城镇土地分等定级综述
城镇土地分等定级规程(GBT18507-2001)
1. 总则1. 1 土地分等定级的任务与目的土地分等定级是地籍管理的重要组成部分。
根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。
1. 2 土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映全国城镇之间土地的地域差异。
土地等的顺序在全国范围内统一排列。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
本规程适用于各城镇内土地级的评定工作。
各城镇间土地等的评定规程另行制定。
1. 3 土地定级对象及工作单位土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。
土地定级工作以城镇整体为单位进行。
城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
1. 4 土地定级原则1. 4. 1 综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异；1. 4. 2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级；1. 4. 3 地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级；1. 4. 4 级差收益原则土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据；1. 4. 5 定量与定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。
1. 5 土地定级工作内容a.准备工作及外业调查；b.定级因素资料整理及定量化；c.单元分值计算及土地级评定、测算；d.编制土地级别总图及量算面积；e.土地级的边界落实及分宗整理；f.编写土地定级报告；g.土地定级成果验收；h.成果归档和资料更新。
城镇土地分等定级的基本思路和流程
城镇土地分等定级的基本思路和流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
02
发展趋势
01
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评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
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将更加注重与国际接轨和交 流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
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通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
土地估价师-土地估价相关知识分等定级总结
土地利用系数计算等过„„看不懂 农用地自然等别：全国范围内、标准耕作制度、在自然质量条件下划分农用地等别 农用地利用等别：全国范围内、标准耕作制度、在自然质量条件和平均土地利用条件下综合评定划分 等别 农用地等别：全国范围内、标准耕作制度、在自然质量条件、平均土地利用条件和平均经济条件下综 合评定划分等别 基准作物：全国比较普遍的主要粮食作物。小麦、水稻、玉米 指定作物：行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉及的作物
城镇土地定级方法：多因素综合评价法（结合土地收益和价格等资料验证）
城镇土地定级的程序与城镇土地分等的程序相当，只是多了一步划分定级单元 点、线状因素：点线状因素是对空间上的各点有辐射作用产生影响E=100*F*(1-R) 面状因素：是对该面状范围内有影响，对其之外无影响或影响较小E=100*(F-Fmin）/(Fmax-Fmin） 商服中心考点：分市级中心、区级中心、小区级中心、街区级中心。在有多个同级商服中心对其产生 影响时，同级商服中心规模指数取大者。In=Fn-Fn+1高一级商服中心分值=本级商服中心指数-次一级商 服中心指数。商服中心最高指数为100 商服中心距离对住在和工业按直线衰减，商业按指数衰减E=F^(1-r) 道路通达度制表分析中，道路影响距离=建成区面积/主或次干道长度的2倍 城镇土地定级中因素因子权重确定方法：特尔非法、因素成对比较法、层次分析法（AHP方法） 城镇土地级别划分方法：数轴法、总分频率曲线统计判断法、剖面图法、多元统计聚类-判别法
农用地定级单元划分方法：叠置法、地块法、网格法、多边形法
农用地分等是修正法定级的基础,但是级别不是等别的细分,价是等和级的具体量化
城镇土地分等(多因素综合评价)
城镇土地分等的内容：准备工作及外业调查、以及下面的技术程序、成果应用和更新
2010土地估价师案例分析辅导：城镇土地分等定级（2）
三、⼟地分等定级体系与⽅法 1．城镇⼟地分等定级体系 城镇⼟地是城镇社会经济活动的载体。
由于社会活动的形式多种多样，城镇⼟地满⾜程度和⽅式有所差异，因⽽表现为不同的⼟地质量。
在⼀定区域内评定城镇⼟地质量的优劣，⼀般将城镇作为⼀个点来看待，区域中的若⼲个城镇，变成了若⼲个点。
这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和⾃然条件的影响，加之⼈们改造⼟地、投⼊资本不同，所以在区域中发挥的作⽤和所处的地位有很⼤的差异。
这种差异通过⼟地表现为⽣产和⽣活上收益的差异，带来城镇之间的整体的级差收益。
当独⽴地对⼀个城镇进⾏研究时，城镇⼟地表现为⾯状分布形态，由不同类型和利⽤⽅式的地块构成。
⽽这些地块由于受⼈⼯投⼊资本、⼟地的⾃然条件、现实经济条件和管理⽅式的影响，所以不同的地块在满⾜不同职能对⼟地的要求程度⽅⾯有所差异。
⼟地条件优越的地块，被不同的职能部门所利⽤后，就⽐条件差的地块得到较⾼的收益，即⼟地的级差收益。
正确反映城镇⼟地质量的差异，是合理利⽤城镇⼟地的基础。
为体现城镇⼟地的上述两个特点，城镇⼟地分等定级采⽤“等”和“级”两个层次的划分体系。
⼟地等反映城镇之间⼟地质量的地域差异。
它将各城镇看作是⼀个点，研究整体城镇在各种社会、⾃然、经济条件影响下，从整体上表现出的⼟地差异，⼟地等的顺序是在各城镇间排列的。
实际的⼟地分等⼯作应考虑分层次进⾏，相互间既要衔接，也应各有侧重。
当全国开展城镇⼟地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分⼟地等；当省域（⾃治区）开展城镇⼟地分等，应重点考虑对省、⾃治区内的城市和县城镇划分⼟地等；当直辖市域开展城镇⼟地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分⼟地等。
特别是遇到城市所辖的空间存在与主城区分隔的实体（如独⽴⼯矿区、开发区等）时，确定其相应等别，应在城市主城区等别和周边城市（或城镇）分等基础上，经综合平衡划定等别。
如果需要，当对跨不同⾏政区域的城镇进⾏⼟地分等时，应注意不同⾏政区域相邻城市或城镇的等别衔接。
城镇土地分等定级研究概述
城镇土地分等定级研究概述陕西省西安市未央区长安大学渭水校区135****29221城镇土地分等定级的国内外发展城镇土地分等定级是以城镇土地为对象而开展的一种土地评价。
目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。
其分为等和级两个层次的工作体系。
等反映区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异。
即反映同一城镇内部土地利用效益的差异。
1.1国内发展土地评价在中国有悠久的历史，在古代国家为了掌握土地的数量和质量以定贡赋，逐步形成了土地评价体系。
据《禹贡》记载，当时全国疆域划分为9州，将土地评为三等九级，依其肥力制定贡赋等级。
战国时期《管子·地员篇》按土色、质地、结构、孔隙、有机质与盐碱等肥力因素，结合地形和水文等条件，对土地生产力进行分等定级，形成了18类90物的土地评价系统。
中华人民共和国成立后，中国土地评价工作始于1951年财政部组织的查田定产工作，对全国进行土地类别划分和级别评定。
1961年，建工部组织清华大学等四校共同编写了中华人民共和国成立后的第一部教材《城乡规划》，将城市用地分为工业用地、生活居住用地、对外交通用地等八大类。
在城市用地分类上，1989年国家土地管理局补充拟定了《城镇土地分类及含义》。
1989年国家开始颁布标准，根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级。
2002年国土资源部颁布了国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507--2001)。
该规程规定了城镇土地分等定级工作应遵循的基本准则、技术途径、方法、程序和成果形式，是科学评价和管理城镇土地行为，确保土地分等定级成果客观、公正和合理的技术保障。
1.2国外发展早在15一17世纪国外就开始了土地定级的研究工作,主要用于课税目的。
2010土地估价师案例分析辅导：城镇土地分等定级（1）
第⼀节 城镇⼟地分等定级概述 ⼀、⼟地分等定级的含义和对象 ⼟地分等定级是在特定的⽬的下，对⼟地的⾃然和经济属性，进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
在⼟地评价科学的范畴⾥，它是⼟地评价的⼀种类型，并以其对⼟地的⾃然、经济属性全⾯地进⾏综合评定，最终取得不同⽐例尺要求下的等级化评定的结果。
城镇⼟地分等定级是⼟地分等定级的⼀部分，是根据城镇⼟地的经济和⾃然两⽅⾯的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作⽤，综合评定⼟地质量，划分城镇⼟地等级的过程。
在⼟地管理⼯作中，城镇⼟地分等定级是⼟地利⽤管理的⼀个重要组成部分。
⼟地分等定级是以⼟地质量状况为具体⼯作对象的，它是衡量⼟地质量好坏的必要⼿段，也是⼟地管理的⼀项基础性⼯作。
⼟地分等定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有⼟地。
⼟地分等定级⼯作以城镇整体为单位进⾏，其中，⼟地分等对象为城市市区、城镇镇区，⽽⼟地定级对象为⼟地利⽤总体规划确定的城镇建设⽤地范围内的所有⼟地。
城镇以外的独⽴⼯矿区、开发区、旅游区等⽤地也可⼀同参与评定。
⼆、⼟地分等定级与⼟地估价的关系 1．⼟地分等定级与⼟地估价 ⼟地分等定级的实质就是依据⼟地使⽤价值的优劣，评定出⼟地等级。
这种对⼟地使⽤价值，即⼟地质量的评定，是由⼟地的主管部门依据影响⼟地使⽤价值的⼟地区位条件、⼟地本⾝的⾃然条件和改良条件等因素，制订评估⽅法和标准，组织专家进⾏评定，并据此划分出⼟地级别，作为⼟地管理、⼟地合理利⽤和⼟地转移的基础。
⼟地估价是在⼀定的市场条件下，针对某⼀质量、等级的⼟地，评估出⼟地的价格。
作为国家、单位和个⼈进⾏⼟地交易、⼟地资产管理等⽅⾯的依据。
2．⼟地分等定级与⼟地估价的关系 ⼟地分等定级和⼟地估价是从不同⾓度对⼟地特性的评定，前者评定的是⼟地使⽤价值，后者是评定使⽤价值在市场上反映出的价格。
在理想的⼟地市场和⼟地交易中，仅从发挥⼟地经济效益的原则出发，⼟地的使⽤价值优，等级⾼，地价就应该⾼；相反，地价就低。
城镇土地分等定级
土地估价：
（二）城镇土地分等定级
城镇土地分等定级：对城镇土地的自然和经济 属性及其在社会活动中的地位作用综合分析的
基础上，划分土地等级。
揭示了城镇不同区位条件下土地价值的差
异规律，并为城镇土地价格的评估提供基础。
1、城镇土地分等
“城镇土地等”：反映该区域不同城镇之间利用土地
效益高低的差异;土地等的顺序是在各城镇间进 行排列。我国已统一对全国的城镇进行了土地等
（3）定级单元的划分：
土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地 特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值 计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有 主导因素法 即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定 数目特征点作各自分值剖面图；根据因素分值变化规律，选 择突变曲线段的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区 域划分为一个单元。 叠置法 将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出作用分基本一 致的区域，形成图斑，作适当调整后得到定级单元。 网格法
e
M j
e
n
M ij
eM j——i级商服功能对j单元的作用分；n ——商服中心的级别数目。
M eij
面状土地因素（基础设施状况、自然条件和绿地
状况等 ）分值的计算方法：
作用分值采用的模型
ei 100 X i X min X max X min
ei——某土地指标值的作用分；
果有三种，设有A、B两因素，若A比B重要 （给A因素赋值1，给B赋值0）；若A与B同等 重要（给A、B各赋值0.5）；若B比A重要 （给A因素赋值0，给B赋值1） 层次分析法：对定级因素相对重要性进行判 别，组成矩阵，计算权重值
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对因素/因子的相对重要性进行判断，组成判断矩阵， 计算权重值。
要求： 因素相对重要性的判别最好使用特尔菲法测定的数 据； 判断矩阵必须通过一致性检验。
（三）城镇土地分等资料调查与整理
1、调查的内容 （1）分等的基本资料 （2）城区区位资料 （3）城镇积聚规模资料 （4）城镇基础设施资料 （5）城镇用地投入产出水平资料 （6）区域经济发展水平资料 （7）区域综合服务能力资料 （8）区域土地供应潜力资料
（4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；
（5）易通过统计资料获取或易量化处理。
3、影响城镇土地等的因素、因子选择方法
一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主成分分析法 作为辅助手段来筛选。
4、城镇土地分等因素因子权重的确定
权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。
遵循3条原则： （1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正 比；
城镇土地分等的对象是：
城市市区、建制镇镇区土地；
土地定级的对象：
城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有 土地。 城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同 进行评定。
三、城镇土地分等定级的体系
城 镇 土 地 分 等 定 级 体 系
分层次进行
等
市区非农业人口50万以上的大城市，宜 进行综合定级和分类定级。
二、城镇土地分等的具体方法
（一）城镇土地分等准备工作 土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。 1、计划方案准备 编写城镇土地分等任务书 内容包括：
开展城镇土地分等的区域和范围； 分等工作的组织和领导； 时间划分和经费预算； 需要的技术资料和图件资料； 分等成果图； 分等技术方案。
标准化处理的方法有2种： 位序标准化或极值标准化。
（1）城镇区位资料的整理
1）城镇交通条件指数求取 统计各种对外交通手段 分 加总各项得分
对各种交通方式分别赋 计算城镇交通条件指数
赋分的标准可选用2种方式之一：
一是用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准； 二是参照《城镇土地分等规程》提供的赋分标准：
3）从第一轮打分起，必须参考上一轮打分的结果进行；
4）打分轮次一般为2-3轮。
表3-2-1 城镇土地分等因素因子权重调查表
因素或 因素/ 因子 因子A
上一轮 平均分 上轮方 差 重要性 排序 权重值
因素/ 因子B
因素/ 因子C
因素/ 因子D
因素/ 因子E
因素/ 因子F
因素/ 因子G
因素成对比较法
（2）因子评价指标与土地质量之间存在正相关关系或 负相关关系。 只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关， 其余因子与土地质量都是正相关。
3、因子分值计算的公式
（1）位序标准化的公式
Yij 100 X ij / n
Yij
Yij——第i个分等对象的第j项因子分值； Xij ——第i个分等对象的位序（各分等对象按第j项因 子指标值大小进行排序，当指标值与土地质量呈正相 关时，排序从大到小进行；反之亦反。）； n——参加分等的城镇个数。
（2）极值标准化公式
yij 100 ( j) ( xij x j ) /( xmax xmin )
Yij——第i个分等对象的第j项因子分值； α (j)，Xj—— 当第 j 项因子指标与土地利用效益呈正相关 时，α (j)=1且Xј= X min ；当第j项因子指标与土地利用效 益呈负相关时，α (j)=-1且Xј= X max ； Xij ——第i个分等对象的第j项指标值； ——各分等对象Xij指标的最小值； X
土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
二、城镇土地分等定级的目的与对象
1、城镇土地分等定级的目的： 为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和 合理利用城镇土地，提高土地使用率，为国家和各 级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、 土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学 依据。
2、城镇土地分等定级的对象
外贸出口额综合指数
备选
备选
专业技术人员比
金融状况
邮电服务能力
人均年末银行储蓄率存 款余额
人均优点业务量
必选
备选 备选 备选
区域农业人口人均 农业人口人均耕地 耕地 区域人口密度 区域人口密度
2、因素、因子的选择原则
（1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；
（2）指标值有较大的变化范围； （3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未 来土地等产生影响；
7大主要因素、24个因子及选择要求
因素层 选择要求
必选
因子层
交通区位 城镇对外辐射能 力
评价指标
城镇交通条件 指数 城镇对外辐射 能力指数 城镇人口规模 城镇人口密度 城镇二三产业 值 城镇工业销售 收入
选择要求
必选 备选 必选 备选 备选 备选
城镇 区位 因素 城镇 聚集 规模 因素
必选
城镇人口规模 城镇人口密度 城镇非农业规模 城镇工业经济规 模
Wi——第i个因素或因子的权重； Ei——第i个因素或因子经多轮打分后的均值。
要求
1）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等 有关行业的技术专家、管理专家以及高层次决策者， 专家总体权威程度较高，总数为10-40人； 2）按照表格3-2-1进行打分。专家打分时应根据相应 工作的背景和打分说明进行，并在不协商的情况独立 打分；
极值标准化公式
yij 100 ( j) ( xij x j ) /( xmax xmin )
（2）城镇集聚规模资料整理
将城镇人口规模、城镇人口密度、城镇二三产业增加 值、城镇工业销售收入的原始值和标准化值填入有关 表格。
（3）城镇基础设施资料的整理
将城镇年末人均铺装道路面积、全年人均生活用水 量、城镇气化率、排水管道密度的原始值和标准化 值填入相应表格。
有铁路站点的城镇每拥有1条国家干线铁路得6分 每拥有一个跨省际告诉公路出入口得5分 。。。。。。
2）城镇辐射能力指数求取
通过城镇所在区位的货运总量和客运总量来计算。 按照极值标准化公式，对城镇所在区域的货运总量 和客运总量分别进行标准化处理 用特尔菲 法或因素成对比较法确定货运总量和客运总量的权 重 加权计算城镇对外辐射能力指数 把结果填入相应表格
（4）区域经济发展水平资料的整理
GDP综合指数、地方财政收入综合指数、固定资产 投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外 贸出口额综合指数的原始值和标准化值填入相应表 格。
（5）区域综合服务能力资料的整理
人均年末储蓄余额、人均全年邮电业务量、专业技 术人员比的的原始值和标准化值填入相应表格。
（四）城镇土地等的初步划分
1、初步划分的要求 （1）是在运用多因素综合评价方法计算分等对象 的综合分值的基础上确定的；
（2）在一个分等初步方案的形成过程中，因子指 标的标准化方法应保持一致。
2、因子分值计算的原则
（1）在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位 序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的 因子分值，因子分值∈( 0-100)。 因子分值越大，其对土地质量的影响越大。
按上述原则、要求和公式，对个因素对应的因子指标 分别进行标准化处理，得出各因子的分值，将结果填 入相关表格。 如：表3-2-2 城镇设施因素因子分值计算表
表3-2-2 城镇设施因素因子分值计算表
编号 城 镇 名 称 道路状况 （人均铺装 道路面积） 原始 值 标准 化值 供水状况 （人均生活 用水量） 原始 值 标准 化值 供气状况 （气化率） 原始 值 标准 化值 排水状况 （排水管道 密度） 原始 值 标准 化值 城镇 生活 设施 因素 分值
城镇劳动力投入强 度
备选
备选
因素层 选择要求 因子层 区域经 必选 济发展 水平因 素 区域GDP
财政状况
评价指标
GDP综合指数
地方财政收入综合指数 数
选择要求
必选
必选
固定资产投资状况 全社会固定资产投资综合指 必选
商业活动
社会消费品零售总额综合指 必选 数
外贸活动
区域综 必选 合服务 能力因 素 区域土 备选 地供应 潜力因 素 区域科技水平
因素层
选择要求
因子层
评价指标
选择要求
城镇基 础设施 因素
必选
道路状况 供水状况
供气状况 排水状况
城镇人均铺装道 路面积 城镇人均生活用 水量
城镇气化率 城镇排水管道密 度
必选 备选
备选 备选
城镇用 地投入 产出水 平因素
备选
城镇非农业产出效 果
城镇商业活动强度
单位用地二、三 产业增加值
备选
备选
建筑规定资产投资 强度
2、城镇土地分等资料调查的一般要 求
（1）除反映增长率的资料外，其他资料时限应在前2 年内；应统一时限。
（2）同一因素/因子的数据应口径一致。 （3）调查资料应填入《城镇土地分等定级规程》规定 的相应表格或调查手簿中。 （4）必要的实地考察、补充校核工作。
3、城镇土地分等资料的整理
主要内容： 选取合适的方法对
min
X max ——各分等对象Xij指标的最大值.
举例
已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80， 已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和 20，则采用极值标准化公式进行标准化后得到的指标 值为（ ）。