税务筹划策略方法与技巧
理财规划中的税务筹划和避税方法
理财规划中的税务筹划和避税方法1. 简介在理财规划中，税务筹划是一个重要的方面。
合理的税务筹划不仅可以降低个人或企业的税负，还可以合法地避免纳税义务。
本文将介绍在理财规划中常见的税务筹划方法和避税技巧。
2. 合理使用税收优惠政策许多国家和地区都设立了税收优惠政策，以鼓励公民和企业参与特定经济活动。
在理财规划中，合理利用这些税收优惠政策可以有效降低税负。
例如，个人可以通过投资国家政府批准的养老金计划来获得退休金的税收优惠。
企业可以通过创新科研、环境保护等相关领域的投资来享受相应的税收减免。
3. 合法避免留下遗产税遗产税是许多国家对个人财产进行的一种税收。
为了避免遗产税的影响，理财规划中的一个常用策略是将资产转移给下一代。
这可以通过适当的遗嘱规划、赠与、信托等方式实现。
合理的资产转移规划可以最大程度地减少遗产税的负担。
4. 合理使用税务管辖权差异不同国家和地区的税务管辖权差异是一个常用的避税手段。
在全球化的今天，越来越多的人和企业在不同的国家和地区开展经济活动。
通过合理利用税务管辖权差异，可以将收入转移到税率较低的地区，从而达到减少税负的目的。
这种方法需要专业的税务咨询和具体情况的个别规划。
5. 合理利用免税和减税工具许多国家和地区都提供了免税和减税的工具，以鼓励特定经济活动或行业的发展。
理财规划中，合理利用这些工具可以有效降低税负。
例如，某些国家允许个人在购买住房时享受免税或减税的待遇，可以通过购买房产来降低税负。
另外，购买特定类型的金融产品也可以享受到一定的税收减免。
6. 慎重对待税务规划合规风险在理财规划中，税务筹划是合法的，但也需要慎重对待合规风险。
由于税收法律复杂而瞬息万变，过于激进的税务筹划可能会引发合规风险，导致被税务机关追缴税款、罚款甚至刑事责任。
因此，在进行税务筹划时，建议寻求专业的税务咨询，确保合规性并避免潜在的风险。
7. 结论税务筹划和避税方法是理财规划中至关重要的一环。
合理利用税收优惠政策、遗产规划、税务管辖权差异、免税和减税工具等方法，可以有效降低个人或企业的税负。
税务规划节省税款的有效策略
税务规划节省税款的有效策略税务规划是指通过合理的税务筹划和优化，降低企业或个人所需缴纳的税款金额。
在合法合规的前提下，通过采取适当的策略和措施，有效减少税负，提升财务状况。
本文将介绍一些常见且有效的税务规划策略，帮助您节省税款。
一、选取适当税收优惠政策了解并合理运用国家和地方的税收优惠政策，是降低纳税负担的重要手段之一。
企业可以根据自身情况选择适合自己的优惠政策，包括但不限于：高新技术企业、小微企业、科技型中小企业等税收优惠政策。
此外，对于个人来说，可以关注个人所得税等方面的相关政策调整，选择合适的个税计算方法和扣除项目。
二、合理分配营业收入和成本支出合理分配营业收入和成本支出是降低企业纳税额的关键。
对于企业来说，可以通过精确核算和分类处理各项收入与支出，合理划定营业范围以及成本费用等，增加可抵扣项目，并避免重复计算和漏报。
从而减少企业所得税的实际缴纳金额。
三、合理利用折旧和摊销折旧和摊销是企业需要支付的费用，在报表核算中具有一定灵活性。
企业可以根据相关法规规定，在折旧摊销期限内采取不同方法进行计算。
选择合适的计算方法可以使资产价值快速抵现，减少纳税额。
四、正确处理资金往来账务合理处理资金往来账务可以为企业节省税款。
比如，在涉及跨境贸易等方面，及时记录资金流动、正确申报、规避关联交易风险等都能有效降低企业所需支付的税款。
五、后续额外措施除了上述常见的税务规划策略外，还有一些后续额外措施可供选择。
首先是积极应对相关税务部门检查。
主动配合税务部门开展核查工作，如实提供财务报表等必要文件，并主动调整或补正错误信息，及时提交补缴申报表等文件，确保与相关部门保持沟通与互动。
其次是定期进行内部审计和风险评估。
通过内部审计，发现问题并及时进行改进。
同时评估经营风险，并做好预案和后备措施。
最后是在国家法律政策充分允许之下，探索与相邻行业或国家开展合作项目。
通过跨界合作等方式，在多样化经济体系中有效配置资源，并以此获得更大的利益回报。
财务管理中的税务筹划战略
财务管理中的税务筹划战略税务筹划是财务管理中至关重要的一环，它涉及到企业如何在遵守法律法规的前提下，最大限度地降低税务负担，为企业的经营发展提供更多资金支持。
本文将从税务筹划的概念、重要性、实施方法以及注意事项等方面进行论述。
一、税务筹划的概念税务筹划是指企业在财务管理中，通过合理利用税法的各项优惠政策以及税务安排的手段，降低税负、推迟纳税、避免双重征税等，实现税务成本的最优化管理的行为。
税务筹划应当遵循合法合规的原则，确保在取得税务优惠的同时，不违反任何税法规定。
二、税务筹划的重要性税务筹划在财务管理中具有重要的作用。
首先，税务筹划可以帮助企业降低税务负担，减少经营成本，提高企业的利润率。
其次，税务筹划可以提高企业的竞争力，通过优化税务安排，使企业在同行业中获得更大的竞争优势。
最后，税务筹划可以合法合规地帮助企业避税，避免不必要的纳税风险，确保企业合法合规经营。
三、税务筹划的实施方法税务筹划的实施方法有多种，根据企业的实际情况和需求进行选择。
以下列举几种常用的实施方法。
1. 合理利用税收优惠政策不同的国家和地区都会有各自的税收优惠政策，企业可以通过研究了解相关政策，并合理利用，减少税负。
例如，某地区可能针对特定行业实施减免税政策，企业可以根据自身情况选择合适的行业，以获得更多的税收优惠。
2. 合理布局企业架构企业可以通过合理布局企业架构，通过设立分支机构或子公司等方式，实现利润分配的优化，减少税负。
例如，通过将一部分利润分配给在税负相对较低的地区的分支机构，实现合理的税务分配，从而减少整体的税务负担。
3. 合理安排资金流动企业可以通过合理安排资金流动，实现减税的目的。
例如，通过合理安排资金的借贷关系，实现利息支出的抵扣，从而减少纳税金额。
另外，企业还可以通过合理安排资金流动，推迟纳税时间，从而实现财务的灵活运作。
四、税务筹划的注意事项在实施税务筹划时，企业需要注意以下事项，确保税务筹划的合法合规性。
税收筹划的十大基本方法
税收筹划的十大根本方法财税知识税收筹划：是指纳税人在既定的框架内，通过对其战略形式、经营活动、投资行为等事项进展事先规划安排以节约税款、延期纳税和降低税务风险为目的的一系列税务规划活动。
以下内容从税收筹划的十大根本方法进展展开。
01纳税人筹划法纳税人筹划法是进展纳税人身份的合理界定和转化，使纳税人承当的税负尽量降低到最小程度，或直接防止成为某类纳税人。
1.纳税人不同类型的选择个体工商户独资企业合伙企业法人企业个体工商户、独资企业和合伙企业的经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除本钱、费用以及损失后的余额为应纳税所得额，计算缴纳个人所得税而不需要缴纳企业所得税。
法人企业按照税法要求需要就其经营利润缴纳企业所得税，假设法人企业对自然人股东施行利润分配，还需要缴纳20%的个人所得税。
2.不同纳税人之间的转化一般纳税人小规模纳税人增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
这两种类型纳税人在征收增值税时，计算方法和征管要求不同。
一般纳税人实行进项抵扣制，而小规模纳税人必须按照使用的简易计税方法计算缴纳增值税且不实行进项抵扣制。
3.防止成为法定纳税人税法规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房产，而对于房产界定为房屋，即有屋面和围护构造，可以遮风挡雨，可供人们在其中消费、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、停车场、室外游泳池、喷泉等，不属于房产，假设企业拥有以上建筑物，那么不成为房产税的纳税人，就不需要缴纳房产税。
企业在进展税收筹划时可将停车场、游泳池等建成露天的，并且把这些建筑物的造价同厂房和办公用房等分开，在会计中单独核算，从而防止成为游泳池等的法定纳税人。
02税基筹划法1.控制或安排税基的实现时间〔1〕税基推延实现〔2〕税基平衡实现〔3〕税基提早实现2.分解税基通过分解税基，使税基从税负较重的形式转化为税负较轻的形式3.税基最小化合法降低税基总额03税率筹划法1.比例税率筹划法通过比例税率筹划法使得纳税人适用较低的税率。
个人所得税筹划和节税技巧
个人所得税筹划和节税技巧个人所得税是指个人从各种来源取得的所得，依法应纳税的合计所得扣除允许的税前扣除项目后实际应纳税额，并按照税率和税额适用的计算结果缴纳给国家的一种税收。
个人所得税筹划是指通过合法的手段和方法，通过合理地调整收入构成和税务处理方式，以最小化个人所得税负担的一种具体措施。
在个人所得税筹划过程中，需要遵守国家法律法规的规定，并且不能通过违反国家法律法规、偷漏税等行为来减少纳税义务，这是显而易见的原则。
然而，在遵守法律法规的前提下，我们可以利用合理的手段和方法来进行个人所得税筹划和节税。
首先，在个人所得税筹划过程中，我们可以通过合理的收入分配来降低纳税额。
例如，对于个体工商户来说，可以选择合适的计税方法（实际利润率方法、查账验算方法）来确定应纳税额；对于薪酬所得者来说，可以通过调整工资结构、合理安排薪酬收入和福利待遇等方式来达到减少应纳税额的目的。
其次，在家庭财产规划中，我们可以利用合理的财产转让和房产投资策略来降低个人所得税负担。
例如，可以通过赠与或转移居民住房权益来减少被征收房产税；对于非居民个人来说，通过购买住房并出租出去，可以享受房屋租金收入的免征个人所得税政策。
第三，在个人所得税筹划过程中，我们还可以充分利用各种免税政策和减免政策来减少个人所得税负担。
例如，对于创业者来说，可以根据相关政策享受企业所得税减免政策；对于有子女的家庭来说，可以享受子女教育、赡养老人等方面的相关减免政策；对于个体工商户和小微企业主来说，可以选择享受简易计征方法，从而减少所得认定和征收成本。
此外，在海外投资和境外收入方面，我们也需要了解相关国内外法律法规的规定，并根据具体情况进行个人所得税筹划和节税。
如境内居民个人取得境外投资性收入，在中国境内需要缴纳相应的个人所得税；境内非居民个人取得境内保险赔偿收入，如符合条件可以享受应纳税额减按20%计算等。
总结起来，个人所得税筹划是合理遵循国家法律法规的前提下，在最大限度地利用各种合法减免政策和优惠措施的基础上，通过调整收入构成、合理处理财产转移、充分利用各种免费政策等手段降低纳税负担。
企业税务筹划的策略与效果分析
企业税务筹划的策略与效果分析在当今竞争激烈的商业环境中，企业面临着诸多挑战，税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，对于降低企业税负、提高经济效益、增强市场竞争力具有重要意义。
有效的税务筹划策略不仅能够合法减少企业的税务负担，还能为企业创造更多的资金用于发展和创新。
本文将深入探讨企业税务筹划的策略及其可能带来的效果。
一、企业税务筹划的概念和重要性税务筹划是指在遵守法律法规的前提下，通过对企业的经营、投资、理财等活动进行事先规划和安排，尽可能地减少税负，实现企业价值最大化的财务管理活动。
其重要性主要体现在以下几个方面：首先，降低税务成本。
合理的税务筹划可以使企业在不违反法律的情况下，减少应纳税额，节省资金，提高企业的盈利能力。
其次，增强企业竞争力。
节省下来的税款可以用于研发、扩大生产、市场推广等方面，提升企业在市场中的竞争力。
再者，优化资源配置。
通过税务筹划，企业能够更加合理地安排资源，提高资金使用效率。
最后，降低税务风险。
合法合规的税务筹划可以避免企业因税务问题而面临的罚款、滞纳金等风险。
二、企业税务筹划的策略（一）利用税收优惠政策国家为了鼓励某些行业或地区的发展，会出台一系列税收优惠政策。
企业应密切关注这些政策，如高新技术企业的税收优惠、小型微利企业的税收减免、特定地区的税收优惠等，并确保自身符合条件，以享受相应的税收优惠。
（二）合理选择企业组织形式企业在设立时，可以根据自身的业务特点和发展规划，选择合适的组织形式，如有限责任公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资企业等。
不同的组织形式在税收政策上存在差异，例如，合伙企业和个人独资企业不缴纳企业所得税，只缴纳个人所得税。
（三）优化存货计价方法存货计价方法的选择会影响企业的成本和利润，从而影响应纳税所得额。
企业可以根据物价波动情况，选择先进先出法、加权平均法或个别计价法等存货计价方法，以达到降低税负的目的。
（四）合理安排资产折旧和摊销固定资产的折旧方法和无形资产的摊销方法有多种选择，如直线法、加速折旧法等。
税务筹划技巧与政策解读
税务筹划技巧与政策解读第1章税务筹划基本概念与原则 (4)1.1 税务筹划的定义与意义 (4)1.2 税务筹划的原则与风险 (4)1.3 税务筹划与偷税、避税的区别 (5)第2章税收政策概述 (5)2.1 我国税收体系结构 (5)2.2 税收政策分类与特点 (5)2.3 税收优惠政策解读 (6)第3章企业所得税筹划技巧 (6)3.1 投资收益的税务筹划 (6)3.1.1 利用税收优惠政策 (6)3.1.2 投资结构优化 (6)3.2 资产处置的税务筹划 (7)3.2.1 资产转让的税务筹划 (7)3.2.2 资产折旧的税务筹划 (7)3.3 企业重组的税务筹划 (7)3.3.1 股权收购的税务筹划 (7)3.3.2 企业合并与分立的税务筹划 (7)3.3.3 企业清算的税务筹划 (7)第4章个人所得税筹划技巧 (7)4.1 个人所得税优惠政策利用 (7)4.1.1 充分了解税收优惠政策 (7)4.1.2 合理安排个人收入与支出 (7)4.2 工资、薪金所得的税务筹划 (7)4.2.1 税前扣除项目的合理运用 (8)4.2.2 年终奖税收筹划 (8)4.2.3 股票期权与股权激励的税务筹划 (8)4.3 投资理财所得的税务筹划 (8)4.3.1 股票、基金投资税务筹划 (8)4.3.2 保险产品投资税务筹划 (8)4.3.3 房地产投资税务筹划 (8)第5章增值税筹划技巧 (8)5.1 增值税优惠政策及利用 (8)5.1.1 国家税务总局发布的增值税优惠政策 (8)5.1.2 各地区适用的增值税优惠措施 (8)5.1.3 如何合理利用增值税优惠政策 (8)5.1.3.1 企业纳税人在税收筹划中应关注的主要优惠政策 (8)5.1.3.2 结合企业实际情况选择适宜的优惠政策 (8)5.1.3.3 注意增值税优惠政策的时间限制和条件 (8)5.2 增值税进项税额的筹划 (8)5.2.1 进项税额抵扣的原则与条件 (8)5.2.2 进项税额筹划的主要方法 (9)5.2.2.1 优化供应链，选择合适的供应商 (9)5.2.2.2 合理安排采购时点，避免进项税额损失 (9)5.2.2.3 准确区分可抵扣与不可抵扣进项税额 (9)5.2.3 进项税额筹划的注意事项 (9)5.2.3.1 遵循税法规定，防止出现违规行为 (9)5.2.3.2 注重成本效益分析，避免过度筹划 (9)5.3 增值税销项税额的筹划 (9)5.3.1 销项税额确认的方法与技巧 (9)5.3.2 销项税额筹划的主要策略 (9)5.3.2.1 合理安排销售合同条款，避免增值税风险 (9)5.3.2.2 利用税率差异，降低销项税额负担 (9)5.3.2.3 灵活运用价外费用，合理调整销项税额 (9)5.3.3 销项税额筹划的注意事项 (9)5.3.3.1 关注税收政策变化，适时调整筹划策略 (9)5.3.3.2 合理把握筹划尺度，避免诱发税务风险 (9)5.3.3.3 加强内部管理，保证税务筹划的合规性 (9)第6章土地增值税筹划技巧 (9)6.1 土地增值税优惠政策解读 (9)6.1.1 现行土地增值税优惠政策概述 (9)6.1.2 优惠政策适用条件及范围 (9)6.2 土地取得环节的税务筹划 (9)6.2.1 土地购置阶段的税务筹划 (9)6.2.2 土地使用权转让的税务筹划 (10)6.3 房地产开发与销售的税务筹划 (10)6.3.1 房地产开发环节的税务筹划 (10)6.3.2 房地产销售环节的税务筹划 (10)第7章企业并购重组税务筹划 (10)7.1 企业并购重组的基本概述 (10)7.1.1 企业并购重组的定义与分类 (10)7.1.2 企业并购重组的动机与经济效应 (10)7.1.3 企业并购重组涉及的税务问题 (10)7.2 企业并购重组的税务筹划方法 (10)7.2.1 并购重组税收优惠政策利用 (10)7.2.1.1 国家层面税收优惠政策 (10)7.2.1.2 地方税收优惠政策 (10)7.2.2 并购重组支付方式的选择与税收筹划 (10)7.2.2.1 现金支付方式税务筹划 (10)7.2.2.2 股权支付方式税务筹划 (10)7.2.2.3 混合支付方式税务筹划 (10)7.2.3 利用资产评估调整并购重组税务负担 (10)7.2.3.1 资产评估方法的选择 (10)7.2.3.2 资产评估结果在税务筹划中的应用 (10)7.2.4 并购重组中税收协定利用 (10)7.2.4.1 国际并购重组税收协定概述 (11)7.2.4.2 税收协定在并购重组中的应用 (11)7.3 企业并购重组的税收风险与应对 (11)7.3.1 企业并购重组税收风险分析 (11)7.3.1.1 法律法规风险 (11)7.3.1.2 交易结构风险 (11)7.3.1.3 会计处理风险 (11)7.3.2 企业并购重组税收风险应对策略 (11)7.3.2.1 完善税收风险评估体系 (11)7.3.2.2 优化税务筹划方案 (11)7.3.2.3 建立良好税务沟通与协调机制 (11)7.3.2.4 适时调整并购重组交易结构 (11)7.3.3 企业并购重组税收争议解决 (11)7.3.3.1 税收争议的类型与原因 (11)7.3.3.2 税收争议解决途径及程序 (11)7.3.3.3 税收争议解决的案例分析 (11)第8章企业跨境税务筹划 (11)8.1 跨境税收政策概述 (11)8.1.1 跨境税收政策基本概念与原则 (11)8.1.2 我国跨境税收政策发展历程与现状 (11)8.1.3 跨境税收政策在国际税收竞争中的地位与作用 (12)8.2 跨境投资与融资的税务筹划 (12)8.2.1 跨境投资的税务筹划 (12)8.2.2 跨境融资的税务筹划 (12)8.3 跨境贸易的税务筹划 (12)8.3.1 跨境贸易涉及的税收问题 (12)8.3.2 跨境贸易税务筹划策略 (12)第9章税务筹划中的税收争议处理 (12)9.1 税收争议的类型与原因 (12)9.1.1 类型划分 (12)9.1.2 原因分析 (13)9.2 税收争议的解决途径与程序 (13)9.2.1 协商解决 (13)9.2.2 行政复议 (13)9.2.3 司法诉讼 (13)9.2.4 其他解决途径 (13)9.3 税务筹划中的税收合规与风险管理 (13)9.3.1 税收合规要求 (13)9.3.2 风险管理措施 (13)第10章税务筹划案例解析 (14)10.1 企业所得税筹划案例 (14)10.1.1 案例背景 (14)10.1.2 筹划方案 (14)10.1.3 案例分析 (14)10.2 个人所得税筹划案例 (14)10.2.1 案例背景 (14)10.2.2 筹划方案 (14)10.2.3 案例分析 (14)10.3 增值税筹划案例 (15)10.3.1 案例背景 (15)10.3.2 筹划方案 (15)10.3.3 案例分析 (15)10.4 跨境税务筹划案例 (15)10.4.1 案例背景 (15)10.4.2 筹划方案 (15)10.4.3 案例分析 (15)第1章税务筹划基本概念与原则1.1 税务筹划的定义与意义税务筹划是指在合法合规的前提下，通过对企业或个人财务活动的事先安排和调整，以达到减轻税负、优化税务结构、提高资金使用效率的目的。
企业税务筹划与优化策略实战手册
企业税务筹划与优化策略实战手册第1章企业税务筹划概述 (3)1.1 税务筹划的定义与意义 (3)1.2 企业税务筹划的基本原则与方法 (4)第2章企业税务筹划的环境分析 (4)2.1 税收政策环境分析 (4)2.1.1 税法体系与税种结构 (4)2.1.2 税收优惠政策 (5)2.1.3 税收征管政策 (5)2.2 企业内部环境分析 (5)2.2.1 企业组织结构 (5)2.2.2 企业财务状况 (5)2.2.3 企业经营策略 (5)2.3 企业外部环境分析 (5)2.3.1 宏观经济环境 (5)2.3.2 市场竞争环境 (5)2.3.3 法律法规环境 (5)2.3.4 社会舆论环境 (6)第3章企业税务筹划的策略选择 (6)3.1 税收优惠政策利用策略 (6)3.1.1 政策研究与分析 (6)3.1.2 合规筹划 (6)3.1.3 优惠政策组合 (6)3.1.4 产业链税收筹划 (6)3.2 企业组织结构优化策略 (6)3.2.1 分支机构设置 (6)3.2.2 跨区域税收筹划 (7)3.2.3 内部转移定价 (7)3.2.4 人力资源配置 (7)3.3 投融资税务筹划策略 (7)3.3.1 投资政策利用 (7)3.3.2 融资结构优化 (7)3.3.3 资本运作筹划 (7)3.3.4 国际税收筹划 (7)第4章企业所得税税务筹划 (7)4.1 企业所得税优惠政策运用 (7)4.1.1 了解企业所得税优惠政策 (7)4.1.2 选择合适的优惠政策 (8)4.1.3 优惠政策的应用实例 (8)4.2 企业所得税税前扣除项目筹划 (8)4.2.1 税前扣除项目概述 (8)4.2.2 税前扣除项目的筹划方法 (9)4.3 企业所得税税率筹划 (9)4.3.1 了解企业所得税税率政策 (9)4.3.2 企业所得税税率筹划方法 (9)4.3.3 企业所得税税率筹划实例 (9)第5章增值税税务筹划 (10)5.1 增值税优惠政策运用 (10)5.2 增值税税率筹划 (10)5.3 增值税进项税额与销项税额筹划 (10)1.1 优化采购渠道，选择能提供合规发票的供应商； (10)1.2 合理安排固定资产购置，增加进项税额抵扣； (11)1.3 合理利用农产品收购发票、运费发票等，增加进项税额。
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房地产业现金流量考核工具
2. 预售周转率
预售周转率是指期内预售回笼资金 与平均存货（土地、在建工程、已竣工 待售物业）的比率。 反映资产周转速度，比例越高，则 资产速度越快。
房地产业现金流量考核工具
3. 资产净利率
资产净利率=销售净利率×资产周转率
房地产业现金流量考核工具
4. 净现金流量变动趋势
房地产业现金流“管理重点”
重点一：现金流奖惩制度
强化项目公司总经理、分片执行总经理对 所管项目现金流计划管理的职责和相关经营 指标的考核，对经公司评审通过的现金流回 笼上调计划实行指令性管理，并辅以必要的 激励与奖惩措施。
房地产业现金流“管理重点”
重点二：满足贷款的现金流指标
加快现金流规划与管理，尽快满足贷 款条件
+ + + -
+ + -
财务可能恶化，投资、筹资分抢营 运资金
进一步分析投资活动现金流量内容 破产风险存在 财务状况不稳定
-
+ + -
+ + -
财务危机
房地产业现金流战略管理
策略与方法 1. 企业战略与现金流管理相结合
发展速度、融资扩张、战略重点的匹配 避免太过于多元化发展。
房地产业现金流战略管理
2. 现金流管理与企业生命周期相结合
不同生命周期对资金的需求不同，现金流 的总体特征及流入流出比重. 流动性、收益性和增长性的动态平衡
流动性可以通过现金流量循环的效率来创造。 收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。
增长性是企业自我积累和发展能力的表现。
房地产业现金流战略管理
现金的分类
1. 库存现金 2. 银行存款 定期存款、通知提前支取的定期存款 3. 其他货币资金 外部存款、银行汇票存款、银行本票存款、 信用证存款、信用卡存款。 4. 现金等价物 企业持有的期限短、易于转换为已知金额的 现金、价值变动风险很小的投资。
现金流量的分类
1、经营活动现金流量 房地产企业：主要包括销售房屋、转让土地、 提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批 租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税 款等。 2、投资活动现金流量 企业长期资产的构建及长期投资业务。 3、筹资活动的现金流量 增资扩股、外部借款、股利利息支付、融资 租赁、偿还贷款等。
房地产业现金流管理常见问题
3.现金流管理没有重视现金流质量
由于房地产企业的考核与绩效评价体系仍是 “利润导向型”，所以企业实践中对现金流量 的管理存在着严重滞后性和被动性特征。 一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材 料、需要动用现金交税的时候才关心现金流； 现金流紧张时，往往通过延期支付土地款、拖 欠工程款等恶劣方式度过难关，丧失信誉。
心的内容是企业投资、支付税费所需资金支出。
房地产业现金流管理策略与方法
2.现金收入管理
房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产
品所产生的现金流入。
（1）加快工程开发进度，尽早达到产品预售标准， 取得预售许可证 （2）采取多种措施催收账款，加速售房款的回笼。 （3）采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回
企业在一定时期内现金流入和流出 的差额。项目能否快速取得现金的净流 入，实现投入产出的良性循环，是公司 发展能力的重要标志。
房地产业现金流的综合分析
经营活动 现金流量 投资活动 现金流量 筹资活动 现金流量
综合分析与判断
经营、投资活动效益良好，仍进行 筹资；若无好的投资机会，浪费
偿债时期 扩张期，分析投资盈利能力
自由现金流量
1.认识自由现金流量 企业扣减维持持续发展所需的固
息税前利润 + 折旧和摊销 －所得税 －必要的资本性支出 －营运资本净增加 自由现金流量
定资产投资以及营运资金投资后 的现金流量。
自由现金流量代表一种投资 机会。自由现金流量就是一 种可用于“自由投资”的现 金流量。
注：营运资本=流动资产－流动负债
中国房地产前沿讲座
房地产现金流管理
挖掘房地产业现金流深处的潜规则
房地产业现金流量的特点
房地产现金流就是在一定时期内通 过融资和销售房地产品而取得的现金流 入，在支付购置土地款、工程款、营销 费用、管理费用、财务费用、税金和偿 还借款后的差额。
房地产业现金流量的特点
1. 土地储备的现金投入大而集中，且占用 时间长，银行贷款受政策制约。 2. 预售制度和银行按揭的实施，加快了现 金回笼速度，提高了资金回报率。 3. 支出的刚性和收入来源的不确定性，增 加了现金流量管理的难度。 4. 税负支出高 ：（1）发生在预售阶段 （2）土地增值税清算阶段
房地产业现金流“管理重点”
重点三：合理确定销售价格
加大销售推盘量与销售进度，合理确定销 售价格，并加强账款催收，加快销售资金 回笼。
为何重视现金流量？
现金至尊——CASH is King ——欧美流行的财务理念 现金流比利润更重要！ ——海尔第13条管理规则 股价波动与现金流量的正相关关系 沃伦•巴菲特的投资基石——自由现金流量 现金流量是企业的血液，它体现的是现金收 益、风险和回报的持续性。
4. 现金流平衡
最理想的是将不同投资回报期及
不同现金回款方式的业务进行组合，
以分散风险。
[案例]：酒店与地产联合经营 [结论]：现金流战略管理的 最高境界：平衡性与收益性的均衡
房地产业现金流战术管理
策略与方法 1. 现金流预算
房地产企业年初，由财务部门编制资金总预算计
划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体 内容构成。 其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销 售房屋产品带来的现金净增加额；支出预算最核
自由现金流量
2.自由现金流量趋势图
根据自由现 金流量的变 化趋势，可 以分析现金 流量的充足 程度，为企 业财务决策 服务。
房地产业现金流量考核工具
1. 内部收益率（IRR）
内部收益率IRR是指项目在整个计 算期内各年净现金流量的现值累计等于 零(或净年值等于零)时的折现率。 内部收益率是效率型指标，它反映 项目所占用资金的盈利率，是考察项目 资金使用效率的重要指标。
房地产业现金流管理常见问题
1.现金流管理没有与企业战略相吻合
现金流管理只是停留在现金预算、日常流量、流
程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的
发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发 展阶段的重心相匹配。
2.现金流管理缺少全程控制
多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于
事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。