房地产开发企业会计核算及纳税申报实务
房地产行业的会计资料
虽然在会计一点通的财会资料区里有不少关于房地产行业的会计资料,但仍有不少网友发信息咨询有关房地产行业的会计操作问题.因此特将房地产行业的会计实务及纳税申报问题做下简单的整理,希望能给大家带来帮助.开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
项目六 其他税种的会计实务(上) 《税务会计实务》
3.城市维护建设税的纳税地点、教育费附加和地方教育附加 的缴纳地点
纳税人缴纳增值税和消费税的地点，就是该纳税人缴纳 城市维护建设税的地点。有特殊情况的，按下列原则和办法 确定纳税地点： （1）代扣代缴、代收代缴增值税和消费税的单位和个人，同 时也是城市维护建设税的代扣代缴、代收代缴义务人，其纳 税地点为代扣代收地。 （2）对流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，应随同增 值税和消费税在经营地纳税。
（三）房产税的征税范围 房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的
房屋，不包括农村。 （四）房产税的税率
我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征 实行不同标准的比例税率。 1.从价计征的，税率为1.2%。 2.从租计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人 按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产 税。
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所 支付的金额+房地产开发成本）×5%
②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计 算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费 用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的 具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公 式为：
增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的 大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因 素。 1.应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包 括货币收入、实物收入和其他收入。
不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：
①房产所有人、土地使用权所有人将房屋 产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直 接赡养义务人的行为。
房地产企业增值税实务要点
房地产企业增值税实务要点房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业之一。
随着城市化进程的推进，房地产市场也日益繁荣。
作为房地产企业的经营者，了解和掌握房地产企业增值税实务要点是至关重要的。
本文将针对房地产企业增值税实务要点进行详细介绍，以帮助您更好地理解和应对相关政策。
首先，我们来了解什么是增值税。
增值税是一种按照销售商品、提供劳务的增值额来计算应纳税额的税种。
房地产企业作为商品房的生产和销售主体，在增值税的税收政策中占有重要地位。
房地产企业增值税实务要点一：增值税纳税范围增值税适用于房地产开发企业、建筑工程企业和代建企业等。
其中，房地产开发企业销售自建房地产、购销现房的差价以及转让自用不动产等行为都属于纳税范围。
房地产企业增值税实务要点二：增值税计算方式房地产企业增值应税额计算采用差额征税方法。
具体计算可分为两部分：一是销售额计算，即商品房、自用房和其他不动产销售额；二是进项税额计算，即房地产企业在生产经营过程中支出的增值税税额。
房地产企业增值税实务要点三：增值税税率房地产企业的增值税税率分为一般项目和减按一定比例计征项目。
其中，一般项目的税率为17%，具体包括商品房销售、自用不动产转让等；减按一定比例计征项目的税率为11%，主要包括少数民族自治地区和其他一些特殊区域的房地产销售。
房地产企业增值税实务要点四：增值税的纳税申报房地产企业应定期向税务机关申报增值税。
一般情况下，房地产企业需要按季度向税务机关申报纳税，以确保及时、准确地缴纳相应的税款。
根据增值税法规定，纳税申报期限是每个季度的15日至20日。
房地产企业增值税实务要点五：增值税的减免政策针对房地产企业，国家出台了一系列增值税减免政策，旨在促进房地产行业的健康发展。
房地产企业可以根据相关政策，享受一些增值税减免的优惠措施。
例如，对于住房租赁、个人住房销售和购买首套住房等行为，可以申请减免增值税。
房地产企业增值税实务要点六：增值税的减免申请如需享受增值税减免政策，房地产企业需要按照相关程序进行减免申请。
房地产开发企业会计与纳税实务习题答案-人邮版
第1章1、房地产开发企业开发的房屋包括（）。
A.商品房B.经营房C.周转房D.代建房【答案】ABCD2、（）属于房地产开发企业的其他业务收入。
A.出租开发产品租金收入 B .配套设施销售收入C.土地转让收入D.商品房售后服务收入【答案】D3、开发成本中的前期工程费包括（）。
A.土地征用费B.勘察测绘费C.规划设计费D.项目可行性研究费【答案】BCD4、开发成本中的土地征用及拆迁补偿包括（）。
A.耕地占用税B.三通一平费C.劳动力安置费D.安置动迁用房支出【答案】ACD第2章1、2016年5月，兴达房地产公司购买印花税票1000元，缴纳土地入股时的契税60000元，应如何进行会计处理。
【答案】借：管理费用 1000土地征用及拆迁补偿费—契税 60000贷：银行存款 610002、2016年3月，中天房地产公司设立，注册资本为3000万元，公司该年度设置总账1本、其他营业账簿12本，计算应纳的印花税额。
【答案】总账应纳印花税额=30 000 000×0.5‰=15000元其他营业账簿应纳税额=12×5=60元第3章1、以下各项有关土地使用权的会计处理中，正确的有（）。
A.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧B.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本C.外购土地使用权及建筑物支付的价款应当按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配D.外购土地使用权及地上建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行分配的，应当全部作为无形资产E.企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产【答案】ABCE【解析】企业外购的土地使用权及建筑物，如果确认无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理，选项D 不正确。
2024年税务师考试《涉税服务实务》试卷及答案指导
2024年税务师考试《涉税服务实务》复习试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有20小题，每小题1.5分，共30分）1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，下列关于税务登记的说法中，正确的是（）。
A、从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照之日起30日内申报办理税务登记B、扣缴义务人应当在发生扣缴义务时，到税务机关申报办理税务登记C、从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照之日起15日内申报办理税务登记D、税务机关应当在收到纳税人申报的税务登记信息后10日内完成登记工作2、下列各项中，不属于增值税纳税义务人范围的是（）。
A、进口货物收货人B、销售货物的企业C、提供应税服务的单位D、提供免税货物的企业3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》，下列哪项不属于税务师的法定业务范围？A、税务咨询B、税收筹划C、税务代理D、审计4、某企业2023年1月销售额为100万元，销项税额为10万元，当月购进原材料成本为80万元，进项税额为8万元。
该企业当月应缴纳的增值税为：A、2万元B、3万元C、5万元D、7万元5、某企业2023年度的应纳税所得额为1,200,000元，该企业符合小型微利企业的条件。
根据税法规定，对于符合条件的小型微利企业，年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，并按20%的税率缴纳企业所得税；超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，并按20%的税率缴纳企业所得税。
则该企业2023年度应当缴纳的企业所得税为多少？A. 95,000元B. 105,000元C. 110,000元D. 120,000元6、一家公司进口了一批货物，海关确定的完税价格是50,000美元。
如果适用关税率为10%，增值税率为13%，且汇率为1美元=6.5人民币，请问该公司需要支付的进口环节增值税金额是多少？A. 4,225元B. 42,250元C. 4,772.5元D. 47,725元7、某企业2022年度会计利润为500万元，其中销售（营业）收入总额为800万元，销售成本为400万元，销售税金及附加为50万元，期间费用为100万元。
房地产企业取得未完工产品收入如何计税申报
房地产企业取得未完工产品收入如何计税申报徐波【摘要】问：我们是一家从事房地产开发业务的公司.请专家就新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理,以及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较,并告知纳税申报方法.【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2010(000)007【总页数】3页(P10-12)【关键词】申报方法;房地产企业;完工产品;计税;房地产开发;收入;开发产品;企业销售【作者】徐波【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F812.42问：我们是一家从事房地产开发业务的公司。
请专家就新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理，以及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较，并告知纳税申报方法。
答：国家税务总局于2009年3月6日发布《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称新31号文），与《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号，以下简称原31号文）相比，新31号文中规定了诸多新的计税处理方法。
结合所述问题，笔者试对新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较，并就新申报表相关规定介绍一下纳税申报方法。
（一）原31号文的相关规定1.预售开发产品的计税办法。
按照原31号文的规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
2.广告费、业务宣传费、业务招待费等期间费用的扣除规定。
原31号文规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
房地产企业取得土地、确认收入、交税时如何作账
房地产企业取得土地、确认收入、交税时如何作账
【问题】
一般纳税人房地产开发企业中取得土地、收到预售款、确认收入时、交税时分别怎么作账?
【答案】
1、取得土地是时,按土地出让金作账,
借:开发成本-土地成本
贷:银行存款
2、收到预收款时,计算预交增值税额=预收款/1.11*3%,作账,
借:银行存款
贷:预收账款
同时
借:应交税费-预交增值税
贷:银行存款
3、确认收入时,
借:预收账款
贷:主营业务收入
应交税费-应交增值税-销项税额
同时按地价*已售面积/开发面积/1.11*0.11作账,
借:应交税费-应交增值税-销项税额抵减
贷:开发成本-土地成本
4、申报时,按计算出的应纳税额作账,
借:应交税费-应交增值税-转出未交增值税
贷:应交税费-未交增值税
同时作账
借:应交税费-未交增值税
贷:应交税费-预交增值税
5、交税时作账按未交增值税差额, 借:应交税费-未交增值税
贷:银行存款。
《涉税服务实务》税务师考试试题及答案指导(2024年)
2024年税务师考试《涉税服务实务》模拟试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有20小题，每小题1.5分，共30分）1、下列关于增值税纳税义务发生时间的表述，正确的是：A、采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款的凭据的当天B、采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，均为发出货物并办妥托收手续的当天C、采取赊销和分期收款方式销售货物，均为货物发出的当天D、采取预收货款方式销售货物，均为发出货物的当天2、下列关于企业所得税中固定资产折旧计提方法的表述，不正确的是：A、固定资产应当采用直线法计提折旧B、企业可以根据实际情况选择加速折旧方法C、固定资产折旧方法一经确定，不得随意变更D、固定资产折旧方法变更时，应当报税务机关备案，并说明变更原因3、下列关于增值税纳税义务发生时间的说法，正确的是：A、销售货物或者提供加工、修理修配劳务，为收到销售款或者取得索取销售款的凭据的当天B、销售货物或者提供加工、修理修配劳务，为发出货物并办妥托收手续的当天C、销售货物或者提供加工、修理修配劳务，为合同约定的收款日期D、销售货物或者提供加工、修理修配劳务，为货物交付给买方的当天4、下列关于企业所得税计算中固定资产折旧的说法，错误的是：A、企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧B、企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值C、企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的折旧方法D、企业计算折旧时，应当考虑固定资产的预计使用年限和预计净残值5、根据《中华人民共和国企业所得税法》，以下哪项不属于企业所得税的计税依据？A、企业取得的生产经营收入B、企业取得的财产转让收入C、企业取得的利息收入D、企业取得的政府补助收入6、在税务师事务所从事涉税服务实务的税务师，以下哪种情况不属于税务师事务所的代理范围？A、代理企业办理税务登记B、代理企业进行会计核算C、代理企业进行税收筹划D、代理企业进行税务行政复议7、某企业2022年度营业收入为8000万元，营业成本为6000万元，销售费用为200万元，管理费用为100万元，财务费用为50万元，营业外收入为100万元，营业外支出为50万元。
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第二阶段：获取土地阶段
税种
计算依据
印花税
同上
契税
同上
耕地占用税 1.获取土地使用权，符
合耕地条件的，根据面
积和税额一次性缴纳；
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2.不合条件，不缴纳。
第三阶段：开发建设阶段
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税种
计算依据
印花税 0.3-0.5 ‰
据各类合同的
城镇土地使用税 从取得的红线图次月起， 据实际占用面积与定额 税率计算
● 投资性房地产累计折旧（摊销）
2020/8/8
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● 投资性房地产减值准备
● 长期应收款
● 在建工程
● 工程物资
三、成本类
● 开发成本
● 开发间接费用
● 工程施工
● 工程结算
四、两个成本类二级明细科目
成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归
集房地产行业的产品开发成本，具体如下：
财务制度》即两则两制
● 1993.1.7
《房地产开发企业会计制度》
● 1998.1.27
《股份有限公司会计制度 - -
会计科目和会计报表》
2020/8/8
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● 2001.1.1
《企业会计制度》
● 2006.2.25 《基本会计准则及38项具体准则》
目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则 （2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企 业会计制度》。
产品取得收入，按预计
计税毛利率，计算毛利额，
2020/8/8
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合并到其他
项目完工后计算实际毛利，
调整以前毛利
项目计入当年损益计算纳税 2.销售完工。税率25% 核定征收
印花税 同上
第五阶段：房产持有阶段
2020/8/8
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税种
计算依据
营业税
租金的5%
城建税
□ 房地产企业会计核算制度的演进
● 1983年底前
《基本建设简易会计制度》
● 1984.1.1– 1988年底 《 国营建设单位会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 1989.1.1
《国营城市综合开发企业会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 1992
《企业会计准则》和《企业财务通
则》，《分行业会计制度与分行业
□ 房地产企业会计科目设置
除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产 企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：
2020/8/8
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一、存货类
● 材料采购
● 在途材料
● 原材料
● 材料成本差异
● 开发产品
● 分期收款开发产品
● 委托加工物资
● 周转房
二、非流动资产类
● 投资性房地产
科2010年的年报。
之后，我们将系统讲解案例：设立阶段
获取土地阶段
开发与建设阶段
转
让与销售阶段
持有阶段
投资性房
地产
合作开发房地产
利润形成与
分配
所得税汇算阶段
纳税筹划
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一、公司注册法规要求与出资方式
● 房地产企业注册成立是需满足以下法规 √ 《公司法》 √ 《城市房地产管理法》 √ 《城市房地产开发经营管理条例》
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房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费
- - -前期工程费 - - - 基础设施费 - - - 建筑安装工程费 - - - 公共配套设施费 - - - 开发间接费 开发间接费 - - - 人工费 - - - 折旧费 - - - 办公费 - - - 水电费 - - - 劳保费 - - - 其他
税种 营业税 城建税
第四阶段：转让及销售阶段 计算依据 5% 7%、5%、1%
2020/8/8
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教育费附加 营业税的3%
土地增值税 查账征收：1.项目全部
竣工结算前，转让房地
产收入，预征；2.待项
目全部竣工且办理结算
后进行清算，多退少补
核定征收
印花税
同上
企业所得税 查账征收：1.销售未完工
7%、5%、1%
教育费附加 营业税的3% 城镇土地使用税 同上
房产税
自用：计税余值 *1.2%
出租：租金的12%
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第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算
自本模块开始，结合房地产企业业务特点，
系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，
请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业--- 万
第一阶段：企业设立阶段
税种
计算依据
1.权利与许可证照
5元/件
2.记录资金的账簿
(实收资本
印花税
+资本公积)*0.5‰,其他5元/件
3.土地使用权转让与出让使用合同,
合同金额的0.5‰
契税
2020/8/8
1. 自有房产投入本人独资经营，免税 2.接受以土地使用权等不动产出资。
按照土地使用权出让、出售及房屋 买卖价的3%- -5%
□ 业务特点 ○ 开发周期长 ○ 风险高 ○ 产品为不动产，位置固定 ○ 投资额大 ○ 单价高 ○ 产品具有多样性
2020/8/8
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二、房地产企业经营业务流程
公司注册
获取土地 使用权
房地产开 发与建设
持有房地 产
转让房地 产
2020/8/8
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三、房地产会计核算体系与科目设置
房地产开发企业会计核算与纳税申报实务
中和会计
2020/8/8
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第一模块：会计科目设置与税种
一、房地产开发业务范围与特点
□ 业务种类 ○ 土地使用权的转让、买卖与租赁 ○ 房屋的开发、销售与出租
住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房
围，资质年检
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二、设立阶段纳税案例
案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日 设立了一房地产开发企业，注册资金5000万， 其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计 开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本 与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外 ，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花 税一共缴纳多少？（契税在下章） 答案：（5000 万+2000万）*0.5‰+(9+1+2)*5
● 出资方式 √ 货币出资≥ 30%的注册资金 √ 非货币财产 实物 知识产权 非专利技术 工业产权 土地使用权
2020/8/8
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非货币出资的程序：
如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办 理：
货币出资
公司注册成立
财产评估
营业执照变更
审计验资
办理产权转移 手续
房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范
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□房地产企业税种与税率
一、主要税种
● 营业税 ● 房产税 ● 土地增值税 ● 企业所得税 ● 城镇土地使用税 ● 耕地占用税 ● 印花税 ● 契税 ● 城建税 ● 教育费附加与河道管理费
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二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率