20121205_深圳_泰国商业案例分享
世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
12
The End
本报告是严格保密的。
13
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
本报告是严格保密的。
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万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜：60~70元/m2
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招商推广策略——整合传播，活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动，不断造 势
泰国国际收支案例（第一章案例）
泰国国际收支案例（第一章案例）泰国金融危机中的国际收支调节案例材料：从1976年至1996年，泰国经济年平均增长率保持了8％的高速度，一时泰国经济成为亚洲乃至世界各国关注的焦点。
其中政府积极运用财政预算收支调控经济的做法，受到多方赞誉。
同时，财政盈余也保持了较低的通货膨胀率，并引导了国内的高储蓄和高投资。
但是，这其中也潜伏着问题。
由于国内储蓄不足和总需求膨胀, 进口过多; 而随着国内工资成本的上升, 传统的出口产业的竞争力下降, 出口增长乏力, 从而使经常帐户不平衡的矛盾加剧。
为了弥补经常项目的赤字, 自93年起, 泰国政府采取一系列放宽资本帐户管制的政策, 以吸引外资。
但是, 在过去几年中, 流入泰国的资本却是以短期资本为主。
自1993年起, 泰国为了吸引外资, 在开放资本帐户的政策上, 采取了两个重要的政策, 一是开放了离岸金融业务, 推出了曼谷国际金融规划。
根据上述规定, 泰国中央银行对商业银行和外资银行实际上已没有任何外债规模管理的政策限制。
二是泰国允许非居民在泰国商业银行开立泰铢帐户, 进行存款或借款, 并可以自由兑换。
通过以上措施, 泰国资本项下已基本实现了可兑换。
93年以来, 通过BIBF 和非居民的泰铢存款大幅度上升, 而直接投资并未相应上升。
上述两种渠道流入资本大幅度上升, 使得外汇储备上升,国内信贷扩张, 经常帐户赤字进一步扩大。
95年以来, 实际经济状况开始恶化, 股市和房地产难以保持上升的趋势。
终于使短期外资外流, 这就迫使中央银行继续维持着较高的利率; 较高的利率使投资和消费进一步下降。
银行不良资产上升, 国外银行减少了对泰国企业和银行的贷款, 外汇需求发生逆转, 贬值压力加大, 最终诱使国外投资者发动了对泰铢的攻击。
因此, 从宏观政策上看, 泰国政府没有正确处理国内经济平衡目标与国际收支平衡目标的统一; 在经常帐户出现赤字时, 过分依靠短期外债, 只是在外汇市场上采取了一系列政府干预的手段, 如固定汇率和频繁的外汇市场干预。
泰国购物中心建筑案例研究
泰国购物中心建筑案例研究小伙伴们！今天咱们来唠唠泰国的购物中心建筑，那可真是超级有趣呢！一、暹罗百丽宫（Siam Paragon）1. 外观。
这暹罗百丽宫的外观就像一个超级时尚的大盒子，但是又有着独特的曲线和现代感十足的线条。
从远处看，它就像一座闪耀在曼谷市中心的水晶宫。
玻璃幕墙在阳光下那是闪闪发光，就好像在说：“快来我这儿，我这儿可好玩啦！”2. 内部空间。
走进里面，那空间大得就像走进了一个超级迷宫，不过是一个充满惊喜的迷宫。
中庭特别宽敞，抬头看，天花板高得让你感觉自己像只小蚂蚁。
而且中庭还有各种超级酷炫的装饰，像是巨大的吊灯，就像天上掉下来的星星一样。
这里的商铺布局也很合理，你可以轻松地从一个区域逛到另一个区域，不会迷路得太惨，哈哈。
它还有很多连接不同楼层的手扶电梯和自动扶梯，这些扶梯就像一条条银色的丝带，把各个楼层串联起来。
在一些角落还有超级舒服的休息区，逛累了就可以在那儿歇会儿，看看来来往往的人群，感觉像是在看一场时尚大秀。
3. 与周边环境的融合。
暹罗百丽宫周围那可是曼谷最热闹的地方之一。
它和旁边的暹罗中心、暹罗发现等购物中心形成了一个超级大的购物商圈。
外面的街道上到处都是小吃摊、小商店，和这个现代化的购物中心形成了一种很有趣的对比。
就好像传统和现代在这儿来了一场大聚会，你可以在购物中心里享受高端的购物体验，然后出门就可以吃到地道的泰国小吃，那感觉，简直爽歪歪。
二、中央世界购物中心（Central World）1. 建筑规模与布局。
中央世界购物中心可不得了，那规模大得就像一个小城市。
它的布局就像一个巨大的棋盘，不同的区域就像棋盘上的方格，每个方格都有着不同的功能。
这里有专门卖衣服的区域，一排排的服装店，各种品牌琳琅满目，从国际大牌到泰国本土的时尚潮牌，应有尽有。
还有电子产品区，对于那些数码控来说，就像走进了天堂。
2. 特色建筑元素。
这个购物中心有一些很有特色的建筑元素。
比如说它的屋顶，有一部分是那种波浪形的设计，从外面看就像一片蓝色的海洋在头顶上翻腾。
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
档次中高端。
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•完
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总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
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案例分析——COCOPARK模式
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案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
中国在泰国成功的商务案例
中国在泰国成功的商务案例
有一位华人企业家在上个世纪80年代的时候就已经实现了百亿身家，在泰国的影响力也是非常巨大的，可以说在泰国是家喻户晓。
他的出名，并不只是因为他的产业非常庞大，还是因为他在慈善上做出的贡献也毫不逊色，不管是在泰国还是在中国。
这位在泰华人企业家就是郑xx，他也是一位来自潮汕的商人，是一位十足的大富豪。
在他还没有出生的时候，他的父亲郑xx就去了泰国，郑xx的商业才能也非常的突出，他是一位非常成功的商人，在他事业正兴旺的时候生下了自己的儿子郑xx，对他的期望也非常高。
郑xx当时在泰国的位子已经等同于华侨领袖，其实郑xx能够获得这么大的成就与父母的教育息息相关。
父亲在平时对他的教导也非常多，不仅是商业上的才能还有一颗爱国的赤诚之心，这也跟以后郑xx回国做慈善有很大的直接影响作用。
在1944年的时候，郑xx身患重病去世，在弥留之际还叮嘱长子郑xx，要继承其志，报效祖国和家乡。
郑xx在父亲的影响下通晓中、英、泰三国语言，其能力也非常的突出，所以在以后的经商道路上也非常的有益。
经过郑xx的精心经营，这个酒厂成功地实现了扭亏为盈，所有股东的收入都在逐年增加，就这样，郑xx的创业重心也就是经营酒
厂，通过经营酒业，郑xx获得了巨大的利润，泰国政府也非常乐于看到这样的结果，因为经营状况非常好，所以缴纳的税收也很高。
涉及泰国法律实务的案例(3篇)
第1篇一、案例背景泰国，作为东南亚的经济强国，近年来吸引了大量外国投资者。
随着商业地产市场的蓬勃发展，租赁合同纠纷也日益增多。
本案例将探讨一起典型的商业地产租赁纠纷，分析泰国法律在处理此类案件时的实务操作。
二、案情简介原告（以下简称“租户”）是一家在泰国曼谷经营多年的餐饮企业。
2018年，租户与被告（以下简称“房东”）签订了一份为期五年的商业地产租赁合同，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日。
合同约定，租户需支付每月租金50万泰铢，并承担所有与租赁物业相关的税费。
租赁期间，租户按照合同约定支付了租金，并遵守了合同中的各项条款。
然而，在2022年，房东突然提出要提前终止租赁合同，理由是租户的经营状况不佳，影响了房东的商业声誉。
房东要求租户支付相当于剩余租赁期限租金的赔偿金，即1500万泰铢。
租户认为，房东的终止租赁合同行为违反了合同约定，且无正当理由。
租户遂向泰国法院提起诉讼，要求法院判决：1. 判决房东继续履行租赁合同，直至合同期满；2. 判决房东赔偿因提前终止租赁合同而给租户造成的经济损失；3. 判决房东承担本案诉讼费用。
三、法律分析1. 合同解除的合法性根据泰国《合同法》第61条，当事人一方有权解除合同，但必须提前通知对方，并支付违约金。
在本案中，房东未经租户同意，单方面提出终止租赁合同，且未支付违约金，因此其解除合同的行为违反了法律规定。
2. 赔偿损失的计算根据泰国《合同法》第64条，因一方违约造成另一方损失的，违约方应承担赔偿责任。
在本案中，房东的违约行为导致租户在剩余租赁期限内无法继续经营，造成了经济损失。
因此，房东应赔偿租户的经济损失。
3. 诉讼费用的承担根据泰国《诉讼法》第42条，法院应判决败诉方承担诉讼费用。
在本案中，房东的违约行为导致租户提起诉讼，因此，房东应承担本案的诉讼费用。
四、判决结果经过审理，泰国法院判决如下：1. 判决房东继续履行租赁合同，直至合同期满；2. 判决房东赔偿租户因提前终止租赁合同而造成的经济损失，共计1000万泰铢；3. 判决房东承担本案诉讼费用。
深圳泰国商业案例分享PPT课件
KRUNGSRI IMAX THEATRE KIDZANIA
SIAM OCEAN WORLD
BLU-O RHYTHM BOWL
业态
百货 超市 餐饮 零售 休闲娱乐 休闲娱乐 休闲娱乐 休闲娱乐
类型
主力店 次主力店
…
电影院 儿童体验馆
水族馆 保龄球
所在楼层
M-4F G层 G层 M/1F 5F 5F B1 …5F
好、营销活动精彩、功能配套齐全，从这些特点看，该购物中心的商业定位为： • 辐射范围为整个城市 • 消费群主覆盖了以中等收入以上为主的全阶层消费者以及游客 • 商家档次丰富，但整体形象较为良好
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四、业态组合及人流动线
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主力店及次主力店
店名
PRAGON
GOURMET MARKET
星巴克、麦当劳 HUGO BOSS、GUCCI、
3、营销活动效果较好，大型的花展吸引了大量的人流；
4、广场是项目建筑规划的亮点之一，广场开阔、大气，提升项目的整体 形象；
5、停车配套完善，B至L3层均为停车位，形成立体停车系统，提高购物 便利性。
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泰国Siam discovery
27
五、室内装饰及导视系统
28
室内装饰 通过植物、简单的小品点缀空间，简约且雅致 。
29
导视系统
使用了较为常规的导视系统，通过 平面导视、楼层指引、品牌商家指引等 方式构成整个导视系统。
30
1、整体布局较为优化：单一人流主动线、主力店消化进深较深的位置；
2、G层的业态除了超市以外均为餐饮，面积大、品类丰富、经营状况良 好，是项目经营亮点之一；
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泰国东方饭店的经典案例
泰国东方饭店的经典案例
泰国东方饭店是一家提供住宿、礼宾服务及餐饮服务的国际品牌服务集团，始建于1966年，目前拥有五大主要行业：酒店服务、礼仪服务、旅游服务、餐饮&酒吧服务和娱
乐服务。
其中，酒店服务是该集团最大的收入来源，属于一家大型连锁酒店，共有66家
分店遍布于泰国，包括曼谷、清迈、清莱、拉廊等城市。
作为一家完整的服务集团，东方饭店的运营管理是一个复杂的系统，其经营模式有着
自身的特色。
首先，行政层架构设置合理，把酒店经营和管理分解成许多专业的部门，如
房务部、前台服务、餐饮部、财务部、安全部等，这样分解后形成的现流程可以较好地保
证操作的效率。
其次，东方饭店实行以客户为中心的服务理念，即提供多样而细致的活动服务，满足
客户归属感和需求，如住客体育活动、礼仪服务，娱乐服务等，以提升客户在饭店住宿期
间的满意度；另外，东方饭店重视与客户之间的双向沟通，尽量满足客户的各类需求，实
现完美的服务体验；同时，东方饭店还能通过向客户提供娱乐和特色服务，增强客户对泰
国水上乐园的认知，从而拓展其消费市场。
最后，东方饭店注重员工的培训和发展，拥有一支专业化的员工团队和一套管理体系，根据客户需求为员工设计各类培训项目，定期举行各类培训活动，提高各领域员工的专业
能力，并对其不断进行绩效考核，以确保服务质量。
通过以上的分析，可以看出，东方饭店的经营管理具有可复制性的特点，既具有客户
导向的服务理念，也充分考虑了专业管理细节，以及及时处理各类工作风险，建立良好的
客户关系，从而把东方饭店建设得更加稳健，并取得了非常好的业绩。
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楼层平面图及业态组合
L5/6层 业态组合：休闲娱乐
特色：保龄球馆、IMAX等次主力店和皇家会展会 议中心。
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平面人流动线
平面人流动线为典型 的单一人流主动线，进深 深的位置由百货主力店消 化面积。 百货主力店
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垂直人流动线
垂直人流动线主要通过中庭 的自动扶梯以及关键节点的垂 直电梯进行引导。
商业本体 写字楼与公寓 停车场
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建筑设计特点
广场上仍做了改造。
细节的精心雕琢能弥补硬件的不足，有利于提升项目品质。
由于年代久远，项目的内部硬件条件比较落后，没有特别鲜明的亮点。但在外部装修和
大门，应用了最新的VI和装潢
外立面做了适当装修
休息区的地砖
LED商场宣传
中庭小品 38
交通体系与停车位
交通体系： •
KIDZANIA
儿童体验馆
5F
5000
SIAM OCEAN WORLD
休闲娱乐
水族馆
B1
一端
5000
BLU-O RHYTHM BOWL
休闲娱乐
保龄球
…5F
一端
5000
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楼层平面图及业态组合
G层 业态组合：超市+餐饮
特色：G层除了约5000㎡的超市外，其余面积均
为餐饮业态，规模约为15000㎡，经营状况较好， 早、中、晚市人流如织，为国内购物中心业态规 划提供借鉴。
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五、室内装饰及导视系统
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室内装饰 通过植物、简单的小品点缀空间，简约且雅致。
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导视系统
使用了较为常规的导视系统，通过 平面导视、楼层指引、品牌商家指引等 方式构成整个导视系统。
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1、整体布局较为优化：单一人流主动线、主力店消化进深较深的位置；
2、G层的业态除了超市以外均为餐饮，面积大、品类丰富、经营状况良
年轻化购物中心
释义：本项目没有庞大的商业体量，没有国际一线品牌，中高档的商业定位使得本项目将
客户群体锁定在了有消费能力的年轻人群上，与Siam其他两个购物中心相区别。
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目标消费群
受体量与区位限制，本项目不能走大而全的路线，转而追求与其他购物中心想差别的路 线。转而以年轻群体为项目的主要目标。 商业定位于品牌组合也以年轻时尚为基调基调。本项目的目标客户群非常鲜明。
4
基础资料
项目名称 项目位置 开业时间 SIAM PARAGON 991 Rama 1 Road Pathumwan,Bangkok 10330,Thailand 2005年12月9日 停车位 4000个
建筑面积（m²）
层数 电梯 主通道宽（m） 出入口 主要中庭
40万
8
单层商业面积（m²）
层高（m）
L2层 业态组合：百货+男士品牌+运动用品
特色：100多家知名男士品牌及运动用品店。
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楼层平面图及业态组合
L3层 业态组合：百货+儿童用品+书籍
特色：Kinokuniya书局拥有英文、泰文、中文、
日文、法文和德文的书籍。
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楼层平面图及业态组合
L4层 业态组合：百货+电子数码+家居生活
特色：拥有100多个品牌的power mall电器卖场以及3000多平方米的生活家居馆。
好，是项目经营亮点之一；
3、营销活动效果较好，大型的花展吸引了大量的人流；
4、广场是项目建筑规划的亮点之一，广场开阔、大气，提升项目的整体
形象；
5、停车配套完善，B至L3层均为停车位，形成立体停车系统，提高购物 便利性。
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泰国Siam discovery
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一、项目简介
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项目概况
Siam discovery 建成于1997年，与它孪生兄弟Siam center是Pathum Wan地区最早 的购物中心。该项目位于曼谷最繁华的Rama I Road上，和它紧邻的是另外三个大型购物中
所在位置
整层 两端 两端 中间 两端 两端
营业面积（m²）
各店略有差异 约300㎡ 约800㎡ 约1000㎡ —— 约3000㎡
真冰溜冰 场
大户屋 杜莎夫人 蜡像馆
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业态组合——代表商家
1、2F业态：品牌专卖店
7F：真冰溜冰场 6F：餐饮、杜莎夫人蜡像馆 5F：生活、家居 4F：生活、家居 3F：运动休闲 2F：品牌专卖店 1F：品牌专卖店
业态分布
2F：家居、音响、图书 3F：家居、数码\电器 4F：数码科技、工艺艺术 4AF:培训、教育 5F：电影院、保龄球、儿童体验
经营档次 经营状况
高 好
5
二、总体规划设计
6
整体布局鸟瞰
纯商业建筑，无
酒店、写字楼、 住宅等其他功能。
7
建筑设计特点
整体布局呈长方 形形状，较为规 整。
8
建筑设计特点
支撑巨大的商业体量势必需求大量的停车位，因此多层停车 场的方式是最好的选择。
地铁：S.D没有直接连通地铁，而Siam的三个购物中心都有人行天桥连接，其中S.P是 直接连通地铁。距离项目最近的地铁站是siam站；
•
停车场：项目是共用多层停车场，停车场与商业本体之间由天桥连接。
商业天桥
大型停车场
停车场天桥
泰国商业案例分享
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SIAMPARAGON 暹罗广场
一、项目基础资料
3
项目简介
暹罗广场位于泰国曼谷的Pathum Wan区Rama I路，
建筑面积（m²） 28000
手扶梯单层2组4部，观光电梯2部 主出入口1个，各宽10m；次出入口2个，各宽3m、6m。 大中庭360㎡，用途是休息区。小中庭81㎡，用途是小型餐饮 1F：品牌专卖店 2F：品牌专卖店 3F：运动休闲类、主力店：安利超市
主通道宽（m） 4
业态分布
4F：家居、儿童用品 5F：家居用品，主力店：LOFT 6F：餐饮，channel V亚洲广播台 7F：真冰溜冰场
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四、业态组合及人流动线
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业态组合——主力店及次主力店
本项目以品牌店为主，没有主力店。
店名 DIESEL、 CK、 armani等
安利 LOFT
业态
品牌专卖 特产品超 市 家居用品 休闲娱乐 餐饮 特色店
类型
次主力店 次主力店 次主力店 次主力店 次主力店 ——
所在楼层
1F 3F 4-5F 7F 6F 6F
休息座椅、 地砖、景 观小品都 非常别致
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导视系统
由于建成时 间较长，导 视系统没有 太多亮点
受限于物业条件，导视系统中规中矩，但无障碍标识还是非常醒目的。
同时也配 备了必要 的现代导 视手段
52
装饰与导视系统小结
以本项目而言，无论是地砖、小品、天花、灯光的装饰，都尽可能的做到了活力明快，与
超市
餐饮
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楼层平面图及业态组合
M层 业态组合：百货+品牌专卖店
特色：M层业态主要为品牌零售店，多为国际一线
品牌，整体档次相对较高。
20
楼层平面图及业态组合
L1层 业态组合：百货+时尚天地
特色：时尚生活，如高尔夫用品、三星、索尼、
博士及Bang & Olufsen家庭影院等。
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楼层平面图及业态组合
25000（实用）
4m(净）
手扶梯12部；观光电梯16部 18/8 其他通道宽（m） 3-4.5
主出入口2个，各宽4m；次出入口4个，各宽2.4-3m 长方形：中庭共3个，长分别为10/12/20 m，宽为10m 圆形：3个 直径分别为15/18/20m B1：水族馆、停车场 G：特色餐饮、美食广场、超市 M：国际顶级零售品牌 1F：国际时尚品牌
Siam
paragon
Road
Central world
National stadium National stadium
Siam station
Siam square
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项目基础资料
项目名称 项目位置 开业时间 层数 电梯 出入口 主要中庭
Siam discovery Rama I Road，Pathum Wan区 1997年 7 停车位 单层商业面积（m²） 层高（m） 其他通道宽（m） 4000 4.5 无次通道
垂直人流动线：考虑到楼写字楼的影响，本项目的自动扶梯设在了写字楼的大堂内，但兼顾
了商业的运用。
平面人流动线
垂直人流动线
49
五、室内装饰及导视系统
50
室内装饰
以年轻人为主的消费群体，室内装饰都以时尚活力为主， 配合整体氛围。
中庭的灯 光效果放 在现在看 也不落伍
面向年轻消费群 体，地砖的搭配 也不显死板
12
交通体系与停车位
B
L1
G L2
M L3
停车场（parking）位置示意
13
广场、园林设计特色
广场开阔大气， 辅于LED、喷泉、 棕榈树、水景、 休闲座椅，氛围 浓厚且活泼。
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三、商业定位及目标消费群
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商业定位及目标消费群
Siam paragon的特点表现为：规模大、空间舒适、业态齐全、商家形象良
好、营销活动精彩、功能配套齐全，从这些特点看，该购物中心的商业定位为： • 辐射范围为整个城市
• 消费群主覆盖了以中等收入以上为主的全阶层消费者以及游客
• 商家档次丰富，但整体形象较为良好