商业地产基础知识培训教程
商业地产基础培训
第一、概念一、什么是商业地产？商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
二、商业房地产的类别划分？商业房地产的形式多样，规模也有大有小。
规模大的商业房地产如shopping mall 项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
目前东莞大型商业地产项目有华南mall、地王广场、世博广场和第一国际等。
三、什么叫购物中心？世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。
”由此可见，一个有计划的购物中心对其租户是有很大的控制权，这也是购物中心最终能否取得成功。
四、什么叫MALL？Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。
Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。
较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。
”Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。
Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业Mall” “商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”……粗略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。
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特色餐饮
餐饮 咖啡厅
西餐
美容美发
服务 配套
便利店 药店/个人护理
银行
各行业经营面积及配套设施之基本要求（仅供参考）
使用面积 （㎡）
1000以上
技术要求
上下水、电力、天然气、排烟、排 风、隔油池、新风、广告位
80-200以上 上下水、电力、广告位
300以上
上下水、电力、天然气、排烟、排 风、隔油池、新风、广告位
影院： 层高：9米以上，柱距9米以上，柱间跨度不小于24米； 面积：2000--4000平方米，4-8个厅;一至两个350-500人大厅，4-5 个230-300人中型或有几个较小的VIP厅； 楼板承载：400公斤/平方米； 电压：380伏，三芯四相对电缆，照度75-150LX 其他：有小卖部
大型超市： 楼层层高：层高5.4m，配电箱入场；地下 层高要求不小于4.5m。梁下净高4.5 m，灯 具下缘距地面3.6m，货车通道净高3.5m以上， 收货平台高700mm 。柱距：10m*10m 柱 距要求：柱网开间8米以上 楼板载荷：卖场负荷≥600公斤/平方米 卸货区： 2-3辆小卡车满载重量及回车空间 电梯（1部大货梯，1部客梯） 发电机容量：双电源供电，2500千瓦，采 用灯带照明，照度标准：1200LUX，柱面预 留插座，距地3.3 m（特殊标准除外） 使用面积：10000-20000㎡左右，单层 5000㎡以上 消防：营业厅不宜设在地下三层及三层以下， 应设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统 其他要求：供水、供气、通讯设施到位
讨论：大家说说自己熟悉的商业项目属于哪一类型？ 物业的建筑需求、订单式商业地产
何为商业地产
品牌商家物业建筑需求
百货： 楼层层高：卖场净高4M以上 柱距要求：柱网开间9×9米 楼板载荷：500公斤/平方米 卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回 车空间 电梯（1部大货梯，1部客梯） 发电机容量：2400—3200KVA 使用面积：8000-15000平方米或 20000平方米以上 消防：符合国家及当地标准并能通过 验收 停车位(若与超市在一起，就可减少车 位量) 其他要求：供水、供气、通讯设施、 空调到位
商业地产基础知识培训教程
商业地产基础知识培训教程商业地产是在商业领域中广泛应用的一种投资，包括购买、销售、租赁、管理和开发商业地产等方面。
商业地产基础知识培训教程是一种针对商业地产市场初学者和潜在投资者的培训课程，其目标是让学员了解它们在商业地产世界中做出具有策略性决策所需的知识和技能。
本培训教程需要包括以下内容：1. 商业地产的定义和类型了解商业地产的概念和范围。
包括什么是商业地产投资，不同类型的商业地产和商业用途的主要组成部分，例如：零售中心、办公室大楼、工业园区等。
2. 商业地产投资的风险和回报了解商业地产投资的基本概念，包括风险和回报的概念、如何评估投资成功的标准等。
3. 商业地产投资的基本指标了解商业地产投资的基本指标，包括资产价值、净现值、现值、投资回报率、现金流等。
学员需要学习如何分析、比较和评估各种不同类型的商业地产的潜在投资，以及如何制定投资策略。
4. 商业地产投资市场环境分析了解商业地产投资的市场环境分析和评估，包括了解行业标准和关键趋势、有关政策、法规、税收和市场竞争信息等。
5. 商业地产投资的融资策略了解商业地产投资的融资策略，包括评估不同融资来源的优劣势、借贷策略和合同细节等。
6. 商业地产运营和管理学习商业地产的运营和管理，包括管理策略、执行力、租户管理、租赁管理、建筑维护和保养等。
7. 商业地产退出策略了解商业地产的退出策略和方法，例如出售、交换等，以及如何在退出前做出明智的决策。
总结商业地产基础知识培训教程是一个包罗万象的课程，对初学者和潜在商业地产投资者都是非常有用的。
学习这些知识可以让学员建立自己的商业地产策略，并更加明确自己的商业地产求职目标。
商业地产知识培训课程
商业地产知识培训课程商业地产知识培训课程第一章基础知识培训一、商业地产概念二、商业地产分类1、按存在形式分类2、按产权形式分类3、按商业物业分类4、房屋建筑结构分类三、商圈介绍1、商圈含义2、商圈的构成3、商圈分析四、零售业态介绍1、业态概念2、业态分类3、业态特点五、零售业种介绍1、业种分类2、业种特点3、品牌介绍六、商业客户介绍1、客户类型2、客户及品牌调查3、商场及客户的基本合作方式4、引进厂商和品牌的原则七、购物中心的各种模式和特点1、按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类2、按购物中心的商场面积规模分类3、按购物中心的定位档次分类4、按购物中i心的选址地点分类5、依据国际购物中心协会的分类6、按购物中i心的业态复合度的程度分类7、按摩尔购物中心的外观分类八、商业物业设计要点1、住宅首层商业2、三层以下独体商业3、地下商业第二章、商业地产的调研第三章、投资回报分析第一章基础知识培训一、商业地产概念人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
●商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等及住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的三种业态。
●商圈商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商业地产基础知识培训资料 140DOC
第三章
一、发展商背景介绍.................................................................................. 44 二、项目地理位置及分析.......................................................................... 49 三、项目总体规划...................................................................................... 51 四、商业部分基本资料.............................................................................. 53 五、项目商业部分的定位.......................................................................... 56 六、商业部分功能分布.............................................................................. 60 第四章 商业项目销售的业务流程与销售策略.............................................. 77
第十章
说
明 ）个课时，一个课时
该销售手册共分十章，需要一个月的时间，共（ 60 分钟。主要安排如下：
第一章
商业地产基础知识培训（
）个课时
第二章
商业地产市场调研（
）个课时
第三章
目标商业基础知识培训（
商业地产基础知识培训完整版
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
地产基础知识及商业地产专业知识培训手册
商业地产知识培训一、基础知识:1.基础类专有名词房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物与其地上的附着物, 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产, 是房产和地产的总称, 两者具有整体性和不可分割性。
注：房地产物权除所有权外, 还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
房地产的类型 :居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产房产: 个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以与依托于物质实体上的权益。
房地产交易: 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。
国有土地使用证: 依法取得土地使用权的单位或个人, 由当地政府与管理部门发给的凭证, 具有法律效力, 受到国家法律保护。
建设用地规划许可证: 城市规划区内进行建设需要申请用地的, 必须持国家批准建设项目的有关文件, 向城市规划行政主管部门申请定点, 由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限, 提供规划设计条件, 核发建设用地规划许可证。
建设工程规划许可证: 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施, 必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请, 由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求, 核发建设工程规划许可证。
建设工程施工许可证（建设工程开工证）: 取得建筑工程规划许可证后, 由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。
商品房预售许可证: 按提供预售商品房计算, 投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期, 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。
而且必须是已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书。
取得预售许可证工程进度要求: 七层以一下（含七层）的商品房项目, 应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目, 应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。
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二四五六七八九商业地产概念商铺投资的特点商业地产分类培训提纲商铺投资者的投资心理分析土业地产的运作流程商业地产的销售模式商业地产招商商业地产项目招商及销售人员素质和能力培养商业地产项目的营销代理商业地产基础知识一.商业地产的概念商业房地产指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
我们现在常见的商业广场、社区商业中心、写字楼、酒店、临街商铺、专业市场、商业步行街等，都属于商业房地产。
比较商铺与住宅的区别作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。
在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。
商铺则反之，由于目前楼市调控政策从严，对住宅限购政策导致大量游资正寻求出路，故投资客会比以往有所增加。
商铺投资就是指进行商铺购买、租赁的行为。
投资者在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为。
住宅对于置业者来说是生活的必需品，无论是一次置业还是二次三次置业，都是为了居住，为了居家生活，也有部分人买多套房投资，但相对来说毕竟是极少数。
商铺是一种投资产品，是一个让财富增值的手段，商铺对于置业者来说不是生活的必需品，是可有可无的。
但是商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。
购买商铺与住宅的人群对比因为住宅是生活的必需品，所以购买住宅的人群比较广泛，从经济实力上多数人一般，只有购买中高档住宅的人才有实力投资商铺。
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趋势一：零售业市场高度集中化、规模化
• 从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度， 少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言 之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份 额计算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当高度。1997 年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%， 同期新加坡和台湾的CR5都超过35%，这种情况有可能与地区的区 域面积有关，但从这3个国家和地区零售业的发展水平来看，零售 业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。
同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲 目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费 习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不 同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须与当 地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有 其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用,才是明智的抉择。
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趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅
猛增加
• 近年来，亚洲各国及地区大型、超大型量贩店和 货仓商店的数量不断增加。根据有关数据，到 1997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩 店、货仓商店的数量依次为亚太地区的前3位，其 中台湾及泰国为69家，韩国为60家。以台湾为例， 从1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六 七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到台湾当 地零售业市场的饱和度，这样的发展速度只能用 “迅猛”来形容。
成熟期ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
成熟期
成熟期
成长期
成熟期
成熟期
成熟期
成长后期
成长期
成长后期
成长期
成长期
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1.2零售业的发展趋势
国际零售业发展趋势
随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化， 社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通 过适当的方式到达目标人群的手中，商业——这一行业作为连接生 产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方 式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节— —零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。 综观世界零售业总的历史发展趋势来看，６０年代，零售业界采取 综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代， 零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、 自助家庭用品中心等业态相继发展；进入８０年代，大型购物中心 等在世界商业发达国家范围内兴起；而９０年代末则朝经营业态细 分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、 产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的 亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着 翻天覆地的变化，主要体现在以下几方面：
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机构类型
杂货店 单一专业店 百货商店
邮购店 联销店 折扣店 方便超级市场 购物中心 联营店 快餐店 高级专卖店 仓储式零售 计算机控制的商店 电子化超级市场 厂商低于零售价销售（直销） 大型商厦 仓储式销售俱乐部 美式大型超级市场 电子化购物
快速成长期
1800-1840 1820-1840 1860-1940 1915-1950 1920-1930 1955-1975 1935-1965 1950-1965 1930-1950 1960-1975 1975-1985 1970-1980 1980-1985 1980-1985
1980-？ 1985-？ 1985-？ 1986-？ 1990-？
从出现发展到成熟所经历的时间 （年） 100 100 80 50 50 20 35 40 40 15 10 10 5 5 ？ ？ ？ ？
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目前处于期生命周期中的阶 段
衰退期/已消失
成熟期
成熟期
成熟期
成熟期
成熟期
成熟期/衰退期
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2
从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求 和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方 市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通 业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今 天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽 然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对 力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业 已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开 发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能 获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有的概念。
• 再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标——平均每间零 售店覆盖的消费者数目：1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地 区各国首位，达到1560人，基本上是同时期中国覆盖量250人的6 倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其 零售商业的规模是分不开的。
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趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形
式蓬勃发展
• 首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区 仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总 数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传 统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例 最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也超过半数，为 68%。
• 其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是 以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从 1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看， 1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期 的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出，传统 零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。
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1.行业介绍
1.1零售业的演变史
众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革 命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销 售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是 零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百 货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销 售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应 商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心 则是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺 销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。 应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费 者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。