房屋租赁合同法律实务
法律实务案例题(3篇)
第1篇一、案件背景甲公司与乙公司于2018年6月1日签订了一份房屋租赁合同，合同约定甲公司将其位于某市某区的一处房屋出租给乙公司使用，租赁期限为5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止。
租金为每月人民币10万元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金。
合同签订后，甲公司将房屋交付给乙公司使用。
2019年5月，乙公司因经营不善，导致资金链断裂，无法按时支付租金。
甲公司多次催收无果，遂于2019年6月10日向乙公司发出书面催告，要求乙公司在收到催告之日起10日内支付欠付的租金及滞纳金。
但乙公司仍未支付。
2019年7月1日，甲公司再次向乙公司发出书面催告，要求乙公司在收到催告之日起10日内支付欠付的租金及滞纳金。
此时，乙公司已拖欠租金共计人民币5万元。
然而，乙公司仍未支付。
2019年8月1日，甲公司向某市某区人民法院提起诉讼，请求判令乙公司支付欠付的租金及滞纳金，并解除双方签订的房屋租赁合同。
二、争议焦点1. 乙公司是否应支付欠付的租金及滞纳金？2. 乙公司是否应承担违约责任？3. 甲公司是否有权解除双方签订的房屋租赁合同？三、法律依据1. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”2. 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以请求其承担违约责任。
”3. 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
”四、案例分析1. 乙公司是否应支付欠付的租金及滞纳金？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，乙公司作为合同当事人，未按照合同约定支付租金，构成违约行为。
法律实务类案例(3篇)
第1篇案情简介：张某，男，35岁，某市居民。
李某，男，40岁，某市居民。
张某与李某系邻居，两户人家相邻而居。
2018年5月，张某在自家的后院搭建了一座小型温室，用于种植蔬菜。
同年8月，李某在自家后院开挖了一条排水沟，将雨水和生活污水排入张某的温室中，导致张某温室内的蔬菜受到严重污染，损失惨重。
争议焦点：1. 李某的行为是否构成侵权？2. 如果李某的行为构成侵权，张某应如何主张自己的权利？一、案件事实1. 2018年5月，张某在自家的后院搭建了一座小型温室，用于种植蔬菜。
2. 2018年8月，李某在自家后院开挖了一条排水沟，将雨水和生活污水排入张某的温室中。
3. 张某的温室内的蔬菜受到严重污染，损失惨重。
4. 张某多次与李某协商，要求李某停止侵权行为并赔偿损失，但李某拒绝赔偿。
二、争议焦点分析1. 李某的行为是否构成侵权？根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
”李某在未经张某同意的情况下，将雨水和生活污水排入张某的温室，导致张某的蔬菜受到严重污染，给张某造成了经济损失。
李某的行为具有过错，且给张某造成了损害，因此李某的行为构成侵权。
2. 如果李某的行为构成侵权，张某应如何主张自己的权利？（1）停止侵权行为张某有权要求李某停止将雨水和生活污水排入其温室的行为，以避免其合法权益再次受到侵害。
（2）赔偿损失根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条规定：“侵权行为给他人造成损失的，侵权人应当赔偿损失。
”张某有权要求李某赔偿其因侵权行为所遭受的损失。
具体赔偿数额可根据张某的蔬菜损失、温室维修费用等实际损失进行计算。
（3）赔礼道歉根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条规定：“侵权人应当向受害人赔礼道歉。
”张某有权要求李某向其赔礼道歉，以消除其因侵权行为所受到的精神损害。
三、判决结果1. 法院认定李某的行为构成侵权，判决李某停止将雨水和生活污水排入张某的温室。
合同结合实务中典型案例
合同结合实务中典型案例咱们今天就来整一份房屋租赁合同哈。
一、房屋基本情况。
咱先说这房子在哪呢，就在[具体地址]，这个地址可得记好了，可别到时候找不着家了。
这房子的户型呢，是[几室几厅]的，面积大概有[X]平方米，空间还是比较宽敞的，足够你在里面撒欢儿了。
房子里的装修状况呢，是[简单装修/精装修等]，像家具家电这些啊，有[列出具体的家具家电，比如床、沙发、电视、冰箱等]，这些东西可都是房东的心血，你得好好爱护着点儿，可别给弄坏了。
二、租赁期限和租金。
1. 租赁期限。
这个租赁期限啊，从[开始日期]开始，到[结束日期]结束，这期间这房子就是你的小窝啦。
不过你要是想提前搬走或者想继续租，可得提前跟房东说一声儿，咱们都是讲道理的人，可不能搞突然袭击。
要是提前搬走呢，得按照合同里的规定来，可能会涉及到一些违约金啥的。
要是想续租，那也得在到期前[X]天跟房东商量，只要房东同意，咱们就可以继续愉快地住在这儿了。
2. 租金。
租金呢，每个月是[X]元，这个价格在这一片儿已经很公道了，房东也不是那种贪心的人。
租金的支付方式是[月付/季付/年付等]，你得按照这个时间准时把钱给到房东。
要是晚交了，房东可能会不开心的，而且按照规定也会有一些小惩罚，比如说每天多交[X]元的滞纳金，这可不是房东故意为难你，这是为了保证大家都按照规矩来。
三、房屋的使用和维护。
1. 使用。
你租了这房子，就可以正常使用啦，想怎么住就怎么住，只要不违反法律法规就行。
但是呢，可不能把这房子用来做一些违法乱纪的事儿，比如说搞传销之类的，这要是被发现了，那可就麻烦大了。
也不能随意改变房子的结构，要是你想在墙上钉个钉子挂个画儿，最好先跟房东商量一下，毕竟这房子还是人家的嘛。
2. 维护。
房子在你住的期间，要是有什么东西坏了，小毛病的话你就自己修修呗，像换个灯泡之类的。
要是有大问题，比如说水管爆了、空调坏了这些，你得赶紧通知房东，房东会找人来修的。
但是呢，如果是因为你自己的原因把东西弄坏的，那修理费用就得你自己出了。
最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释
最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。
城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。
所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。
《律师法律事务实务案例》
律师法律事务实务案例案例一：合同纠纷解决在合同签订过程中，双方协商并达成一致后，有时候仍然会出现纠纷。
以下是一个案例的概述：背景资料•当事人A与当事人B签订了一份房屋租赁合同；•合同明确规定租期为一年，并约定每月支付租金。
分析•当事人A在租住六个月后不再支付租金；•当事人B要求当事人A履行合同义务并支付剩余租金；•当事人A拒绝履行，声称房屋存在严重质量问题。
解决方案1.调解2.诉讼调解•律师建议双方进行调解，寻找和解的可能性；•可能通过修补房屋或减免部分租金等方式达成妥善解决。
诉讼1.提起民事诉讼：•律师分析房屋质量问题是否构成违约；•帮助当事人收集证据并起草诉状。
2.应诉：•律师协助被告准备答辩材料并在庭审期间提供法律支持。
3.判决：•法院判断是否存在合同违约行为；•如果确实存在违约，法院会裁决当事人A支付剩余租金和相关赔偿。
案例二：公司法务管理以下是一个企业面临的公司法务问题的案例：背景资料•公司A是一家初创企业，成立不久；•公司规模逐渐扩大，涉及到更多的法律事务。
分析•公司A面临合同起草、知识产权保护、劳动纠纷等方面的问题；•公司没有专职法务团队，需要外部律师协助解决问题。
解决方案1.雇佣专职法务团队2.寻找外部律师服务雇佣专职法务团队•律师可以建议公司招聘一名专职法务人员；•该人员负责处理公司所有与法律有关的事务，并提供相关咨询。
寻找外部律师服务•律师可以为公司提供定期或需要时咨询的法律服务；•如合同起草、知识产权保护或劳动纠纷等问题发生时，律师将协助解决。
结论以上案例展示了律师在法律事务实务中的应用和解决方案。
无论是个人还是企业，面对法律问题时寻求专业律师的协助是非常重要的。
律师通过分析案件，并借助法律知识和经验制定相应策略，为当事人提供合理有效的解决方案，确保其权益得到保障。
高院：与房屋租赁合同纠纷有关37个重要法律实务问题逐一解答
高院：与房屋租赁合同纠纷有关37个重要法律实务问题逐一解答北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。
但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。
二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。
调解员适用法律实务案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某区人民法院在审理一起因房屋租赁合同纠纷引发的案件时，考虑到案件涉及当事人较多，且双方矛盾较深，决定由法院指定的调解员进行调解。
以下是调解员在处理此案件过程中适用的法律实务案例。
二、案件事实原告李某与被告张某于2018年签订了一份房屋租赁合同，约定张某将位于某市某区的房屋出租给李某，租赁期限为3年。
合同签订后，李某依约支付了租金，并入住该房屋。
然而，在租赁期间，张某未履行合同约定的维修义务，导致房屋出现严重损坏。
李某多次与张某协商维修事宜，但张某以各种理由推脱。
由于房屋损坏严重，李某无法继续居住，遂向法院提起诉讼，要求解除合同，并要求张某赔偿房屋维修费用及搬家费用。
三、法律适用1. 《中华人民共和国合同法》根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人应当按照约定履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”2. 《中华人民共和国物权法》根据《中华人民共和国物权法》第二百零一条规定：“租赁物在租赁期间发生损坏的，出租人应当履行维修义务，但当事人另有约定的除外。
”3. 《中华人民共和国民事诉讼法》根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定：“当事人对合同纠纷或者其他财产权益纠纷，可以协商解决；不愿协商、协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。
”四、调解过程调解员在接到案件后，首先与双方当事人进行了沟通，了解案件的基本情况和双方诉求。
在了解情况后，调解员根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，对案件进行了分析。
1. 针对原告李某的诉求，调解员指出张某作为出租人，有义务对租赁物进行维修，以保障李某的居住权益。
根据《中华人民共和国物权法》第二百零一条规定，张某未履行维修义务，构成违约。
2. 针对被告张某的辩解，调解员指出其作为出租人，应当对租赁物承担维修责任。
同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，张某的违约行为给李某造成了损失，应当承担赔偿责任。
个人私下签房屋租赁协议有法律效力吗私下签订租赁合同
个人私下签房屋租赁协议有法律效力吗私下签订租赁合同个人私下签房屋租赁协议有法律效力吗有的。
只要协议是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的相关规定，就会受到法律的保护。
私下签订的房屋租赁合同有法律效应吗可以的，只要不是强买强卖的合同，都是具有法律效力的租店面私下和转租人签的合同有法律效力么？是的，房东如果不同意的话有权收回房子，你现在和他签的协议的有效的，如果房东收回房子，你可以依照协议向他要回房租和转让费。
不过建议你和他一起去找房东协商，征得房东的同意，签订协议，不然你以后经营店面的时候房东要收回房子，可能会造成你较大的损失，不仅仅是房租和转让费的问题了，到时纠纷处理起来就比较麻烦了，你衡量一下吧。
个人私下定的房屋出租合同有效吗如果房屋产权人是你，出租房屋时与租户签定”租赁合同时，当然由你与租户来签定合同。
中介作用只是在二者之间牵线搭桥。
收完中介费就没事儿了。
私下签订的房屋租赁合同可以注册公司吗商业场所的租赁合同需要备案的，如果是私下签订的合同，如果没有经过备案是不合法的。
注册公司不一定需要租赁合同，只有在开户的时候才会要求提供租赁合同。
两个人私下签租赁合同，没有经过公证，如果单方毁约，受不受法律保护？受法律保护的，只要是签名真实有效的就行私下签的租地合同我不履行会有什么后果，是我租别人的地土所权属于村集体村集体转让土使用权村集体土租赁合同般都约定承租要转租必须经租同意或直接约定转租未经租同意转租合同能损害合权益：1、若原租赁合同已经约定转租则应签转租合同；2、若原租赁合同约定经租同意转租则考虑签转租合同个人汽车租赁私下签的合同受法律保护吗？合同是合同双方合意的表现，只要是双方之间达成的意思表示就有法律效力，受民法保护。
我爸从房东那里租来一套房子，合同是我爸签的，然后我再私下出租其中先明确一点，就是你爸与房东所签租房合同是否明确了可以转租。
在明确可以转租的条件下，你所签的转租合同可以让你父亲进行追认。
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房屋租赁合同法律实务第一节最高人民法院房屋租赁法律疑难问题司法观点集成一、房屋承租人优先购买权的效力[法律规定] 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民国民法通则》若干问题的意见（１９８８年１月２６日最高人民法院审判委员会讨论通过）１１８规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
[实践中存在的分歧] 在民事审判实践中，因出租房屋的优先购买权纠纷，当事人往往提出两种不同的诉讼请求：1、有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。
2、有的承租人请求人民法院依出租人与第三人之间的买卖合同所规定的条件，与出租人之间形成新的买卖合同关系。
[最高人民法院两种不同的观点]多数意见认为：承租不能直接主依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。
对于同等条件应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。
少数意见认为：优先购买权不能理解为优先缔约权，考察其容，应当包含优先买到的权利，否则优先购买权没有意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。
另外，承租人主依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院不需要判决所有人与第三人签订合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。
《中国民事审判前沿》，2005年第1集第168—169页，最高人民法院民事审判一庭编。
二、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2004）民一他字第29号）省高级人民法院：你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。
经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。
[省高级人民法院意见] 房屋出租人整体转让建筑物，不能独立于该建筑的部分房屋的承租人主优先购买权，不应予以支持。
房屋出租人委托拍卖出租房屋的，出租人应比照《中华人民国拍卖法》第45条的规定，在拍卖七日前通知承租人，承租人的优先购买权以参加拍卖竞拍的方式实现。
房屋承租人经出租人同意转租房屋的，优先购买权由实际租用房屋的承租人享有。
未经出租人同意转租房屋的，承租人主优先购买权的，不应予以支持。
三、承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋《最高人民法院公报》2004年第5期法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋，对于出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。
四、租赁标的物消防竣工验收与房屋租赁合同的效力《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（2003）民一他字第11号省高级人民法院：你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。
经研究认为：根据《中华人民国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。
关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
附：《中华人民国消防法》（自1998年9月1日施行）第十条按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。
经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。
按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
新《中华人民国消防法》（自2009年5月1日施行）第十条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。
公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。
人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、活动场所等。
[最高人民法院的意见]1、根椐《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，农村居民住宅建设开工的审批手续，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
实践中各地对于农村住宅建设的审批权一般都是由提出申请的村民所在村的村民委员会掌握。
因此，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体、严格的标准。
2、尚无依据认定农村村民建设个人住宅缺少消防设计或者未经竣工验收本身构成，当然也谈不上使用、出租这类房屋。
3、出租农村房屋只能由《合同法》第13章租赁合同中规定调整。
4、实际情况是，除了新开发的房地产项目，城市中一些形成于不同年代的古、旧建筑也完全有可能不符合现在的消防设计、施工标准，甚至可能根本没有相应的消防设施，现行法律没有也不可能规定这类房屋一概不允许使用、出租。
5、公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。
公安消防机构处罚对象是公众聚集场所的开办者或经营者，而不是对开办者或经营者之外的出租房屋者。
五、租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效[来源] [最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院二审民事案件解析》第1—17页[案例]湘财证券有限责任公司与志远房地产开发房屋租赁合同纠纷上诉案最高人民法院经审理认为，《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。
本案双方签订《租赁合同》时，志远房地产公司持有的质监站《工程竣工验收证明》只是志远大厦主体和基础部分的验收，志远大厦整体工程质量验收至今尚未办理。
因此，志远房地产公司以质监站出具的《工程竣工验收证明》主志远大厦已经通过工程整体验收，依据不足。
双方签订《租赁合同》时，志远大厦未经过消防验收，2000年5月27日，湘财证券公司已就双方履行《租赁合同》发生纠纷提起诉讼。
2000年10月12日消防支队出具《会议纪要》载明：“同意志远大厦1、3、4层投入使用”同时又明确：“《建筑工程消防验收合格意见书》待大厦整体验收合格后，统一办理”。
但是，志远大厦至今尚未办理消防整体验收，因此，志远房地产公司以《会议纪要》为据主志远大厦已通过消防验收，依据不足。
双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，一审法院判决《租赁合同》无效，适用法律正确，应予维持。
同理，一审法院依据《民事诉讼证据规定》之相关规定向志远房地产公司行使释明权后，该公司仍然坚持双方签订的《租赁合同》合法有效，诉讼风险应由其自行承担。
[导读和说明]本案判决的意义在于确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业核心。
任何一项工程的单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。
否则，当事人将承担合同无效的法律后果。
[马文龙律师意见]《最高人民法院司法观点集成》（人民法院2009年版）第571—575页）出现了两种观点，且似有矛盾之处。