JLL：2019中国城市更新白皮书

重构社群关系，激活城市动能3

转变中的城市更新

城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。随着中国

各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临

变革。简·雅各布斯 *（Jane?Jacobs）在《美国大城市的死与生》中提到“城市应

该被看作一个有机的、互动的、新旧融合下拥有混合功能的生命体”。因此，针对

城市发展，尤其是再发展，需要从更多维度、审慎地、协调地处理城市中各类庞杂

的资源要素。

从多样性的重塑而言，上海张园是一瞥当下中国城市迈入城市更新时代的绝佳窗口。张园在清末民初

被誉为上海私家园林之最，是“近代上海的时尚之源”，它不仅是现存最大的沪上石库门建筑群，也是

霍元甲弘扬民族精神、辛亥革命思想的发源地；同时更是中国最早汇集电灯、照相、电影、热气球、体

育竞赛、赏花和展销大会的时尚娱乐中心；在其更新进程中，借势其历史底蕴，将关于思想的启蒙与解

放、文化的交汇与碰撞、生活的吐故与纳新等城市人文印迹融于现代生活，这些都成为区域重焕生机的

关键。

从发展在地性来说，未来城市更新的需求已逐步向非一线城市延伸。面对更广的空间跨度，独立的城市

发展经验难以全面支撑系统化的城市更新课题研究。

基于多年对中国城市的洞察以及对国外“城市更新”经验的剖析，我们梳理出了城市更新的两大关键

趋势 —— 从碎片化思维到整体化思维；从把握个体化需求到引领社群需求。

*?简 .雅各布斯（Jane?Jacobs）,美国著名城市规划师

代表作品：《美国大城市的死与生》、《城市经济学》、《分离主义的问题》。

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从碎片化思维到整体化思维 相较于新区，城市现有区域

的发展策略制定面临着更

为复杂的挑战：早期类似于

钢铁厂区、工业基地、船舶

航运码头等成片可再利用空

间将愈趋稀少。与此同时，

城市规划和管理成本的大幅提升，主流的城市更新诉求将更多呈现出：1）空间上的散点分布特征；2）执行时序上的非连贯性。这使得在研究时选取切入的视角尤为重要，忽视整体化考量的碎片化开发策略将影响对区域核心价值的判断基准。也正因此，“融合新老建筑，统筹城市风貌”成为城市更新议题下的讨论热点与难点。

从国际经验中我们也发现，从碎片化思维到整体化思维的视角转变，成为传承、孕育城市精神的关键基础。整体区域视角下的纽约高线公园改造

纽约高线公园所属区域前身为肉制品加工区，为运输肉品，该区域兴建了高架 铁路线；随着肉类加工产业的外迁，这一区域逐渐衰落，后来大批艺术家工作室、画廊涌入，高线下方土地所有者随即申请拆毁高架铁路以便其行使土地剩余开发权，然而民间团体与土地所有人僵持不下；2002年，政府开创性地将高线周边街区划为“特殊开发区”，将部分制造业用地属性进行转变，从而平衡开发商利益；并允许高线下方土地所有者将开发权转移至周边住宅地块以获利，从而实现了铁路的保留与再生。

高线区域原规划均为工业用地土地所有者申请拆除高线以行使开发权

由于各方意见僵持不下导致开发搁置

区域联动发展满足了各方诉求并提振区域能级

调整区域内土地为商住用地以吸引开发资金

土地规划的限制导致拆除意义不大

区域整体化思维为高线开发提供了新的对策

高线公园的成功开发是区域整体化思维的产物

转移后 开发量

转移后 开发量

原有开发量开发权转入区开发权转入区

开发权转出区重构社群关系，激活城市动能5

值得关注的是，正是因为政府与组织者站在整体视角，通过出台创新性的法定文本，实现了高线与数十个街区的整体联动更新。今日的高线公园不仅成为了市民、游客们了解历史的一座展台，也充分体现了城市的绿色可持续发展理念。

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在整个城市化进程中，保留与发展往往可以并行。?修建于1713年的波士顿老州议会大厦是该地区最古老也是最重要的公共建筑之一，其作为马萨诸塞州首府议会所在地，于1776年见证了独立宣言的宣读。1904年，随着波士顿地铁的修建，老州议会大厦被赋予了全新的历史使命：波士顿地铁橙线、蓝线的上盖及换乘站点出入口。这座有着300多年历史的建筑成为了波士顿市民、游客每日的必经之地，川流不息，在城市生活中继续扮演着至关重要且不可分割的 角色。

无论是纽约的法定文本出台，亦或是波士顿老州议会大厦的改造，纵然其实现方法各异，但毋庸置疑的是，他们都跳出了针对单体项目的经济价

值与社会价值来考量其“拆与留”的决策，而站

在片区整体化发展层面，从中观视角切入，帮助

孤立存在的建筑个体实现与现代城市功能的无缝

对接，用“活着的老建筑”诠释了新时代下包容

进取的城市精神。波士顿老州议会大厦已作地铁站点出入口

保护与发展从来都不是对

立的，纵观全球的实践，

保护这一概念也是在城市

发展过程中逐渐产生的。

积极、有效的保护与更

新，平衡历史记忆与现代

生活两者的关系，能使一

度丧失活力的街区、建筑

融入未来城市的运作，从

而焕发持久的生命力。雷姆 库哈斯*

荷兰著名建筑师*?雷姆 库哈斯（Rem?Koolhaas），荷兰著名建筑师

代表作品：《颠狂的纽约》、《小、中、大、特大》、台北艺术中心、中央电视台大楼、波多音乐厅等。

重构社群关系，激活城市动能7

从把握个体需求到引领社群需求

城市空间的活力离不开个体的互动与连结，城市更新也将更多目光转移到对城市居民需求更深层次的挖掘上，其必要性也逐渐被更多以需求为出发点的城市更新项目所印证。

上海愚园路城市更新项目参与主体上海愚园路城市更新项目参与主体社会群体私营企业政府机构

创邑

长宁区政府

江苏路街道

社区居民

其他社会群体机构 “城事”设计节刘海粟美术馆

在满足需求的基础上如何创造需求、引领需求也成为片区型城市更新操盘者的核心策略。上海徐汇滨江区域以“文化创意”为核心，立体地营造“西岸”品牌：自2010年以来，不仅引入了龙美术馆、余德耀美术馆、香格纳画廊等众多知名文化艺术机构，推动了西岸音乐节、西岸建筑与当代艺术双年展、西岸艺术与设计博览会等品牌活动，在产业层面同样引入了上海梦中心、腾讯、湘芒果等优质文化企业。

作为如今上海地区文化传媒产业发展引领区域之一，徐汇滨江围绕“文创”主题下的设施、活动、 产业等多元的要素配置，满足了公众对“游览-娱乐-成长”等一系列需求，更通过打造主题化的文化氛围，聚集了一批拥有价值共享网络、形成内在互相连结的人群——社群。较之于个体需求，作为群体，社群拥有更为完整的功能需求与更趋势化的演变逻辑，对其研究将成为制定未来城市更新发展策略中需求端预测的核心模块。

在上海愚园公共市集的更新改造中，通过连结设计师、媒体、社区居民、个体店主等项目未来参与主体，以一个平等的交流平台为基础，在其规划设计阶段便成功地获取了公众对于例如“上海老字号”、 “海派文化”等需求点；同时以长效的合作机制为支撑，保障了项目运营环节中对需求端的灵活捕捉， 赋予老街以“烟火气”的弄堂艺术生活体验，让公众拥有了一处找寻自我认同感与文化归属感的社交 空间。

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“城市拼图”理论

洞察城市发展离不开对城市空间的记述。随着城市的发展，人类对描绘城市空间的目的也逐渐超脱了观察本身?—— 通过对空间的深度研究，提供可靠的规划指引、促进城市的高效治理、映射城市未来的想象。在此基础上，我们希望搭建更具系统性的城市研究基准与统筹平台，即描绘一张更为全面的城市地图，从而精准把握城市运转的脉搏，洞察城市更新的潜力，展望城市发展的未来。

纽约曼哈顿“感知地图”17世纪罗马的城市地图

重构社群关系，激活城市动能9相对地理空间城市地图需要超越对物质环境的单一关注，而呈现出多维的观察；需要超越对物

理空间的描摹，而呈现出相对的空间及不同空间的关联；需要超越对城市的静态描述，而呈现出城市的动态运转。传统城市地图描绘的几何中心，并不代表实际感知到的城市中心；地图上描绘的地理边界、行政区划也并不完全是在日常生活中真实体验到的空间边界。如下图所示，借助不同的划分准则，我们可以一窥纽约曼哈顿的“隐藏边界”：当分别以土地价格、土地用途、楼宇高度等原则重新梳理曼哈顿的建成环境时，呈现出一个不同于传统城市地图上网格状的城市分区，从不同侧面展现出了人们真正感知到的城市空间。

城市是一个故事，一个反

映人群关系的图示，一个

整体和分散并存的空间。

凯文·林奇*

美国著名城市规划理论家

按土地价格划分?按土地用途划分

按楼宇年限划分按楼宇高度划分

*?凯文?.林奇?(Kevin?A.?Lynch)?

美国著名城市规划理论家

代表作品：《城市意象》、《城市形态》。不同阶段的城市地图也呈现出不同的关注重点绝对地理空间

地图的诞生最初是出于对城市物理空

间的记录，如17世纪罗马的城市地图

（Urban?Atlas）拥有区域地形特征

的等高线图与随之衍生的沙盘模型。

地图的精准性需要匹配相应的地理精

度，且须遵循三大原则：可测量性、

直观性和一览性，这为初步的城市规

划与管理提供了基于绝对空间要素的

整体化梳理。图片作者：李辰、高畅、徐洲

人口分布热力图展现了不同时段各区域的人口总数，柱状高低（颜色随柱状高度而变化）代表了当下时点的人口活动总量，这也为制定城市空间发展策略提供了基于时间的研究基础。

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空间的时间变化

随着城市基础设施逐步完善，各类交通工具的升级换代，人们体验城市空间的方式发生了显著变化， 我们所感知的城市空间与绝对的物理空间产生了一定程度的错位，交通升级大大缩短了城市空间的相对

距离。

早九点晚九点

更便捷的交通方式使得人们在相同时间内可以到达更远的地点，因此相同范围的绝对物理空间也会呈现出不同的相对距离，当下对于地铁站点等时圈的研究也正是基于这一思考。城市中的某一区域在一天内

都会呈现出截然不同的面貌，传统城市地图所描绘的静态城市，不足以全面且动态呈现城市运转的真实现状。上海市域交通体系演变10 KM 10 KM 10 KM

相同交通时间可达范围演变

10 KM 河运10 KM 公路10 KM 高铁

公路河运高铁上海人口分布热力图

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从“城市地图”到“城市拼图”

为了更加系统性地展开城市研究、统筹城市更新，我们需要突破传统城市地图的局限，对城市进行

动态、全面地观察与理解，因此我们在传统地图的基础上引入了社群这一概念。

社群是基于相似特征而聚合起来的、不受地缘约束且可为成员提供强烈归属感、认同感的群体归类，

通过描绘各个社群在城市空间中聚集、迁移、成长的轨迹，我们可以更全面地理解不同社群视角下城

市环境的实际使用情况、甄别板块间差异以及挖掘城市区域之间的深层联系。

以伦敦和巴黎为例，通过描绘情侣、文艺爱好者等社群在城市中的活动轨迹，我们发现，一些空间上

离散的城市板块却呈现了体验上的紧密联系。如伦敦核心区的考文特花园、海德公园与伦敦市区外的

格林威治天文台，虽然距离相去甚远但都是文艺爱好者们必去的城市文艺地标；与之相类似的，巴黎

的圣母院、埃菲尔铁塔、凯旋门等都见证了无数浪漫故事，是情侣们通常造访的城市浪漫地标。通过

社群视角，我们发现这些因社群活动而建立起超越物理空间联系的城市板块，展现了城市一个极具

社群属性和特色的切面。

伦敦“文艺拼图”巴黎“爱情拼图”