房地产研究报告-2019商墅专题研究

商墅专题研究

2008年前后，成都已经出现集多种功能于一体的商业项目。这些项目，产品形态多为独栋/联排，主力面积为1000-2000㎡，主要针对规模化企业的总部或区域总部，主打“生态办公”、

“独栋办公”的属性。

成都市场早已出现集多功能于一体的商业项目，但是市场反响非常一般

前言

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”

--当今“商墅”市场最真实的写照。

2017年前后，以保利“商墅”为代表的产品成为成都市场的新贵，两河森林、两河院子等项目，都曾出现“一墅难求”的狂热。

Why ？

“商墅”骤然成为市场的焦点

前言

禁墅令：2003年至今，十次调控。

2012年6月，国土资源部、国家发展改革委联合印

发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，明确住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。

2016年9月，国土资源部明确，停止审批别墅类供

地和办理相关手续。

14.15

7.98

5.64

14.65

17.24

2.98

13.36

8.798.269.75

14.4112.7

16492

17463

1769618910

17518

1870415000

155001600016500

170001750018000185001900019500

5

10

15

20

201220132014201520162017

主城区2012年-2017年别墅量价走势图

（备案数据）

供应面积（万㎡）去化面积（万㎡）成交价格（元/㎡）

“禁墅令”导致别墅物业稀缺，需求旺盛外部

环境

500010000150002000025000300000

1002003004002012年

2013年

2014年2015年2016年2017年

2012-2017年大成都商业供销价走势图

供应面积

去化面积

成交均价

500010000150000

100200

3004002012年

2013年

2014年

2015年2016年

2017年

2012-2017年大成都公寓供销价走势图

供应面积去化面积

成交均价

商业价值持续走低，存量约为1175万㎡，需约80个月出清； 写字楼价值大幅下滑，存量约为313万㎡，需约60个月出清； 公寓受“限购”“限价”等宏观政策影响，2017年量价升幅明显，存量约为400万㎡，需约18个月出清。

传统商业产品库存量过大，类住宅产品在楼市严控下迎来爆发

外部环境

共性分析：

1、中心城区范围内；

2、大体量商业；

3、经济指标中有较多限制；

4、商墅层高5.9米及以上；

5、面积控制在180㎡以内，且与其他业态形成面积梯次；

6、均为民用水电气。

项目名保利国宾首府

保利湖心岛

保利两河森林

所属区域金牛区国宾板块

新都198板块

金牛区羊西板块

占地面积（亩）87.46

335

205.59

土地性质商业兼容49%住宅住宅兼容20%商业商业兼容49%住宅

容积率 3.0 1.63 1.0 建筑密度40%60%40%限高（米）航空限高

10-15

15

产品形态高层、联排、叠拼商墅、LOFT 住宅、洋房、叠拼、

联排、双拼、合院

洋房、联排、叠拼

商墅层高 5.9米或6米水电气

全通，且为民用

产品面积

住宅109-141

97-133-洋房

-100-150116-135联排170-175180-200183-205叠拼118-160

110-150134-180

合院-140-保利“商墅”分析

内部特点

总平住宅化

5.9米层高，利用率高

功能分区住宅化

保利“商墅”摒弃多功能性，强调居住属性，赠送率超过100%

内部特点

外部环境良好，内部特点鲜明，造就“商墅”畅销

外部环境导致住宅属性产品更受追捧

内部特点

鲜明，优

势明显。商墅

畅销

总结

1、住宅需求被压抑：

“限购”“限价”“限贷”“摇号”等，导致“一房难求”。

2、别墅需求旺盛且市场供应量较少；“禁墅令”的持续调控，导致产品稀缺。

3、传统商业投资价值持续走低；

传统商业的投资属性降低且市场库存量高企。

4、商业产品固化；

业态传统，形态固化。1、客群定位针对性强：

城市“伪”高端，买不起别墅又有一个别墅梦。

2、产品定位合理：

城市别墅，突出居住功能，强调交通、生活配套。

3、附加值高：

赠送一层+花园/楼顶，利用率高。

4、后期生活成本低：

水电气三通且民用。

项目

商墅

公寓

备注

规划条件限制较高较低含总平排布、建筑规划等

地段要求较低较高市场成熟度一般较高含总体供应、去化、需求、产品设计等

项目属性改善居住投资为主客群定位多改或终改投资客或过渡性居住客

产品面积

110-180为主

30-80为主

建筑成本较高一般单价25000-30000

20000左右商墅价格选取保利两河院子最近成交价格

后期升值潜力

较高

较低

以目前市场价格判断

两种业态各有优劣，但是商墅更容易提升溢价能力

对比分析