房地产开发三旧改造与资本运作业务相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理
房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT
（2）、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际 合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知（宁地税发 [2004]109号）规定按房地产经营收入（含预 收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收 入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；
（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%；
（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%；
（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全房地产企业会计核算和税务处理大全如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。
内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。
这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。
本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。
2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。
在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。
此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。
2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。
在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。
同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。
2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。
合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。
企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。
2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。
这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。
3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。
增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。
3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。
三旧改造的九大模式及税务处理
精选文章| 三旧改造的“九大模式”及税务处理2019-11-01城市更新、“三旧”改造，其实，涉及许多复杂事项，其中改造成本之一的税负问题，就是一个政策性非常强的问题，为此，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发了《广东省“三旧”改造税收指引》，对“三旧”改造涉税管理作出规范，但在实务操作中，如何准确理解、执行指引之规定呢？又如何规避税务风险？……现在，干货来了！《指引》解读要点九种改造模式及其主要特征《指引》按“三旧”改造主导方不同分为三大类，共九种具体改造模式。
➧第一类是政府主导有3种模式：政府收储、政府统租和综合整治；➧第二类是政府与市场方合作主导有2种模式：毛地出让和土地整理；➧第三类是市场主导有4种改造模式：集体自改、村企合作、原权属人自改和收购改造。
这三大类9种具体模式主要特征如下图示：(点击图片可放大)政府收储模式税务处理征收方式收储-纳税人-被征收方（原权属人）◇土地增值税：1.对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
2.集体土地被征收不属于土地增值税征税范围。
◇契税：被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
◇企业所得税：（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布（企业政策性搬迁所得税管理办法）的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。
（二）不符合政策性搬迁（商业性搬迁、自行搬迁等）规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
◇个人所得税：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
三旧改造模式税务处理
三旧改造模式税务处理一、概述三旧改造是指城市更新过程中，对旧城区、旧工业区和旧村进行改造和更新。
这种改造模式旨在提高城市环境质量，促进经济发展，改善居民生活质量。
在进行三旧改造的过程中，税务处理是一个重要的问题。
本文将探讨三旧改造模式的税务处理问题，以期为相关领域的工作人员提供参考。
二、三旧改造模式的税务处理1、土地增值税在三旧改造过程中，土地增值税是一个重要的问题。
根据国家相关法律法规，土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目金额后的余额为计税依据，采取四级超率累进税率进行征收。
在三旧改造项目中，土地增值税的征收需要考虑房地产转让收入和扣除项目金额。
2、企业所得税企业所得税是三旧改造中另一个重要的税务问题。
根据国家相关法律法规，企业所得税是以企业所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，企业所得税的征收需要考虑企业的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
3、个人所得税个人所得税是三旧改造中涉及到的另一个重要税务问题。
根据国家相关法律法规，个人所得税是以个人所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，个人所得税的征收需要考虑个人的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
三、税务处理应注意的问题1、合法性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则。
任何违反法律法规的行为都将受到法律的制裁。
2、公平性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须保证公平性原则。
即对于同一地区的纳税人，应采取相同的税率和优惠政策，避免出现不公平的现象。
3、综合性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须考虑综合性原则。
即不仅要考虑单个项目的税务问题，还要考虑整个城市更新的税务问题。
只有综合考虑各种因素，才能制定出更加合理的税务政策。
四、结论三旧改造是城市更新过程中的重要模式之一，而税务处理则是三旧改造中的关键问题之一。
在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则；同时也要考虑公平性和综合性原则。
房地产企业会计核算和税务处理
房地产企业会计核算和税务处理以房地产企业会计核算和税务处理为题，本文将从房地产企业的会计核算和税务处理两个方面进行探讨。
一、房地产企业会计核算房地产企业作为一种特殊的行业，其会计核算也具有一定的特点。
房地产企业的主要特点是资金规模大、投资周期长、资产负债结构复杂等。
因此，在进行会计核算时需要注意以下几个方面：1. 资产计量和确认：房地产企业的主要资产是土地和房屋建筑物，这些资产的计量和确认需要按照相关的会计准则来执行。
在计量方面，可以采用成本模式或公允价值模式，根据实际情况选择合适的计量方法。
在确认方面，需要按照相关规定进行确认，例如土地使用权的确认、固定资产的折旧等。
2. 收入确认：房地产企业的主要收入来源是销售房屋和出租房屋，这些收入的确认需要符合相关的会计准则。
一般情况下，销售房屋的收入可以在交付房屋时确认，而出租房屋的收入可以按照租赁合同约定的租金确认。
3. 成本核算：房地产企业的成本核算主要包括土地成本、建筑物成本、工程建设成本等。
在成本核算时，需要注意各项成本的正确计算和分摊，确保成本的准确性和合理性。
4. 费用核算：房地产企业的费用主要包括销售费用、管理费用、财务费用等。
在费用核算时，需要按照相关规定进行分类和计算，确保费用的准确核算。
二、房地产企业税务处理房地产企业作为一种特殊的行业，其税务处理也具有一定的特点。
房地产企业的主要税种包括企业所得税、增值税、土地增值税等。
在进行税务处理时需要注意以下几个方面：1. 企业所得税：房地产企业的企业所得税主要按照企业所得税法的规定进行计算和申报。
在计算企业所得税时，需要按照相关规定进行收入确认、成本核算和费用扣除，确保所得税的正确计算。
2. 增值税：房地产企业的增值税主要按照增值税法的规定进行计算和申报。
在计算增值税时，需要注意销售房屋的增值税计算和进项税额的抵扣，确保增值税的准确计算和申报。
3. 土地增值税：房地产企业在出售土地时需要缴纳土地增值税。
房地产开发三旧改造与资本运作业务相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理(下)
三、股权收购
（一）先接受对方以土地投资再收购对方持有的部分股权如 何进行会计核算和税务处理
先接受对方以土地进行投资，待符合条件时再收购对方持 有的部分股权，这是房地产企业取得土地的过程中较为常见的 一种股权收购方式。
1、会计核算： （1）接受投资一方 ①接受投资时：
借：开发成本——取得土地使用权支出 贷：实收资本——新投资方
房地产开发中的 三旧改造与资本运作 的合同设计、会计核算 及涉税业务处理
（下）
投资方：
1、会计处理：
（1）按照以非货币资产进行长期股权投资处理
借：长期投资——长期股权投资
480000000元
贷：营业外收入——土地转让收入 457142857.14元
应交税费——应交增值税（销项税额）22857142.86元
（2）企业所得税： 转让土地使用权净收益457142857.14-230000000-
（1600000+1142857.14+24000+200000）48007057.14=176168942.86元，应计入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。预计缴纳企业所得税=176168942.86×25%＝ 44042235.72元。
（1）根据财税[2004]134号文件规定，房地产华公司应缴纳
契税2000〕175号 ，
5000万元股权转让溢价不征收契税。
（2）房地产开发完毕，在计算增值税、土地增值税、企业
所得税时，可扣除的土地价款为2亿元。
（二）直接收购对方100%股权如何进行会计核算和税务处理 直接收购对方股权也是房地产企业取得土地的一种方式。 房地产企业直接收购对方股权一般也多采取非股权支付的形 式。
房地产公司：
1、会计核算
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理房地产开发业务是指通过购买土地、建设房屋、销售房产等一系列活动来获利的经济活动。
在房地产开发业务中，会计核算与税收处理是非常重要的环节，对企业的运营和发展具有重大影响。
本文将从会计核算和税收处理两个方面对房地产开发业务进行详细分析。
一、会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括资金流量表、资产负债表和利润表等财务报表的编制和分析。
1. 资金流量表：资金流量表是反映企业现金流入和流出情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资金流量表用于分析和监控企业现金的流动情况，包括购买土地、建设房屋、销售房产的现金流入和现金流出。
通过资金流量表的分析，可以帮助企业掌握资金使用情况，制定合理的资金策略。
2. 资产负债表：资产负债表是反映企业资产、负债和所有者权益状况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资产负债表用于反映企业的资产情况，包括土地、房屋、在建工程、应收款项等。
通过资产负债表的分析，可以了解企业的资产结构和偿债能力，为企业的经营决策提供参考依据。
3. 利润表：利润表是反映企业利润情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，利润表用于反映企业销售房产、开发成本、销售费用等方面的收入和支出情况。
通过利润表的分析，可以了解企业的盈利能力和经营状况，为企业的经营管理提供数据支持。
二、税收处理税收是房地产开发业务中不可忽视的一项重要成本，合理的税收处理对企业的盈利能力和税负有着直接的影响。
1. 土地增值税：土地增值税是指在房地产开发过程中，由于土地价格上涨而产生的税费。
根据税法规定，企业在购买土地后，在转让土地时会产生土地增值税。
土地增值税的计算方法与土地转让价款有关，不同地区税率和政策会有所不同。
企业需要根据国家相关规定，按时缴纳土地增值税，并及时报送相关报表。
2. 增值税：在房地产开发业务中，企业在销售房产时会产生增值税。
增值税是根据销售房产的实际价格和政府规定的税率计算得出的。
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市场主导模式又分为：农村集体自改模式、村企合作模式、 原土地使用权人自改模式、企业收购改造模式。
政府和市场方合作业务分为：以毛地出让方式引入社会力 量实施改造模式、土地整理模式。
第一节 政府主导业务
一、土地收储模式 （一）模式描述
用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土地 置换、房产置换等多种补偿方式，包括政府公开出让该宗用地 后使用出让收益对原权属人支付的补偿）。
二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土 地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。
三、某房地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付土 地出让价款，并将该项目打造成为大型城市住宅、商业综合体。
（3）受让方 受让方以出让方式取得土地使用权。 一、契税 （一）根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让 等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国 有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用 权而支付的全部经济利益。 （二）根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契 税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，通过招标、 拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土 地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
二、城镇土地使用税 根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有 关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方 式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时 间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的， 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
三、企业所得税 受让方取得改造地块开发权所发生的支出作为土地开发成 本进行税务处理。
二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因 城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收 回的土地使用权免征土地增值税。
三、契税 根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号） 第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八 条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方 的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地 重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规 定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
（4）拆迁施工方 工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等劳务。
一、增值税 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值 税试点的通知》（财税〔201拆除、土地 平整等服务，应按“建筑服务”征收增值税。 二、企业所得税 施工企业提供劳务所得，应计入应纳税所得额，按规定缴 纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收 入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余 额，为应纳税所得额。企业从事建筑、安装、装配工程业务或 者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内 完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
五、个人所得税 根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政 策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家 有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免 征个人所得税。
（2）征地拆迁方（政府） 政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被征 收方支付货币或实物补偿。 一、增值税 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值 税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资 产、不动产注释》的规定，政府（含具体征收实施单位）直接 征收房地产，并向被征收方“赔偿房产”，应按“销售不动产” 征收增值税。 二、土地增值税 政府“以房产补偿”被征收方，应按照《中华人民共和国 土地增值税暂行条例》及相关规定缴纳土地增值税。 三、企业所得税 拆迁方如为政府职能部门，不涉及企业所得税。政府部门 以外其他机构因拆迁行为取得收入作为应税收入征收企业所得 税，支付的补偿在税前扣除。
四、企业所得税 （一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关 于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税 务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性 搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11 号）规定处理。 （二）不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作为 企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
（三）涉事各方 被征收（被收购）方（原权属人）、征收（收购）方（政 府）、受让方（房地产公司）、拆迁施工方
（四）税务处理建议： 1、以征收方式收储 （1）被征收方（原权属人） 被征收方的厂房用地被政府收回，并取得货币或实物补偿。 一、增值税 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值 税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值 税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使 用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
土地收储模式是指政府“征收”（含征收农村集体土地及 收回国有土地使用权等情况）、“收购”储备土地，并完成拆 迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改 造模式。
（二）案例模型（政府征收方式） A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后
以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为： 一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房
房地产开发中的 三旧改造与资本运作 的合同设计、会计核算 及涉税业务处理
第一章 房地产开发中的“三旧改造”
房地产开发“三旧改造”的模式多种多样，纷繁复杂，在 很多业界人士看来难以综述。其实，如果我们细心总结，不难 发现在这些业务中也存在着很多的必然联系和客观规律。我们 顺着这些联系和规律将这些业务细心梳理完全可以将这些业务 进行很好的归类。不管房地产开发业务有多么复杂，从控制开 发业务的主体的角度来讲开发业务大致可以分为三大类：政府 主导业务、市场主导业务、政府与市场合作主导业务。