楼盘难销原因分析
住宅滞销房源原因分析及销售策略
住宅滞销房源原因分析及销售策略住宅滞销的原因可以从以下几个方面进行分析：市场供需失衡、房价过高、房屋质量问题、地理位置不佳、营销策略不当等。
针对以上原因，制定适当的销售策略可以提升房源的销售情况。
首先，市场供需失衡是住宅滞销的主要原因之一、在供需关系失衡的情况下，房源数量过剩，而需求量不足，导致房屋销售困难。
如何应对这一问题，可以采取多种策略。
一方面，可以通过降低房屋价格来刺激购房需求，提高购房率。
另一方面，可以转向开发租赁市场，将部分闲置的住宅出租，以减少库存。
其次，房价过高也是住宅滞销的原因之一、高房价使得购房者难以承受，从而降低了购房人群的数量。
为了解决这一问题，可以考虑降价销售，以吸引购房者的兴趣。
另外，也可以通过推出房价较低的经济适用房或者还贷款政策，提供购房补贴和贷款利率优惠来吸引购房者。
第三，房屋质量问题也是导致住宅滞销的原因之一、房屋质量问题会让购房者担心居住环境和安全问题，从而不愿购买。
为了解决这个问题，开发商应该重视房屋建设质量，严格按照标准进行施工，提高房屋质量，提高购房者的信任度。
在销售过程中，可以提供相关的质量保证措施，比如房屋保修期，以增加购房者的信心。
第四，地理位置不佳也会导致住宅滞销。
购房者通常会考虑房屋所处的地理位置是否便利、生活配套设施是否完善等因素。
为了提高住宅销售情况，可以在开发房屋项目时选择具备潜在发展前景的地理位置，比如交通便利、学校医院等公共设施齐全的区域。
在销售过程中，也可以强调房屋所处地理位置的优势，吸引购房者的兴趣。
最后，营销策略不当也是导致住宅滞销的原因之一、在市场竞争激烈的情况下，正确的营销策略对于房屋销售至关重要。
一方面，可以加强网络宣传，利用互联网平台推广房屋信息，吸引更多潜在购房者的关注。
另一方面，可以通过组织房屋开放日、举办购房者见面会等活动，让购房者更全面地了解房屋信息和项目优势，提高购房者的购买欲望。
综上所述，住宅滞销的原因可以从市场供需失衡、房价过高、房屋质量问题、地理位置不佳、营销策略不当等方面进行分析。
房地产项目销量不佳的原因分析
这几年，有“悲惨”的项目。
老板很有情怀，也花了很多心思做创新，但最后还是卖不上价。
甚至更差的竞品，都卖得比自己好。
比如苏州某中小房企的高端楼盘项目，设计上格外用心，地理位置和项目配套都不错。
在周围一众标杆房企的楼盘对比下，也有不少可圈可点之。
但四年过去，周围的项目都已清盘，它还有三分之一的楼盘处于滞销状态。
为什么这些房企，花了很多钱创新，最后产品却卖不上价？这是哪些方面出了问题？又该如何解决呢？一、对市场了解过时有购买条件的客户已被收割完要实现产品的溢价出售，前期在做产品定位时，就要符合市场情况。
但有的房企在做产品定位时，对市场的了解就比较粗糙。
有的房企在前期做竞品调研的时候，发现竞品的高端项目销量在四五线城市比较可观，也跟风打造打造高端项目，并且花了很多心思创新，打算吸引一波当地的高净值人群，开盘后却发现客户寥寥无几。
事后复盘发现，主要是由于当地的高净值人群在一定的时间内已经被收割完毕，在这个人口净流入较少的小城市，下一波豪富人群的出现，可能还需要数十年的时间。
出现这种情况的原因，主要有两个方面，一是市场调研做得不到位。
有许多房企给到前策的时间相当短，但产品定位在整个前策工作中是一个比较繁重的工作，少则半个月，多则一个月，可有的房企只给两三天，所以很多前策只能直接拿竞品的分析报告作为参考，这很容易造成对市场了解的滞后性，出现上述情况也就不足为奇。
在市场调研方面，越秀有过成功案例，以长沙湘江星汇城项目为例。
越秀客研对项目周边产品进行分析时，发现周边市场存量超过200万㎡，且面积段主要集中在144㎡以下。
又通过对长沙历年成交结构及高支付力客群置业需求的分析，最后综合判断江景大平层产品在当地具备市场基础，推出185-220㎡江景大平层产品，填补了市场的空白点。
这一差异化策略也最终获得了市场的认可，首开七天内首批房源全部售罄。
此外，还有一种原因会导致产品定位失误。
即老板自己刚愎自用，按照自己的生活经验，枉顾市场情况一意孤行，也会造成决策的失误，这就需要老板自己多反思，敢于认错以及在体系上进行完善，比如建立客研部门，给予客研部门更多的话语权，让他们成为产品决策的一道重要保险。
某某楼盘滞销的原因及解决方案
楼盘滞销的原因及解套方法目前铁石口的项目中途受阻，陷入困境，令人头疼，楼盘滞销严重影响着大家的资金回笼速度。
就目前的形势来看，也没有更多的资金再无限地投资下去，一旦处置不好，后果将不堪设想。
未来的政策不明朗，解决资金回笼问题已经迫在眉睫。
但就目前来看，事情也还没有到不能解决的地步。
楼盘销售不畅未必可怕，客观去看待如今的困境，认真诊断，适时调整项目发展策略，变不利为有利，使项目起死回生、重新步入正规，资金回笼也是完全有可能。
本人主要从以下几个方面去盘点一下原因，然后对症下药提供几套解决办案，供各位股东参考分析，并希望能尽快商讨出最佳的解决方案，以最短的时间将现有的楼盘销售拉回正常轨道，我们的目的重点在于解决问题，盘活资金，并不针对任何人和事。
一、内部管理问题现在公司发展步履维艰，这种情况下更需要合伙人团结一致，需要股东的相互理解、信任和支持。
股东之间互不信任，互相猜忌，凝聚力不够，不仅公司股东会不能正常召开，不能形成有效决议，甚至因种种原因导致正常业务都不能开展，一些政府性费用也不能正常缴纳，目前公司无人管理，一盘散沙，几乎经营陷于停顿。
继续再这样拖下去，将使各股东利益受到重大损失。
股东内部矛盾还是通过内部渠道解决为好，没有过不过的坎，拆桥容易过河难。
处理公司股东内部矛盾，最佳的途径是充分沟通，协商解决，即便不能再携手前行，那么分道扬镳、好合好散也未尝不可。
如果依然不能达成一致，也可以通过诉讼、仲裁程序，借助外力等手段来解决。
社会生活复杂多变、不确定性因素很多，我们虽然一直尽量避免做相互伤害的事情，但渔翁得利的事情也还是发生在了我们身边，如果我们的谨慎容忍，少一些无所顾忌；多一些厚道沟通，少一些鱼死网破，尽量避免发生亲亲相害、。
解决的途经：1、接下来就需要所有的股东坐到一起，大家针对目前的情况给出自己的看法，看看能不能找到共同利益点，还能不能持续的合作下去。
1.找不出解决方案，剔除意见不合者，寻找利益共同点，要想做一番事业，大家必须要有共同的理念和信念，作为合作者，如果你们真的是意见不合，那就勇敢的让他出局，大家针对出局者出局后，根据现有的形式达成共识，寻找后期发展的共同目标。
影响商品房销售的因素分析
影响商品房销售的因素分析随着经济的快速发展和城市化的迅速推进，商品房销售已经成为了房地产市场的重要组成部分。
然而，随着行业的发展，商品房销售的市场竞争也越来越激烈，而影响商品房销售的因素也日渐复杂。
本文将从多个角度分析影响商品房销售的关键因素，并为卖方提供一些建议。
一、产品本身特征商品房本身的售卖特征是决定销售的重要因素之一。
通常来说，大多数购房者会选择有较高品质、良好环境、完善生活设施的房产。
在越来越激烈的市场竞争中，开发商应注重产品的品质和区别化特征，以此来吸引更多的购房者。
二、地理位置地理位置对进行商品房销售的影响非常大。
例如，房屋的区位条件、城市环境、运输设施都会对购房者的选择产生影响。
很多购房者会考虑到就近的工作、方便的交通以及好的环境等因素来决定购买的房产。
因此，对开发商来说，选择良好的地理位置是非常重要的。
三、开发商和销售团队的能力开发商和销售团队的能力也是影响商品房销售的重要因素。
一家开发商所提供的销售渠道和服务质量都可以对购房者产生重大影响。
因此，开发商必须致力于提高销售团队的能力，并不断完善售后服务的品质。
四、市场需求市场需求是影响开发商销售策略和销售价格的主要因素之一。
开发商应该通过研究市场需求来确定房产的定价、布局和营销策略，以确保满足购房者的需求。
五、政府政策政府政策也是影响商品房销售的因素之一。
由于不断变化的政府政策，开发商从业者必须时刻关注政策变化，并相应地调整其销售策略。
例如，在有些城市，最近出台了一系列房地产政策以控制房价，并对开发商推动限购和限价机制进行了一些限制。
六、经济形势经济问题是影响商品房销售的重要因素之一。
在经济增长的低迷期，很多购房者可能会选择观望，而不是购买房产。
因此，开发商必须采取灵活、有竞争力的定价策略和销售策略。
总之，影响商品房销售的因素是非常多样化的，而各个因素之间的相互作用也非常复杂。
对于开发商来说，必须对这些因素进行适当的研究和分析，并以此为指导来制定其销售策略。
当前楼市不景气的主要原因
当前楼市不景气的主要原因
1.资金紧张：当前楼市不景气的一个主要原因是许多购房者面临资金紧张的局面。
过去几年房价的快速上涨导致购房成本大幅增加，使得许多购房者无法负担得起房屋的首付款和贷款利息。
2.政策调控：为了遏制楼市过热，政府出台了一系列调控政策,如限购、限贷等。
这些政策限制了购房者的购房需求，导致楼市交易量下降，进而影响了房价的稳定。
3,供需失衡：一些城市的房屋供应过剩，而需求不足，导致楼市的供需失衡。
这种情况下，开发商面临库存积压的风险，降价促销也难以提振购房者的购买欲望。
4.经济增速放缓：当前经济增速放缓使许多购房者对未来的经济前景持谨慎态度，不愿意冒险购买房产。
这进一步削弱了楼市的活力和需求。
5.高楼市风险：过去几年楼市的热度引发了许多投资炒房的行为，使得楼市存在一定的泡沫风险。
为了避免风险，许多投资者选择观望，导致楼市交易量下降。
6.金融政策收紧：随着金融政策的收紧，房贷利率上升，购房
成本增加。
高利率对购房者的购买意愿产生了抑制作用，进一步影响了楼市的发展。
7.人口流失：一些一线城市人口流出现象严重，导致房屋供过于求。
一些人口密集的城市出现人口外流，也使得楼市不景气。
8.二手房市场低迷：当前二手房市场也面临低迷的局面。
购房者更倾向于购买新房，导致二手房市场交易量下降，进而影响了整个楼市的活跃程度。
以上是关于当前楼市不景气的一些简要想法。
当然，楼市的发展受到多种因素的影响，具体情况因地区而异。
房地产滞销解决方案
房地产滞销解决方案随着经济的发展和城市化的进程，房地产行业在各个城市中得到了迅速的发展。
然而，近年来房地产市场出现了明显的滞销现象，许多房地产项目无法快速售出，开发商面临着巨大的压力。
本文将探讨一些解决房地产滞销问题的有效途径。
1. 市场调研和精准定位在开发房地产项目之前，开发商应该进行充分的市场调研。
调研可以帮助开发商了解目标市场的需求和偏好，准确把握消费者的需求。
同时，通过定位精准的项目类型和售价区间，能够更好地满足各类购房者的需求，提高项目的市场竞争力。
2. 优化产品设计和品质滞销问题的一个主要原因是产品设计和品质不符合市场需求。
开发商应该注重产品的设计和品质，确保产品与目标群体的需求相匹配。
此外，提升产品的质量和性能，加强品牌的信誉度，能够提高购房者的购买意愿和满意度。
3. 营销策略的创新与差异化传统的推广方式可能已经无法满足当前市场需求，开发商需要创新营销策略，将其与目标消费者群体的特点相结合。
可以通过加强线上推广、利用社交媒体平台、舆论引导和定向广告等方式，提高项目的知名度和曝光度。
此外，可以通过赠送礼品或提供差异化服务等方式，吸引购房者的关注和兴趣。
4. 金融和购房政策的支持房地产市场的滞销问题往往与金融和购房政策息息相关。
政府可以出台一系列支持措施，例如降低购房贷款利率、减免购房税费、缓解购房者的财务压力等，从而刺激购房需求。
此外，政府还可以鼓励房地产企业开展租售并举的项目，拓宽购房者的选择空间。
5. 多元化业态的发展为了应对滞销问题，开发商可以探索多元化的业态发展模式。
例如，可以在住宅项目中增加商业配套和公共设施，为购房者提供更加便捷的生活服务。
同时，可以开发公寓、写字楼等其他类型的房地产项目，满足不同购房者的需求。
总结起来，解决房地产滞销问题需要开发商从市场调研、产品设计、营销策略、政府政策和业态发展等多个方面入手。
通过精准的市场调研和定位，优化产品设计和品质，创新营销策略，得到金融和购房政策的支持，并探索多元化的业态发展，可以提升房地产项目的销售情况，缓解房地产滞销问题。
房地产销售不足之处与改进措施
房地产销售不足之处与改进措施
房地产销售不足之处与改进措施主要包括以下几个方面：
1. 缺乏市场调研：许多房地产开发商在推出项目之前没有进行充分的市场调研，导致无法了解目标客户的需求和偏好。
改进措施可以是建立市场研究团队，定期进行市场调研，了解客户需求和市场趋势，以便更好地开发出符合市场需求的产品。
2. 销售团队能力不足：房地产销售人员的专业能力和销售技巧不足也是导致销售不足的原因之一。
改进措施可以是通过培训和提高销售人员的专业知识和销售技巧，提高销售人员的服务质量和销售能力。
3. 市场竞争激烈：房地产市场竞争激烈，很多开发商推出了相似的产品，导致销售不足。
改进措施可以是加强产品差异化，通过提供独特的设计和功能，与竞争者区别开来，吸引消费者的注意。
4. 营销策略不合理：部分房地产开发商在销售过程中缺乏合理的营销策略，导致销售不足。
改进措施可以是制定更加精准的营销策略，例如通过在线广告和社交媒体等渠道进行定向营销，吸引目标客户的关注和购买意愿。
5. 售后服务不到位：部分房地产开发商在售后服务方面做得不够好，导致购房者的满意度下降，对房地产的口碑产生负面影响。
改进措施可以是建立健全的售后服务体系，提供及时和有效的售后服务，满足购房者的需求，增加客户的满意度和口碑。
总之，房地产销售不足需要从市场调研、销售团队能力、产品差异化、营销策略和售后服务等方面进行改进，以提高销售业绩。
13-14楼层销售弊端及解决意见
关于13-14层尾楼销售问题的简要分析及解决意见一、13-14层楼盘销售现实问题在目前中国南方很多一二线城市，很多房产都有剩余楼层不好卖，不是质量原因，而是消费者观念原因，13-14楼层的销售成为销售的难题，很多尾楼都是这样。
二、13-14层楼盘的销售难题根源1.受中国传统文化的影响，人们对4.3这样的数字是没有好感的，谐音为“死”“散”，客户不想因为买房得到这样的忌讳。
2.受地面辐射和气流运动，加之峡谷效应，在小于30M的楼距间，在街道风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下徘徊，近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散，这个高度，大概在30M左右，也就是在13-14层的位置。
3.电磁辐射；电磁辐射成为另一个敌人，钢筋混凝土结构迫使来自电器设备的电波沿着房子循环，相当一部分是往上走的，直至顶层。
所以我们平时在一楼听的噪音还不及13-14楼听的清晰。
4.很多西方的思想也传入国内，13楼在国外的意义是不吉祥的，收这些观念影响，这个思想在很多高档小区尤其影响。
这四个原因成为了这两层楼难销售的根源，但是真正影响消费者的还是第一种原因，解决这些根源需要的不仅是销售策划方案，同样也需要科技的进步和改变！三、解决意见1.完整的策划方案成为了市场部的首要任务，建议以下：①在所有楼盘中提高13-14层楼盘的销售价格，消费者的楼层好坏定义在开发商的价格上，所以用价格对消费者购买意向的诱导成为关键。
②极力呈现13-14楼效果图和感受图，对比其他楼层的效果，成为第一种方案的铺垫和解释，另外体现出整体楼盘的价值。
所谓优中择优。
③策划全新的销售方式，13-14层楼不单卖，只卖给亲属关系和认识的朋友关系的顾客，命其名为：一生一世不分离。
以全新的主题定义颠覆传统的观念，突出整体的意义和谐音，正好符合中国传统的观念。
2.尽量在难以销售的城市和楼盘中，让利也许是不错的方式，同时在消费者了解这些楼层的空气质量之类的情况下，给出实际行动，例如免费封阳台免费送绿化植物和墙漆之类的，真正的利益会让消费者降低观念的影响。
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楼盘难销原因分析1、定位策划失误。
楼盘难销的原因中，定位策划失误是最为重大的事项，也是最为难以解决的问题。
项目前期如果市场调研不准确或不详实，草率决定或一厢情愿最容易造成定位策划失误。
项目的成功80%是由定位策划阶段决定的，一但定位策划确定，后期战略要要坚定执行，只是在战术上进行调整。
而定位策划失误必然导致项目后期实施过程的受挫，甚至是项目停滞。
试问，一条方向就已经错误的道路如何能达到正确的目的地呢？具体体现：1、规划设计失误。
形态、户型、配套、环境、外立面等2、上市时机或定价失误。
市场行情不符、竞争对手、价格跑偏等3、客源分析失误。
客户定位、客户来源、客户数量等2、客观市场变化。
市场变化是必然的也是不可避免的，因此这是楼盘滞销最为普遍的原因。
整体行情的动态性，局部格局的受制约性，特殊区间的有限性都会不停地变动，必然造成项目收到来自各方的影响。
例如：今年的国家调控政策以及房地产大气候这些影响对楼盘销售普遍产生了不利影响，造成客户观望犹豫甚至放弃置业计划。
具体体现：1、国家宏观调控政策。
2、行业出现整体波动。
3、竞争对手的打击。
4、新型物业的出现。
3、主观因素变化。
随着项目的进展情况，开发商或服务机构的心里期待或目标要求可能会发生相应的变化。
这本是无可厚非的，但是如果这样的心里变化脱离市场或者好高骛远很容易使得原本畅销的楼盘产生转变，造成滞销。
具体表现：1、提价过快或过高。
2、公司过于追求利益。
3、过于自信，“销控”过度。
4、销售执行失败。
无论是开发商自行销售还是委托代理公司，在销售执行过程中如果出现各种问题同样很容易造成楼盘滞销。
例如开发商自行销售可能会出现市场把握不准，销售策略不到位或销售技巧不够等问题。
而代理机构可能会出现品牌维护不利，与开发商步调不协调或责任感不强等问题。
这些问题可能不会很集中的体现在某一方面，更多的是各种问题积累的形成。
例如案场的管理不到位，不只是案场的状况不好，还会造成销售任务执行不到位，必然引起销售效果不理想等。
具体表现：1、销售手段平淡。
2、销售管理松散。
3、销售责任失控。
4、销售比例失调。
针对富有国际花园问题的解决方案1、改头换面。
针对定位策划的失误，因为项目本身的基本建筑相态应经不可更改，因此唯一有效的手段就是“改头换面”。
根据项目本身的现有状况充分发掘自身所具有的优势，并尽可能的节约项目变更成本，结合市场调研情况，分析市场需求，重新定位策划开发新的更有市场需求的项目，以达到扭转乾坤的目的。
此方案最为重要的环节就是准确的市场调研分析。
如果是市场调研不准确或不到位，那么重新定位策划就没有依据，成功性就没有保障。
2、策略调整。
针对市场的变化，调整销售策略。
这一条，其实不应该是滞销楼盘的改进措施，而更应该是一种市场风险防范机制。
成熟优秀的服务机构或者完善的全案策划方案之中就应该包含市场风险防范机制。
在前期，固然不可能完全的预见到市场的变动情况也就是风险的发生情况，但可以建立预警体系，来提前感知风险。
对于市场的变化趋势则是应该具有灵敏的嗅觉和深度洞察力。
此方案的重点是由于市场变化的不可抗性，必须提前建立市场预测及风险防范体系。
3、理清思路。
对于主观因素的变化造成的楼盘滞销，其实难题不是在如何解决上，而是在于是否真正认识到了是自己的主观因素造成的。
如果认识到自己的问题所在，问题的解决相对会容易很多。
有效的理清自己的思路的原则就是明确首要目标。
无论是方式及手段怎样的变化，必须明确项目的首要目标，是回款还是利润，是销售速度还是社会效益，这样才不会偏离基本轨道。
有效的信息反馈及沟通是此项方案实施的保证。
合作各方要定期、不定期的有效沟，通对于各方面的信息反馈、汇总、分析，从而将问题消除在萌芽状态。
即使已经产生偏差，也可以早发现、早解决。
4、管理优化。
如果出现销售执行不到位或失败的情况造成楼盘的滞销，毫无疑问的必须当机立断采取管理优化的措施。
手段可以是聘请服务商，包括聘请咨询公司、顾问公司或代理机构；也可以是更换代理机构，包括更换代理销售机构或营销策划机构。
当然如果自身有能力解决问题，对于销售的执行环节进行改进和完善是最好的。
此方案的要点是必须果断的采取行动，坚决的实施变革。
无论是自身解决还是借助外力，都必须采取快速强制的手段进行落实。
预防措施1前期准确定位的形成。
避免滞销楼盘的产生首先最为关键的就是前期定位的形成一定是准确的。
所谓形成准确的定位就必然是建立在确凿的市场调研报告基础上的。
市场调研的信息要详实，汇总要清晰，分析要透彻，总结要明确，从而定位的基础就会牢靠，得出的结论就会准确。
2、中期预防机制的建立。
风险的发生有很大的不可预见性，因此谁也无法提出绝对准确的风险预防方案，谁也无法避免所有的风险绝不发生。
重要的是建立风险预警机制，提前感知各种风险的发生趋势，做好具体风险发生的准备工作，能避免的避免，无法避免的则减轻其危害性。
3、后期果断执行变革。
当风险发生或问题出现时，必须准确的判断，之后采取果断的措施。
不能犹豫不决，等待观望。
很多转机稍纵即逝，所有变革的执行要坚决坚定。
楼盘滞销原因的剖析及其解决策略有开发商提出要求,他说他的楼盘既不是高档楼盘也不是尾楼,但现在卖不动了,请问该从哪个"穴位""下刀"?能否提供一个既不限档次高低又不论销售阶段的"滞销楼盘万能解套公式"?其实,哪有什么"包治百病"的"万能公式",任何事情的有效解决都是离不开"具体问题具体分析"这一"甘草药方"的。
认为,楼盘的销售过程往往都不是一帆风顺的,楼盘滞销是经常会出现的情况,问题是楼盘在销售出多少比例后才出现滞销。
下文针对楼盘销售过程中不同阶段出现滞销的原因进行剖析,并提出相应的解决策略,从而带动楼盘走出滞销的困局。
为了便于解说,下面用表格加注解的方式来论述。
注解:(1) 这种情况不多,但并非没有,只不过是大多由于处在楼花阶段而容易及时调整才摆脱了过早"夭折"的命运;(2) 包括"脱离市场现状,失去成交基础"和"物非所值"两方面;(3) 如安居房小区里建造"高尔夫练习场"、高档住宅主卧没设"卫生间"、SOHO没有"书房"等等;(4) 建筑规划没有创新、外立面没有特色、建筑密度、容积率、绿化率等均不如同类市场。
总之,规划硬件落后于同类市场;(5)该类开发商太过于自信,不相信市场调研和策划包装这一套,认为那都是骗人的东西,他们喜欢凭自己的经验来操作。
虽说"市场不相信眼泪",但他们不怕,因为他们早已无泪水可流;(6) 入市时机准则:A、你已经知道目标客户都在哪里;B、你知道你的价格适合目标客户;C、你知道用什么方式跟客户打交道并且已经制定了一套完整的实施计划;D、其他外部条件也很适合。
(7)、我们强调"物业第一性、营销第二性",但在此阶段营销更为重要,因为营销策略是从前期设计中能把握物业的市场前景,我们称之为"物业胎教",也称之为营销的前期介入;(8)、这是楼市中的"自流"现象,即项目只要保证物业到位,无须投入广告费用,就会自然而然地"消化"掉15%左右的销量(区别只在于"消化"速度)。
因此,能否突破"15%"就成了销售中的第一道"坎";(9)、"市场细分"策略本身没有错,关键的问题是"目标市场容量"是否足以承载投资的"巨轮";(10)、营销手段单调化,无法多次掀起高潮;促销手法一成不变,无法刺激和调动已"麻木"的潜在客户的购买欲望;(11)、"横"做,即"合并市场细分",模糊"细分线",做广做大;(12)、"纵"做,即"深化市场细分",更"下"一层楼,做深做细;(13)、此阶段的滞销概率较大,不少楼盘往往喜欢长期在此"休憩",什么广告轰炸什么促销手段对它而言作用都是"零",一步都不肯往前挪。
由于此阶段是开发项目成败的"临界点",所以事关全局,我们称之为销售中的第二道"坎";(14)、发展商往往将可售的单位全部推出(急着回笼资金用于后期的建设),让买家自由选择,结果导致多类型单位的售出比例严重失衡(如:只售出方向、景观好的单位,剩下差的;或只售出价格低的单位,剩下价格高的),到售出四五成后,好的单位或价格低的单位已基本售出,于是便出现滞销的局面,同时,由于剩下的单位太偏重于某种间隔或方向,导致整个楼盘的货尾感较重;(15)、销售人员必须高度保密和统一口径;(16)、冲过了第二道"坎",看到了胜利的曙光,但要达到预期目标,还必须冲破这第三道"坎",这是最后一道"坎",也是最大的一道"坎";(17)、客户宁愿选择质素差或楼层较差的单位认购,故剩余的是质素好但价格高的部分,这种情况一般会出现在"价格决定一切"的市场状态中;(18)、根据20:80规则,让那部分掌握着80%财富的20%的人们产生购买欲望也不失为一条出路;(19)、价格太接近,导致买家集中选择质素好的单位;(20)、对比性销控策略;(21)、这是"临门一脚",我们应一鼓作气,把最后的10%也"踢"进开发商的腰包里面去!(22)、广告促销声势"先高后低"、"先强后弱"、"先旺后衰",把广告费用绝大部分前倾,以广告炸开通路(这是对项目信心不足的表现),后期促销经费断档,只剩下少量可怜的"余波"在"荡漾",加上没有口碑市场的支撑,便无力再次掀起新一轮高潮;(23)、这是后期滞销的幕后"元凶"!因为广告效果已被这股民间"暗流"抵消;(24)、遵循"低开高走低收"的价格策略。
但降价也有许多技巧,除了降低单位售价外,还有所谓"隐性降价",如降低首期款、送装修、送物业管理费、送花园等等;(25)、比如"试住"、"购房返租"等等;(26)、比如:更换销售代理商或委托一些中介公司(三级市场)进行销售;(27)、比如对于交通不便、配套不全的小区,增加便民设施,增开住户专车等。