商业容积率方案ppt课件
合集下载
房地产产品容积率与利润关系讲义(PPT 43页)
功能分析 高端形象，价值标杆 提高土地开发强度 利用街区，提高开发强度
风情会馆
不计容积率，车库功能+人防
在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.43； 本方案基本采用一体两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯多户。
22
项目容积率确定——高容积率下的经济指标测 算数据假定
在满足图示物业功能配比的 情况下，方案基准容积率4.92；
19
容积率参照给我们的启示——项目可能实现的 容积率指标
本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用； 地块北部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有利； 西侧的小广场与项目统一规划，部分社区的配套设施可以设置与此，进而节 约用地。
参照深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意 见，结合项目定位及湛江市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现 的容积率指标可能如下：
方案二 152000 145000
6000 1000 35000 3.43 高品质 48107 13944 28.98% 8846 28.87% 2.5亿
方案三 217000 210000
6000 1000 35000 4.92 难以实现 55287 14497 26.22% 7950 21.97% 2.8亿
产品类型 住宅 商业
配套会所 合计 容积率
地下车库
建筑面积（平方米） 190000 6000 1000 197000 4.41 35000
23
方案主要规划技术指标对比
对比显示：在产品可实现及 市场可实现的前提下，项目 的经济指标综合对比方案一 相对最佳，但差异不明显。 方案三容积率的限定下，产 品规划设计的技术可行性难 度大。 项目容积率的选定过程中， 经济效益的对比仅仅是一个 因素，市场可项目度、项目 开发战略因素同样重要。
容积率_案例21页PPT
• 一般“低容积率”的标准为，别墅、独栋 住宅不高于0.5,叠拼、联排住宅在0.95左右， 多层板楼在1.2~1.3,小高层要求在2.1以下， 高层不超过3.5。
• 社区规模越大，容积率越低，舒适度就 越高，这是肯定的。如2800亩融侨江南 水都、1400多亩名城港湾住区、1000多 亩的三木·水岸君山、760多亩金辉旗山 赋都、600多亩的正祥·橘郡……社区规 模大，开发商就能够把项目做得非常纯 粹，舒适度自然很高。
容积率_案例
聪明出于勤奋，天才在于积累
容积率
• 容积率，指项目总建筑面积与项目总占 地面积的比值。具体公式：容积率=总 建筑面积÷总用地面积。它不仅和舒适 度密切相关，还是判断房子性价比的重 要指标。一般来讲，容积率越低，环境 舒适度越高。“低容积率”意味着居住 在一块地上的人少，每人享受的土地资 源、公共资源、空间更多。
• 位于金山的项目中庚城，不仅拥有大比例 的高层板楼，而且社区还营造了罕有的63 亩的大规模中心园林。它不仅化解了建筑 布局的紧张局促，而且给人超乎想象的舒 适生活享受。在这里，其关键的半围合式 布局起到了很大的作用，不仅提升了板楼 建筑形式的容积率，而且还将节省的占地 面积让度给中心园林，同时通过拔高楼层 的方式，降低建筑密度，从而给业主营造 了舒适的居住环境。
• ■高层楼盘 • 三盛中央公园高邸……………1.03 • 世欧彼岸城……………………1.8 • 海润尊品………………………1.8 • 中庚城…………………………1.8 • 仁文大儒世家朗园…………1.82 • 融侨意境………………………1.9 • 美林湾………………………1.97 • 福晟钱隆金山…………………2.2 • 万科·金域荣域…………………2.3 • 融信·宽域………………………2.3 • 中天金海岸·天悦……………2.75 • 阳光乌山荣域…………………3.10
• 社区规模越大，容积率越低，舒适度就 越高，这是肯定的。如2800亩融侨江南 水都、1400多亩名城港湾住区、1000多 亩的三木·水岸君山、760多亩金辉旗山 赋都、600多亩的正祥·橘郡……社区规 模大，开发商就能够把项目做得非常纯 粹，舒适度自然很高。
容积率_案例
聪明出于勤奋，天才在于积累
容积率
• 容积率，指项目总建筑面积与项目总占 地面积的比值。具体公式：容积率=总 建筑面积÷总用地面积。它不仅和舒适 度密切相关，还是判断房子性价比的重 要指标。一般来讲，容积率越低，环境 舒适度越高。“低容积率”意味着居住 在一块地上的人少，每人享受的土地资 源、公共资源、空间更多。
• 位于金山的项目中庚城，不仅拥有大比例 的高层板楼，而且社区还营造了罕有的63 亩的大规模中心园林。它不仅化解了建筑 布局的紧张局促，而且给人超乎想象的舒 适生活享受。在这里，其关键的半围合式 布局起到了很大的作用，不仅提升了板楼 建筑形式的容积率，而且还将节省的占地 面积让度给中心园林，同时通过拔高楼层 的方式，降低建筑密度，从而给业主营造 了舒适的居住环境。
• ■高层楼盘 • 三盛中央公园高邸……………1.03 • 世欧彼岸城……………………1.8 • 海润尊品………………………1.8 • 中庚城…………………………1.8 • 仁文大儒世家朗园…………1.82 • 融侨意境………………………1.9 • 美林湾………………………1.97 • 福晟钱隆金山…………………2.2 • 万科·金域荣域…………………2.3 • 融信·宽域………………………2.3 • 中天金海岸·天悦……………2.75 • 阳光乌山荣域…………………3.10
天华近期10容积率项目实践 ppt课件
独栋部分概况
总建筑面积： 41024 ㎡
总用地面积： 62862 ㎡
容积率：
0.65
覆盖率：
22%
户均土地占有率： 398㎡
叠拼部分概况
总建筑面积： 61705 ㎡
总用地面积： 42295 ㎡
容积率：
1.46
覆盖率：
26%
户均土地占有率： 164㎡
PPT课件
4
户型平面图
叠拼户型
中建江湾镇1.1
PPT课件
122.37 122.37
84.24%
PPT课件
编号
套型
套内面积 建筑面积 得房率
D-1 D-2
四房两厅两卫 151.14 四房两厅两卫 151.14
179.42 179.42
84.24%
43
户型特色-115户型（北入口）
苏州工业园496号地块项目 2.1
编号 A-1 B-1 A-2 B-2
地下室面积 48.55 54.61 48.55 54.61
5
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
6
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
7
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
8
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
9
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
10
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
11
总平面图
上置罗店1.2
项目概况
开发商：
上海置业
总建筑面积： 153089㎡
PPT课件
77
立面意向
合院别墅
城市商业用地规划PPT课件
第一节 商业用地规划相关概念与基础理论
一、城市中心区（CBD）的内涵
CBD即central business district的缩写，中文多翻译为 “中心商务区”。
CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同 心环模式”中提出的。
• 伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。 随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其 是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。
心内
区
度复合的经济核心区
私人小汽车普及，交通与通讯网络 日益完善
信息高速公路、城际快速交通网络、 全光纤通讯网络、超宽频传输、DSL技术等
现代轨道交通技术发展成熟
新兴数字化通讯，一体化建设的现代化交
通信息港
城市主要商业中心，人流、物流、 城市以金融、办公商务为主的第三 世界金融中心，参与全球或区域竞争的空
斯于1923年提出了 同心圆模式。伯吉斯主要是从居住人口的类 型和居住区的类型来进行分析的，他认为是 向心、专业化、分离、离心、向心性离心等 五种力的作用使城市产生了地域分异。其间， 城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同 心圆式的扩散过程。其缺陷：一是没有考虑 各区之间的交叉和城市交通的作用；二是未 考虑作为城市主要活力的工业活动布局及对 城市土地利用的影响。
徽商从明代中叶到清朝乾隆末年，称雄中国商 界300多年。在辉煌的数百年间，徽商造就了一批 享誉中华大地的的百年老字号，有的至今还熠熠 生辉，这不能不说是一个奇迹。历史是现实的一 面镜子。尽管徽商有过极其辉煌的历史，但是今 天的"徽商"面临着尴尬的境地：在目前各类财富 排行榜中，少有安徽人的身影。
“红顶商人”胡雪岩
的交往
一、城市中心区（CBD）的内涵
CBD即central business district的缩写，中文多翻译为 “中心商务区”。
CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同 心环模式”中提出的。
• 伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。 随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其 是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。
心内
区
度复合的经济核心区
私人小汽车普及，交通与通讯网络 日益完善
信息高速公路、城际快速交通网络、 全光纤通讯网络、超宽频传输、DSL技术等
现代轨道交通技术发展成熟
新兴数字化通讯，一体化建设的现代化交
通信息港
城市主要商业中心，人流、物流、 城市以金融、办公商务为主的第三 世界金融中心，参与全球或区域竞争的空
斯于1923年提出了 同心圆模式。伯吉斯主要是从居住人口的类 型和居住区的类型来进行分析的，他认为是 向心、专业化、分离、离心、向心性离心等 五种力的作用使城市产生了地域分异。其间， 城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同 心圆式的扩散过程。其缺陷：一是没有考虑 各区之间的交叉和城市交通的作用；二是未 考虑作为城市主要活力的工业活动布局及对 城市土地利用的影响。
徽商从明代中叶到清朝乾隆末年，称雄中国商 界300多年。在辉煌的数百年间，徽商造就了一批 享誉中华大地的的百年老字号，有的至今还熠熠 生辉，这不能不说是一个奇迹。历史是现实的一 面镜子。尽管徽商有过极其辉煌的历史，但是今 天的"徽商"面临着尴尬的境地：在目前各类财富 排行榜中，少有安徽人的身影。
“红顶商人”胡雪岩
的交往
容积率确定方法-控规编制PPT课件
扩大分析范围
是
4.周边相邻地块的土地 出让价格与分析区是否 可以近似地认为一样
分 析 地 块
5.周边相邻地块的现状 容积率与建筑质量与分 析区是否可以近似地认
为一样
2024/10/16
3.分析地块内不同规划 使用性质的地块之间的 相互影响是否可以忽略
6.周边相邻地块与分析区 之间在规划使用性质上的 相互影响是否可以忽略
层 面
筑高度、容积率、人口容量等）。
宏观：总规在用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。在《城市 用地分类与规划建设用地标准》中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的 需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。
中观：在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、 文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，
2024/10/16
7
5、 小结：合理容积率的确定
容积率确定的合度空间 是指在规划方案中能够定量 地从经济效益、环境效益角 度测算土地开发容积率的最 大规划区域。
否
缩小分析范围
1.分析地块的出让地价 在市场短期均衡期内是 否可近似地认为是均值
2.分析地块的现状容积 率与建筑质量是否可以
近似地认为是均值
17
卫2生02局4/、10疾/1控6 中心
卫生防疫用 地
0.73
19.71% 2.55
9 10
万象和 香港大.60% 7.25 36.40%6 1.30
18
圣地酒店
旅馆餐饮 1.23 35.00% 2.58
4、 指标叠加的方法
干道影响图 高度分布规划图 开发强度规划图
2
星河家园
《容积率案例分析》课件
容积率的影响因素
土地利用方式、建筑高度和形态以及城市规划和建设都对容积率有重要影响。 在分析这些因素与容积率之间的关系时，可以深入剖析容积率的运作机制。
典型的容积率案例分析
唐山市容积率调整实践案例分析
探索唐山市在容积率调整方面的实践经验，了 解其背后的考虑因素和取得的成果。
东京市容积率调整实 其对城市规划与发展的影响和应对挑战的策略。
容积率的优缺点与前景展望
1 容积率政策的优缺点分析
评估容积率政策的优缺点，包括对城市形象、环境和人居舒适度的影响，以及其可能引 发的争议和挑战。
2 容积率政策的前景展望
展望未来容积率政策的发展趋势，探讨可能的改进和创新方向，以适应城市快速发展和 可持续规划的需求。
结语
通过本课件希望使观众更好地理解城市规划与建设的重要性，并认识到容积 率政策对城市发展的影响和潜力。
《容积率案例分析》PPT课件
什么是容积率？
容积率是城市规划中的重要指标，用于衡量建筑物在一定面积内的总建筑面 积与地块面积的比值。了解容积率的定义和意义对城市发展至关重要。
如何计算容积率？
计算容积率有多种方法，包括基于总建筑面积、地上建筑面积或可利用面积。 通过实例分析容积率的计算方法，加深理解和应用的能力。
《容积率案例分析》课件
《容积率案例分析》ppt课件
• 容积率概述 • 容积率案例分析 • 容积率规划策略 • 容积率案例分析总结
01
容积率概述
容积率的定义
01
容积率：指在一定范围内，建筑 面积与用地面积的比值，是衡量 建设用地使用强度的一项重要指 标。
02
容积率的大小反映了土地使用效 率，容积率越高，建筑密度越大 ，土地利用程度越高。
加强容积率规划的公众参与和 民主决策，提高规划的透明度 和公正性。
对容积率管理的展望
容积率管理需要不断完善相关法 律法规和政策体系，为规划和管
理提供有力保障。
加强容积率管理的信息化和数字 化建设，提高管理效率和科学性
。
鼓励社会各界积极参与容积率管 理，形成多元共治的管理格局，
促进城市可持续发展。
THANKS
总结词：效果评估
详细描述：优化后商业中心吸引了更 多优质品牌入驻，商业氛围和价值得 到显著提升。
案例三：某工业园区的容积率调整
总结词：产业升级的需要 总结词：解决方案
详细描述：某工业园区原有容积率较低，无法满足产业 升级需求，如产能扩大、技术升级等问题。
详细描述：通过提高容积率，增加建筑密度和楼层高度 ，优化产业布局和配套设施。
容积率规划的未来趋势
绿色可持续发展
容积率规划将更加注重绿 色可持续发展，强调生态 保护和资源循环利用。
智能化管理
借助现代科技手段，实现 容积率规划管理的智能化 和精细化。
人文关怀
容积率规划将更加关注居 民的生活需求和人文关怀 ，提升城市宜居性。
04
容积率案例分析总结
容积率案例分析的启示
容积率是城市规划中的重要指标，对城市发展、居民生活和环境质量具有重要影响 。
• 容积率概述 • 容积率案例分析 • 容积率规划策略 • 容积率案例分析总结
01
容积率概述
容积率的定义
01
容积率：指在一定范围内，建筑 面积与用地面积的比值，是衡量 建设用地使用强度的一项重要指 标。
02
容积率的大小反映了土地使用效 率，容积率越高，建筑密度越大 ，土地利用程度越高。
加强容积率规划的公众参与和 民主决策，提高规划的透明度 和公正性。
对容积率管理的展望
容积率管理需要不断完善相关法 律法规和政策体系，为规划和管
理提供有力保障。
加强容积率管理的信息化和数字 化建设，提高管理效率和科学性
。
鼓励社会各界积极参与容积率管 理，形成多元共治的管理格局，
促进城市可持续发展。
THANKS
总结词：效果评估
详细描述：优化后商业中心吸引了更 多优质品牌入驻，商业氛围和价值得 到显著提升。
案例三：某工业园区的容积率调整
总结词：产业升级的需要 总结词：解决方案
详细描述：某工业园区原有容积率较低，无法满足产业 升级需求，如产能扩大、技术升级等问题。
详细描述：通过提高容积率，增加建筑密度和楼层高度 ，优化产业布局和配套设施。
容积率规划的未来趋势
绿色可持续发展
容积率规划将更加注重绿 色可持续发展，强调生态 保护和资源循环利用。
智能化管理
借助现代科技手段，实现 容积率规划管理的智能化 和精细化。
人文关怀
容积率规划将更加关注居 民的生活需求和人文关怀 ，提升城市宜居性。
04
容积率案例分析总结
容积率案例分析的启示
容积率是城市规划中的重要指标，对城市发展、居民生活和环境质量具有重要影响 。
《容积率案例》课件
THANKS
感谢观看
容积率与城市空间布局密切相关，通过合理设置容积率，可以优化城市空间布局， 提高城市土地利用效率。
高容积率区域通常用于建设高层建筑或密集的住宅区，有助于增加城市人口密度和 促进城市经济发展。
低容积率区域通常用于建设低层建筑或绿地，有助于保护生态环境和提供休闲空间 。
容积率与城市环境质量的关系
容积率的合理设置可以影响城市环境 质量，过高的容积率会导致城市环境 拥挤、交通拥堵、噪音污染等问题。
促进城市经济发展
容积率案例还告诉我们，合理的城市规划和建筑设计可以促进城市经济发展。通过优化城市空间布局 和功能分区，可以提高城市土地利用效率，吸引更多的投资和企业进驻城市，推动城市经济发展。
在城市规划中，应注重产业规划，引导产业集聚和发展，提高城市产业竞争力。同时，应加强城市基 础设施建设，提高城市综合承载能力，为城市经济发展提供有力支撑。
详细描述
某工业园区容积率过高，导致建筑密度大，消防、安全 等措施难以实施，影响工业企业的安全生产。
总结词
政府应加强对工业园区容积率的监管
详细描述
政府应加强对工业园区容积率的监管，确保容积率设置 合理，避免过高或过低，以确保工业企业的安全生产。
总结词
工业园区应合理规划建筑布局，提高绿化率
详细描述
工业园区在规划时，应合理规划建筑布局，控制容积率 ，提高绿化率，以确保工业企业的安全生产和提高园区 整体环境质量。
03
容积率规划策略
提高容积率的策略
城市更新和改造
通过城市更新和改造，将低密度区域 转化为高密度区域，从而提高容积率 。
土地集约利用
公共设施配套
增加公共设施配套，提高土地利用价 值，从而鼓励开发商提高容积率。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
优势：地块附近没有成规模的商业体，我项目可以成为区域型购物中心。
劣势：由于地块附近没有大量的现代化企业，居民中的年轻人一般在市中心上班，闲日附近的客源 只有老人和小孩，不是消费的主力军。且地块附近的小区居民消费习惯为到市中心消费，需要引导 。
规划建议：建成辐射项目周边5公里的区域文化中心、运动中心、儿童中心、健康中心及购物中心。
042-13项目概念方案设计
22
3
室内意向
游泳馆
健身房
042-13项目概念方案设计
23
3
室内意向
健康中心
健康中心
042-13项目概念方案设计
24
58#南侧酒店租售比建议：
建议58#南侧酒店租售配比为：100%自持 项目届时所处板块为相城中央公园板块，周边规划将以苏州花卉植物园和荷塘月色
湿地公园为基础，建设生态岛、湖岸生态带、休闲娱乐三功能为一体的湿地自然生 态区。在此区域内经营高端品牌酒店不仅可以辐射本版块，还能同时吸引南侧渭塘 珍珠宝石城、苏相合作区行政中心的客户人流。 目前在此区域内并无高端品牌酒店经营。开发商自持高端品牌酒店既能在区域内树 立标杆印象极大提高项目形象，又能够极大的满足异地旅游休闲客户的居住需求， 同时为商业带来极高人气和购买需求。 在后期销售中，开发商自持高端品牌酒店能加强客户对整体商业后期可以成功运作 的信心，保障项目的成功销售。
16
3
室内意向
精品店
精品店
042-13项目概念方案设计
17
3
室内意向
精品店
儿童乐园
042-13项目概念方案设计
18
3
室内意向
超市
超市
042-13项目概念方案设计
19
3
室内意向
精品酒店
精品酒店
042-13项目概念方案设计
20
3
室内意向
公寓
公寓
042-13项目概念方案设计
21
3
室内意向
餐厅
电影院
总平面图
其中
042-13地块总体经济技术指标
名称
数量 单位
建设用地总面积
64467.00 平方米
总建筑面积
平方米
地上计容总建筑面积
96700.5 平方米
零售
30000.00 平方米
餐饮
15000.00 平方米
娱乐
15000.00 平方米
其中
酒店（200间） 15000.00 平方米
公寓 设备等 地下不计容建筑面积 超市 车库
58#地块以南商业地块项目概念方案设计
2016.12
1
前期分析
Pre Analysis
A
2
1
项目区位
漕湖商业广场
漕湖邻里中心
恒大58#地块 本案
恒大59#地块 永昌花苑
042-13项目概念方案设计
3
1
项目分析
规划指标：A地块 占地面积64467㎡，容积率≤3，密度50%，限高40米。 B地块 占地面积9326.66㎡，容积率1.5，密度50%，限高24米。 C地块 占地面积11177.21㎡，容积率1.5，密度50%，限高24米。 D地块 占地面积20744 ㎡，容积率1.5，密度50%，限高24米。
备注
超市 零售 零售 餐饮 娱乐
精品超市
休闲餐饮
精品超市7000㎡9000㎡、休闲餐饮
3000㎡-5000㎡
品牌零售 家电广场 特色餐饮 恒大影城
休闲餐饮、银行药店
200-500㎡
餐饮预留天
然气管道、
服饰
家电广场2000-2500 排烟道、给
㎡、服饰零售200- 排水、排污
300㎡
等必备设施。
项目着重打
KTV、电玩
酒楼500 -1500㎡、KTV2000-
造生活广场， 提聚人气。
3000㎡
运动中心
影城7000 -8000㎡、运动中心
7000-8000㎡
042-13项目概念方案设计
8
2
效果图
购物中心（A地块）
042-13项目概念方案设计
9
2
效果图
购物中心（A地块）
042-13项目概念方案设计
10
2
效果图
购物中心（A地块）
042-13项目概念方案设计
11
2
效果图
购物中心（A地块）
042-13项目概念方案设计
12
2
效果图
购物中心（A地块）
042-13项目概念方案设计
13
1
场地意向
042-13项目概念方案设计
14
1
场地意向
042-13项目概念方案设计
15
2
屋顶环境意向
042-13项目概念方案设计
58#南侧公寓租售比建议：
建议58#南侧公寓租售配比为：100%销售 争取最大年限产权（70年） 建议公寓设计为LOFT产品，买一送一 以小面积为主。
042-13项目概念方案设计
4
项目定位
一站式品质购物运动集合体
超市、零售、儿童中心、美食广场、商务公寓、电影院、游泳馆、健康中心、运动中心、酒店
购物+餐饮+运动健身+健康服务
填补漕湖缺乏一站式生活购物空白 打造漕湖真正一站式购物、健身、文化体验乐园
方案展示
Façade Intention
B
6
1
容积率 建筑密度 绿地率
20000.00 平方米
1700.50 平方米
ห้องสมุดไป่ตู้
平方米
12000 平方米
平方米
1.5
/
40.00% /
20.00% /
042-13项目概念方案设计
7
1
指标
楼层
面积
-1层
12000
1层
15000
2层
15000
3层
15000
4层
15000
定位及业态规划 主体 主力业态 其他业态
主力店面 积建议