中国农业银行置换式个人住房贷款操作规程
银行个人住房循环贷款操作规程模版
银行个人住房循环贷款操作规程第一章总则第一条为促进银行个人住房贷款业务发展，根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》及《银行个人住房贷款管理办法》等有关法律、法规及内部规章，制定本规程。
第二条基本概念（一）个人住房循环贷款（以下简称循环贷款）是指在银行或其他金融机构申请个人住房贷款的自然人客户，以贷款所购住房设定最高额抵押，向我行申请的可在约定期限（额度有效期）内循环使用的个人贷款。
（二）最高抵押额度＝住房抵押价值×抵押率。
（三）押余额度＝最高抵押额度－首笔个人住房贷款余额。
在额度有效期内，押余额度随着首笔个人住房贷款余额的减少而增加。
（四）额度有效期。
额度有效期是指借款人在最高抵押额度项下贷款的提款有效期。
额度有效期自《个人住房最高额抵押借款合同》生效并办妥最高额抵押登记之日起不超过5年。
额度有效期到期后，不得向借款人依原借款合同新发放贷款。
借款人需继续使用循环贷款的，应重新申请最高抵押额度，并按规定履行最高抵押额度的审批程序。
新批准的额度有效期自新的《个人住房最高额抵押借款合同》生效并重新办妥最高额抵押登记之日起不超过5年。
第三条循环贷款适用于借款人首次向我行申请个人住房贷款的情形（其中包括申请非交易转按贷款和申请置换式个人住房贷款的情形）。
对借款人已在我行办理个人住房贷款且尚有余额的，也可对该笔贷款办理循环贷款。
第四条在最高抵押额度内的首笔个人住房贷款，按照个人住房贷款相关规定办理；在押余额度内的贷款，适用本规程有关规定。
第二章基本规定第五条贷款条件申请循环贷款需具备以下条件：（一）借款人为具有完全民事行为能力的自然人，原则上应为本地户籍居民，或在本地拥有稳定职业和收入的自然人，能够提供真实、合法、有效的身份证件；（二）借款人年龄不超过60岁；（三）借款人及其配偶信用状况良好；（四）借款人及配偶具有偿还贷款本息的能力。
（首笔个人住房贷款月还款额＋押余额度内贷款月摊还额＋家庭其他债务月摊还额）／家庭月收入≤55％。
中国农业银行住房按揭贷款流程
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>中国农业银行住房按揭贷款流程中国农业银行住房按揭贷款流程一、住房按揭贷款概念住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。
二、住房按揭贷款的基本条件1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;2、所购住房座落在城镇(包括市区、县城、大集镇)且原则上为借款人现居住地或工作、经商地;3、已与售房商签订了购买住房的合同或协议，并已支付30%以上的购房款;4、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续;5、售房商同意为借款人提供连带责任保证，并承担回购义务;6、同意在贷款银行办理银行卡(或折)，每期贷款本息委托贷款银行扣收。
三、住房按揭贷款须提供以下资料1、借款人与售房商签订的购房意向书、30%以上购房收据或其他证明文件;2、借款人有效身份证件、婚姻状况证明和其它必要的证件;3、产权共有人愿意抵押房产的证明;4、贷款银行认为必须提交的其它资料;5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。
若是股份制企业，还需提供公司章程、董事会同意抵押证明书。
四、业务一般规定1、贷款金额根据借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。
2、贷款利率执行人民银行的规定。
如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
3、借款人应按合同约定的还款方式、还款计划归还贷款本息。
置换式贷款--农行
置换式贷款----农行◆产品简介置换式个人住房贷款是指农业银行向购买商品住房时全额付款的借款人发放的，用于置换其前期购房非贷款类债务，并以该住房设定抵押的贷款。
◆产品功能对于购买商品房时全额付款的借款人，贷款资金可用于偿还其前期购房的非贷款类债务。
◆产品优势利率优惠。
您可享受个人住房贷款优惠利率。
贷款期限最长可达30年，贷款成数最高可达7成。
还款便利。
您可在北京分行各网点及网上银行办理还款业务。
◆办理条件所购房产为商品房，房产证签发时间不超过3年。
购买商品房时的付款方式为全额付款。
◆客户需要提供的材料借款人及其配偶身份证件、户口本婚姻证明收入证明房屋所有权证、商品房买卖合同、契税完税证明与债权人之间的债务证明【包括但不限于双方签字确认的合同、借据、债权债务书面声明等形式，（必须体现借款金额、时间应该是购房之前日期）】债权人身份证件、债权人用于收款的银行卡\折，债权人必须到场◆贷款流程申请人提交贷款资料抵押物评估（贷款额低于契税票价格50%的，可免评估）贷款审查、审批办理抵押登记手续发放贷款◆收费标准：5000元/单◆常见问题1．置换式个人住房贷款的使用范围有哪些？答：以商品住房为主，暂不办理经济适用房、房改房和集资建房等不完全产权房屋的置换式个人房地产贷款。
2. 贷款购买的商品房，现贷款已经还清，是否可以办理置换式贷款？答：不可以，只有当初全款购买的商品房才可以办理置换式贷款。
3. 置换式贷款的资金用途有何规定？答：置换式贷款的资金只能用于归还购房时的非贷款类债务。
银行个人住房贷款操作规程
银行个人住房贷款操作规程第一章总则第一条为促进个人住房贷款业务健康发展，规范我行个人住房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》、《中华人民共和国担保法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《加强商业性房地产信贷管理的通知》和《xx银行个人消费贷款管理暂行办法》等有关规定，制订本操作规程。
第二条个人住房贷款是指xx银行各分、支行（下称“贷款行”）向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。
发放个人住房按揭贷款时，借款人必须以所购住房作为抵押，借贷双方应依法签订借款合同，并须售房单位提供担保。
发放个人住房非按揭贷款时，借款人须提供我行认可的有效担保，担保可采取质押、抵押、保证方式。
第三条本办法所称售房单位是指与贷款行签订《个人住房按揭贷款银企合作协议》，并在贷款人处开立结算账户的房地产开发商（下称“开发商”）。
第二章贷款对象和条件第四条贷款对象应是年满18岁,具有完全民事行为能力的自然人，借款人须同时具备以下条件：（一）具有合法身份证件，借款申请人为中国大陆居民的，须持有合法有效身份证件、户口簿；借款申请人为香港、澳门居民须持有港、澳地区永久居民身份证；借款申请人为台湾居民须取得我国公安机关签发的居留证明；借款申请人为外籍人的，须持有我国公安机关签发的有效身份证或居留许可证；（二）具有稳定、合法的收入来源，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力；（三）具有真实、合法的购房合同；（四）在我行开立个人结算账户，并按我行规定已经缴纳首付款项；（五）提供我行认可的有效担保；（六）非本地居民提供一年以上在申请地的纳税证明或社会保险缴纳证明（七）我行规定的其他条件。
第五条开发商申报按揭项目应具备的条件：（一）应具备房地产开发资质二级以上（含二级），信用等级良好，依法经营、业绩良好；（二）已经取得所售房屋必须的合法手续，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；（三）同意与贷款人签订《个人住房担保贷款合作协议书》，为借款人作担保，并在贷款人处开立售房款专用结算账户和保证金账户。
中国农业银行关于印发《中国农业银行个人住房贷款操作流程》的通知-农银发[2001]182号
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中国农业银行关于印发《中国农业银行个人住房贷款操作流程》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国农业银行关于印发《中国农业银行个人住房贷款操作流程》的通知（2001年10月22日农银发[2001]182号）各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：现将中国农业银行个人住房贷款操作流程印发给你们，请认真遵照执行，并就有关问题通知如下：一、本流程包括个人住房一手楼贷款、个人住房二手楼贷款、个人商业用房贷款、个人自建房贷款、加按贷款和转按贷款的操作流程，各一级分行和各直属分行可制定实施细则报总行备案。
二、公积金委托贷款、组合贷款操作流程中除委托程序外，其他程序按照相关流程执行。
三、本流程自发布之日起施行，原《中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导》同时废止。
四、各行执行中遇到问题，请与总行(房地产信贷部)联系。
附一：中国农业银行个人住房一手楼贷款操作流程一手楼指售房人为开发商的住房。
个人住房一手楼贷款(以下简称“一手楼贷款”)是指贷款人向借款人发放的、用于其购买一手楼、借款人以所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的贷款。
一、操作流程图一手楼贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。
在借款人提出申请之前，经办行需要对拟提供个人住房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：┌─────┐┌────┐┌─────┐┌──────────┐│开发商申请│→│项目调查│→│审查、审批│→│签订项目合作和协议书│└─────┘└────┘└─────┘└──────────┘。
发放贷款操作流程为：┌─────┐┌────┐┌─────┐┌──────┐┌─────────────┐┌────┐┌────┐┌────┐┌────┐┌────┐│借款人申请│→│贷前调查│→│审查、审批│→│签订借款合同│→│办理保险、公证、担保等手续│→│发放贷款│→│资料归档│→│贷款偿还│→│贷后管理│→│清户撤押│└─────┘└────┘└─────┘└──────┘└─────────────┘└────┘└────┘└────┘└────┘└────┘。
中国农业银行个人一手住房贷款操作规程
附件3：中国农业银行个人一手住房贷款操作规程一、总则第一条为了规范个人一手住房贷款操作，根据《中国农业银行个人信贷业务基本规程（试行）》、《中国农业银行个人住房贷款管理办法》，制定本规程。
第二条本规程适用于售房人承担阶段性担保，且借款人以抵押方式承担全程担保的一手住房贷款。
二、操作流程第三条借款人申请借款人申请一手住房贷款，须具有完全民事行为能力和偿还贷款本息的能力，按要求填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》。
调查人员需收集以下资料：（一）借款人身份证件；（二）借款人婚姻状况证明；（三）借款人还款能力证明；（四）购房首付款证明；（五）借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同；（六）有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，并按要求填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》；（七）对资质符合要求的借款人以所购住房之外的其他住房设定抵押的，须提供抵押物房地产权利证书、抵押物所有权人及共有权人的身份证件及其同意抵押的书面承诺；（八）农业银行要求提供的其他资料。
上述资料能够留存原件的留存原件；不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对无误”章并签字。
第四条贷款受理、调查（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，同意受理的，应及时进行贷前调查。
对大额贷款应由两名调查人员共同调查。
贷前调查主要包括以下内容：1、贷款资料是否真实、完整；2、借款人购房行为是否真实。
对于售房人员工、建筑企业员工及楼盘销售企业员工集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特别关注购房行为的真实性，并在调查报告中出具明确的调查意见及风险提示；3、借款人及配偶信用状况是否符合规定。
须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；4、借款人及配偶还款能力是否充足。
调查、核实借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%（含）以下、月所有债务支出（本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比应在55%（含）以下；5、借款人购房首付款比例是否符合总行规定及按揭楼盘准入限定，是否已真实、足额支付；6、贷款年限是否符合规定；7、借款人所购住房与周边同类、同档次住房价格相比是否处于合理水平；8、贷款担保是否合法、足值、有效。
中国农业银行房抵e贷操作规程
中国农业银行房抵e贷操作规程第一章总则第一条为了规范中国农业银行房抵e贷的操作，保障资金安全，促进房地产抵押贷款业务的健康发展，特制定本规程。
第二条本规程适用于中国农业银行房抵e贷业务操作和管理。
第三条中国农业银行房抵e贷指的是以客户名下房产为抵押物向银行申请贷款的业务。
第四条中国农业银行房抵e贷业务遵循公开、公平、公正的原则，严格遵守国家有关法律法规和监管规定。
第五条中国农业银行房抵e贷业务的审批、发放、管理和风险控制应当高度重视，确保资金安全。
第二章申请条件第六条申请人应当具有完全民事行为能力，并能够承担相应还款责任。
第七条申请房抵e贷的房产应当为符合国家相关规定并且具有完整产权证明的合法房产。
第八条申请人的信用记录良好，无不良债务记录。
第九条申请人应当提供真实有效的个人身份证明、房产证明以及其他相关资料。
第三章申请程序第十条申请人向中国农业银行提交房抵e贷申请表和相关资料。
第十一条中国农业银行对申请人的资料进行审核，并进行房产评估。
第十二条若审核通过，中国农业银行将向申请人发放房抵e贷款项。
第十三条申请人在收到贷款后，须签订相关合同并提供相应的担保措施。
第十四条中国农业银行在收到所有相关资料后，办理相关手续并将贷款款项划入申请人的指定账户。
第四章贷款管理第十五条中国农业银行对发放的贷款进行管理，定期进行还款提醒。
第十六条申请人应当按期足额偿还贷款本金和利息。
第十七条若申请人未按期还款，中国农业银行将采取适当措施督促还款。
第十八条若申请人长期不还款，中国农业银行将追偿抵押房产。
第十九条在一定情况下，申请人与中国农业银行可以协商延期还款或者其他还款方式。
第五章风险控制第二十条中国农业银行应当严格把控房抵e贷的风险，及时发现和解决贷款逾期问题。
第二十一条中国农业银行应当定期对房抵e贷的资产质量进行评估，及时了解贷款的风险情况。
第二十二条在发现贷款出现风险时，中国农业银行应当及时采取措施化解风险。
中国农业银行个人住房一手楼贷款
中国农业银行个人住房一手楼贷款一手楼------指售房人为开发商的住房。
个人住房一手楼贷款----指贷款人向借款人发放的、用于其购买一手楼、借款人以所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的贷款。
一、地产开发公司一手楼贷款条件1、公司。
（1）企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书；（2）房地产开发经历；（3）企业法定代表人同意就该楼盘为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。
2、楼盘项目。
（1）项目的可行性研究报告及计委立项批复；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设工程施工许可证；（5）国有土地使用证；（6）竣工验收合格证明。
二、个人住房一手楼贷款流程图（一）楼盘审查操作流程。
1、项目调查。
经办行收到上述申请资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理。
2、审查、审批。
贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，经查同意的，按照权限上报审批。
贷款审批人签署是否同意的意见。
3、经审批同意的，经办行与开发商签订《住房按揭合作协议书》。
（二）发放贷款操作流程：二、个人住房一手楼贷款流程（一）借款人申请及条件。
借款人申请个人住房贷款，所购住房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
经办行要求借款人填写个人住房借款申请表。
1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）；3、不低于房价20％首付款的付款凭证；4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；5、共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明；6、借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事部门出具个人证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任；7、经办行要求提供的其他文件或资料。
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发文单位：【总行】
文件编号：农银办发〔2009〕50号
关于印发《中国农业银行置换式个人住房贷款操作规程》的
通知
各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：近期，总行对〘置换式个人住房贷款业务操作规程〙（农银办发〔2007〕252号）进行了修订，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中如遇问题，请及时报告总行（个人业务部）。
附件：中国农业银行置换式个人住房贷款操作规程
二○○九年一月十六日中国农业银行置换式个人住房贷款操作规程
第一章基本规定
第一条为适应个人住房消费信贷市场发展需要，规范置换式个人住房贷款业务，促进业务健康发展，根据〘中国农业银行个人住房贷款管理办法〙，制定本规程。
第二条本规程所指置换式个人住房贷款是指农业银行向购买商品住房时全额付款的借款人发放的，用于置换其前期购房非贷款类债务，并以该住房设定抵押的贷款。
第三条申请置换式个人住房贷款需具备以下条件：
（一）借款人具备偿还贷款本息的能力；
（二）抵押物为借款人购买的商品住房（不得为酒店式公寓或产权式物业），未设定抵押或受到其他权利限制，可以直接进入房地产三级市场交易；
（三）借款人申请贷款时，抵押物房屋所有权证书签发时间不超过3年；
（四）借款人能够提供其与债权人之间债务（不低于贷款申请金额）的书面证明。
第四条置换式个人住房贷款金额最高不超过抵押物价值的70％。
审慎介入高档住宅和别墅类置换式贷款。
对容积率在1.0以下的低密度住宅楼盘，只能受理总分行级房地产优质客户开发的商品住房，且贷款金额最高不超过抵押物价值的50％。
一手住房的抵押物价值原则上以成交价为准，但房价波动较大的地区应以成交价与评估价的低者为准；二手住房的抵押物价值以成交价与评估价的低者为准；调查人员应对抵押物价值的合理性出具明确的调查意见。
第五条置换式个人住房贷款的贷款期限、贷款利率和还款方式按个人住房贷款相关规定执行。
第六条置换式个人住房贷款纳入个人住房贷款科目核算，在进行CMS录入时，贷款类别按照实际情况登记为“住房一手楼贷款”或“住房二手楼贷款”。
发放贷款之前，在CMS“登记审批记录”的“贷款用途”应填写为“购房”＋楼盘名称＋“置换式”，如：如“购房—万科城市花园—置换式”。
第七条置换式个人住房贷款审批流程参照个人住房贷款审批流程进行。
第八条经营行对同一楼盘受理多笔置换式个人住房贷款时，要充分关注楼盘整体状况、销售率情况、抵押物变现能力、借款人群体特征等，防范虚假按揭的发生。
第二章操作规程
第九条贷款申请
借款人向我行申请置换式个人住房贷款，填写〘中国农业银行个人房地产贷款申请表〙（ABC〔2008〕5102－1），并提供下列材料：（一）借款人身份证件；
（二）借款人婚姻状况证明；
（三）借款人还款能力证明文件；
（四）借款人与售房人签订的具有法律效力的商品房买卖合同；
（五）已购住房的房地产权利证书、契税完税证明；
（六）借款人与其债权人之间债务（不低于贷款申请金额）的书面证明（包括但不限于双方签字确认的合同、借据、债权债务书面声明等形式），债权人身份证件，以及债权人用于收款的银行卡／折（债权人应亲笔签字表明真实性）；
（七）农业银行要求提供的其他资料。
第十条贷前调查、评估
（一）经营行收到借款人贷款申请后，经初步认定同意受理的，安排调查人员进行贷前调查。
调查人员通过实地调查、查询人民银行个人征信系统、CMS系统等方式，重点调查下列内容：
1、贷款资料是否真实、完整；
2、借款人及配偶信用状况是否符合规定；
3、借款人及配偶还款能力是否充足；
4、用于抵押的住房是否真实，交易价格是否合理，契税完税证明是否真实，抵押物权属登记和抵押登记情况是否符合要求；抵押物是否具有较强的变现能力；
5、借款人与债权人之间的债权债务关系是否符合置换式贷款要求，债权人提供的收款账户信息是否准确。
（二）抵押率在50％以内时，对一手住房，原则上以房产的契税完税价格作为抵押物价值，对二手住房，原则上以交易双方成交价格、契税完税价格之中的低者作为抵押物价值，不再进行单独的价格评估，但调查人员需要初步判定上述价格在当前环境下是否存在严重高估，如果存在严重虚高的因素则仍需要进行价格评估。
（三）抵押率在50％以上时，必须进行价格评估，并以交易双方成交价格、评估价格之中的低者作为抵押物价值。
第十一条贷款审查、审批
贷款审查人员重点审查借款人还款能力、信用状况、抵押物价格是否合理、抵押物是否符合条件等内容。
经审查同意的，报有权审批人。
有权审批人在授权范围内，参考调查、审查意见进行贷款审批。
第十二条合同签订与贷款发放
（一）经有权审批人审批同意的，借款人应提供在农业银行开立的用于还款的银行卡／折。
经营行与借款人签订〘个人购房担保借款合同〙、其中划款方式应选择将全部贷款直接划入债权人账户，并按规定由合同审查员进行规范性审查和／或法律审查。
（二）借款人协助经营行办理抵押登记手续，房屋他项权利证书应由经营行调查人员之外的内部员工亲自领取。
（三）经营行按照有关规定填制借款凭证、办理信贷业务发放手续。
置换式贷款应依据借贷双方在借款合同中的约定，直接划入债权人的收款账户。
（四）贷款划入债权人收款账户后，借款人与其债权人应向经营行提交前期购房债务已经结清的书面证明。
第十三条置换式贷款的贷后管理按照个人住房贷款业务有关规定执行。
第三章附则
第十四条本规程实行后，〘关于印发〖置换式个人住房贷款业务操作规程〗的通知〙（农银办发〔2007〕252号）同时废止。
本规程实行之前的其他文件与本规程不一致的，以本规程为准。
本规程未尽事项，按照总行个人住房贷款业务有关规定执行。
第十五条本规程自下发之日起实行。