租赁合同解除中的若干问题
终止租赁合同的议题说明
终止租赁合同的议题说明一、引言在租赁业务中，合同的终止是一个重要的议题。
当租赁双方出现争议、条件改变或法律要求等情况时，可能会引发合同的终止。
本文将详细说明终止租赁合同的相关议题，并介绍各种情况下的法律要求和注意事项。
二、终止租赁合同的常见情况1. 合同期满：当租赁合同达到约定的租期时，双方可以选择是否继续合作。
在合同期满之前，双方应当及时与对方沟通，商讨续签合同的具体条件和条款。
2. 合同解除：合同解除是指租赁双方在合同期限内协商一致终止合同的行为。
解除合同涉及到租赁双方的合作意愿和具体协商的条件。
在解除合同时，双方应当书面确认解除协议，并明确协商好的解除条件。
3. 合同违约：当一方违反合同约定，不履行其义务时，另一方有权终止合同。
违约的情况包括但不限于未按时支付租金、未按时维修设备或提供服务等。
在终止合同时，违约方应当承担相应的违约责任。
4. 合同变更：当租赁合同中约定的条件或条款发生变化时，合同可能需要进行变更或终止。
变更合同的情况包括但不限于租金调整、设备更换等。
在变更合同时，双方应当协商一致，并及时进行书面记录。
三、终止租赁合同的法律要求终止租赁合同涉及到法律的约束和要求。
根据法律规定，终止租赁合同应当符合以下条件：1. 合同文本规定：首先，双方应当仔细研读合同中关于终止条件的约定。
合同可能规定了具体的条款和程序，双方应当按照约定的方式进行终止。
2. 书面通知：通常情况下，终止租赁合同需要通过书面通知的方式进行。
通知应当明确表明终止的意图，并指明终止生效的日期。
通知应当在合同规定的通知期限之前发送给对方。
3. 违约赔偿：当一方违约导致合同终止时，守约方有权要求违约方承担相应的违约赔偿责任。
违约赔偿应当根据违约方导致的损失和合同约定进行合理计算，并在终止合同时一并解决。
四、终止租赁合同的注意事项在终止租赁合同时，双方应当注意以下事项：1. 合同约定的程序和条件：双方应当遵守合同约定的终止程序和条件。
最高院法官：租赁合同解除中的若干问题(下)
最高院法官：租赁合同解除中的若干问题（下）租赁合同解除后的法律后果根据《合同法》第九十七条的规定，租赁合同解除后，会发生恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等诸项请求权。
但是，由于租赁合同为继续性合同，在合同解除之后，租金虽有返还可能，但承租人的使用、收益却不可能返还，因此租赁合同的解除只能向将来发生，而不能溯及既往，亦即，过去的合同关系不受影响，解除后的合同关系消灭。
需要注意的是，在德国及我国台湾地区，对于我国合同法上的继续性合同关系的解除，称为“终止”。
[18]例如，台湾地区民法典第424条规定：“租赁物为房屋或其它供居住之处所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康时，承租人虽于订约时已知其瑕疵，或已抛弃其终止契约之权利，仍得终止契约。
”[19]终止权是一项形成权，其功能在于使继续性合同关系向将来消灭。
[20]由此可见，终止着重强调合同关系向未来消灭的效果。
而我国合同法则是在合同权利义务消灭的意义上使用终止，而把德国法、台湾地区民法上的终止称为解除，从而终止成为解除的上位概念。
租赁合同解除，会发生违约金责任、赔偿损失的责任如何承担的问题，需要分别讨论。
合同解除与违约金责任租赁合同被解除，已经发生的违约行为是否适用违约金责任？[21]在合意解除场合，在双方当事人都无违约行为的情况下，基于主客观原因，一方提出解除合同、另一方同意的，违约金适用的构成要件未满足，故违约金责任不能适用。
如果一方存在违约行为，且双方当事人合意解除的，是否适用违约金责任首先要看当事人的约定。
无约定的，推定当事人放弃了违约金请求权。
在单方解除情况下，除了合同因不可抗力导致不能实现目的而被解除的之外（《合同法》第一百一十七条），违约金责任应当适用，其原因在于：第一，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响，[22]换言之，已经履行部分在观念上可以看作与被解除部分的合同相互独立的两个合同。
在此场合，已经经过的承租人占有、使用租赁物期间可以看作是一个有确定期限的租赁合同（期限至解除之日）。
民法典租赁合同解除
民法典租赁合同解除租赁合同是一种常见的合同形式，在房屋及其他财产租赁领域广泛应用。
然而，在租赁过程中，租客和房东之间可能会发生纠纷，这时解除租赁合同成为解决问题的一种方式。
本文将围绕民法典对租赁合同解除的规定展开讨论，重点探讨解除合同的条件、程序以及相关权利义务。
一、解除合同的条件根据民法典第521条的规定，租赁合同可以解除的条件主要有以下几种情况：一方当事人违反合同的约定，严重影响了租赁目的的实现；当事人协商一致决定解除合同；或者一方当事人在合同履行过程中丧失了履行能力。
首先，当一方当事人违反合同约定且严重影响租赁目的实现时，另一方当事人有权解除合同。
比如，租客在租赁期间未按约定支付租金，或房东未及时维修和保养租赁房屋，导致租客无法正常居住或使用物品的情况。
在这种情况下，受损害的一方可以向法院提起诉讼要求解除合同，以保障自己的权益。
其次，当事人协商一致决定解除合同也是一种解除合同的方式。
因为租赁合同具有双方互利互惠的性质，若双方当事人在合同履行过程中发现有困难或者不愿继续履行，可以协商解除合同。
协商解除合同的优势在于可以避免长时间的争端和纠纷，提高解决问题的效率。
双方可以通过协商来确定解除时限、违约金等事项，以确保双方的权益得到合理保护。
最后，当一方当事人在合同履行过程中丧失了履行能力时，对方当事人有权解除合同。
例如，租客由于财产损失无法继续支付租金，或者房东因为疾病等原因无法继续履行合同。
在这种情况下，受损害的一方可以向法院提起诉讼要求解除合同，同时法院可以根据情况做出相关的处置和判决，以保障当事人各自的权益。
二、解除合同的程序根据民法典第522条的规定，当事人在解除租赁合同时，应当依照合同约定，或者根据合同性质，通知对方当事人。
通知的方式可以是口头告知，书面通知或者其他方式，只要能够使对方当事人知悉即可。
通知之后，双方当事人应当及时商议解决问题。
例如，商议解决违约金的支付方式、押金的归还问题等，以确保解除合同的顺利进行。
租赁中的提前解除与违约金问题
租赁中的提前解除与违约金问题在租赁中，提前解除合同以及违约金问题是经常发生的。
对于租房人来说，可能会因为某些原因需要提前解除合同；而对于房东来说，提前解除合同也会给其带来困扰。
本文将探讨在租赁中的提前解除与违约金问题，并提供相关建议。
一、提前解除合同的原因在租赁中，提前解除合同的原因有很多种，如租房人可能因为工作变动、家庭情况变化或者违反合同条款等情况而需要提前解除合同。
而对于房东来说，可能会因为房屋需要进行装修、自住或者其他个人原因而需要提前解除合同。
二、提前解除合同的影响提前解除合同时，租房人需要承担相应的违约责任，并支付违约金。
而对于房东来说，提前解除合同可能会导致房屋空置一段时间，无法继续获得租金收入。
三、违约金的计算方式违约金的计算方式一般在租赁合同中已有明确规定，一般是以租金的一定比例作为违约金。
具体计算方式可以参考以下例子：假设租房人签订了一年的租赁合同，每月租金为2000元。
合同中规定，如果提前解约，租房人需要支付违约金，违约金的计算方式为提前解约月数乘以月租金的20%。
如果租房人在合同期满前3个月提前解约，那么需支付违约金：3乘以2000乘以20%=1200元。
四、减免违约金的情况在某些情况下，租房人可以申请减免违约金。
例如，如果租房人在解约前提供了合理且充分的解释和证明，如因疾病、工作调动等原因导致无法继续履行合同，房东可能会考虑减免违约金的金额。
然而，值得注意的是，减免违约金需要租房人与房东协商一致，并且合同中应该明确约定减免违约金的具体条件和方式。
五、租赁中的解决纠纷方式如果在租赁过程中遇到解约问题，租房人与房东可以通过友好协商的方式解决。
双方可以根据合同约定以及相关法律法规来共同商讨解决方案，并达成一致意见。
如果双方无法达成一致，可以考虑寻求法律援助或诉讼解决。
在这种情况下，建议租房人和房东都咨询专业律师的意见，并选择合适的解决途径。
六、合同的重要性在租赁过程中，签订合同是非常重要的步骤。
租赁合同解除土地租赁合同
租赁合同解除土地租赁合同本文介绍了租赁合同解除的相关内容，详细阐述了土地租赁合同的解除原因、解除程序以及双方的权益保障等方面的内容。
一、解除原因土地租赁合同的解除通常有以下几种原因：1. 合同期满：租赁合同约定的租赁期限届满，根据双方协商一致或者合同约定，租赁合同可以终止；2. 违约行为：一方未履行合同约定的义务，或者履行不符合约定的义务，给对方造成了重大损失或者严重影响了租赁目的的实现，对方有权解除合同；3. 不可抗力：如自然灾害、战争等不可预见、不可避免、不能克服的客观情况发生，严重影响双方履行合同的，双方可以协商解除合同；4. 法律法规变动：租赁土地的合法性发生变化，导致合同不能继续履行，双方可以解除合同。
二、解除程序1. 协商解除：双方当事人通过友好协商达成一致意见，自愿解除合同。
具体解除方式和条件可以通过协商确定，并应以书面形式确认。
2. 申请仲裁或诉讼解除：当事人一方向仲裁机构或者人民法院提起仲裁申请或诉讼请求，要求解除合同，并提供充分证据证明解除的事实和依据。
仲裁机构或人民法院将根据实际情况进行审理，并作出相应的裁决或判决。
三、权益保障在解除土地租赁合同时，双方应依法保障对方的合法权益，具体表现为以下几方面：1. 违约方返还已经支付的租金、保证金以及其他应由其承担的费用；2. 违约方赔偿因解除合同而给守约方造成的损失，包括但不限于停业、停工等所产生的经济损失；3. 守约方将已经使用的土地原状归还给违约方，违约方有权检查和确认；4. 违约方在约定的期限内将相关权证、证照等相关材料交付给守约方；5. 对于引起解除的原因，双方有权要求对方承担违约责任，包括但不限于赔偿违约金、违约金等。
四、注意事项1. 解除合同前，双方应当详细了解合同的解除原因、解除程序以及双方的权益保障情况，确保解除合同的合法性和严谨性；2. 解除合同前，双方应当及时通知对方，并书面确认解除事宜，避免产生纠纷；3. 在解除合同时，双方应当注意保留相关证据，确保自己的权益能够得到保障；4. 如果双方无法达成一致解除意见，可以寻求法律途径解决争议，例如仲裁或诉讼。
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答北京市高级人民法院于近日发布了一份《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，对房屋租赁合同纠纷中的一些疑难问题进行了解答。
本文将就该文件进行分步骤阐述。
一、关于租金支付1、租金逾期五日以上的情况下，承租人应承担违约责任。
2、当租赁双方就租金支付条款存在争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。
3、当房屋租赁期限届满，租赁双方未能就续租达成一致时，租赁双方应当按照原租赁合同规定的租金支付至合同届满。
二、关于租金的增减变更1、如果房屋租赁合同中存在不定期的租金增减变更条款，承租人可以随时依据变化的事实情况，向出租人提出变更租金。
2、当房屋租赁合同中明确规定了租金的增减变更具体条件时，双方应在协议中注明相关变更条件，否则变更无效。
3、当租赁双方就租金的增减变更存在争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。
三、关于保证金1、保证金应当在租赁双方签订合同时一次性交清，并在租赁期满后如实返还。
2、当租赁双方就保证金产生争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。
四、关于房屋维修1、房屋的维修责任应当由出租人承担，但是承租人应当保持房屋的清洁、卫生。
2、当房屋出现无法居住的情况时，承租人可以解除合同，并要求出租人退还已支付的租金和保证金。
五、关于延长租赁期或转租赁合同1、当租赁双方延长租赁期或者转让租赁合同时，应当取得出租人的书面同意。
2、当租赁合同被转让时，原始承租人应当按照合同约定向出租人支付转让金。
六、关于提前终止租赁合同1、当租赁合同需要提前终止时，应当双方协商达成一致，或者依法解除合同。
2、当双方协商一致解除合同时，原始承租人应当按照合同约定向出租人支付违约金。
以上是北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答的主要内容。
在房屋租赁合同纠纷中，双方应当依据此文件的相关规定，遵守合同条款，协商解决争议，以维护双方合法权益。
租赁合同中的解除与重新签订
租赁中的解除与重新签订租赁合同是租赁双方之间约定租赁条件的重要文件，然而在租赁过程中，由于各种原因可能会出现解除合同的情况，同时也可能需要重新签订合同。
本文将探讨租赁合同解除与重新签订的相关问题，包括解除的法定条件、解除的程序和重新签订合同的要点。
一、租赁合同解除的法定条件根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同解除需要满足以下条件：1. 合同双方协商一致：租赁合同的解除需要经过双方协商达成一致意见，不能单方面解除。
2. 法定事由：租赁合同解除需要有法定的事由，如当事人丧失民事行为能力、被宣告失踪或死亡、租赁物发生不能用于约定目的的重大事故等。
3. 提前通知：根据合同法的规定，解除合同的一方应提前通知对方，合同双方可协商设定通知期限，如未约定，则按照法律规定的通知期限执行。
二、租赁合同解除的程序租赁合同解除的程序可以分为以下几个步骤：1. 协商沟通：当一方希望解除合同时，首先应与对方进行沟通，说明解除的原因和理由，并商议解除的方式和条件。
2. 协商解除：在协商过程中，双方可以就解除的方式和条件进行协商，并达成一致意见。
3. 立法律文书：为了保证解除的合法性，双方可以采取立法律文书的方式，将解除的意向和协商结果书面记录下来，并由双方签字确认。
4. 补偿问题：在解除合同时，如有一方给予另一方经济补偿，应明确约定补偿金额、方式和时间等相关事项。
5. 解除合同生效：解除合同生效后，双方应履行解除合同的相关义务，如退还押金、返还物品等。
三、重新签订合同的要点在某些情况下，租赁双方可能需要重新签订合同，以确保租赁继续进行。
重新签订合同的要点如下：1. 协商重新签订条件：双方应就重新签订合同的条件进行协商，包括租赁期限、租金、押金等。
2. 修订原合同：重新签订合同时，可以选择修订原合同或起草新合同，根据实际情况灵活处理。
3. 合同生效：重新签订的合同应当由合同双方在遵守法律规定的前提下签字确认，确保合同的有效性。
北京高院：关于房屋租赁合同纠纷中37个疑难问题的解答！看了就明白
北京高院：关于房屋租赁合同纠纷中37个疑难问题的解答！看了就明白北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。
但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。
二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。
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租赁合同解除中的若干问题作者说租赁合同的特征在于，租赁期间这个时间因素在合同履行上居于重要地位，租赁合同的总给付内容取决于租赁期间的长短，亦即，随着租赁期间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务。
[1]“其基本特色系时间因素在债的履行上居于重要的地位，总给付之内容系于应为给付时间的长度”。
[2]因此，在合同法理论中，租赁合同属于“固有意义的继续性契约关系”。
例如，随着履行期间的经过，会产生租赁物的维修义务、保养义务，在租赁物为厂房之场合，还可能会产生消防义务、安全保障义务等等。
这些义务在签订合同之时，当事人往往没有约定或者即使约定也难以确定此类义务的具体内容，这也成为租赁合同容易产生纠纷的原因之一。
其二，租赁合同因租赁物的不同而呈现出显著的差异。
在租赁物为动产场合，租赁关系相对简单。
而在不动产场合，不动产价值相对较大，租金相对较高，其位置、状态以及不动产所在的土地使用权的状况往往比较复杂，同时又由于承租人租赁不动产的目的多种多样，从而产生纠纷的可能性也相应增大。
其三，我国各地的土地使用权呈现出一种历史性、复杂性、多种因素共同参与相互影响的状态，其权利来源、权利状态、登记模式、使用状况往往会不同程度地影响到租赁合同。
这也成为租赁合同纠纷处理困难的一个原因。
本文拟依据对租赁合同纠纷案例的综合和分析，就审判实务中出现的租赁合同的解除问题进行探讨，以期得出逻辑圆满、理论自洽、实体公平的解决方案。
租赁合同在履行过程中，出租人往往会因承租人拒付租金、延付租金而解除合同，承租人会因租赁物未办理消防验收等手续导致其合同目的不能实现而解除合同。
于此场合，以下问题值得探讨。
承租人在租赁期间拖欠租金的行为经常表现为几种类型：第一，未按合同约定的时间或期间足额缴纳租金，但是在诉讼前已经全部支付。
换言之，诉讼时，迟延履行行为已终止。
第二，未按合同约定的时间或期间足额缴纳租金，并且一直持续到诉讼中。
第三，完全拒付租金，一直持续到诉讼中。
在承租人出现上述情况，且满足约定解除权或法定解除权的产生要件之前提下，出租人要求解除合同的，首先需要解决的问题是，解除权的除斥期间为多长？该期间是否已经经过？根据《合同法》第九十五条的规定，除斥期间分为四种类型：第一，法律规定的期间；第二，当事人约定的期间；第三，对方当事人催告后的合理期间；第四，对方当事人无催告情形下的期间未作规定。
上述第三、四种情况较为困难。
如果承租人未按约付租金（包括未按期和未按数额给付）满足了约定解除权的产生要件或法定解除权的要件，且承租人作出催告通知[3]，该合理期间可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，确定为三个月。
如果没有催告的，类推适用同条款的规定，确定该期间为一年。
其原因在于：第一，一般而言，商品房买卖合同的标的远高于同面积的房屋租赁合同，后者类推适用前者的除斥期间，应该说符合“举重以明轻”规则。
第二，《合同法》第五十五条、第七十五条规定的撤销权的除斥期间也为一年，将解除权的除斥期间定为一年，符合相同情况相同处理的形式正义理念。
[4]第三，根据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。
如果将未经催告的解除权的除斥期间确定为一年以上，可能会出现出租人的违约责任请求权、给付租金请求权已经罹于诉讼时效，但出租人仍然有一个有效的解除权的奇怪现象。
如果将除斥期间定为一年，会避免上述逻辑不一致的情况。
需要解决的另外一个问题是，承租人在租赁期间存在迟延履行或部分履行的行为，但是后来又都全部给付租金，出租人也已接受。
在双方又依约履行一段时间后（在迟延履行发生后不到一年），出租人又以该迟延履行为理由要求解除合同的，如何处理？根据《合同法》第九十四条，承租人的此种迟延履行难以使出租人产生法定解除权。
但是，如果出租人的迟延履行满足了合同约定的解除权条件，[5]则仍然会存在上述问题。
笔者初步认为，此时原则上应当否定出租人的解除权。
原因在于：第一，从当事人的意思表示来看，接受履行且并未要求解除合同本身可以解释为出租人以该行为修订了解除权产生的条件或者宽恕了承租人的迟延履行行为，至少存在着这种解释结论的可能性；第二，承租人迟延后的履行行为、出租人在违约行为发生后的一定期间内未行使解除权的状态、双方在后来期间内的适当履行等事实，在客观上会使承租人产生出租人不再行使该解除权的信赖；根据诚信原则，此种信赖值得保护。
基于“权利失效”理论，此时出租人不得再主张行使解除权；[6]第三，这个结论在某些现实情况下更具有合理性：某些出租人此时提出解除合同的重要或者唯一理由在于，租金水平提高，出租人找到或者认为会找到更高的出价者。
在此情况下，支持出租人的解除权更不利于建立诚信的市场环境；第四，即使否定出租人的解除权，也并不妨碍其请求承租人迟延履行的违约责任，从而使出租人的损失得到弥补；第五，从比较法的观点来看，有台湾地区学者亦认为，不履行之瑕疵业已补正的情况下，解除权即告消灭，而不履行之瑕疵可补正的情况仅限于给付迟延及能补正的不完全给付。
[7]第六，有一种观点认为，履行迟延后，债务人继续履行的，债权人原则上是不能够拒绝受领的。
这样，作为履行迟延的后果，直接允许填补赔偿的请求，并不妥当。
[8]如果这个观点成立，更加证明，承租人迟延后补正、出租人受领的，出租人不能再行使解除权。
当然，上述结论仍然是相对的，判断解除权在此情况下能否行使，需要综合考虑以下因素：第一，承租人迟延履行的程度或数额；第二，承租人嗣后恢复履行的时间和程度；第三，出租人在此过程中的反应；第四，合同目的实现的程度；第五，促使出租人解除合同的原因等等。
关于该除斥期间的起算点，也需要区分类型加以判断：在承租人催告场合，三个月的除斥期间应当从催告通知到达出租人之次日起算；[9]在承租人未催告场合，一年的除斥期间应当从解除权产生之此日起算。
对于该问题，在实践中有三种做法，分别是：解除权行使之时为合同解除之日；法院判决生效之时；判决认定起诉之日为合同解除之时。
本文先分别从解除类型进行讨论，再检讨上述做法。
在合意解除场合，依据《合同法》第九十三条，租赁合同解除的时间为双方达成解除的合意之时。
但是，对于对簿公堂的双方当事人而言，往往会对对方提出的合同已协商解除作出否认。
[10]在此情况下，判断合同是否解除，需要考虑：第一，双方是否已作出解除的意思表示；第二，双方是否已就解除达成意思表示的一致；第三，在不少案例中，双方当事人发生争议的可能并非是合同解除与否，而是对解除后的法律效果未臻一致。
于此情形，则不应认定合同已解除。
原因在于：首先，作为非法律专业人士，双方当事人并不能区分解除与解除后的法律后果之间的区别与联系，因此，从双方的意思表示来看，当事人更关注的是合同不再履行后该怎么办的问题，换言之，即解除后的法律后果问题。
如果该问题未协商一致，则当事人会认为合同并未解除。
此时，合同效力的持续往往成为双方当事人合意解除时的一种讨价还价的砝码。
其次，在合意解除场合，当事人是以一个新的合同消灭既存的合同关系。
因此，需要当事人关于合同解除的主要内容达成完全一致，其中包括合同解除后已履行义务是否需要返还、相关损失如何赔偿等。
如在这些问题上未臻一致，则原来的合同关系难谓消灭。
[11]最后，结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第一条的规定[12]，关于合同解除后的返还义务的范围、相关损失的数额宜认定为该条规定中的“标的”和“数量”，如果这些事项未达成一致，难以认定，则解除合同的协议是否成立则不无问题。
在约定解除权和法定解除权场合，第一个难点在于，如果一方当事人对另一方当事人行使解除权有异议的（《合同法》第九十六条），该异议是否阻止解除的效果发生？一种观点认为，在违约方对于合同解除提出异议，并请求裁判机构确认解除合同的效力的情况下，在这些机构尚未确认合同是否已经被解除的期间，违约方可以抗辩解除权人关于恢复原状、采取其他补救措施的请求，以维护裁判机构的权威，使《合同法》第九十六条第一款后段的规定具有价值。
不过，裁判机构一经确认合同解除，则解除的效力应当自解除通知到达违约方处之时发生，而非确认合同解除之日发生，以便防止违约方利用异议权达到不正当的目的；在违约方既对合同解除提出异议，又不请求裁判机构确认解除合同的效力的情况下，因解除权系形成权，其行使的方式不以诉讼为必要，所以，解除权人关于解除的意思表示一经到达违约方即发生合同解除的效力，不能因违约方的异议而受影响；在违约方对合同解除提出异议，又不请求裁判机构确认解除合同的效力，但拒绝履行因合同解除产生的恢复原状义务、采取其他补救措施义务、拒绝赔偿损失的情况下，解除权人可以直接诉求该违约方履行恢复原状、采取其他补救措施的义务，承担赔偿责任，尽管他未请求裁判机构确认合同解除的效力，它们也应当先确认合同解除，再支持该诉求，除非解除权不存在或者解除权行使的条件不具备。
于此场合，《合同法》第九十六条第一款后段的规定对于解除权人不起作用。
[13]在违约方对合同解除提出异议，又不请求裁判机构确认合同解除的效力，而守约方为了寻求一个确定的法律状态，诉求法院确认合同解除的效力，应予准许，此时合同解除的时间仍然是解除权人通知到达对方之时，而非判决生效之日。
[14]上述观点可资赞同。
需要补充的是，如果当事人并未向对方发出解除合同的通知，而是直接向法院起诉要求解除合同，并且恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的，该诉讼是形成之诉、确认之诉还是给付之诉？合同解除的时间如何判断？如果当事人仅起诉要求解除合同，而未要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的，在诉讼程序上如何处理？解除时间又如何判断？上述问题与如何从程序法上的角度理解《合同法》第九十六条、第九十七条的规定密切相关。
从实体法的角度看，当事人可以以通知的方式，也可以以诉讼的方式行使解除权。
如果认定当事人以诉讼的方式行使解除权从而构成一个形成之诉的话，很明显，合同的解除时间应当以判决生效的时间为准。
而这明显与上述以通知的方式行使解除权的解除时间差距甚远。
如果仅以解除权人是否通知对方就产生如此大的差异，难以理解。
所以，必须理解作为实体法的《合同法》与程序法观察现象的视角的不同。
实体法强调实体权利的行使及其后果，从而权利的构成要件、权利的行使方式、行使权利的法律后果在实体法的层面就表现为若干个不同的问题，所以需要几个条文来规定。
但是从程序法的角度观察，解除权的存在、解除权的行使与行使后的后果是一个纠纷的不同侧面。
所以，在程序法看来，《合同法》第九十六条、第九十七条是需要在同一个诉讼中解决的问题。