联东工业地产项目-项目总体概念定位
工业园各功能区域的定位和功能描述分析
工业园各功能区域的定位和功能描述分析开放性原则是指在工业园规划、建设和运营过程中，坚持开放合作、多元发展、资源共享的原则。
开放性原则体现了工业园不断发展的需求，通过与内部和外部各方面的协同配合来实现更大的经济效益和社会效益。
现代化的工业园区通常会更加注重环保建设，通过采用新型的环保技术和生产工艺，减少工业生产对环境的污染。
工业园区的建设还可以逐步促进城市绿化建设和城市环境的美化，从而改善城市居民的生活环境。
随着经济全球化的加速推进，工业园已逐渐成为国家和地方政府竞相打造的经济增长极。
当前，我国各级政府纷纷借助工业园的优势，推进区域产业升级、扶持新兴产业、提高制造业质量水平等。
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一、工业园定义工业园是指为满足工业产业的需求，规划建设并集中安置了一定数量的企业和相关设施的区域。
其目的在于促进企业之间的合作，提高生产效率和降低成本，同时也促进经济发展和创新。
工业园的建设和运营需要涉及多个方面的因素，包括但不限于政府政策、投资资金、企业布局和科技配套等。
（一）定义要素1、区域限制工业园必须具备一定的区域限制，其边界应当明确划定，并且应当符合规划和环境保护等方面的要求。
区域限制可以是地理位置的限制，也可以是政策和法律的限制。
2、企业数量工业园内应当集中安置一定数量的企业。
这些企业可能属于同一行业或者不同行业，在一定程度上应当具备互补性和协同效应。
3、设施配套工业园应当配备完善的基础设施和公共服务设施，包括道路、供水、供电、通讯、物流和生活设施等。
这些设施应当满足企业的正常生产运营和员工的生活需求。
4、政府支持工业园的建设和运营需要得到政府的支持和扶持。
能提供资金支持、税收减免、土地政策、人才引进等各种方面的支持，以促进工业园的发展和壮大。
（二）类型划分1、按照所有权分类根据所有权可以将工业园划分为政府型、企业型和混合型。
联东U谷介绍
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30栋独栋建筑，建筑面积8.3万平米。商业面积4612平米。计划于2013年上半年交付使用。 园区内部设置环形机动车路，南北十字交叉路和环路连接形成自然围合的若干建筑组团。
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园林景观
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联东U谷全国布局
10年16城25园
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联东产业园区的三大产品线
从区域产业和经济发展现状出发,以专业的调研策划和规划设计,有效的整合资源,开发最适合区域持续 发展和增值的产业园区。
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5、产品优势：多业态多面积聚合·花园环境·形象建筑
满足企业总部办公、科技研发、生产制造、规划定制多重需求
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总部商务园：1000-3200平米独栋建筑、 90%以上超高使用率、360度环绕果岭园林
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产品高附加值——双LOGO及玄关式入口，企业实力彰显
独立LOGO
可封闭范围
赠送一半面积
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产品高附加值——首层6米挑高，柱间距8米
6000
8000
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[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析
![[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析](https://img.taocdn.com/s3/m/c3bd5be884254b35eefd34e9.png)
前瞻产业研究院联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。
布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。
联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。
产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。
集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。
产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。
联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。
在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。
平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。
政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。
联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。
统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。
联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。
搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。
联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。
成功案例发展因素总结至此，我们已经分析了3个成功案例—国际产业地产商普洛斯、腾飞集团和国内的联东，从中意识到产业地产项目的打造难度明显高于其他物业，需要考虑产品定位、选址、产品打造、产品服务、后期招商运营、资金运作各个环节。
联东产业地产的客户定位及产品线169547262
配套
去化率 高利润
充足的停车位，完善的商务配套
主力户型控小到1500以内空间， 扩大客群基数是最有效的方法。 大面积户型控小单层面积，保证 建筑密度
配套
去化率 高利润
充足的停车位，完善配套 主力户型控小到800-1200， 将郊区化总部项目客群锁定 为主力客群。
控小单层面积保证建筑密度
低
中
高
支付能力
2、企业客户的需求
丌同行业的企业客户有丌同的物业的需求，可以笼统分为：
生产型物业、复合功能型物业、办公物业
2、企业客户的需求
厂房产品的客户是典型的实用主义客户，更关注产品面积功能本身； 中试研发产品的客户属于复合功能型产品，从企业生命周期来看往往处于高速发展 期，对建筑形象、产品面积功能都有较高的需求，有有较高的支付能力；
郊区化总部类
商务别墅类 商业类 配套类
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业态组合标准
（细分产品线，建立组合标准）
——1、定义、细分、原则 ——2、细分产品线业态组合标准
——3、需求的内涵、客户需求的满足不超越
二. 业态组合标准 1、定义：丌同的业态组合建立了客户不丌同土地属性的关联。
客户
业态组合标准
土地 产品
例如： 高端产业综合体项目嘉定项目会配一些商务别墅产品，而标准的产业项目永乐店就更偏重生产 性物业，同一产品线内的丌同业态组合是由土地属性而决定的。
创新产品
保持联东产品的行业领导地位
成熟产品
创新产品的基础，产品库的源头
产品库 产品
保证集团规模扩张的核心
二. 业态组合标准
② 核心客户原则 一个新项目做业态组合时，应利用丌同产品的属性，差异化满足政府的三个 需求，达到政府在后期对项目的支持。
联东U谷项目运营管理方案
联东U谷项目运营管理方案一、项目概况联东U谷项目是位于中国华东地区的一座现代化商务综合体，占地面积50万平方米，总建筑面积为70万平方米。
项目由U谷集团倾力打造，旨在打造一个集商务办公、商业零售、休闲娱乐、酒店服务等多种功能于一体的综合性商务综合体。
项目位置交通便利，地理位置优越，周边配套设施完善，是众多企业和商家追逐的热门商务地段。
二、运营管理理念1. 以客户为中心U谷项目的核心理念是以客户为中心，打造一个舒适便利的商务综合体。
我们将以客户的需求和体验为出发点，不断提升服务质量，满足客户的多样化需求。
2. 专业化管理项目运营管理团队将严格按照专业化管理的要求，来管理项目的各项运营工作。
通过细致的运营管理，确保项目的高效运转和良好运营。
3. 创新发展U谷项目将坚持不断创新，不断发展，以适应市场的变化和客户的需求。
我们将注重创新思维和灵活机动的运营策略，不断开拓新的商业领域，提供更多元化的服务。
三、项目运营管理组织架构1. 总经理办公室总经理办公室是项目运营管理的最高决策机构，负责项目的整体规划、战略制定和运营管理。
总经理办公室将由总经理及其助手组成，协助总经理完成项目的日常运营管理工作。
2. 行政管理部行政管理部是项目的后勤保障和运营管理的核心部门，负责项目的日常行政事务、保洁管理、安保维护等工作。
行政管理部将根据项目的实际情况，合理规划和安排各项后勤保障工作。
3. 租赁管理部租赁管理部是项目的商业租赁管理部门，负责商户招募、合同管理、租金收取等工作。
租赁管理部将与商户保持良好的沟通与合作，确保项目的商业租赁工作顺利进行。
4. 客户服务部客户服务部是项目的客户服务管理部门，负责接待客户、处理客户投诉、提供咨询服务等工作。
客户服务部将注重客户体验和服务质量，提供优质的客户服务。
5. 营销推广部营销推广部是项目的市场营销管理部门，负责项目的市场调研、品牌推广、促销活动等工作。
营销推广部将制定营销策略，提高项目的知名度和美誉度，引导客流量，提升销售额。
联东U谷沈阳项目简介
联东U谷沈阳项目介绍一、项目简要介绍联东U谷位于沈阳市沈北新区蒲河大道83号，是沈北新区的核心位置，项目是东北亚经济圈核心区位的首席产业综合体，是集总部办公、生产研发、商业、文化创意、综合配套于一体的低密度高端企业社区。
项目规划占地2300亩，建筑面积175万平米，预计总投资超100亿，项目全部完工后，将成为一座可容纳800-1000家企业，年纳税超过20亿元的大型产业园区。
项目内部规划分为生产制造园、文化创意园、中试研发园、知名企业定制园、综合配套服务园。
目前已签约120余家企业，包括国际纸业、德国多乐、上海申驰、85度C北京原子高科等知名企业，项目大一期建筑面积15万平米，已经竣工，企业正在办理入驻。
项目三期总占地14万平方米，规划建筑面积约12.3万平方米，产品分为小、中、大共14种不同的户型，面积区间590平方米——4800平方米。
三期定位为“现代生产型企业园区”，在规划上结合地块属性，以创新型规划的理念、精致化的设计思路，创造高附加值的产品，同时从城市整体功能出发，将地块打造成为沈北高档形象企业园区，为中小型企业提供快速成长发展的平台。
四期U8艺墅，总占地16万平米，建筑面积约17万平米，主要以2—4层独栋、联排、叠拼为主。
U8艺墅产品线丰富，主要包含创意工作室、商务独栋、灵动美墅三种功能形态，面积区间为170—650㎡，首层举架均为6米。
私家花园、私家车库、私属围墙融合现代文化和创新产业溶于一体，打造东北首座大型文化创意产业平台。
园区吸收德国建筑风格精髓，突出园区浓厚文化氛围，以颜色系统识别组团；大开窗，多采光，环保至上，空间布局合理，创作、休憩、展览展示、聚会、娱乐等功能完备。
五期中试研发区，占地面积约7.8万平，总建筑面积约9.5万平。
项目规划42栋，面积区间约750—2800平，南区由U8艺术区向北延伸形成生态总部办公区；南区东南角设置商业街辐射U8、三期及一二期，形成园区内部中心交叉路口；南北园以水系及人行步道串连，项目集各种优势资源于一身，形成联东U谷最高端总部办公城市开放街区，既能生产又能办公，属于大一期及三期、六期的升级产品。
工业地产的概括
PART
03
趋势
存量时代，鼓励存量产业用地提容增效逐渐成为行业共识， 其中产城融合视角下的“工业上楼”模式引起关注。 向天空要空间！“工业上楼”已成产业地产必然趋势！
商业模式
在城市快速发展大背景下，众多城市在发展面临着用地成本攀升、原有工 业用地利用率低、旧工业区改造周期长等问题。为解决工业用地紧张问题， 充分利用土地资源，优化产业结构，推进产业转型升级，各大城市开始积 极探索工业载体新模式——工业上楼。
有别于住宅、商业和综合类用地以 外的第四种性质用地。
年限
在我国，工业房地产的土地批租年 限为50年。
概述
OVERVIEW
分类
重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、 自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工 业地产）。
01.
工业地产策划是对工业园区或仓储物流 、厂房进行前期考察立项，园区规划、 建设、招商推广、进驻后物业管理的统 筹。
工业地产的土地投入相对较低，基准地 价只是商业地产用地的四分之一，甚至 五分之一到十分之一。因此，工业地产 的进入门槛与其他的地产门类相比要低 很多，未来工业地产的投资主体必将多 元化。
开发模式
工业园区开发模式
1目前我国各级地方政府最常使用的工业地 产开发模式，也是我国工业地产市场的主 要载体，其运作主体一般是开发区或工业 园区管委会下设的开发公司。
略性新兴产业。
“工业上楼”不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层 大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。
感谢各位观看
商业模式
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措 资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列 活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够 在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、 快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
联东产业地产运营模式
提升区域价值 助力企业成长
公寓
品质化的生活设施 满足中高端人士生活需要
总部独栋
作用：提供独立、尊贵、 园林化办公环境，体现 高品质稀缺性 客户：大中型企业总部、 区域总部、总部后台等
商业
集聚办公类商业服务企业 提供品质化商务平台
总部综合体
不均衡容积率 不均衡规模组合 打造总部气势、气质和品质，突出总部主题
发挥城市、区位优势
构建产品优势 规模化、组团化的开发运营
立体包装、推广、招商
整合政产学研商资源
发现、引爆市场，新的看点、热点
以区位、产业优势，整合产品、运作、品牌优势
形成高端产业集聚高地
联东地产布局中国
提升区域价值 助力企业成长
联东U谷的发展愿景 选择联东就是 选择高端企业集群 选择产业升级的整体解决方案
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202 196 186 338 1211
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100多家国内外知名企业
签约客户规模分布
类型 世界500强企业 年产1亿元以上企业 年产值3000万元以上企业 其他企业 数量 8 238 554 411
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提升区域价值 助力企业成长
北京联东集团 业务及模式介绍
联东地产布局中国
提升区域价值 助力企业成长
集团简介
提升区域价值 助力企业成长
联东集团创立于1991年，已发展成为集建筑模板、产业地产和投资 业务为一体的集团公司，拥有5000多名员工，资产90多亿元，下辖十多 家子公司，分布于北京、上海、天津、沈阳、无锡、西安、成都等地。
联东U谷的产业资源