BRD直达，交通便捷， 四通八达； • 正在兴起的发展中区域，未来可能成为新区商业中心； • 企业与政府高度重视，努力打造标杆产品； • 商业发展落后于区域发展，商业体系需升级； • 区域缺少成功运做的融旅游、地产、商业、文化于一体 的综合型商业体； • 区域消费者对文化休闲商业的渴望
金鹰国际购物中心前期推广及开幕庆典策划方案
金鹰国际购物中心前期推广及开幕庆典策划方案TO: 金鹰国际购物集团总裁室FROM: 香港明德创意策划（上海）有限公司张世军DATE:15/07/2004PAGE:9SUBJECT:金鹰国际购物中心前期推广及开幕庆典策划方案致总裁室领导:2004年10月1日为上海金鹰国际购物中心开幕典礼,故我部拟在8月1日开始进行上海金鹰国际购物中心的前期推广工作和开幕仪式的策划筹备,本次活动为推广上海金鹰国际购物中心在上海的知名度和品牌形象,本次活动时间为2个月的总体预算预计为3,500,000 元。
后附详细策划方案。
以上方案妥否，请总裁室领导批示。
顺颂公安前言一﹑市场分析二﹑我们的实力三﹑主题活动：形象代言人选举活动四﹑主题活动：金鹰国际购物中心开幕仪式五﹑活动费用预算前言二十一世纪的中国，随着WTO的加入，市场竞争的力度日益强化。
企业间的竞争巳从质量竞争上升到了实力竞争，从而进化到了目前的品牌竞争，这是一个质变的过程，亦是社会经济发展的必然趋势。
新颖别致的广告推广活动是企业树立品牌，宣传业形象和文化的必然手段。
许多企业在自身品牌的宣传推广活动上更是层出不穷，新意连绵，意欲藉助广泛的媒体载体宣传和发布企业的相关信息，达到树立品牌和形象﹑营造气分和创造商机的目的。
但是，盲目的投入和跟风的手法往往效果适得其反，所以必须认真针对本商场的商业性质和经营模式，结合本商场本身的实力，在详细的市场分析和调研的基础上，为本商场量身定做极富创意、新颖的推广策略。
一、市场分析1、优越的地理环境金鹰国际购物中心座落上海市商业中心南京西路商业圈。
交通便利人流旺，外围商业气氛浓厚，商务大厦林立.大部分的受众人群均为都市白领，金领俪人，其消费能力强,消费水平高，潜在无限的商机。
2、准确的商业地位金鹰国际购物中心目前定位为「购物魅力之都」，是专营国内外知名品牌服饰及精品饰物的主题商场。
商业形态有异于临街的「梅龙镇广场」﹑「中信泰富」「恒隆广场」的差异化卖点，突出主题化、个性化。
金鹰国际花园物业管理方案【可编辑范本】
金鹰国际花园物业管理方案南京金鹰国际集团物业管理有限公司二○○二年六月目录一、金鹰国际花园物业概况二、物业管理方案编制依据三、物业管理指导思想与总目标四、物业管理接管工作计划五、物业管理服务重点与特色六、管理处经营方针、机构设置、人员配备七、管理处员工培训与员工管理、管理处物业管理制度八、物业管理服务指标承诺九、管理处物资装备计划清单、物业管理费用测算及开办费测算十、委托物业管理服务主要内容、物业管理服务费定价十一、停车场管理方案一、金鹰国际花园物业概况金鹰国际花园由金鹰国际集团聘请国际建筑名家设计,与南京的标志建筑——金鹰国际商城交相辉映，将成为新世纪南京城的经典建筑社群。
金鹰国际花园由B、Ｃ两幢塔式高层建筑构成,地下一层，地上34层,建筑高度99。
8米,建筑面积6.0２４万平方米。
Ｂ幢二梯四户;C幢为三单元连体，每单元二梯三户,超前提供宽敞的电梯乘行空间。
金鹰国际花园入口大堂设在C幢底层中部,豪华气派,风格充满现代气息。
B、C幢地下为大型停车场,底层为部分架空结构,层高6米．其间精巧构筑绿化与景观小品,与中心花园的喷泉园艺琳琅相映.整个圆区绿化率高达45%，名贵花木荟萃，成为名副其实的都市中心花园.金鹰国际花园2～34层为高级住宅,从１33.３8m2至241。
74ｍ2,包括跃层在内共设计有10种套型,共４２1套。
充分融合多层住宅得房率和高层建筑豪华、舒适的优点。
套型设计充分体现“公私分区、动静分开、以人为本”的原则，户户朝南、采光明亮、通风顺畅。
每户大厅、大厨、双卫、客厅开间均在４．2米以上,主卧与大部分次卧开间在3．6米以上,2~21层层高2。
８米，2２~３4层层高２.9米。
既有封闭的生活阳台，又有开放式的景观阳台。
立面造型采用三段构图,简洁明快、富有现代感，通过材质、色彩和细部处理,提升建筑品质。
园区高度智能化,配备安全防范系统、信息化管理系统、多媒体信息网络系统：安全防范系统出入口管理：采用门禁系统，人员进出必须经过大楼入口大堂,大堂内设接待厅及前台,保安人员2４小时值守服务,前台与住户之间设可视对讲系统,来访人员经业主同意后登记进入。
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三、城市战略地位
• 盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏 北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。
城市定位：江苏沿海中心城市，新兴工业城市，海洋经济服务基地。
盐城将发展成300万人口特大城市 盐城动车组2019年正式开通
徐州都市圈
盐
3小时经济商圈 盐城可辐射华东12个城市
四、商业地产供求简析
年份 05年 06年 07年 08年 供应量（㎡） 105636.25 241101.36 379087.77 1194904.4 销售量（㎡） 6865.15 30044.74 78560.8 613822.18 销售率 6.50% 12.46% 20.72% 51.37% 均价（元/㎡） 6090.08 9148.75 7660.69 17987.74
小结
各大品牌商业地产开发商纷纷圈地二三线城市，看好盐城沿海经济带 的喉舌位置，（超）百万平米的商业（复合）综合体项目陆续抢滩盐 城，未来城市商业项目的发展将更专业化、规模化、细
分化，对发展商来说，机遇与挑战并存，市 场竞争将日趋激烈。
第三部分 项目解读
一、项目规划现状
盐城 A1 项目位于盐城市人民南路西侧，北向内港湖，南邻 聚亨路，与盐城市行政中心隔湖相望，占据盐城城南CBD 新 区核心位置。
总用地面积:32445 平方，
总建筑面积63789 平方，
地下建筑面积32052 平方； 以开放式商业街区形态，高 品质、重设计的开发理念， 打造盐城城南商业新地标。
地上总建筑面积31458 平方，
二、项目SWOT分析 优势
有利因素效应最大化
• 位于城西南门户，核心区位优势明显； • 近邻区、市政府,青少年文化宫、大剧院、图书馆、高职 园区等，稳定且后劲十足的发展力，构成其良好的外部 发展因素，前景广阔； • 毗邻40万平米中央湿地内港湖，依托高品质住宅圈，生 态环境优越；景观资源丰富； • 与盐城第一塔近在咫尺，地标性建筑，影响较广泛； • 处于CBD核心区，城市快轨沿线，BRD直达，交通便捷， 四通八达；
城
盐城——国家发展战略城市
南京都市圈
苏锡常都市圈
盐城市总体规划(2019-2020)
四、城市发展规划概况
2019年-2020盐城新规划 •居住 •商服 •教育 •物流 •工业 •仓储 六大功 能
从功能划分
城 中 商 服 居 住
城 南 居 住 行 政 文 教
城 西 居 住 仓 储 物 流 市 场
城 西 南 工 业 仓 储 物 流 市 场
金鹰国际商业
项目策划案
2019年10月
ห้องสมุดไป่ตู้
第一部分 环境分析
The No.1 Real Estate Agency in the World全球最大地產代理
一、城市发展概况 全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽 全局做出的一项重大战略决策
——从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城 经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富 的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源
•城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现；
•旅游市场逐步放大，外来人口持续增多；
三、区域商业地产发展现状
我们也应看到商业地产市场必定要受限于城市发展的一些制约和瓶颈： •盐城最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑； •商务活动没有形成规模，难以推动高端消费； •商业地产竞争激烈，缺乏有效引导和规划； •旅游人群并不能带来持续的消费； 在这样的发展背景下，商业地产如何能够与城市经济、文化发展同步 协调，将是对政府、发展商、商业运营主体等各个角色的考验。
有力促进新市区的发展 ； 人口75万 对于具有产业支撑的经济开
人口100万
发园区更是很好的机遇；
2019年
2019年
2020年
2030年
盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市
按照江苏省建设“第四都市圈”的规划，盐城市市区人口2019年要达到100万， 2020年达到150万，2030年至少应达到200万以上，真正形成江苏沿海中心的特大 城市。
09年
10年
1553375.2
2018594.5
621351.68
920479.1
40.19%
45.6%
18567.11
19274.38（截止一季度）
08年全市商业地产市场迎来发展春天，市场成交猛然出现井喷，并带来持续 三年的稳定发展时期；从今年上半年的表现来看，受宏观调控政策影响，商 业地产较住宅看虽然影响较小，但量价日渐趋稳。其中，几家大型商业地产 品牌的强劲入市，明显拉动成交数据走高。
第二部分 商业环境解读
一、区域商业地产概述 前言
需配适 当图片
在盐城商业物业迅猛发展的今天，市场清晰的定位以成为项目立足的 关键 。市场从地段、经营前景、物业增值、收益保障等方面对商业地产 项目提出了更高要求；此外，对各项目的产品规划、业态布局、商业运 营、物业管理、销售招商等方面的梳理和调控提出了细而微的要求。 对于一个大中型城市的现代化进程来讲，商业、商务、居住、娱乐的 互动融合是形成新城市中心板块的关键性要素，而与之相关联的土地、
城 北 工 业 铁 路 物 流 仓 储
河 东 居 住 工 业 基 本 平 衡
五、小结
政府主导的城市扩张，必然导致城南新区开发高潮的持续 本项目符合了“城市南移”的城市发展方向 高教园区和政务新区对本项目价值提升带来利好 本案所在板块相对其他区域具有明显的竞争优势 大项目地产快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热潮
和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级
自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带； ——世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价
上海经济圈
格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三
线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰 富，这将为其迎来较大的发展空间。
二、城市化进程
人口150万
人口200万
•
•
城市化进程的不断加快将会
物业、服务、就业等等才会实现增值型发展。其商业物业的附加值才能
够完全释放和体现出来……
二、区域商业地产特征
需配适 当图片
从现有市场角度来看，盐城的商业地产发展主要依赖以下支撑： •商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向； •公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会； •城市规划不断完善，新区逐渐形成；