2019年两会政府工作报告解读

2019年两会政府工作报告解读:落实城市主体责任,稳步推进房地产税立法房天下资讯2019-03-05 19:16报告要点：1. 宏观经济：经济增长保持在合理区间，首次将就业优先政策置于宏观政策层面2. 住房政策：落实地方政府主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系3. 税收政策：继续加大减税降费，稳步推进房地产税立法4. 金融政策：继续强化防风险，不让资金空转或脱实向虚5. 城镇化政策：热点区域联动发展，经济资源将进一步向优势区域聚集6. 乡村振兴政策：推广农村土地制度改革试点成果，推动农村土地要素释放7. 其他相关性政策：新格局、新变量报告正文：3月3日-3月5日，全国政协第十三届全国委员会第二次会议和第十三届全国人民代表大会第二次会议相继召开，3月5日上午国务院总理作政府工作报告。

我们针对政府工作报告中与房地产相关的若干关键点进行梳理，分析2019年房地产行业面临的新的政策环境。

1、宏观经济：经济增长保持在合理区间，首次将就业优先政策置于宏观政策层面【报告原文】保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期……今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长6%－6.5%；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右，城镇登记失业率4.5%以内；居民消费价格涨幅3%左右；国际收支基本平衡，进出口稳中提质；宏观杠杆率基本稳定，金融财政风险有效防控。

【报告原文】继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

【报告原文】今年首次将就业优先政策置于宏观政策层面，旨在强化各方面重视就业、支持就业的导向。

当前和今后一个时期，我国就业总量压力不减、结构性矛盾凸显，新的影响因素还在增加，必须把就业摆在更加突出位置。

稳增长首要是为保就业。

【报告原文】合理扩大有效投资……今年中央预算内投资安排5776亿元，比去年增加400亿元。

【报告原文】充分发挥消费的基础作用、投资的关键作用，稳定国内有效需求，为经济平稳运行提供有力支撑。

【报告原文】促进外贸稳中提质。

推动出口市场多元化……优化进口结构，积极扩大进口。

【中指观点】2018年，中国宏观经济在内部去杠杆，外部贸易摩擦的背景下下行压力较大。

2019年，中国宏观经济上半年仍面临压力，此次两会经济增长目标设定为区间值，也体现了对形势的充分估计。

但随着货币、财税政策下半年效应逐步显现，宏观经济有望逐步改善。

投资方面，虽然基建投资有望保持中速增长，但制造业、房地产项目投资面临一定的下行压力；消费方面，两会此次也提出“充分发挥消费的基础作用”，税改效应激发消费潜能；出口方面，中美贸易摩擦短期已出现向好态势，但整体仍需寻求新的增长点。

因此，2019年更加强调将就业摆在更加突出位置，稳增长首先是保就业。

综合来看，中国经济面对经贸摩擦时在城镇化、人口红利、经济增长、宏观调控力等方面仍具有较大腾挪空间，经济平稳运行的基础坚实。

如果能保持6.5%的增速仍可以实现比较充分的就业，内部经济在今年政策全力“保就业”的政策基调下吸纳能力仍然较强。

就业的稳定才能确保收入的可持续性，从而更有效地防范房地产金融风险。

因此，房地产行业的健康发展仍具有稳定的宏观经济环境作为支撑。

表：历年主要宏观指标对比数据来源：中指研究院综合整理2、住房政策：落实地方政府主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系【报告原文】更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

表：历年两会房地产相关表述及市场表现数据来源：中指研究院综合整理【中指观点】（1）关于调控。

2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。

在大的政策方向引导下，住房回归居住属性的进程不会停止，这将会长期坚持。

要确保房屋的居住属性，短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期，长期将加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。

落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系。

受前期因城施策及城市发展阶段差异等多方面影响，目前我国各线城市市场出现了周期轮动的现象。

这导致2019年各线之间，各城之间所面临的需求环境已发生了较大的变化。

因此，2019年政策趋势上也将更加强调落实地方政府主体责任。

在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行。

企业应对：结合历史情况，当前政策基调下，2019年商品房销售增速将持续回落，大概率为负增长区间。

各线城市市场走势将出现明显分化，应重新评估各线城市面临的机遇和风险问题。

（2）关于棚改。

从今年政府两会“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”的政策导向来看，2018-2020三年棚户区改造的既定目标不会改变。

2018年全国超额完成580万套改造任务（实际完成626万套），未来2年进入攻坚收尾阶段，棚改总体规模逐渐回落也符合按照计划目标推进的预期。

此外，结合此前“因地制宜地推进棚改货币化安置”的政策方向来看，棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。

根据去年底住建部对棚改资金的导向来看，政府购买棚改服务模式将取消，今年各地将加大以棚改专项债为主的融资发行力度，但会鼓励国开行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

企业应对：三四线重点应防范棚改货币化比例下调后带来的整体需求回调风险，特别是前期规模较大，后期回调明显的地区（如河南、四川、山西等地），房企在投资、营销方面都应做好风险对冲的准备。

（3）关于供给，有效供给保障困难群体基本居住需求，改革完善住房市场体系和保障体系。

从近期的供应特征来看，住房市场体系下的租赁房、普通商品房和保障体系下的公租房、共有产权房将成为今年主要的住房供应类别。

土地保障方面将更加注重利用集体经营性建设用地。

企业应对：新的供给模式下，企业在不同城市供应的比例也需要坚持因地制宜。

一二线城市人口流入量大，公租房、共有产权房和租赁住房的占比将持续扩大，企业的产品结构应及时调整。

一二线城市大量刚需性产品、租赁产品上市会对企业的刚需盘去化造成不小的压力，需对自身产品的定位、服务价值有更深的穿透性营销，否则容易形成货值的积压。

三四五线城市布局的房企仍需将重心聚焦在提高商品住房品质方面。

3、税收政策：继续加大减税降费，稳步推进房地产税立法【报告原文】实施更大规模的减税……确保所有行业税负只减不增。

这次减税，着眼“放水养鱼”、增强发展后劲并考虑财政可持续，是减轻企业负担、激发市场活力的重大举措，是完善税制、优化收入分配格局的重要改革，是宏观政策支持稳增长、保就业、调结构的重大抉择。

【报告原文】健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

【中指观点】实施大规模减税的同时，地方税体系也将加速构建。

目前，我国的地方税体系存在收入规模偏小、税种结构不合理、税权配置不健全等问题，并且部分城市“土地财政”依赖度较高，因此亟需从中长期考虑增加合理稳定的税种。

从国际上看，房地产税具有天然的优势。

“稳妥推进”转变为“稳步推进”，房地产税立法进程不断加快。

自2009年两会提出“研究推进房地产税制改革”，2012年提出“改革房地产税收制度”，2014年提出“做好房地产税立法相关工作”，2018年提出“稳妥推进房地产税立法”，到今年两会提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

”2018年4月，房地产税法草案已经形成并在内部征求意见；9月，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”；6月，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网，为房地产税的征收提供了数据支持。

因此，从满足立法条件、数据支持以及本年两会新提法等方面来看，房地产税立法的基础性条件已逐步具备。

房地产税法一方面可以完善地方税体系，另一方面还将加速房地产市场长效机制的落地进程，对抑制投机型需求以及稳定全国房地产市场起到积极的作用。

企业应对：对企业来说，房地产税制的改革将推动房企在城市布局、产品定位等方面的调整。

（1）城市布局方面，由于房地产税在抑制投资投机需求方面将起到了一定作用，房地产税对市场预期的影响不容忽视，投资比重较高的城市受到的影响相对较大，房企应调整布局策略，提前准备好应对措施；（2）产品结构调整方面，若房地产税征收标准考虑到房屋面积，针对大户型征收率较高，且结合多数国家在房地产税设计上，体现出了保护刚需及低收入群体的原则，购房者购买中小户型产品的倾向或将加重。

为更加契合市场核心需求，房企需优化产品结构，以需定产。

4、金融政策：继续强化防风险，不让资金空转或脱实向虚【报告原文】防范化解重大风险要强化底线思维，坚持结构性去杠杆，防范金融市场异常波动，稳妥处理地方政府债务风险，防控输入性风险。

【报告原文】改革完善货币信贷投放机制，适时运用存款准备金率、利率等数量和价格手段，引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本，精准有效支持实体经济，不能让资金空转或脱实向虚。

【报告原文】加强金融风险监测预警和化解处置。

我国财政金融体系总体稳健，可运用的政策工具多，我们有能力守住不发生系统性风险的底线。

【中指观点】从金融政策基调看，将继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理。

风险管控年一般都不会是继续加杠杆的时期，居民购房继续加杠杆的空间有限，2019年整体还是处于稳居民杠杆的过程。

相应地，在稳杠杆的阶段，居民购房消费的能力释放与2018年并不会发生太大的变化。

对房地产企业来说，防风险具有两面性，一种是负债率过高的风险，一种是融不到资，导致资金链出现问题的风险。

2019年融资渠道的监管仍然会保持合理状态，但鉴于货币政策微调，整体流动性改善，优质房企的融资形势较去年将有所向好。

5、城镇化政策：热点区域联动发展，经济资源将进一步向优势区域聚集【报告原文】回顾过去一年，成绩来之不易……新型城镇化扎实推进，近1400万农业转移人口在城镇落户……新增高速铁路运营里程4100公里。

【报告原文】促进区域协调发展，提高新型城镇化质量……落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。

京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。

落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。

将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。

长江经济带发展要坚持上中下游协同，加强生态保护修复和综合交通运输体系建设，打造高质量发展经济带。

支持资源型地区经济转型。

【中指观点】从发展阶段看，我国城镇化真正进入到追求质量的阶段。

一是由单城发展进入到多城协同，二是大城城市更新兴起，三是各城市积极扩大要素流动通道，扩大人力资本存量。