房地产经济宏观调控下的管理模式
国家宏观调控下房地产企业发展的战略要点
转 变运 营 的模 式 、 优 化 投资 环境 、 题， 更 能 保证社 会经 济健 康发展 。 目前 的中 国正是 处于调 发 挥房地 产 产业 的优 势 、 新经 济” ？是信 息 与 整产 业结 构最 关键 的时 期 ， 房地 产 投资在 整个 固定 资产额 不断扩 大盈利 的空 间。什么是 所谓 的“ 资本 的完 美结合 。在 宏观调 控 政策 的压力 下 ， 房地 产企 业 中的 比重 有大 幅的提升 。 这在 一定 程度上减 轻 了传 统产业 以 投 资额 减 少 对于 经济 增长 的负面 影 响 ，可 是从 另 一 方面 要 充 分发挥 技术 的手段 和优 势 ，完 善资金 流和信 息 化 ， 想， 房地 产产 业额 的急剧 增长 也会 导致房 价过 高和 房地 产 此推动 行业 的健康 发展。 ２ ． ４ 在 宏观调 控 的政策 下运 用品牌 开拓市 场。在 宏观 产业 巨头 的 出现。 房地 产产 业 需要把信 息 管理 提升 到正 常运 １ ． ２ 房 地产 产业融 资渠道 的单一 化。由于房地 产企 业 经济 的影 响下 ， 营 当 中 ， 并 且 要建 立 新 的管理 运 营模 式 ， 实现 信 息 之 间 的 主 要依 靠 的是信 贷 资金 ， 所 以， 造 成 了融 资渠 道 比较 单 一 更加 注 重房 地产 的局 面。 房 地产 在 融 资时 需要 依靠 银 行债 务 还 有股 东 融 畅通 。 需要不 断把房 地产 商 品推 向市场 ，
重庆市房地产企业现行管理模式存在问题及相关对策
实务
重庆市房地产企业现行管理模式 存在问题及相关对策
□ 徐艳梅 徐先航
摘 要 本文结合当前重庆市房地产企业的发展状况， 针对 近年 来 房地 产企 业 中在 高速 发 展中 管理 模 式出 现 的问 题进 行 深入 分析 并 从不 同的 角 度提 出相 应 的对 策 和建 议。 关键词 房地产企业 管理 存在问题 对策 中图分类号：F29 3．30 文献标识码：A
一、目前重庆市房地产企业现行管理模式存在问题
（一）房地产企业只注重短期行为，不重视品牌的创立。 目前我国房地产行业的利润率一般都超过社会其它行业的 利润率，同时由于房地产行业的进入壁垒较低，从上世纪九十年 代后期开始一大批社会游资开 始涌入重庆市的房地产开发行 业。资金的性质决定了这些房地产开发商采取的就是捞一把就 走的策略，既没有长期的企业发展计划，也无所谓品牌的创立。 这些开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发，根本不重视 自身的信用和品牌。银行业 2005 年对我国 30 多个行业的信用 状况进行了内部排序，房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、 外经贸行业和酒店业之前。目前重庆的开发企业以本土企业居 多，大多没有引入先进的管理理念，不注重长效投入而看重短期 利益，在品牌建设方面显得比较欠缺。 （二）房产开发商资本结构单一，资金管理风险过高。 由于重庆市目前融资规模太小，在人民银行收紧银根的大 趋势下，房地产作为资金密集型产业，加之目前其 70%以上的资 金来自银行贷款的现实情况，如何获取项目开发所需的大规模 资金已成困局。重庆市大量的房地产开发企业只能走间接融资 道路，向银行申请开发贷款。对于大多数开发企业而言，银行信 贷资金及商品房预售款已成为整个开发项目的主要资金来源。 2004 年重庆市房地产开发企业资金来源的统计结果显示，国内 贷款 82．69 亿元，所占比重为 15．6%；企业自有资金 171．66 亿 元，所占比重为 20．2%；建筑司的工程垫款和购房者的预付款 216．93 亿元，所占比重为 40．8%(后者的 80％也源于银行贷款)。 从以上数据可以看出，目前重庆市的房地产开发企业资本结构 单一，企业负债比例过高。特别是目前国家加大了对房地产行 业宏观调控，使得开发商融资的难度进一步加大，一旦开发商在 项目资金管理上出现问题，或者开发项目销售不畅，将引发连锁
房地产企业如何应对宏观调控政策
房地产企业如何应对宏观调控政策【摘要】宏观调控政策对房地产企业产生重大影响，企业需密切关注政策动向。
加强政策研究，了解最新动向，构建多元化经营模式，减少敏感度。
稳健财务政策，提高抗风险能力。
积极拓展海外市场，减轻国内政策波动影响，加强与政府沟通争取资源支持。
灵活调整经营策略，应对挑战，关注政策走向制定预案，保持稳健经营增强抗风险能力。
通过这些举措，房地产企业可以更好地适应宏观调控政策变化，稳健发展。
【关键词】房地产企业, 宏观调控政策, 政策研究, 多元化经营, 财务政策, 海外市场拓展, 政府沟通, 经营策略调整, 风险管理, 政策应对措施, 稳健经营。
1. 引言1.1 宏观调控政策对房地产企业的影响宏观调控政策对房地产企业的影响是非常重要的，这些政策直接影响到房地产市场的发展和企业的经营。
随着国家经济的发展和变化，政府经常出台宏观调控政策来保持经济的稳定和可持续发展。
这些政策包括货币政策、财政政策、土地政策等。
对于房地产企业来说，宏观调控政策的变化会直接影响到企业的销售、资金来源、成本控制等方面。
货币政策的调整对房地产企业影响最为明显。
货币政策的收紧会导致房地产市场的融资成本上升，企业融资难度增加，销售受到影响。
而货币政策的宽松则会促进房地产市场的发展，企业融资成本降低，销售增长。
除了货币政策外，财政政策的变化也会对房地产企业产生影响。
财政政策调整可能影响企业的税收负担，影响企业的盈利能力。
土地政策的变化也会直接影响到企业的土地储备和项目开发。
房地产企业需要密切关注宏观调控政策的动向，及时调整经营策略，做好应对措施，以应对政策变化带来的挑战。
1.2 房地产企业需密切关注宏观调控政策房地产企业作为受到宏观调控政策直接影响的行业之一，需要密切关注政策的变化，及时调整经营策略以适应环境的变化。
宏观调控政策的调整往往会直接影响到房地产市场的供求关系和价格波动，对企业的经营活动、融资政策、销售策略等方面都会带来挑战和机遇。
宏观调控下的房地产盈利模式
回
为土地红利的存在， 做房地产实在太容易 涵 活方式已 和生 经成为置业
管理水平跟不上， 不能实现
规 模经济 ， 何不将 一个项 那 目做 精做细 ， 实现 差异化竞
Ｉ 了没有人在管理上， ， 在成本控制上和体制 者们 需要的 。 更 了 如果企 业
机制上思考太多
、
模要到效益， 谁能抢占市场份额， 都将一 目
一
盈利模式， 力图建立住宅产业化、 实现规模 水平 ； 在项 目管理上 ， 科建 立了一种矩 形 万 经济的盈利模式。 超事业黼 ０ 的混合结 构， 在总决策者与各事
向规模要效益
如果 ｇ 怀 再上涨 ， 市场需求不再无限
扩大、 主流模式难以为继 的时候， 那就得 向
这个循环的盈利模式将难以 日渐失去市场竞争力。 面对持续的调控 ， 不 至开始下跌时’
降价， 死不降价， 似乎成了所有房地产企业 的共识 。 待土地红 利的再次 来临 ， 期 或许
再也不会来临了。
后起 之秀 恒大 地产 依靠此 模式 在 二 线城市大肆扩张 ， 并将之发挥 到了极 致， 将重复的循 环一步到位 。“ 大量 拿地一付
围， 不仅 市场 需求 无限 ， 房价 还在 不断上
涨 ， 值预 期不 断 自我强化 ， 升 市场氛 围进
一
步被 烘托 ， 是， 于 这击鼓传花 的游戏 得
说明了这点。
规模经济。 只是房价不断上涨、 市场空前繁 值， 甚至开发销售利润不如直接转卖土地获
荣， 丰厚的土地红利把这一切都掩盖了ｃ 因 益大 ， 即开发利润为负数 ， 需要用土地增值
此 从本质上来说， 更多是市场造就了今天房 来补贴。 地产企业的辉煌 ， 而不是企业能力； 而市场 对房地产 的万千宠爱， 娇生惯养的企业 让 当宏观调控不断持续 ， 市场需求受到打 压， 投资者侮 不足， 进而房价不再上涨甚
宏观调控下房地产市场相关主体的利益变化
投资者的盈利模式主要有两种： 一种是购买商品
房后 持有 一段 时 间 ，待 房价 上涨 后卖 出 以赚 取差 价 。 这种 模式 通 常被 认为 是炒 房或 投机 。 另一种 模式 是购
买商品房后长期持有 ， 依靠 出租赚取长期的租金收益
牌， 主动 调 整 自我 ， 顺应 政 策 发 展 的开 发 企 业将 得 到 壮 大和 完 善 ， 不适 应 新环境 的开发 企业 将面 临被 市 而 场 淘汰 的危 险 。 对 开发 商来 讲 ， 响最大 的应 该 ‘ 影 限套 型 、 限房
２
２６ 第９ 总３ ０ 期
维普资讯
定程度上抑制住宅的开发建设投资。 政府通过这种新
的招 标方 式 抑 制 了开 发 商对 产 品 的定 价 权 和 产 品类 型 的选 择权 。对 于 地产 行业 这 意 味着 制 度建 设 、 资源 配置 都 会 发生 变 化 、 即游 戏 规 则 改变 了 ， 至 连 价 格 甚 定 位都 不再 是开 发商 所 能选择 的 了。 的招 标 方式 和 新 小户型 比例 的 限制 已经 削 薄 了开 发 商 的利润 ， 力 之 压 下 ， 发 商 必 须 改变 他 们 的技 术模 型和 手 段 ， 至 战 开 甚 略构架 都要 发 生变化 。 一部 分 住宅 开 发商将 向商用 房 地 产转 移 ， 身 酒店 、 字 楼 、 投 写 商业 及 刚 刚兴起 的工 业 厂 房 、 流 园区 的开 发 ； 一 部分 将 选 择 彻 底 退 出房 物 另 地 产投 资 。 对 开 发 商 影 响较 大 的还 有 九 部 委 《 见》中对 闲 意 置土地 满两 年收 回使 用权 的规 定 。 尽管 这项 政 策不 是 第 一次 提 出 ， 方政 府 也 并未 严格 执 行 。本 次调 控 监 地
调控环境下的房地产开发企业可持续发展策略
中国房地信息[论坛]F O R U M在持续不断的宏观调控政策影响下，房地产企业发展面临新的洗牌。
如何加以应对并尽可能抓住先机，以促进公司的可持续发展，这是每一个房地产开发企业都在认真思考的重要问题。
宏观调控的主要影响宏观调控给房地产企业带来的影响，主要表现在以下几个方面:一是土地门槛提高，不少开发企业难以为继。
在宏观调控的政策影响下，如对企业竞标资质提高、高额的保证金要求和获取土地严格的付款条件等，使得不少开发企业面临难题乃至产生生存危机。
二是融资难度不断增加，房地产开发企业压力陡然增加。
如2007年央行5次加息等，导致开发商资金普遍吃紧，他们被迫寻找新的融资渠道以修补日益紧绷的融资链条，以避免被淘汰的命运。
三是企业收益降低。
在相关政策的影响下，房地产开发企业成本提高，房价不断调整理性回归，房地产资金回收期拉长，房地产开发企业的盈利水平随之下降，收益空间被压缩。
概而言之，随着宏观调控的不断深入，房地产行业整合加快，发展转型加速，优胜劣汰的形势愈发明显。
资本运作水平、土地储备能力和专业细化运营，已成为房地产开发企业竞争的三大战略基地。
房地产企业的发展策略宏观调控使土地、金融、物业、消费四大市场发生了明显变化，房地产开发企业的竞争格局也因此随之不断调整。
那么，面对这种新的形势，房地产开发企业应采取如何对策，才能促使自身的可持续发展?调整发展模式。
众所周知，传统的开发模式，以土地为核心，以直接获取土地作为企业的生命线。
企业的发展，完全依赖于土地的开发。
在土地市场门槛不断提高的情况下，此种模式的局限性越来越大。
有鉴于此，开发企业应从投资买地开始就应转型，寻找自己的合作伙伴或投资商。
开发商花更多的功夫在间接渠道上获取土地，成本低、机会多，是一种非常有效的途径。
如不同企业的兼并或合作。
从而获得更多的物业项目或土地。
例如，2007上半年富力地产通过收购方式，拿下上海、昆山、天津、海南及沈阳7块总建筑面积为274万平方米的土地，为企业的可持续发展和规模化发展打下坚实的基础。
宏观调控和融资约束制约下的房地产企业营运资本研究
产业经济摘要：现阶段，房地产企业受到国家宏观调控政策及自身融资约束这两个因素的制约，存在资金紧张、库存压力大的问题。
大方向上去调控财政政策中有关于房地产企业营运资本的需求。
分别实施不同的方案去针对处于不同融资约束条件下的房地产企业，其中因为受融资约束较强的企业的调整成本相对更高，因此WCR以更加缓慢的速度向目标值靠齐。
本文主要应用融资约束理论，从大方向上思考国家调控政策及微观层面融资约束的有关影响，并研究营运资本的动态变化，根据这些数据信息为房地产企业营运资本的管理提供一些决策上的帮助。
关键词：房地产调控政策；融资约束；营运资本在我国的经济发展过程中，房地产行业占据了重要的地位，在最近几年来，伴随着持续上涨的房价，房地产泡沫破裂的风险也有所增大，政府想要避免这种现象出现，增强了房地产的调控力度，不单对最初的限购，限价以及限贷进行了一定的调整，还对之后的限售，限商以及调控政策进行了一定的改变，很多省市前后提出了对租房者以及购房者更优惠的方案。
同时国家也提出了各种相对严格的调控方案，引起的房地产企业库存量升高是不可避免，尤其是二三线城市，库存的负担相对更大。
房地产企业的资金相对缺乏，应收账款持续上涨。
所以，大方向上去调控财政政策中有关于房地产企业营运资本的需求，必须要制定相对健全的营运资本管理制度。
如此，才可能避免出现房地产企业资金链断裂的现象。
一、房地产企业营运资金管理效率的影响因素（一）宏观政策因素分析。
房地产企业的跌宕起伏，关键是因为政策影响，国家依靠对宏观经济的深入了解，制定了各种具有针对性的方案，这部分方案的提出，使原来正处于上升时期的房地产企业产生了一定的变动。
在政府对其的发展进行调控的过程中，资金的来源逐渐变得紧张，尤其是国家在房地产调控方面的力度较大时，例如，不允许卖期房以及禁止对承包商资金过多的占用。
如此，便进一步提升了房地产企业在资金方面的需求，并且从根本上对企业的营运资金来源带来了相对较大的影响，同时还对资金的应用效率造成了改变。
试论房地产宏观调控政策下如何有效开展住房公积金管理工作
・ ２ ８ １．
试论房地产宏 观调控政策 下如何有效开展 住房 公积 金管理工作
王 威
（ 哈 尔滨住房公积金 管理 中心， 黑龙江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ ０ ０ ）
摘 要： 针 对房地产 宏观调控政策 下如何有效开展住 房公 积金 管理 工作展开 了论述。 关键词 ： 住 房公 积金 ； 宏观调控 ； 管理 毋庸置疑 ， 住房公积 金制度为加快 我国住房 制度改革 ， 全 面实 中央利用增加供给缓解房地产市场矛盾的决心与智慧。 现住房分配货 币化 以及促进 房地产业快速 发展起到 了巨大 的推动 ２新 形势下住房公积金管理工作 的指导思想以及 总体 工作思路 作用。 从 中央继续坚持房 地产宏 观调控 的思 路上看 ， 我 国的房地产市 从 目前的房地产经 济形势看 ， 尽管 ２ ０ １ ０年 ， 针对上涨过 快的房 场供应 体系在体现 “ 国计 ” 的 同时 ， 更 注重 “ 民生” ， 住房政策 也逐步 价， 国务院发布 了被 称为“ 史 上最严厉 的房地 产调控政策 ” 的“ 国十 向满足人 民基本生活需求 回归 ， 向社会保障和准公共产品 的属性 回 条” ， 但是 ， 由于各级 部门的落实 问题 和房地产市场 的复杂现 实 ， 房 归 ， 住房公积 金的管理工作应 当以此 为契机 ， 对制 度实施二 十年来 地产 市场仍不稳定 ， 住房矛盾仍很 突出 ， “ 调控 ” 仍将是未 来一段 时 的工作进行深层 次的总结 ， 查缺补漏 ， 强化优势 ， 进一步完善制度的 期 的房地产政策 的核心理念 ， 因此 ， 准确研判 预期的宏观 房地产调 功能定位 ， 确定其作为政策性住房金融体系主体的地位。 因此 ， 新形 控 政策走 向 ， 加强住房公 积金管理工作 的前瞻性研究 ， 对促 进住房 势下住 房公积金管理工作要 以邓小平理论和“ 三个代表 ” 重要 思想 公积金制度实 现跨越式发展显得尤为重要。 为指导 ， 深人贯彻落实科学发展观 ， 紧紧 围绕 “ 十二五 ” 规划纲要确 １ 预期房地产宏观调控政策分析 定的 “ 住有所居 ’ 的战略 目标 ， 服务住房民生 ， 促进 民生改善 。 总体 是抑制房地产投机投机性需求依然是政 策主基调 。 今年 ６月 工作思路应以支持职工家庭解决基本居住 问题为 主线 ， 以进一步完 份， 在” 市场 回暖、 房 价反 弹“ 的声音纷纷见诸媒 体的情况下 ， 有些人 善制度 的功能定位 、 拓宽资金的使用渠道 、 加强对 中低收人职工 家 抛 出了中央对于房地产调控主基调将改变 的论调 ， 甚至有人做 出了 庭 以及保障性住房建设 的支持力度为重点 ，通过扩大制度覆盖面 、 中央将放松调控 的猜测 。 对此 ， 国家高层及相关部 门开始警觉起来 ， 建立标准化管理体 系 、加强资金风险防范 以及提升综合服务能力 ， 先后派 出督查组 ， 对１ ６个省（ 市） 贯 彻落实国务院房地产市场调控政 推动住房公积金 制度实现新跨越。 策措施情况开展专项督查。 及至近 日， 在谈及未来的政策走向时 ， 住 ３需要做好的几项基础性工作 建部 负责人表示 ，将按 照 国务 院对房地 产市场调 控工作 的总体部 ３ ． １ 尽 快完成《 住房公 积金管理条例 》 的修 订工作 ， 明确 以下几 署， 各部 门 、 各地 区将 继续坚定 不移 地贯彻执行房 地产市场 调控政 个 问题 ： 一是 明确赋予住房公积金制度公共 住房政策 目标 。 在我国 策， 坚决抑制投机投资 陛购房需求 ， 支持居 民合理 自住性需求 ， 促进 实现“ 住有所居” 的住房政策 目标下 ， 解决 中低 收入群体 的住房 问题 房地产市场平稳健康发展。此次会议明确部署 ， 要 坚定不移地搞好 是政策关注 的焦 点 。住房政策 目标 的实现需要与之 配套 的财政政 房地产 市场调控 ， 可见 中央对 于房地产调控 的决心没有 动摇 ， 抑制 策 、 税 收政策 、 金融政策和管制政策 的支持 ， 这其 中 ， 通 过住房金融 房地产投机投资性需求 的政 策主基调没有改变 。 二是严格实施差别 特别是政策性住房金融体系的发展来 解决居民住房问题 ， 是各 国住 化住房信贷 、税收政策和住 房限购依然是房地产调控 的主要措施 。 房政策内容 的重要组成部分。作为我国当前政策性住房金融工具 ， 上述三项措施 自 ２ ０ ０ ９年陆续实施 以来 ， 在很大程度上打击 了投机 、 住房公 积金应该通过为公共住房建设提供必要的金融支持 ， 通过住 抑制了投资 ， 特别是限购更是一项非常有力 的政策 ， 有数据表 明， 实 房金融支持提高 中低收人群体的住房支付 能力 ， 承担起公共住房政 施 ４ ９ 个 限购城市 的成交逐步下跌 、 降价促销频现 。不久前 ， 住建部 策中公共住房金融的责任。 二是建立统一 的风险管理和流动性管理 负责人强调 ，将继续指 导督促 限购城市严格执行住房 限购措施 ， 确 机 制。通过创新管理模式打破各地方住房公积金独立运作的现状 ， 保 限购措施实施效果 。此次会议部署 ， 充分表 明严格实施差别 化住 通过金融工具创新来改善全 国住 房公 积金 资金 的流动性 问题 、 提高 房信 贷 、税 收政策 和住房 限购措施依 然是 房地产调控 的主要措施 ， 公积金 的资金使用效率 ， 有效发挥住房公积金 的政策性住房金融功 并逐步建立符 合我 国国情 、 系统配套 、 科学 有效 、 稳定 可预期 的房地 能 。 产市场调控政策体 系。三是加强保 障房建设 、 管理与分配是房地产 ３ ． ２进一 步扩大缴存覆盖面 ， 体现制度的公平性 。对未建制或建 调控 的一项重要措施 。保 障房建设是一项 重大的民生工程 ， 不仅有 制不规范单位的经济类 型 、 人员构成 、 财务状况 等进行综合分析 ， 分 利于缩小 收入差距 ， 促进社会和谐稳定 ， 也 有利于优化投资结构 ， 扩 类 建档备案 ， 对 确有 困难 的单位 ， 可 以采取 低起点 进入 、 低 门槛拓 大消费需求 ， 带动相关产 业发展 ， 更 能在很大程 度上有 利于支撑城 展 、 逐 步规范到位 的措施 ， 推动扩面工作取得实效 。 一是新成立 的单 镇化发展 ， 促进经济平 稳较 快发展和物价总水平基本稳定 。与此 同 位 ， 统一按 现行规定建制 ， 杜绝新增 “ 欠账” ； 二是条件 尚不成熟的企 时， 保 障房将在很大程度 上稀释商 品房 市场的需求 ， 对 于房地产调 业 ， 可 以实行分 批次或分档次建制 ， 但要 明确 实现 规范建制 的具体 控成果 的巩 固将起到促进作用 。鉴于此 ， 中央高层近年来一直高度 时间计划。 三是已为部分 职工建制 的单位 ， 继续扩大缴存 面 ， 实现全 重视保 障房的建设 、 管理 与分 配工作。８月 ３ １日， 国务院总理温家 员建制 ； 四是对规模 以上未建制 的企业 ， 限期为职工全员建制 。 宝在 天津考察保 障房建设情况 时要 求已经建好 的保 障房要 加快人 此外 ， 还要 重点研究解决 “ 三类 ” 群体 的住房 困难 、 改善居住 生 市， 并强调保 障房 的分配 和管理 ， 必须体现公平 、 公正和透明。 此前 ， 活质量的问题 ： 一是因下 岗和失业 而被 封存 的数 百万 职工住房公积 国务 院副总理李克强在北京考察保障房时 ， 也强调 了保障房 的公平 金账户基本没有受 到惠及的 问题 ； 二是个体 工商 户和灵 活就业人员 分配 问题 ， 提 出“ 保障房公平分配是生命线 ” 。 此次会议明确部署 ， 要 参加住房公积金制度人群 比例不高的 问题 ； 三是 大量进城并在 当地 推进保障性安居工程建设 ， 确保保 障房公平分 配到低收入群众的手 工作数年 ， 为城市做 出贡献但仍被 限制 于该制度之外 的外来务工人 中， 充分表 明中央 已经将加强保 障房建设 、 管理与 分配作 为房地产 员 ， 需要通过住房公 积金制度来提高解决住房能力 的问题 。 调控 的一项重要措施来 抓。 四是加 大普 通商 品房供应力度将成为房 ３ ． ３ 进一步提升管理水平和服务能力 ， 体现管理的专业化 。一是 地产调控重要 手段 。 近年来 ， 房地产市场的供求失衡 ， 尤其是普通商 制定 统一规范 的住房公积金管理 内控准则 、 人员任职资格标准和评 品房供应不 足现象一直较 为突出 ， 房地产市场豪 宅产品过 多 、 空置 价考 核标准制度 ， 加强绩效考核 ， 提高全行业管理效率 。 二是建立统 率居高不下 、 普通 商品房供应不 足等现象 ， 不仅在很 大程度上 造成 的住房公积金计算机 管理系统 ， 加强信息沟通与交 流 ， 节约管理 了资源浪 费 ， 更在很大程度上推高了房价 。 此次会议 明确部署 ， 要 加 费用 ， 降低 管理 成本 。三是进一步 简化 业务办理手续 ， 提高 服务效 快 普通商 品住 房土地供应 ， 有效增�
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房地产经济宏观调控下的管理模式
近20年来，我国社会经济可持续发展主要是以房地产为主导，在国民经济的发展中，房地产开发起着龙头带动作用，房地产行业的正常发展与人们的住房需求息息相关，针对当前房价过高，房地产经济泡沫的问题，国家各级政府部门应该引导房地产企业树立科学明确的发展目标和管理思路，不断适应和调整，实现更加健康的发展步伐。
本文主要分析了房地产经济宏观调控政策的影响以及相关建议，以供业内同行相互交流。
标签：房地产经济；宏观调控政策；影响；建议
房地产行业在我国国民经济体系中是一个重要的支柱产业，近两年来为了新疆维稳，旧城市改造拆除大面积的私房，在市场经济深入发展的背景下，我国房地产市场的竞争愈发激烈，房产价格只增不降，房地产经济泡沫问题严重，已经成为广大人民群众所困扰的问题，“房子是用来住的，不是用来炒的”，要想改变这样的局面，规范房地产市场的发展，国家制定和推出相关宏观调控政策是非常必要的，比如我市近几年的经济适用房、保障性住房等建设，就是想要从根本上解决当前的供需矛盾。
但最重要的还是要引导房地产企业不断的改善和调整，才会促进房地产行业的健康发展。
1、当前宏观调控政策对房地产经济的影响分析
1.1对房地产行业的影响
当前我国社会主义市场经济虽然不断深入发展，但因为市场竞争的缺陷，还存在着很多需要完善的问题，比如房地产过热就是一个重要的关乎民生、影响金融市场稳定的重大问题。
房地产企业在激烈的市场竞争形势下，将要面临很大的市场风险，企业之间的兼并重组不断，当前的宏观调控手段主要是加息政策，房地产开发商的贷款利息陡然提高，开发成本大幅提高，乌鲁木齐市土地价上涨也就直接导致房价的上涨，购房者的压力加大，这对购房成交率是非常不利的，提升了房地产项目的开发风险。
1.2对房地产经济环境的影响
我国经济发展已经进入新常态，人们对生活品质有了更好的追求，再加上计划生育二胎政策的放开，重新点燃人们的购房欲望，在这样巨大需求和经济利益的刺激下，房价迅速上升。
近几年来，国家中央银行实施了提高存款准备金的宏观调控政策，极大地限制了房地产企业的资金来源，特别是随着近年来存款利率不断上调，民间游資小额贷款卡死，更是深刻地改变了房地产经济结构，一些具有市场发展眼光的大企业借此机会获得了更大的市场占有率，也有一些开发企业陷入了绝境，从而造成了房地产经济中存在明显的两极分化状况。
1.3对相关社会文化要素的影响
当前我国对计划生育政策进行了调整，随着全面放开二胎政策的推出，当前青年群体一般都已经具有了一定的经济能力和社会地位，大多数地、州、县和兵团青年人都涌挤在城市工作生活，他们当中的很多人都不愿意与父母居住在一起，因而这些人成为当前商品房交易中的最主要购买群体。
2、房地产经济宏观调控下的管理模式
2.1分析挑战和机遇，树立明确的战略发展目标
在当前政府宏观调控政策实施的背景下，面对激烈的市场竞争，房地产企业应该断规范自身经营行为，在项目投资方面要更为理性，这样才能在行业内的竞争中赢得先机。
房地产企业领导者应该对宏观调控有个争取的认识，虽然行业内的竞争变得更加激烈，优胜劣汰的形势更加紧张，但这也存在着很大发展机遇，企业自身需要不断提升自身的竞争力，树立优质品牌，赢得市场口碑，这才是当前房地产企业的发展之路。
2.2明确经济发展与管理思路，努力增强企业核心竞争力
房地产企业在增强自身综合竞争力的过程中，应该明确经济发展与管理思路，具体需要做好以下几项工作：
a）增强决策能力。
企业管理者要从自身实际出发，清晰地分析行业发展方向，着眼长远，制定科学的发展管理模式，这样才能企业在发展过程中才能更具弹性，灵活应对各种政策调整；
b）强化人才支撑。
人才决定着企业之间竞争的水平，房地产企业要把人才建设放在更加突出的位置之上，加强人力资源管理，从而正确分析行业发展动态，促进企业长足发展；
c），注重企业文化建设。
房地产行业具有高投入、高风险、周期长、市场形势变幻多端的特征，一不小心就可能造成非常严重的经济损失，甚至导致企业倒闭破产。
再就是当前我国市场结构也不稳定，购房者自身和供求关系等方面都难以捉摸，此外还要受到国际上房地产企业的冲击。
在这样的背景下，要想在竞争激烈的市场中赢得先机，就需要做好企业文化建设，始终把握市场行情，建立企业核心价值观，领导和员工团结奋进，促进企业核心竞争力不断增强。
2.3因地制宜，深入开展市场调研
房地产企业在项目投资过程中需要全面认真的规划，一切从实际出发，坚持因地制宜的原则，全面把握市场环境状况，做好工程项目的规划、施工及房产销售等工作，项目应该注重精而不要求大，运用创新发展理念，打造特色品牌。
要想实现这样的目标，市场调研部门应该加强自身工作质量，对地块和资金状况做好科学评估，出具可行性报告，同时要找准房屋产品入市时机，制定合理的销售
价格，这样才能真正满足市场上消费者的需求，始终确保产品能够受到欢迎。
2.4加强品牌建设，关注服务工作
品牌是产品的生命，对于房屋产品也同样如此，如果一个房地产企业拥有了优质品牌，产品自然就会处在热销位置上。
品牌主要分为企业、老板和产品三个内容，品牌是企业的独特理念，需要对此不断打磨。
另外，房地产不仅包括质量，还要涉及到物业管理、实体配套等内容，做好企业服务工作，在软实力的提升过程中，能够创设更加宜居的小区。
3、结语
十九大提出“多主体供应、多渠道保障、租购并举的租房制度”是一个全新的提法，指明了我国未来住房制度的基本特征和改革方向。
以后的房地产市场调控政策会更加连续和稳定，房地产企业在此背景下要积极革新，创新发展管理模式，运用优质产品来抢占市场份额，促进房地产经济朝着更加健康的方向发展。
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