绿城地产集团 成本造价 -目标成本测算(可研版)编制指引
NC 项目过程管理操作手册
NC57项目过程管理操作手册创建人：创建日期：2012/3/5确认日期：当前版本：项目公共1.1房地产基本档案1.1.1业务场景描述：设置房地产的招投标管理、项目过程管理、营销管理、运营管理都用到的基本信息。
目前只有房地产基本档案。
房地产基本档案包含了项目公司在实际业务中所要维护的所有档案信息，是为项目公司建立项目档案，后续的业务都在该档案设置的基础上进行；1.1.2业务场景流程图：（主要显示出输入/输出）基本档案无流程图1.1.3主要功能节点：房地产项目档案、业态档案、成本项目档案、项目成本项目分配、部门成本项目分配、项目PM信息维护；1.1.4节点功能介绍：1.房地产项目档案：项目档案建立项目档案、定义项目的基本信息。
为公司型档案。
支持项目档案数据权限；指定项目的责任公司和业务公司即可；只有在责任公司才能进行项目档案信息的修改，在“业务公司”内可以做该项目的相关业务，在业务公司内业务单据的项目参照中该节点可选中，否则只可见不可选。
2.业态档案：设置房产业态一个全集，由集团统一制定，全集团可见，项目公司在所属项目上选择该项目具有的业态，项目成本相关单据和建房及销售中参照该项目具有的业态。
业态档案增加“待摊业态”属性；待摊属性业态在该公司付款线启用业态为是时可以选入各项目中，该业态作为付款成本项目行的业态则其下的成本项目行的业态可以选该项目的其他业态。
3. 成本项目档案：集团型档案，本项目档案讲成本项目分为收入和支出，对集团需要统一控制的成本项目均在此节点录入；4.项目成本项目分配：制定某项目所使用的成本项目，各项目可以在此节点新增项目专有的成本项目；5.部门成本项目分配：将某项目的成本项目分配给本公司各个部门。
在目标成本编制时按照分配给各部门的成本项目进行编制。
6.项目PM信息维护：定义项目档案信息与PM建设过程中相关的信息，如指定成本核算对象，目标成本编制阶段设置，目标成本编制模式，五大成本阶段编制级次以及时间拆分的相应设置，指定项目的业态信息。
基坑围护体系优化设计方案实例分析及处理
基坑 围护体 系优化设计方案实例分析 及处理
董 亚 钦
（ 绿城房地产集 团有限公司 ， 浙江 杭州 ３００ １０７）
摘
要： 以某项 目基坑围护工程为例 ， 通过试验验证 ， 对该基坑降 水方案进行 了技 术经 济性分析 比较 ， 到成本优化 效果 ， 达 实践证
明优化后 的降水方 案节 省了数百万 的投 资并且大大缩短 了工期 ， 值得推广 。 关键 词 ： 基坑围护体系 ， 技术 经济性分析 ， 成本优化 ， 降水方案
中图分类号 ：Ｕ ６ Ｔ ４３ 文献标识码 ： Ａ
１ 概述
自 然地面高程在 １０ ４０ ． ｍ～ ．０ｍ之间 （９５国家高程 ， ０ １８ 下同 ）平 ，
．０ｍ， ３ ５ ｎ 基 坑围护工程是项 目建设开发过程 当中至关重要 的一环 ， 围 整后高程为 ３０ 即相对标高 一 ．０ｉ。地下室 基础底板底标 高 一 ．３ｍ一一 ．３ｍ（ １ ｉ厚垫层 ）承 台底标高 一 ．８ｍ～ ５ ８ ６ ７ 含 ８ｅ ｎ ， ７ １ 护体系方案的安全 、 经济 、 靠与 否往往 决定项 目的成败 。在 方 可 ７６ 含 １ ｍ厚垫层 ） 电梯井 基础底标 高 一 ．０ ｍ， ．８ｍ（ ８ｅ ， ９ ２ 电梯 案设计阶段 ， 工程管理部 门应该对 围护体系方案进行 必要 的技术 井坑 中坑最大高差 ３ ３０ｍ， ．７ 沿地下室四周均 为单桩 承台 ， 基坑计 经济性分析 比较 ， 以达 到成本优 化 目的。本文 以象 山 白沙湾 度假
础。本工程总用地面积约为 １ ０ ２总建筑面积约为 ３ ０ ２ ４ 案 例分析 ８００ｍ ， ０００ｍ 。
． 工程 ± ．０相 对于国家 ８ ００ ５高程基 准 ６ ５ ．０ｍ， 根据勘察报告 ， 场地 ４ １ 基 坑特 点
评审的会议纪要
台州玉兰广场琼华园项目智能化系统施工图技术文本评审纪要2011年7月15日13：30-16：00，在台州浙信绿城房地产开发有限公司工程部会议室召开台州玉兰广场琼华园项目智能化系统施工图技术文本设计评审会议。
会议由工程部副经理魏子竣主持，台州浙信绿城房地产开发有限公司副总经理钟继斌、集团住宅科技部周彬、巩红英、浙江绿城工程造价咨询有限公司晏杏华、华信邮电咨询设计研究院有限公司张毅、钱浙英、绿城物业服务集团有限公司李记毅、项目公司工程部朱松等参加了会议。
会议先由华信邮电咨询设计研究院有限公司钱浙英介绍台州玉兰广场琼华园项目智能化系统的设计思路，与会人员就设计技术文本中存在的问题并结合蕙兰园实施过程中的一些问题进行了讨论与研究，提出了修改意见，现形成纪要如下：1、二层商铺屋面增加监控、红外对射，商铺上层住户及跃层住户设置窗磁或幕帘并安装完成。
2、屋顶设置双（单）向门门禁系统并在屋顶设置监控摄像机，监视屋面出入人的动向。
3、车辆出入口挡车器RFID标签卡原则上使用白卡，除部分车型要求使用条形卡外，不建议使用陶瓷卡。
4、电梯前室（公共部位）照明建议采用红外线感应灯或超声波感应灯，不建议使用声控灯。
5、可视对讲门禁卡采用中距离感应卡；建议跃层可视对讲下层用10寸屏、其余采用7寸屏，适当提高跃层的档次。
6、进户门锁供电采用48V,由弱电UPS统一供电。
（干电池备用）7、报警按钮建议不用86盒，改用小按钮，安装在台盆柜侧板外侧（精装修综合考虑）。
8、梯控系统安装调试、售后服务统一由弱电单位组织，电梯厂家进行技术支持，梯控系统方案完成后，报住宅科技部审批。
9、背景音乐接入电梯轿厢内，音箱、电梯用摄像机由电梯厂家安装集成。
10、泳池廊架采用感应灯，18：00-24：00设定为长亮，0：00-6：00亮度由人体感应控制。
11、通讯采用全光纤接入。
预留备用数据、语音电缆。
12、主卧、父母卧及床两边均有开关的，两边必须安装报警按钮。
绿城新绿园广场精装修标准及成本控制方案
工程直接费：406772.00元
综合费15%：61015.00元
工程总造价：467787.00元
每平方造价：2923.00元
说明：
1.新绿园广场无热水器项目，其实际为城市供热管网，在新绿园项目项目
的测算中需要增加锅炉的费用，以新绿园A.O smith口径计算：5368元
(含安装辅材所有费用)。
5368/160=33.55元/m2。
2.地热的成本为新绿园三期映霞苑的费用，新绿园项目的费用中已明确无
此项费用；
3.水电工程的费用为新绿园放大的费用，其在新绿园项目中应该无此项内
容；
4.中央空调机组/新风 DAKIN因为新绿园为日本原装进口机，其数据偏大，
按照新绿园口径，应该在185元/m2（销售面积）；
即：做到新绿园广场标准：
2923＋33.55（热水器）－1174/160（新绿园的数据）－15（空调的差价）－150（水电安装工程在总承包中列支）＝2784.84元。
2015房地产百强企业_成本管理(施工控价)中海保利绿城恒大龙湖华润万科万达_九舍会
8 世茂集团 8 41,503 28,652 14 17.7% 17.3% 11 19.8% 23.0% 16 0.27 0.23 13 69.7% 69.4% 9 45% 10% 011[世茂集团]0813.HK
9 龙湖地产 7 41,510 27,893 4 23.9% 24.2% 8 20.8% 24.6% 11 0.31 0.25 16 73.2% 74.6% 7 49% 16% 012[龙湖地产]0960.HK
营业收入增长率 （成长能力） 2013年 2012
报告号[公司简称]代码
排 名
百万元
百万元
排 名
指标值
指标值
排 名
指标值
指标值
排 名
指标值
Байду номын сангаас指标值
排 名
指标值
指标值
排 名
指标值
指标值
1 万科集团 1 135,419 103,116 11 19.5% 20.9% 23 13.5% 15.2% 9 0.32 0.31 26 78.1% 77.8% 13 31% 44% 001[万科集团]000002.SZ
20 金融街＿ 18 19,883 17,234 20 15.5% 13.6% 12 17.7% 15.6% 15 0.27 0.27 10 68.9% 69.5% 22 15% 79% 024[金融街__]000402.SZ
21 恒盛地产 29 8,217 8,385 30 1.5% 5.7% 30 3.5% 12.9% 27 0.15 0.16 5 63.2% 63.4% 27 -2% -13% 025[恒盛地产]0845.HK
2 恒大地产 2 93,672 65,261 7 22.7% 24.0% 21 14.6% 14.1% 8 0.32 0.31 27 79.4% 81.7% 10 44% 5% 002[恒大地产]3333.HK
绿城成本管理制度项目全成本管理手册(pdf78页)
第一部分 工程成本控制要点
如何做好房地产企业的工程成本管理， 达到降低成本多创效益为目的，就是要加强 对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、 工程招投标、工程施工实施、工程结算审计 等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行 管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激 烈的市场。
第一部分 工程成本控制要点
第一部分 工程成本控制要点
招标工作的管理要点:
1、制订科学合理的招标计划。 2、成立招标领导小组。 3、对当地建筑市场行情进行了解。 4、对施工单位进行深入考察。 5、合理确定招标方式和报价方式 。 6、认真编制招标文件。 7、评标、询标、决标。 8、合同签订。
第一部分 工程成本控制要点
合同管理应注意的几点：
第一部分 工程成本控制要点
一)、工程变更控制
工程变更控制应注意的问题: 1）、变更联系单签证应及时，否则会影响费
用的核算,甚至会引起经济纠纷，影响结算审 计工作顺利进行。 2）、签证必须达到量化要求，工程签证单上 的每一个字、每一个字母都必须清晰。 3)、签证内容必须与实际相符。 4)、加强预见性，尽量减少签证发生。
第一部分 工程成本控制要点
二、工程招投标阶段的成本控制
建设工程招标，一般应按下列程序进行： 1、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标 工程的条件进行审核； 2、发布招标公告或发出招标邀请书； 3、编制招标文件； 4、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人； 5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料； 6、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明； 7、组建评标委员会； 8、组织开标、评标、定标； 9、发出中标通知书； 10、签订合同。
房地产工程成本管理
陆爱平 2008.4
融创地产集团+绿城地产集团 研发设计 最高端产品线 苏州桃花源样板区营造总结-设计篇
园林 街巷
南北轴线——一轴多进院
上海融创绿城房地产开发有限公司
园林 街巷
东西轴线——水街东西连
上海融创绿城房地产开发有限公司
园林 街巷
明过
暗 暗 深 深 浅 浅 的 体 验 ， 使
栽 花 种 草 的 天 井 ， 经 过 粉
经 过 各 式 各 样 的 门 户 ， 经
中式景观构筑物与建筑 立面本身形式统一，在重要 构筑物前，人视点仅看到景 观立面，建筑成为背景。
上海融创绿城房地产开发有限公司
苏州桃花源项目 样板区营造总结
——设计篇
上海融创绿城房地产开发有限公司
上海融创绿城房地产开发有限公司
缘起
绿城集团于2009.9在苏州工业园区取得二块土地，分别 是御园楼面价2.1万/平方米，桃花源楼面价2.8万/平方米。
御园容积率0.8，定位为当时集团内最高端的法式平层官 邸+法式合院产品，于2013.12全部交付。
低总价
高单价
面积做小
什么产品能支持高单价
地上面积300平方
中式，全独栋
上海融创绿城房地产开发有限公司
理解城市：苏州的城市肌理——水系城市，街巷文化——组合院落
上海融创绿城房地产开发有限公司
理解地块：独一无二的湖景资源——基地和湖景形成一个“大园林”
上海融创绿城房地产开发有限公司
理解园林：中国传统宅、园密不可分，小区整个建筑群以园林化进行组合。
上海融创绿城房地产开发有限公司
一、规划 二、建筑 三、景观
上海融创绿城房地产开发有限公司
一、规划 二、建筑 三、景观
上海融创绿城房地产开发有限公司
城市 独墅
容积率：0.6 全别墅社区
成本管理总监岗位职责
成本管理总监岗位职责成本管理总监绿城装点工程集团有限公司绿城装点工程集团有限公司,绿城装点集团岗位职责:1、负责绿城集团拆卸式建造成本管理相关制度及标准的制定、评估、修订、培训及落地执行;2、负责组织项目落地、计划设计、施工图设计阶段目标成本及竣工交付结转成本的审核;3、推动限额设计落地及成本对标,监督和规范项目招标行为,参加权限范围内招标、施工合同审核,超目标成本调节以及竣工结算的审核;4、负责在建拆卸式建造项目动态成本异动状况跟踪并提出纠偏建议;5、负责在建拆卸式建造项目工程造价询问单位的挑选及工程造价询问合同的审批;6、负责在建拆卸式建造项目成本优化讨论、成本管理后评估及阅历总结和推广;7、组织相关人员举行项目成本巡查及专项检查工作,准时发觉项目成本管控存在的问题及风险防范,督导问题的改进落实;8、负责对接绿城中国产品中央,按要求编制集团战略选购年度方案,参加绿城中国统一组织的战略集采实施过程;任职要求:1、高校本科及以上学历;工民建、工程造价管理等建造类或经济类相关专业;10年以上房地产、成本管理相关工作阅历;6年以上团队管理阅历;高级工程师或经济师职称,一级造价工程师优先考虑;2、精通国家、地区、房地产行业关于工程造价的相关政策规矩、规范等,精通幕墙/精装修/土建工程造价专业或建造经济类专业学问和业务,精通房地产行业成本管理、设计管理、招投标管理专业学问,精通房地产成本管理体系及行业先进管理办法;娴熟使用OFFICE、Autocad、品茗、广联达等办公软件及造价专业软件,具备网络应用及企业信息化的普通学问;3、具备较强的经营意识,具备统筹策划、团队领导、进展他人、人际洞察和影响交流实力;乐观主动、追求卓越、全局思维,具备较高的成本意识;具备较强的解决问题实力、迅速决策、交流实力、组织协调实力;共性正直、沉稳、严谨、诚信。
篇2:土地拓展总监岗位职责土地拓展总监北京京奥港集团有限公司北京京奥港集团有限公司,北京京奥港集团有限公司,京奥港岗位职责:1.项目拓展1.1 负责区域投资拓展工作、按照集团战略进展制定区域年度投资方案并组织实施。
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绿城集团
目标成本测算（可研版）编制指引
编制__________ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 审批__________ 日期__________
修订记录
1目的：
1.1指导各项目可研阶段目标成本测算的制定，规范公司成本数据的归集和
积累；
1.2为获取土地提供参考依据，能够较为准确地测算项目收益情况。
2适用范围：
公司所有项目可研阶段目标成本的编制。
3术语及定义：
3.1目标成本测算（可研版）：在可研阶段进行的项目目标成本测算，为获取
土地提供参考依据。
4职责：
4.1造价咨询公司总部/片区或项目公司成本人员：收集相关数据和资料，进
行可研阶段工程成本测算，包括前期准备费用中的前期工程费、主体工
程、室外管网工程、室外环境工程、公共配套设施等目标成本测算；
4.2集团成本管理部：审核可研阶段目标成本；
4.3集团、项目公司财务部：收集相关数据和资料，进行可研阶段工程成本
之外的目标成本测算，包括土地费用、前期准备费用中的勘察设计费、
规费，工程间接费、工程不可预见费、酒店开办费、开发间接费、期间
费用等目标成本测算，汇集工程目标成本形成可研阶段目标成本测算；
4.4集团运营管理部、建筑规划公司总部、片区或项目公司：提供与相关的
成本信息和数据，如：土地信息、周边配套等，编制填写可研阶段《总
制作审核批准责任部门造价咨询公司体规划指标》；
5集团、片区或项目公司：工作程序：
5.1确定规划指标
测算前，首先填写“总体规划指标表”。
可研阶段规划指标为项目总体规划指标。
由集团组织土地拓展时，集团或片区运营管理部提供土地基本信息，建筑规划公司填写总体规划指标表。
由片区或项目公司组织土地拓展时，片区或项目公司提供土地基本信息，并填写规划指标表。
制作审核批准责任部门造价咨询公司
5.2项目工程成本测算
项目总体规划指标确定之后，工程成本人员便可进行项目工程成本测算。
工程目标成本按照“工程测算表”进行测算。
项目规划有多类产品的，应按照产品类型进行测算。
1）原始指标下设选择功能，尽可能选用推荐的原始指标，推荐的原始指标数据来源于规划指标中数据，并自动更新。
当使用规划指标数据不适宜或自定义数据更为准确时，可选择自定义填入原始指标和工程量，原则上不建议选择自定义；
制作审核批准责任部门造价咨询公司
2）根据经验历史数据和类似项目提炼出系数值，填入系数，自动计算生成工程量。
计算方法：工程量=原始指标*系数；
3）基于工程量，应说明该工程量对应的计量单位；
4）于单价栏填入经测算的单价，系统自动计算生成总成本及地上可售单方造价。
单价为根据以往历史数据和类似项目提炼出造价指标。
具体计算方法：工程量*单价=总成本，总成本比上地上可售面积和建筑面积形成科目的可
售单方造价和建筑单方造价；
制作审核批准责任部门造价咨询公司
5.3非工程目标成本测算
造价咨询公司总部完成工程目标成本测算后提交给集团成本管理部审核，审核后交集团财务部，集团财务部完成工程成本之外的目标成本测算。
工程成本之外的目标成本按照“土地、前期、间接和期间费用测算表”进行测算。
1）进行工程间接费中的营销设施建造费的测算时，应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建造费占营销费用总额的比例；
2）与测算工程间接费中的营销设施建造费相同，测算销售费用时，也应注明预估的销售收入总额、销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例。
5.4成本汇总
1）完成以上各项表单测算后，成本汇总表的总价将从各表自动取数。
制作审核批准责任部门造价咨询公司2）以不可预见费用的形式反映出不可预见事项对项目成本可能的影响程度。
不可预见费率可由造价咨询公司总部在根据项目情况进行把握。
最终形成项目可研阶段成本测算。
检查整张测算表数据填报的完整性、准确性和链接关系是否正确，项目测算便基本完成。
6支持性文件：
6.1《集团统一成本科目表》。