万科_杭州西溪蝶园产品测试报告_43PPT

性 别 年龄 学历 职业
家庭状况
年收入
汽车使用
情况
工作地
男 35-39 本科 商业贸易 夫妻与小学以下小孩两代人 50—80万
有私家车 市中心
工资个人10万
左右股票收入
无法估计07年
男 40-44 大专 报社职员 夫妻与初中以上小孩两代人 500万以上
有私家车 城西
男 25-29 大专 教育书店 单身和父母同住
研究内容/访谈内容
区位测试 精装修测试 项目产品测试
•购房首选板块及原因 •对西溪湿地的看法 •对本项目的兴趣度
•对精装修的态度 •精装修标准及预算 •对装修最看重的部分 •喜欢的装修风格
平面规划 •对小区排布看法及原因 建筑形态 •对建筑形态的看法及原因 户型 •对户型的喜好 •喜欢的方面和不喜欢的方面 价格 •对毛坯房的出价及放弃购买的价格 •精装修房的可接受价格 •项目升值空间
物管及环境 便利性
• 房子太老，环境不好，物业管理完全没有…… ——潘先生，现住古荡新村
• 交通拥挤，物业管理不好，换了几家还是不好…… ——盛总，现住０３年买的天湖公寓
• 停车不方便,出入交通堵塞,环境不是太好,比较嘈杂,空气不是很好 ——王小姐，现住拱墅
• 配套是其次，主要是太不方便，中午回家休息、临时回家取文件或者家人外出都不方 便。现在就是要买离单位近点的…… ——朱先生，现住０４年买的靠近富阳的排屋
主要研究目的 ► 了解中高端人群的购房需求，包括意向面积、户型、小区环境、小区会所、小区配套、 总价、付款能力等 ► 了解中高端人群对项目所在区位(蒋村板块)的认识、态度以及评价 ► 了解中高端人群对精装修的态度，包括接受度、精装标准、装修风格等 ► 了解中高端人群对本项目的小区排布、物业类型及户型的看法 ► 了解中高端人群对本项目的出价及升值空间的看法
购房原因
除一位首次购房外，其他均为二次购房（其中二位在外地已购房，但在杭州 为首次）。全部都是自住
二次购房者多为改善性需求者。他们目前至少拥有一套住房（大多为２００ ０年左右购买）。他们之所以想改善，原因有很多，但最主要的原因还是对 目前的居住状况不满意
不满意之处 房子本身 外部配套
面积太小 房子太老/楼层太高
本次研究的时间周期为15天，具体安排如下：
区位态度测试
购房首选板块
有明确板块倾向的，大多首选城西文教区和蒋村板块，这部分人主要 是工作或目前生活在城西（3个），还有少数即将退休的（1个）
✓ 树木：喜欢常青的，如乔木、灌木；种类要多一些，不能太单一 ✓ 花草：喜欢能够产生四季更替变化的，但同时又希望有不同季节的代表植物，
如秋天的桂花等 ✓ 绿地：开阔的，比较整齐，但又不能过于死板 ✓ 水景：水池，有流淌的小河最好
在营造自然生态的同时，能够体现出品味与档次
30岁以下者（2个）： 要么表示没概念，要么表示不需要。
西溪项目产品测试报告
二00七年二月
研究介绍 研究分析
基本特征 购房需求 区位测试 精装修测试 项目产品测试 研究总结
目录
P3-8 P9-43
研究介绍
市场目的和研究目的
本次深访，目的是为万科西溪项目提供线索，尤其是在产品的深化上提供建设性的意 见和依据
根据上述市场目的，本次深访的研究目的主要包括以下几点
家庭结构及居住状况
目前7个人为一家三/四口居住，小孩从小学至大学不等； 少数(2个)与父母一起居住，这部分人或者未婚，或者已婚刚育有小孩
七个受访者已拥有自己的住房 （外地有房者除外）
目前租房或单位提供住房者， 有其特定的背景： ——要么是外地来杭不久，但 在外地均已购房(2个)； ——要么年纪尚轻(1个)
次要研究目的 ► 了解中高端人群的背景特征和生活习惯 ► 了解中高端人群的现住房情况 ► 了解中高端人群的购房原因、看重要素以及对看重要素的具体理解
研究内容/访谈内容
背景特征及生活习惯
• 基本个人信息（年龄、学历、从事行业、家庭结构、家庭年收入） • 生活习惯（休闲活动、消费场所）
现有房产情况 购房原因及看重要素
购房看重要素
受购房原因及家庭结构状况等影响，受访者在购房看重要素方面也表现得有 所不同。
在杭首次购房者 改善性购房者
最看重地段、交通及小区环境，产品反而是其次
最看重交通、配套及小区环境。 由于地段直接关系到配套问题，部分表示在配套满足的情况下，地段就显得 并不重要。 此外，小区环境及物管也是部分看重的要素；还有少数提到了品牌问题，甚 至有受访者将开发商品牌放在首位。
物管不好／没有
交通过于拥挤 外部环境不好
便利性
上班 不方
便
他们对于改善的层面较普通购房 者明显要高
改善性需求者现身说法
面积太小
• 停车位，物管，周边配套设施等都还好。主要是面积太小，70多方，居住比较拥挤。 另外，夫妻双方都在城西工作，上下班不方便…… ——孙先生，现住三塘小区
• 没有特别不满意的地方。就是想房子再大一点。因为父母年纪大了，想给父母留空间 ——施小姐，现住古墩路上2000年的126方
租房, 2
现居住状况
单位提供住房, 1
自己购买的商品 房, 4
自己购买的房改 房, 3
休闲及消费习惯
他们由于工作较忙，可用于休闲的时间比较少。
偶尔闲暇时，大多喜欢进行短途旅游或与朋友/家人一起去茶馆喝茶打牌。
饭店及咖啡馆也是他们经常光顾的场所，但这主要出于商务应酬，不能算作 纯粹的休闲活动。
30岁以上者： 2个表示平时很忙，没有时间去，所以也就谈不上要求。2个表示没概念。另外4个表 示只要能够满足基本的要求就可以，如健身房、游泳池、会客场所、茶室，其中个别 即将退休的提到了阅览室
价格承受力
总价预算以100-150万居多（8个），2个在150-200万左右。 四成选择一次性付清；四成选择按揭；其余则视情况，但大多
小区景观及会所
小区景观 会所
• 他们普遍希望小区能够以绿化为主，同时加以水景作适当点缀：而不喜欢雕塑、广场 等没有生机的东西
• 10个人均表示，出于种种原因平时留意的楼盘不多。觉得小区景观做得比较好的楼盘， 他们提到山水人家、西溪风情、野风现代城、富春山居及翡翠城。绿化与水景的和协 搭配以及透露出的自然生态气息是吸引他们的最主要的原因。部分受访者还提到了楼 间距、低密度
30—50
有私家车 市中心
男 25-29 本科 金融保险 单身独居
20—25
没
市中心
男 30-34 本科 商业贸易 父母夫妻和小孩
女 30-.34 本科 媒体出版 一家三口
男 45-49 大专 公务员
一家三口
20—25 30—50 25-30
有私家车 有私家车 没
城西 市中心 城西
男 30-34 本科 媒体出版 夫妻无小孩（马上要有）
从需要的内外部配套来看，他们大多希望能够满足基本的生活需要。 对于医院、娱乐休闲场所等需求度很小。这一方面反映了他们希望获 得自然宁静的生活，另一方面也与其绝大部分有私家车有关。
本次研究的时间周期为15天，具体安排如下：
购房需求
建筑类型
多层和小高层是主要的需求类型，二者各占半数，首选高层的没有。
样本甄别条件
• 在未来二年内比较可能或非常可能在杭州市区购买住宅
• 是主要的购买决策者
• 打算购房总价在100万以上
其他条件
• 年龄在25-55岁之间
• 所在行业非房地产业、建筑/设计/装潢及广告/咨询业
受访者基本信息
被访者 朱达昱
电话
潘仙德 方平 赵先生
孙先生 施小姐 潘先生
盛总
吴邮兴 王小姐
总的来看，配套、地段、交通是最看重的因素。
周边配套 地段 交通
小区环境 品牌 物管 产品
0
购房看重要素
8
8 6 4 3 2
2
2
4
6
8
对看重要素的具体理解
地段
所有人都认为好的地段首先要具有保值增值的特性。 他们对地段的理解已突破狭义的概念，表现得较为宽泛，不仅只是涉及地段本身， 更将其与交通、配套、景观等多个方面联系起来。甚至还有人认为上下班方便的 即是好地段
►几个地段比较好,城西,太完善了.还有就是太和广场,但配套不是很完善,三是 钱江新城一带 ► 能保值增值，上班方便 ►更多的是升值潜力。核心就是交通和配套，对生活带来更大方便
交通
顺畅的交通路况，不拥堵；方便的公交；
周边配套
大型超市、好的学校（小学／中学）、医院；部分人特地提到医院不能距离太 近，否则感觉晦气，一般在２０分钟车程内可接受。 还有少数提出最好靠近公园、附近有健身场所等
有私家车 市中心
女
50 高中 商业贸易 一家三口
女 50-55 大专 商业贸易 一家三口
15—20 15-20
有私家车
市中心 市中心
研究分析 本次研究的时间周期为15天，具体安排如下：
一、基本特征 二、购房需求 三、区位测试 四、精装修测试 五、项目（一期）测试
本次研究的时间周期为15天，具体安排如下：
与需求面积直接相关，户型需求的主力集中于三室二厅和四室二厅。
他们对于户型的要求及功能分配：
户型需求 需求人数
阳台数量
三房两厅
5
对于阳台数量基本上表示无所 谓,一个可以,两个也可以
房间分配 1主卧、1次卧和1书房（或客卧）
四室两厅 4
阳台需要2个
1主卧，2次卧和1书房
五室两厅 1
至少需要2个
1主卧， 2次卧(1个给小孩,1个留给父母)，1书房， １多功能房（兼做小孩书房、客房边的，如清藤等，但也有 少数宁愿开车到稍远一些的较清静、景观较好的地方，如 临安、富阳等地的茶馆
消 费