2009-2010年嘉兴市房地产市场分析报告(土地篇)
2008年1-5月嘉兴市房地产市场分析-88DOC
2008年1-5月嘉兴市房地产市场分析目录第一部分嘉兴市1-5月份宏观市场状况 (2)一、土地市场供应平稳 (2)二、投资规模扩大，结构稳中有调 (2)三、开发面积增长，供应相对充裕 (3)四、销量保持稳定，空置面积下降 (3)五、房价小幅上涨，走势总体平稳 (3)六、中小户型供应量提高 (4)第二部分近期市场动态 (4)一、政策面 (4)1．《嘉兴市本级2008年度经营性用地出让计划》出台 (4)2．《嘉兴市住房建设计划（2009年）》出台 (4)二、新开楼盘5月集中上市 (5)三、楼盘动态 (6)1．促销活动 (6)2．联谊活动 (6)3．开工奠基 (7)4．其他活动 (7)5．小结 (8)第三部分市区主要楼盘新近调查情况 (9)一、区域概况 (9)二、市中心区域项目 (9)1．耀城广场 (9)2．盛大花园 (12)三、城南区域项目 (14)1．东菱.梅湾花园 (14)2．赞成.清华府邸 (17)四、城北区域项目 (19)1．中楠.穆溪左岸 (19)五、运河新区项目 (21)1．元一柏庄 (21)六、城西区域项目 (23)1．丽池庄园 (23)2．金都佳园 (24)3．天奥.金域兰庭 (27)4．皇马公寓 (28)5．金都.九月洋房 (30)七、南湖新区项目 (30)1．皇都花园 (30)2．康桥花园 (32)3．翰林府第三期 (34)4．当代华府 (36)5．巴黎都市 (38)6．百隆花园 (40)7．广宜文苑 (40)8．同方2008 (40)9．世茂.世纪公园 (41)10．力宝.翡翠花园 (41)11．明日.东方世家 (42)12．罗马都市 (42)13．赞成.丽景苑 (42)八、住宅市场特点剖析 (43)1．整体开发水平 (43)2．主力价格 (43)3．物业形态 (43)4．园林绿化 (43)5．建筑风格 (43)6．房型配置 (44)7．智能化程度 (44)8．物业管理 (44)9．配套设施 (44)附件一：嘉兴市2008年1-5月份土地供应情况 (45)附件二：嘉兴市住房建设计划（2009年） (65)第一部分嘉兴市1-5月份宏观市场状况一、土地市场供应平稳根据嘉兴市2008 年住房建设计划，2008年全年商品住宅用地总可供应量为155万㎡，截至5月31日，嘉兴市国土资源局共出让住宅用地16块，总供地面积31.89万㎡，为全年总供地量的五分之一。
嘉兴房地产市场发展研究报告(2017年1月-2017年6月)
全市范围内暂停 向拥有一套及以 上非本市户籍家 庭出售住房。
全市范围内暂停 向拥有一套及以 上非本市户籍家 庭出售住房。
取得住房不动产权 证未满2年的，不 得上市交易，不得 办理转让公证手续。
嘉善
限购升级 3.14
嘉兴
限贷升级 3.21
平湖
开启限购 4.17
海宁
开启限购 4.18
港区
开启限购 4.19
2010-2017年上半年嘉兴市本级商品房成交对比图 量:同比 ↓ 11%
（套）
价:同比 ↑ 24%
25000
8654 10000
20000
15000
10000 5000 12776 8851 0 2010 2011
6690
13905
10349
12228
21600
19181
2012 2013 销售套数(套)
2017嘉秀洲-017号 2017南-010 2017南-009 经开2017-10 经开2017-11 2017南-005
2016嘉秀洲-052号 经开2017-2号
溢价率 （%）
规划建筑 面积(㎡)
成交价(万 元)
成交楼面价 (元/㎡)
成交日期
竞得企业
301
71021
208
74490
159
87291
宅地占比
57% 63% 55% 78% 79% 70%
经营性用地成交面积（万㎡）
住宅用地成交面积（万㎡）
数据来源：CREIS中指数据，
11
宅地价格：楼面价和溢价率均大涨，刷新五年来历史新纪录
2017年上半年，宅地成交楼面均价5874元/平方米，比去年同期增长2倍。溢价率方面，
嘉兴市房地产市场的发展状况及分析[文献综述]
![嘉兴市房地产市场的发展状况及分析[文献综述]](https://img.taocdn.com/s3/m/3fa24a4df78a6529647d539a.png)
本科毕业设计（论文）文献综述题目嘉兴市房地产市场的发展状况及分析一、前言部分嘉兴市位于浙江省东部，以在人间天堂苏杭之间著称，是长江三角洲重要的地级城市之一。
自改革开放以来，嘉兴逐渐成为上海南翼的港口城市、江南水乡的文化名城。
房地产作为嘉兴经济发展的主要推动力之一，现进入快速发展的轨道。
但在面对房地产业高速发展、房地产价格不断攀高、炒房等问题，很多人在思考一些问题：嘉兴市房地产的市场饱和度是多少？目前的发展趋势能持续多久？对这些问题的探讨和研究，将有利于嘉兴市房地产市场的健康持久发展。
二、主体部分（一）国外相关研究1美国房地产市场基本状况与发展趋势房地产业是美国经济的三大支柱之一，其产值占国民生产总值的10%-15%，固定资产占美国全部固定资产的3/4，房地产投资占国民每年私人投资的50%以上，抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款。
因此其规模在世界居领先地位。
在美国的住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策起了很大作用。
2英国房地产业发展现状与特点英国自2000年以来，在中央银行降息的带动下，住房抵押贷款利率也不断下降，加之经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃。
以英国最大的抵押贷款银行在英国，大部分购房者的房契因尚未还清贷款而“暂时保留”在抵押贷款银行。
英国经办抵押贷款的银行有上百家。
任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。
目前房地产价格处于上升趋势，在制度保障中低收入人群“劳者有其房”。
（二）国内相关研究1、关于房地产市场状况研究在全国及区域房地产业持续繁荣的大背景下，嘉兴作为长三角都市中的地级城市，房地产业同样进入新的发展期，呈现购销两旺、持续快速发展的态势。
表现为（1）房地产开发投资增势强劲，占固定资产投资比重逐年上升；（2）房地产市场供需两旺，市场成交活跃，房价节节攀升；（3）房地产贷款增长较快，银行资金在房地产业的份额较大；（4）土地购置面积大幅增加，拍卖推动了地价激增，刺激了住房消费；（5）商品房屋空置面积大量减少，空置率下降。
嘉兴房地产市场报告
嘉兴房地产市场报告嘉兴是中国浙江省的一个重要城市，也是杭州湾区的核心城市之一。
作为长三角地区的重要经济增长极，嘉兴的房地产市场备受关注。
本文将对嘉兴房地产市场进行分析和报告，以帮助读者了解该市场的现状和未来趋势。
1. 嘉兴的地理位置和经济背景嘉兴位于杭州湾南岸，地理位置优越，与上海、杭州等大城市相邻，交通便利。
嘉兴的经济发展迅速，已经成为浙江省的重要经济中心之一。
随着长三角一体化的推进，嘉兴的经济实力和吸引力进一步提升，这也对房地产市场带来了巨大的发展潜力。
2. 嘉兴房地产市场的现状目前，嘉兴的房地产市场呈现出以下几个特点：2.1 房价稳定增长嘉兴的房价近年来保持着稳定增长的态势。
由于城市的经济实力和吸引力不断提升，人口流入不断增加，对房地产市场的需求也在增加。
这导致了房价的持续上涨，但增速相对较稳定，没有出现剧烈波动的情况。
2.2 市场供需平衡嘉兴的房地产市场供需相对平衡。
随着经济的发展和城市规模的扩大，房地产开发商大量投入市场，提供了丰富的房源。
同时，购房需求也相对旺盛，这使得市场供需保持在一个相对平衡的状态。
2.3 商品房占主导地位在嘉兴的房地产市场中，商品房占据主导地位。
随着城市发展和人民生活水平的提高，对品质较高、设施较完善的住宅需求也在增加。
开发商在满足住房需求的同时，也注重提供舒适和便利的居住环境。
3. 嘉兴房地产市场的未来趋势基于当前的市场现状和经济发展趋势，可以预见嘉兴房地产市场将呈现以下几个未来趋势：3.1 住宅市场仍将保持稳定增长随着城市规模的不断扩大和人口的持续增加，住宅市场将继续保持稳定增长的态势。
对于购房者来说，房地产仍然是一种稳定的投资方式，这将进一步推动住宅市场的发展。
3.2 二手房市场潜力巨大随着城市的发展，二手房市场的潜力也越来越大。
随着人民生活水平的提高和城市功能的不断完善，越来越多的购房者开始关注二手房市场，这将给该市场带来更多的机会和活力。
3.3 产业地产将成为新的增长点除了住宅市场，嘉兴的产业地产也具有巨大的发展潜力。
2009年全国土地市场动态检测分析报告
2009年全国土地市场动态检测分析报告——我国土地市场在应对危机中态势向好2009年，我国采取一系列积极政策，从容应对国际金融危机的剧烈冲击，顺利实现“V”形反转。
土地市场整体运行状况良好，调控前瞻效应显著，发展强劲，态势向好。
表现为，土地供应总量大幅回升，市场化配置水平进一步提高，房地产开发用地供应全面增长，保障性住房用地供应增加明显，西部地区市场呈上升趋势，调控范围逐渐向资本市场延伸。
反映出政府调控能力增强，调控手段增多，调控机制逐步完善。
2010年，我国将面对更为复杂的国内外宏观经济形势，内外需紧缩“双碰头”的危机叠加因素增多，对土地市场形成巨大压力。
初步预测，转变发展方式、调整经济结构的客观要求将更加迫切，城市化进程加速、扩大内需迟滞效应带来的土地刚性需求增势将更加强劲，房价地价涨势将难以大幅度回落，住房市场细分对土地供应的要求将进一步提高，市场化水平提升对调控市场的操作难度将进一步加大，更多的土地进入资本市场将带来难以预见的不确定性。
根据以上分析预测，我们认为，2010年土地市场应对危机后新形势的重点，应当是“调结构、保民生、强监管、稳预期”。
以差别化的供应价格、供给规模和供应节奏，完善“有保有控”差别化的土地供应政策；运用规划、计划和用地审批的控制作用，优先保障民生用地供应；建立土地市场监测与监管系统和考评体系，健全完善土地市场监管机制；打造权威的信息产品，加大信息披露力度，切实稳定市场预期。
一、2009年土地市场的特点（一）土地供应总量及各类用地均大幅回升，供应结构变动较小，基础设施用地供应比例略有提高。
全国土地供应总量31.9万公顷，同比增加44.2%，与2007年相比增加16.9%。
在土地供应总量中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应同比分别增加44.1%、36.7%和53.0%（见图1）。
三类用地占土地供应总量的比重分别为37.4%、32.2%和30.4%。
中国嘉兴房地产行业市场环境分析
中国嘉兴房地产行业市场环境分析1. 市场概况嘉兴作为一个重要的经济核心城市，其房地产市场具有较大的潜力和发展空间。
该市地理位置优越，交通便利，人口众多，经济实力雄厚，这些都促进了房地产市场的繁荣。
此外，嘉兴还是一个具有丰富历史和文化底蕴的城市，吸引了大量游客和投资者。
2. 政策环境政策环境对房地产市场的影响非常重要。
当前，嘉兴市政府重视房地产市场的发展，通过一系列政策来推动市场的繁荣。
例如，出台了一揽子税收优惠政策，鼓励企业在嘉兴投资房地产项目；加大了土地供应，提供更多的用地资源给开发商；加强了房地产市场监管，确保市场的健康有序运行。
3. 经济因素嘉兴的经济发展非常迅速，这对房地产市场的需求产生了巨大的推动作用。
随着经济水平的提高，人们的购买力也在逐渐增强，对住房的需求也越来越大。
此外，嘉兴的产业结构不断优化升级，吸引了大量的外来人口，进一步刺激了房地产市场的发展。
4. 城市规划嘉兴作为一个新兴城市，城市规划方面下了很多功夫。
政府制定了长远的发展规划，明确了未来的城市发展方向。
规划中包括了大量的住宅区和商业区的建设计划，这将为房地产市场提供更多的机会和空间。
5. 竞争格局嘉兴的房地产市场竞争非常激烈。
随着市场的发展，越来越多开发商加入到市场中，竞争日趋激烈。
同时，一些大型房地产企业也纷纷进入嘉兴市场，这对当地的小开发商造成了一定的竞争压力。
6. 风险与挑战嘉兴的房地产市场也存在一些风险与挑战。
首先，土地资源有限，土地供应不足可能会限制市场的发展。
其次，政府对房地产市场的调控力度加大，政策风险也需要考虑。
此外，市场需求的波动以及市场价格的不确定性也是房地产市场面临的挑战。
7. 发展前景总体而言，嘉兴的房地产市场发展前景广阔。
他的地理位置和经济实力为市场提供了巨大的机遇，政府的支持和政策的推动也将进一步促进市场的发展。
虽然市场存在一些风险和挑战，但随着城市的不断发展和经济的不断增长，嘉兴的房地产市场将继续保持稳定增长的态势。
2009年浙江省房地产业发展报告
2009年浙江省房地产业发展报告随着国际金融危机的阴霾渐渐散去，以及国家和地方政府一系列“保增长，扩内需”调控政策的强力启动，2009年浙江省房地产市场迅速走出调整期，市场成交量持续上涨，市场需求呈现出典型的V型走势。
与此同时，市场供给却严重滞后，与市场需求形成了明显的“剪刀差”，后半年供不应求现象日益严重，房价地价上涨引起连锁反应，再次成为社会关注的焦点，政府、企业、银行以及购房者在决策过程中都深感困惑，社会和谐也面临挑战。
在以“后金融危机”、“后救市政策”、“后V型反转”为特征的2010年，只有多一份理性、少一份冲动，才能对市场走势做出正确的分析和把握。
一、市场形势V型反转1、成交量超强爆发2008年，浙江省房地产市场先后受到国家宏观调控和国际金融危机影响，成交量持续低迷。
然而，从2009年3月开始，浙江省商品房销售面积和销售额逐渐回升，特别是进入二季度以后，市场成交量出现井喷式增长。
从初步统计数据看，2009年成交规模增幅逐月提高，与2008年形成鲜明对照，实现了十分惊人的V型反转，具体如图1所示。
图1 2008-2009年浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅房地产市场销售的超强爆发势头在杭州和宁波的表现尤为突出，如图2所示。
据透明售房网数据显示，2009年杭州市主城区商品房销售66359套，同比增长178%；其中12月份成交6603套，同比增幅高达202%。
2009年杭州二手房市场也十分活跃，成交套数不断上升，全年五城区二手房共成交43465套，比2008年增长205%；二手住宅成交41519套，同比增长219%。
在宁波，2009年六城区商品房销售32202套，同比增长168%；二手房成交41025套，同比增幅达到230%。
图2 2008-2009年杭州和宁波房地产市场成交量2、成交价攀上新高2008年下半年，在国际金融危机和国家宏观调控的双重影响下，开发商为应对低迷的市场形势采取了一系列降价促销措施，浙江省房地产销售均价也随之出现了下滑。
2010年09年房地产市场调研报告
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。
目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。
随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。
认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。
今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。
今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。
其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。
出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。
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2009-2010年嘉兴市房地产市场分析报告
（土地篇）
一、2009-2010年嘉兴市房地产市场综述...................... 2.
二、2009 年嘉兴市土地市场概述 (2)
..
三、2010 年嘉兴市土地市场情况 (4)
..
（一）2010 年嘉兴市总体土地出让情况 (4)
.
（二）2010 年成交各区域居住用地楼面地价 (4)
.
嘉兴市作为北科建集团科技地产在京外地区拓展的第一站，其当地房地产市场整体情况，特别是商品住宅市场情况，对于嘉兴软件园
公建项目建设及住宅项目获取具有重要意义。
一、2009-2010年嘉兴市房地产市场综述
在2008年全球金融危机后，2009年政府提出4万亿投资计划，中国经济逐渐企稳，中国房地产市场上演了绝地反击。
嘉兴市房地产市场也在2009年创下了成交量、成交均价历史新高。
2010年称之为“调控年”①，嘉兴市新建商品住宅交易面积下降明显，实际登记销售面积161.6万平米，同比下降42.2%;但交易价格明显攀升，2010 年新建商品住宅备案均价7375元/平米，同比上涨45%。
表1.近3年嘉兴市本级及秀洲区住宅销售情况
表2.秀洲区新建商品住宅成交情况表
数据来源：《年嘉兴房地产业发展报告》浙江大学房地产研究中心
2008-2010年秀洲区住宅销售均价略高于嘉兴市平均，销售面积占嘉兴全市销售面积比例分别为：34.3%、34.5%和34.6%。
销售金额占比分别为35.4%、34.7%和35.4%。
秀洲区住宅市场在嘉兴市中的占比平稳且重要。
、2009年嘉兴市土地市场概述
2010年1月10日，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）
2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）
2010年9月29日，将首套房首付比例提高至30%，全国性限制第三套房贷款，简称“9 • 29新政”
2011年1月26日，《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号，“国八条”）2009年，由于市场的持续活跃，使得开发企业有了一定的回款，
随后纷纷加大投资及开发力度；同时政府迫于土地财政的压力，出台
措施鼓励开发企业购地，如分期及延期支付地价款、资本金比例下调
等。
特别是实力央企进入土地市场，全国土地市场出现回暖迹象。
嘉兴市2009年共举行招拍挂23场次，共出让商业办公住宅等经
营性用地133宗，成交额为651,935万元，增值296,022万元，增值
率高达83.2%。
2009年12月成为嘉兴市全年单月成交地块数最多的
月份（共成交52宗地块）。
且这52宗地块无一流拍，成交率为100%。
嘉兴2009年下半年出现了几个地王” 有4宗“地王”商住用地出让地面价超过了5000元/平米，但均位于市中心和房价领涨的南湖新区地段。
总体情况还是比较稳定，2009年市区（不含乡镇）25宗商住用地出让地面价多在4500元/平米至2000元/平米。
（其中南湖新区平均楼面地价为3344元/平米）。
表3 2009年嘉兴市典型商住用地成交情况表
三、2010年嘉兴市土地市场情况
相比于2009年的土地出让市场行情，2010年的嘉兴土地市场更 为理性和稳定。
但是平静中仍然不乏有多个亮点，如外地房企频频现 身，乡镇地块更为关注，油车港、王江泾、湘家荡、余新等地（详见 附图），或以环境为主打，或以交通为优势，吸引了开发企业的青睐。
（一） 2010年嘉兴市总体土地出让情况
截止2010年12月30日，嘉兴共成交非工业用地55宗，总出让 面积约250万平方米，卖地总收入约73.63亿元，其中南湖新区卖地 总收入约27.34亿元，秀洲新区卖地总收入约15.91亿元，分别占2010 年卖地总收入的37.14%和21.61%。
其中，南湖新区、西南区域、秀洲新区也是 2010年嘉兴市区成 交土地面积最多的三个区域。
从单宗土地出让面积来看， 2010年成
交的面积较大的地块基本集中于南湖新区和秀洲新区。
（二） 2010年成交各区域居住用地楼面地价
截止2010年12月30日，嘉兴共出让31宗居住类地块，平均楼 面价为2322元/平方米。
其中南湖新区居住类用地楼面价为 3444.5元 /平方米，成为本年度出让居住类用地楼面价最高的区域，而秀洲新 区居住类用地楼面价为2086.1元/ m 2。
2010年妄孫土楚匕迂金弱分走
口空潮祈M
□域北区域 口西鸭更域
20 K）年威交土地各区域居住类冃地核页少
秀洲区商住用地出让总面积为39.96万平米，出让总价款为
126,231万元，平均地面地价为3159元/平米，按照容积率1.5，平均楼面地价为2100元/平米。
在我们项目周边上海万科公司在2010年12月6日，摘牌取得2010嘉秀洲-045号及046号地块，占地面积分别为80987平米、85286 平米，容积率分别为1.3~1.8、1.3~1.6,地面地价为3750元/平米、3700 元/平米，折合楼面地价2083元/平米、2313元/平米（详见附表）。
2010年秀洲区商住用地出让情况表
嘉兴市2010年部分住宅用地出让统计表
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