房地产关键节点管理要点
2024年房建工程质量通病防治关键点控制
1、选择测量精度高的激光垂准仪或者激光经纬仪，并经过计 量检定合格后，方能投入到工程测量中，施工过程中对测量仪 器及时进行保养、校准。 2、墙、柱支撑，保证底部位置准确。 3、支模时要拉水平、竖向通线，并设竖向垂直度控制线，以 保证模板水平、竖向位置准确。 4、混凝土浇筑前，对模板轴线、支架、顶撑、螺栓进行认真 检查、复核。浇筑过程中，应派专人进行看模，发现胀模或位 移，应立即停止浇筑混凝土，对模板进行加固。
1、地基与基础 开挖深度控制不严格
【产生原因】
1、采用机械开挖，操作控制不严，局部多挖。 2、测量放线错误。 3、交底不清。
【预防措施】
1、土方开挖应按从上往下分层分段依次进行。如用机械挖土， 在接近设计坑底标高或边坡边界时应预留 200~300mm厚的 土层，用人工开挖和修整，边挖边修坡，以保证不扰动土和标 高符合设计要求。（若建筑物地基为灌注桩等桩基时机械挖土 应预留至少 500mm 厚以上，待桩桩基施工结束后再进行二次 挖土直至设计标高）。 2、遇标高超挖时，不得用松土回填，应用砂、碎石或低强度 等级混凝土填压（夯）实到设计标高；当地基局部存在软弱土 层，不符合设计要求时，应与勘察、设计建设部门共同提出方 案进行处理。
交流目的
本次质量通病防治交流主要以《科技技术质量管理手册》、《西北公司强制性做法》、《住宅质量 通病防治手册》为基础，结合昌建外滩壹号项目验收、交房过程中出现的质量突出问题，提出解决措施。
第二部分
务实 创新 开拓
常见质量通病防治
1、地基与基础 边坡塌方
放坡、喷锚
【解决措施】
1、将塌方或掉落的废渣清理干净，修补被破坏的基础结构， 处理尚未塌方或即将滑坡的部分； 2、回填夯实空洞部位，坡面重新布筋、加厚喷锚该处位置、 底部做好防掩埋的围护措施。
房地产开发关键节点考核管理办法
房地产开发关键节点考核管理办法第一条目的为进一步加强公司项目进度管理的考核力度，促进《公司房地产开发业务规范》标准落实在计划层面，保证融资、销售等工作顺畅开展，全面提升项目开发节奏，特制定《公司房地产开发流程中关键节点考核办法》（以下简称《办法》）。
第二条依据《办法》以《公司房地产开发业务规范》为标准，以公司批复的各项目批次的进度计划以及《公司房地产开发流程中关键节点标准》为考核口径，对个项目开发过程中各重要工程建设节点的完成情况进行考核评价。
考核以各项目“批次”为单位，并经项目负责人签字确认。
第三条适用范围一、公司开发的住宅项目，分为项目开工、开盘、单体竣工、项目交房共四个节点进行考核；二、公司开发的商业项目，分为开工、单体竣工、交付管理公司共三个节点进行考核。
对于“交付管理公司”标准，按照商业运营管理公司有关标准执行。
第四条考核原则考核组在考核过程中须秉持公平、公正、严肃、认真的工作原则，严格按照节点标准进行检查评价。
第五条考核机构及职责公司运营管理部为节点考核常设管理机构，设置专职节点考核人员，负责组织项目节点检查与考评工作，并负责检查结果的统计和应用建议。
总公司运营管理部负责提供被考核项目计划及实际进度资料，各公司工程部负责所属公司各批次项目资料的提供，对有关资料、数据的真实性和准确性负责。
第六条考核程序一、项目各考核节点计划时点到达前一周内，总公司运营管理部负责提供被考核项目计划及实际进度资料，各公司工程部（或建设项目部）提前准备相关证件、手续及有关证明材料等有关资料。
二、从项目各考核节点达到日计 3日内，运营管理部组织节点实地考核，相关部门予以配合及协助。
三、考核结束后一周内，人力资源部对各节点考核结果予以公告。
第七条考核规则一、各考核节点实行百分制；“± 10天计划时点达成标准”为节点进度的基本目标值，按时完成标准为 80分；提前 /落后批准的计划时点以加 /扣分形式体现，实行上封顶、下不封底的计分模式。
2024房地产开发全流程及关键节点控制
2024房地产开发全流程及关键节点控制2024年房地产开发的全流程及关键节点控制可以从以下几个方面来进行详细介绍。
一、项目前期阶段：1.市场调研和需求分析：需通过对于市场的调研和需求的分析来确认项目的可行性和定位。
2.土地获取和审批：包括与政府的沟通、竞拍或协商购买土地，提交土地使用权申请并获批。
3.立项和可行性研究报告：筹建立项工作小组，组织编制可行性研究报告，并提交审批部门进行评审。
二、项目设计阶段：1.规划设计：通过规划师、建筑设计师等专业人士进行项目规划设计，并与相关审批部门进行沟通和协调。
2.建筑设计：确定项目的建筑总体规划、建筑面积、户型设计、平面布局等，并进行设计审批。
3.结构设计：由结构工程师负责项目的结构设计，并经过结构验算和稳定性分析。
4.给排水设计：包括供水、排水、消防等系统的设计，并经过审批部门的审核。
5.电气设计：设计项目的电力供应、照明、通信等系统，并获得审批。
三、施工准备阶段：1.承包商选择：对于施工工程进行招标或谈判，选择合适的承包商。
2.施工图设计：由设计院根据建筑设计和结构设计的结果，制定出相关施工图纸，并进行审批。
四、施工阶段：1.施工准备：承包商按照施工图纸进行施工准备工作，包括设备调配、施工材料采购等。
2.施工过程：按照施工图纸和合同约定开始项目的实际施工工作，包括土建工程、装修工程等。
3.工程质量控制：建设单位和监理单位对施工进行质量控制和监督，确保工程符合标准和规范。
五、竣工验收阶段：1.施工完成：全部工程竣工后，进行整体验收。
2.竣工验收：由相关部门对整体工程进行验收，包括施工合格证和消防验收等。
六、销售和交付阶段：1.物业销售：进行物业销售和推广，确保项目的销售情况符合预期。
2.交付相关手续：与购房人办理相关的交房手续，包括过户、缴费等手续。
在以上的全流程中，关键节点的控制主要包括市场调研和需求分析的准确性、土地获取和审批的顺利进行、立项和可行性研究报告的及时编制和审批、设计阶段各专业设计的质量和审批的迅速办理、施工准备和施工过程的按时进行和完工质量的保证、竣工验收的顺利通过以及销售和交付阶段的顺利进行。
房地产开发全流程及关键节点控制
建设实施阶段的关键节点
招标与合同签订
选择合适的承包商和供应商，明确双方权利义务。
质量控制
对施工过程进行严格的质量监控，确保工程质量和安全。
销售及售后服务阶段的关键节点
要点一
营销策略制定
要点二
售后服务管理
制定有针对性的营销策略，提高项目的知名度和吸引力。
房地产开发全流程及关键节 点控制
目录
• 房地产开发概述 • 房地产开发全流程 • 房地产开发关键节点控制 • 房地产开发风险及应对措施 • 房地产开发成功案例分析
01
房地产开发概述
房地产开发定义
01
房地产开发是指企业或个人在土 地上进行基础设施建设、房屋建 设，然后出售或出租所建项目的 一种经营活动。
05
06
财务规划：制定详细的资金计划，合理安 排融资渠道和资金结构。
土地获取阶段的风险及应对措施
土地获取阶段的风险
01
土地政策风险：土地政策调整
可能导致土地获取成本增加或
无法获得土地。
02
土地使用权风险：土地使用权
存在争议或无法满足项目需求
。
03
应对措施
04
关注土地政策动态：及时了解
土地政策变化，调整项目计划
建立完善的售后服务体系，提高客户满意度和忠诚度。
04
房地产开发风险及应对措施
投资决策阶段的风险及应对措施
投资决策阶段的风险
01
02
市场风险：市场需求变化、政策调整等因素 可能导致项目无法按预期销售。
财务风险：资金筹措、成本预算等方面的 问题可能导致项目资金链断裂。
03
房地产开发主要节点及工作要点-
房地产开发主要节点及工作要点一、前期准备1.1 项目策划在房地产开发过程中，项目策划是至关重要的一步。
项目策划的目的是为了确保项目合法性、可行性和可持续性，并且具备较高的商业价值。
1.1.1 项目定位项目定位是指在市场中明确该项目的地位和目标受众，提前了解项目所处的市场竞争环境，了解市场需求和消费能力等，为项目后续的设计、销售、品牌提升等一系列工作提供重要依据。
1.1.2 项目规划项目规划是指对项目进行整体规划和布局，确定项目的建筑风格、建筑类型、建筑构造、建筑密度等。
项目规划应该兼顾物业和人居环境，并且综合考虑项目周边的自然生态环境、物流交通、公共设施设备等。
1.1.3 项目立项项目立项是指确定项目的计划，制定项目时间表、预算、收益等，并通过公司内部调研和合适的市场研究方法来形成切实可行的立项方案，并获得公司领导层的同意。
1.2. 土地购置选定土地后，需进行土地出让合同签订，在一定的时间内缴纳出让金，并在规定时间内办理土地使用权证。
土地购置的要点包括：1.2.1 土地使用性质土地使用性质是指土地的用途分类，必须符合所在城市的规划，标识为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
1.2.2 地块成本地块成本是指土地出让价款的总额，包括地价、配套设施建设费、开发费用、税费等。
1.2.3 地块位置地块位置应符合市场需求，并且要符合当地政策规定。
2.1 建筑设计为满足项目投资人、法律法规及市场需求的要求，建筑设计应该根据项目定位和规划，综合考虑周边环境、建筑地点以及物业定位等，制定出合理的建筑设计方案，满足业主需求和市场需求。
2.2 工程设计工程设计是指根据建筑设计，对建筑结构、机电安装、消防管道等进行设计，并制定出详细的施工图纸。
工程设计需要考虑安全、可靠、经济、合理等因素。
三、项目施工3.1 工程施工工程施工包括各种建筑、装修、设备安装等工程的施工全过程。
建筑工程施工前需要进行环境评测、工程定位、材料选购、设备采购等前期准备，并严格监控施工进程、质量和安全等问题。
房地产企业项目进度管控要点
房地产企业项目进度管控要点房地产企业在进行项目开发过程中，项目进度的管控是至关重要的一环。
合理的进度管控可以有效提高开发效率，保证项目顺利进行。
本文将探讨房地产企业项目进度管控的要点。
一、合理规划与安排项目进度在项目开发之前，房地产企业需要进行全面的规划与安排。
首先，确定项目的总体目标和时间节点，明确项目的工期和交付时间。
同时，根据项目的具体情况，进行详细的任务分解和工作时间表制定。
合理规划和安排项目进度，有助于提高施工效率，防止工期延误。
二、确保项目资源充足项目进度的顺利进行需要有足够的资源保障，包括人力、物质和财务资源等。
房地产企业应提前了解和预估项目所需的资源，并及时进行准备。
同时，建立完善的供应链管理体系，保证项目物资的供应及时到位。
确保项目资源充足，可以有效避免进度因资源不足而受阻。
三、建立科学的项目管理制度房地产企业应建立科学的项目管理制度，明确各项管理职责和流程。
制定项目进度控制指标和标准，确保项目各个环节按时推进。
并建立定期的检查和评估机制，及时发现问题并进行调整和改进。
科学的项目管理制度可以提高项目进度的可控性。
四、加强沟通与协调项目进度管控需要各部门之间的密切沟通和协调配合。
房地产企业应建立起良好的内外部沟通机制，确保项目各方的共识和理解。
加强沟通，及时解决问题和协调资源的分配，有助于项目进度的顺利推进。
五、针对风险进行预防和控制项目进度管控中需要重视潜在的风险，并采取相应的预防和控制措施。
房地产企业应建立完善的风险管理机制，识别和评估可能影响项目进度的风险因素，并制定相应的风险应对策略。
及时应对和控制风险，可有效避免进度的延误。
六、持续监督与改进项目进度项目进度的管控是一个持续的过程，需要进行监督与改进。
房地产企业应建立健全的项目进度监控体系，及时了解项目的实际进展情况，并与计划进度进行对比分析。
在监测的基础上，进行持续的改进和优化，确保项目进度的可控性和稳定性。
总结：房地产企业项目进度管控是一个复杂的过程，需要全面考虑各个方面的因素。
地产项目总必须掌握,18个业务关键节点与控制措施
地产项目总必须掌握，18个业务关键节点与控制措施！房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为▶房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！▶前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；▶中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；▶后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程▶ 18个关键节点——里程碑计划（一级计划）▶签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；▶拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。
）• 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；•国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；•建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；•总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；•方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；•方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；•桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；•主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；•建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；•精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；•项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；•施工许可证（指施工许可证的签发时间）；•主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；•预售证（指预售许可证的签发时间）；•开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；•主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；•竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；•入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
房地产开发重要节点及流程
五、施工的要点
一．钢筋混凝土：级配（水灰比）、强度、养护、配筋率 裂缝产生的原因：材料、温度、水灰比、钢筋含量、养
护、拆模时间… 一．砌筑：砖的龄期、灰缝饱满度、抗裂措施… 二．粉刷：底糙 三．外墙粘贴：勾缝、防水、界面剂 四．屋面防水、厨卫防水、地下室防水
六、施工材料
砼：（水泥、石子、砂、水） 钢筋：一级钢、二级钢、三级钢 水泥： 模板： 砂：细砂、中粗砂、（海砂）、（轧砂） …..
七、建筑专业术语
一．容积率：各类建筑的建筑面积与用地面积 之比。（地上、高度、计算口径）
二．建筑密度：各类建筑基底总面积与居住区 用地的比率。
三．绿地率：用地范围内各类绿地总和占居住 区用地的比率（公共绿地、道路绿地、宅 旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）
住宅日照标准：大寒日一小时 保温系统：自保温、外墙外（内）保温、
添加标题
物业承接验收、移交
添加标题
里程碑：交房
添加标题
交房（交房率）
添加标题
产权办理（时间要求）
添加标题
关键节点：
非专业人员土建基本知识
建筑的分类
1
建筑的专业术语
6
施工的材料
5
2 建筑的组成
3 如何看懂施工图
施工的程序和流水
4
五、施工的要点
一．建筑的分类
按用途分：住宅、办公、酒店、公建……
CK HERE TO ADD A TITLE
地产开发重要节点及流程
单击此处添加文本具体内容 演讲人姓名
一、关键节点和里程碑
42个关键节点—12个里程碑 关键节点的含义：不仅具体工作过程，
而且是工作结果。 42个关键节点与里程碑的关系：12个
里程碑由42个关键节点组成。
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工程施工配合
销售配合
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
产品交付管理 入住事务管理
项目运营策划 （含项目计划）
投资目标执行监控 项目计划动态管理
项目后 评估
精品
标杆企业的项目关键节点（集团25、城市公司31）
里程碑节点
1. 项目定位(分解) 2. 规划方案 3. 单体方案 4. 施工图设计 ５. 总包监理确定 ６. 开工 ７. （达预售条件） ８. 结构封顶 ９.竣工备案 1０.集中入园
示范区景观、装修施工图
提高有效性及效率！
精品
10
开发报批报建流程
国土规划部门报建 ➢办理土地转让手续、核实地价 ➢规划、建筑方案报建 ➢初步设计报建 ➢施工图报建 ➢规划查丈、规划验收 建设主管部门报建 ➢工程招投标或直接发包 ➢基坑支护方案备案 ➢桩基提前施工许可证 ➢施工合同备案 ➢墙体材料使用手续 ➢施工许可证办理 ➢燃气工程验收 ➢项目竣工验收 计划主管部门报建 ➢计划立项 ➢固定资产投资许可证
情况。
精品
9
住宅设计管理流程参考标杆－优秀企业设计管理思路
论证阶 段
拿地节点 规划设计
方案 报建
扩初 报建
方案设计
扩初设计
施工图设计
施工图 报建
工程 管理
产品创新
概念规 划方案
建筑、规划方案
结构、设备 初步方案
市政概念及方案 部品材料调研
扩初设计
施工图
市政施工图设计
部品材料清单
部品材料定板封样
销售示范区策划
精品
12
工程计划管理
项目发展计划 工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整 施工图交付计划及调整情况 承建商进场计划及调整情况 甲供材料进场计划及调整情况 样板确认计划及调整情况 施工过程控制计划
➢施工总进度计划报表及评审意见（内/外控计划？） ➢施工月进度计划及评审意见 ➢施工周进度计划及评审意见 ➢延长工期报审表或报告（考核及问责）
方案设计 扩初设计 施工图设计 景观/专项／二次设计、部品策划
工程施工配合、租售配合及入园手续配合
设计配合 采购策划、总包监理招标
地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至 工程施工至
具备预售条件
竣工验收
销售及入伙配合
测算
物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘
设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定 合约框架
精品
5
规划设计管理
建造标准、设计任务书、深度要求 设计出图计划（各阶段） 勘察设计单位的招标选择 设计全程跟踪管理 ➢设计评审标准、物业管理前期介入 ➢不同阶段、不同设计单位、不同层级设计管理部门的穿插协作 ➢设计与报批报建、招标采购的紧密互动 ➢材料、设备选型，材料确样/封样 ➢设计评审（关注各专业协调）、设计优化、设计监理 设计变更管理 ➢变更提出单位 ➢变更类别（需否通过设计部门？） ➢变更技术审查 ➢变更预警/估算 ➢变更后的图纸管理 ➢变更实施确认（设计合同履约）
城市公司增11个
1. 项目启动时间 2. 施工至正负零 3. 交付风险检查完成 ４. 装修样板房样板验收 ５. 土建单位与安装单位工作面移交
精品
精品
4
产品定位、营销管理
地块调查、客户细分/体验研究、竞品调研、可行性 研究…… 项目定位、产品建议（集团产品品类、产品线支撑） 营销策划总案 品牌管理、会员管理 营销推广 销售模式选择、合作单位选择及控制 展示区设计、工程管理 销售现场管理 内部认筹、开盘、入伙、售后服务、权证办理、…… 数据分析、后评价
项目策划会 方案设计阶段
方案评审会
主体结构开工
开盘销售
初设-施工图阶段
程管理阶段
销售管理阶段
竣工
入伙 产品交付阶段
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证
（办理房地产预售
施工许可证（ 基础提前施工报建） 许可证）
产权初始 登记
项目定位
项目营销招商方案策划 租售前准备（含前期客户积累）
租售事务管理
概念规划设计
物业管理处、集团客服部 (维修报告及投诉)
标杆学习、 行业资讯
规划设计部
案例库、设计任务书、审图要 点、产品/部品标准等
项目后评价 /管理评审
设计师
设计院
精品
标杆企业通过流程的知识化，实现了质量和效率的提升！
传统设计管理流程
概念设计 规划设计 单体设计 初步设计 施工图 部品设计
某地产公司现行设计 流程：产品创新研究 刚刚才起步，对住宅 产品没有系统的研究 成果，部品定板则是 由事业部在工程实施 阶段配合规划创意中 心选定，设计周期长， 一旦要赶“开盘”， 就经常会出现“忙中 出乱、乱中出错”的
集团增加的15个节点
1. 投资分析完成 2. 概念设计 3. 规划用地许可证 4. 基础施工图完成 5. 施工报建图完成 6. 取得《建设工程规划许可证》 7. 节能审批通过 8. 室外综合管网与景观施工图完成 9. 取得《施工许可证》 10.基础开工 11.（销售展示区实施计划确定） 12.（销售展示区开放时间） 13.外脚手架拆除 14.室外配套、园建完成 15.模拟验收及整改完成
精品
11
开发报批报建流程（续）
消防局报建 方案报建 扩初报建 施工图报建 消防工程竣工验收 环保局报建 项目环境影响审批，提出环境评估报告 环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收） 城管办报建 占用绿化及人行道的审批 开路口审批 营销广告审批 供电部门报建 水务部门报批
…… 链接：房地产开发项目报批报建一览表
房地产企业管控模式和流程管理 课程附件：房地产开发关键节点
精品
房地产开发基本模式 （七阶段、七专业、53个关键活动/节点）
内部立项 项目论证阶段
项
目
组织项目论证
发
项目取得
展
营
市场调研
销
初步程 采
工程条件评估
购
客 服
成 本
前期成本估算
战 略
投资估算
项目取得 项目策划阶段
精品
13
战略层面 （概念计划）
战略规划
战术层面 （执行计划）
年度计划
实施层面 （滚动计划）
月度计划
房地产企业的计划体系
精品
6
规划设计管理（续）
施工中的设计配合 ➢设计交底、图纸会审 ➢深化设计、综合管线设计 ➢样板验收、确认 ➢现场指导 ➢设计效果监督
注：设计合同的约束条款 设计后评价、标准化工作
精品
7
建立如下图所示的规划设计改进机制
例：规划设计改进信息渠道
顾客满意信息
员工合理化建议
内外部检查、 设计评审、图 纸会审