土地储备行业风险的报告

从土地成交价格来看，房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增
幅明显。 2009 年住宅用地平均成交楼面地价每平方米
2035 元，同比增加 36％。
（三） 2009 年土地市场运行
2009 年土地管理总体态势为：在宏观经济增速呈现企稳回暖态势的情况下，前三个季度土地市场就已 经走出低迷状态，市场交易持续回暖，呈现“供需两旺、量价同升”的特点；建设用地供应总量同比 增长三成，房地产用地同比增幅变缓，保障性住房用地供应比例加大；重点监测城市地价同比小幅上
别增加 44.1% 、36.7%和 53.0% ，分别占土地供应总量的 37.4% 、 32.2% 和 30.4% 。其中，基础设施等其
他用地供应比例提高了 1.8 个百分点。
（二）土地需求分析
2009 年我国土地市场火爆，地价高涨， 60 个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了
100％，
产生了大批“地王”，市场活跃程度已经超过
（二）土地储备行业在国民经济中的地位
土地储备行业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度体现出来。土地储备制度是指政府依照法 律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法 对取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府 能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。 土地参与宏观调控主要是通过土地的供给调控，土地储备作为政府供地的主要部分，在土地管理中起 到至关重要的作用，对宏观调控起到一定的影响。 二、土地储备行业发展环境
在全面清理、摸清底数的基础上，及时制定批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意
见和整改方案。《关于开展第二次全国土地调查中
“批而未用 ”土地核实工作的通知》对 “批而未用 ”土
地展开核实。核定各地建设用地区位与面积、掌握各地真实土地基础数据，为科学规划、客观决策等
提供真实土地基础数据。
3、供地政策
3319 宗，同比增加 16％；
从成交情况来看，土地市场交易活跃，房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。
2009 年全国
60 个重点城市共成交土地 7158 宗，同比增加 71％；成交土地面积 35996 万平方米，同比增加 66％。 其中，住宅用地成交 2703 宗，同比增加 103％；成交土地面积 18755 万平方米，同比增加 83 ％。
2、加大对批而未用土地的监管
《关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知》 要求省级国土资源管理部门加强对地方的指
导，督促各地加快征地实施工作进度，确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件，保障扩内
需、保增长、调结构用地供应。 《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》
，
《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》对
《全国工业用地出让最低价标准》
（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。
4 、加大保障性住房的建设
《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》指出，试点原则是严格控制贷 款用途，实行专款专用；规范贷款审批程序，贷款资金实行封闭管理；加强风险管理，确保资金安全 和保值增值。
的发展趋势。
（二）政策环境
1、深化集体建设用地使用制度改革
《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》明确规定，挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领，以保 护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展为目标，以优化用地 结构和节约集约用地为重点。 《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》指出对需要流转的 农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对 需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的 认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。
（一）宏观经济环境
2009 年以来，我国经济在较短时间内经历了止跌、企稳、回升等几个阶段。随着一揽子经济刺激政策
的逐步落实并逐次发挥作用，国内经济已经显示出较为明显的复苏迹象。从数据上看，
GDP 同比增速
呈现“ V 型”反弹。根据对国内外经济形势的分析和判断，预计
2010 年中国经济将呈现“温和”增长
（ 6）由政府公共部门取得并实施土地储备。
二、土地储备的分类
美国哈瑞 ·富兰奇（ Harvey L ·Flechner ）将土地储备分成计划型土地储备和全面型土地储备两类。计划型 土地储备是指在特定功能区域内的土地储备，主要是为城市发展、中低收入家庭住宅、开放空间、工业 房屋和公共设施的建设而预先取得并持有土地。此类土地储备一般都限于单个行政区范围内，土地持有 规模影响，由于目的明确，储备时间都很短。 全面型土地储备是以整个城市区域为范围的土地储备，其储备对象包括各类用地，并不事先设定不同类 别土地储备的先后顺序。储备的目的是用来控制城市的成长形态，规范城市土地用途和抑制土地价格， 将土地增值归公。
（四）下游行业对本行业的影响分析
2009 年的房地产发展就如过山车，年初房地产市场低迷，但随之房地产市场出现价量齐升的情况。在 这种情况下，房地产业对土地储备行业的影响主要有以下几个方面： 1、市场求大于供的失衡状态增加了土地的需求 2、高房价带动了高地价 3、地价虚高的风险 4、保障性住房比例加大增加土地储备资金压力 五、土地储备行业风险分析 城市土地储备的风险，是指城市土地储备制度的建立和运营过程由于各种事先无法预料的不确定因素 带来的影响。城市土地储备的风险主要包括宏观经济波动风险、政策风险、金融风险、运营风险和市 场风险等。 六、信贷建议 出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑，应当适当限制向欠发达地区中小城市的土地 储备中心贷款；针对具体项目，采用土地抵押方式，选择在收购时就已经有意向下家的项目，拍卖一 笔，回收一笔，保证银行在行使债权时始终处于主动地位；尽可能实现资金的封闭运作，限定地方土 地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立；注重对储备中心经营情况的动态监控，如负债规模 的变化，地产市场的大环境，政府的负面干预，储备地块优劣及来源等。 土地储备制度对我国房地产行业的影响是巨大的，商业银行应通过信贷原则促使我国土地管理部门进 一步深化土地使用制度改革，尽快地出台相关配套政策，规范我国各省市土地储备和转让的过程，扩 大参与土地储备的区域，使土地使用权的交易更公正更透明。
升，工业地价同比小幅回落；土地抵押面积和贷款金额持续增长，新增抵押土地的贷款率上升；违法 用地势头初步得到遏制，但量大面广的状况尚未根本改变。 四、土地储备行业产业链分析
（一）上游行业分析——集体土地市场发展情况分析
集体建设用地使用权流转将增加土地供应面积，缓解城市建设用地不足的情况。
（二）上游产业对土地储备行业的影响
三、我国土地储备制度及其运行机制
我国土地储备机构运行机制大致可分为以下三个阶段：
图 1 土地储备机构运行机制图
（一）土地收购阶段
土地收购是指城市土地储备机构根据政府授信和土地储备计划，以征用、收购、换地、转制和到期回收 等方式集中土地进行储备的行为。总体上看，储备土地的来源主要分为两个部分：增量和存量。
（二）土地储备阶段
对于以上己进入土地储备体系的土地，在以“招拍挂”等形式出让给新的土地使用单位以前，由土地储 备中心负责组织前期开发和经营管理。前期开发包括将收购所得土地通过行政、经济、技术和法律等方 法有计划进行地上建筑物和附属物的拆迁、区域改造、土地平整以及基础设施建设等。土地经过前期开 发整理，达到建设所需的“三通一平”或“七通一平”的状态下，可根据城市规划以及城市土地供应计 划的安排，向市场投放土地。
一、土地储备行业基本情况
（一）土地储备的定义
土地储备制度是由受城市政府委托的城市土地储备机构依照法律程序，通过征用、收购、置换、回收 等形式从原土地所有者或土地使用者手中取得土地，由城市土地储备机构或其委托机构组织进行前期 开发、整理并予以存储，根据土地利用总体规划、土地供应计划、城市规划等因素，有计划地以协 议、招标、拍卖、挂牌等方式将土地投入市场，以实现土地资源优化配置与土地利用可持续发展的土 地使用与管理制度。 美国哈瑞 ·富兰奇（ Harvey L ·Flechner ）将土地储备分成计划型土地储备和全面型土地储备两类。
土地储备行业与上游集体建设用地市场的影响是相互的。一方面，集体建设用地的价格上涨，会使得 收购价格随之上涨。另一方面，土地储备出让土地出让金上涨，也会使得市场上土地价格上涨，从而 引起集体建设用地收购价格上涨。
（三）下游行业发展情况分析
2008 年下半年突如其来的世界性金融风暴，出口受到较大程度的冲击，内需成为经济复苏和增长的主 要动力，房地产作为同时拉动投资和消费的支柱型产业成为“保增长”的主要贡献力量。在这样宏观 背景下， 2009 年一系列房地产市调控政策开始由“抑制价格过快上涨和投机性需求”转向鼓励、引导 消费和投资，政策助推下， 09 年市场出现过山车般的起伏跌宕，楼市真正成为宏观经济走向复苏的一 个重要引擎。
三、土地储备行业发展情况
（一）土地供给分析
2009 年土地供应总量大幅增加，基础设施等其他用地供应比例略有提高。全国土地供应总量为
31.9 万
公顷，同比增加了 44.2% 。其中，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地
( 包括公用设施、公共
建筑、交通运输、水利设施、特殊用地
)供应量分别为 11.9 万公顷、 10.3 万公顷和 9.7 万公顷，同比分
《限制用地项目目录（ 2006 年本增补本）》和《禁止用地项目目录（ 2006 年本增补本）》指出一是调
整用地条件的禁止项目目录；二是调整用地条件的限制用地项目目录。
财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发，要求不折不扣地将土地出让收支全