高力国际-北京财富中心报告
北京城市高端公寓市场分析
8.0
人保大厦：76,362 ㎡ 银泰大厦：75,307 ㎡ 37,018 ㎡ 柏悦府：17,410 ㎡ ，共28套
柏悦居：39,212 ㎡ ，共216套
52166 ㎡ 柏悦府、柏悦居 写字楼 酒店、商业 63层，249.9米，长安街沿线最高建筑 44层，比国贸Ⅰ、Ⅱ座高30米左右 比建外SOHO高一倍左右
均价为13302元/平方米，同比上涨3.5%，环比上涨2.9%。
成交面积（万平方米）
250
成交套数（右轴）
20000 18000
200
16000 14000
150
12000 10000
100
8000 6000
50
4000 2000
0
0
20 08 .1 0
20 08 .1 1
20 08 .1 2
20 08 .6
银泰中心在《福布斯》的广告 ——2006-11-1
银泰中心在《环球企业家》的广告 ——2006-12-1
21
营销动作·公关活动
营销活动 北京银泰中心铂金赞助精华品牌全球峰会 北京银泰中心举办香港预售展览新闻发布会 银泰中心获“最具城市名片价值的地标性建筑” 北京银泰中心柏悦府获“年度豪宅设计大奖” 国际精英圣诞新年盛会 银泰中心领跑“企业责任” Swatch全球最大陀飞轮精品店入驻北京银泰中心Park Life 首届银行家高峰论坛 银泰中心成为白金赞助伙伴 科技创新构筑精品—银泰中心项目 北京银泰中心刷新北京第一高楼记录 249.9米 北京银泰中心柏悦居 香港热销创价格新高 银泰中心 欲与国贸试比“高” 京城最贵住宅CBD银泰中心 九成买家有海外背景 京城最贵住宅 银泰中心夺冠 [2008-1-9] [2005-5-20] [2006-4-19] [2006-9-18] [2006-10-8] [2006-12-20] [2007-5-28] [2007-7-11] [2005-6-22] [2005-12-16] [2006-4-27] [2006-11-9] [2007-5-30]
X年北京市国际财经中心商业部分策划报告51P
项目SWOT分析
优势分析：
S1 交通优势：地处西三环，扼守交通要道，通过城市主干道可迅速抵达二环及 长安街，具有得天独厚的交通优势。
S2 综合体优势：本项目包括写字楼、商业、餐饮、休闲娱乐等功能，为多功能 城市综合体项目，综合体项目具有内部功能互补，可以充分共享 不同业态而带来的人流、客流。
S3 位置优势：项目位于中关村商圈、金融街商圈、海淀高校区等几大商圈环绕 中，具有大量的高收入、高消费的消费客户，可以充分共享几大 商圈所带来的商机。
区域市场商业业态分析
中关村Βιβλιοθήκη 中央 政务区金融街➢餐饮业在区域内占主要， 以政府机构、军队、国有 企业为主要消费群体。
➢批发百货行业集中在公主 坟、白石桥、阜城门、双 安，在区域内不具普遍性 。
➢写字楼内的零售商业以屈 臣氏等小型超市为主。
区域市场业态分布
➢餐饮业主要以中餐为主， 所占比例较大；
➢西餐厅主要集中在写字楼 中作为商务配套服务；
国际文化交流中心
可视性分析
本案
外文 大厦
商业业态可行性分析
百货业态： 本项目层高、柱距、核载、面积等 均满足百货业开店物业条件，但百 货店通常选择商业核心区域经营， 本项目所在位置和周边商业环境不 适合百货业的发展。
商业业态可行性分析
超市业态： 本项目层高及面积未能满足大卖场 等业态开店条件，但是作为小型的 精品超市，本项目可以满足其需求 。 考虑到本项目的高端定位以及未来 入住的高端客户的因素，项目可以 规划3000--4000平米左右的精品超 市作为配套。
财经人士主流社交圈
项目形象定位
西三环顶级消费场，名仕儒商高端社交圈
区域内唯一高端商务交 流中心，以高档特色餐饮为 主，商务配套为辅，满足区 域内商务、政务、社交等群 体品味经典、消费臻贵、雕 琢情趣、犒赏生活、享受尊 崇的顶级社交会所，即京西 商务人士的聚集核心、商务 首选的往来之地。
北京高力国际土地房地产资产评估有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告北京高力国际土地房地产资产评估有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:北京高力国际土地房地产资产评估有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分北京高力国际土地房地产资产评估有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业房地产业-房地产中介服务资质一般纳税人产品服务地产评估；房地产咨询；物业管理；市场调查1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
北京CBD区域写字楼与产业、人口发展报告
北京CBD区域写字楼与产业、人口发展报告高俊川Gaojunchuan215@CBD区域写字楼市场存量较大，截止2010年12月，北京CBD区域共有写字楼项目41个，写字楼存量为4133990平方米，办公人口456111人，其中国际金融中心未入住，建设面积162398平方米。
从级别来看，甲级写字楼是CBD区域市场存量的主体，甲级写字楼37个，建筑面积3554004平方米，占存量的85.97%；乙级写字楼4个，建筑面积579983平方米，占存量的14.03%。
从区位分布来看，CBD区域写字楼以国贸桥为中心，向四周蔓延分布，其中写字楼大部分分布在国贸桥西北侧，共有写字楼项目17个，建筑面积1319932平方米，占市场存量的31.92%，办公人口147819人；国贸桥西南侧共有写字楼项目8个，建筑面积1243658平方米，占市场存量的30.08%，办公人口129277人；国贸桥东北侧共有写字楼项目9个，总建筑面积780848平方米，占市场存量的18.88%，办公人口87447人；东南侧共有写字楼项目7个，总建筑面积789552平方米，占市场存量的19.09%，办公人口97596人。
第一使馆区位于国贸桥西北部，受其影响，CBD写字楼空间分布呈现出西密东疏的空间布局。
从行业结构来看，CBD区域专业服务业、金融业、传媒广告出版业聚集度较高，从业人口位列前三甲，其中专业服务业（以咨询顾问等高端服务业为主）从业人员最多，达到81166人，占区域办公人口的17.11%；金融业（包含投资、保险、证券、银行、基金等）从业人员74549人，占区域从业人口的15.72%；传媒广告出版业从业人口43872人，占区域从业人口的9.25%，以上三产业合计从业人数199587人，占区域从业人口的42.08%。
世联评估办公室办公人数84人，办公面积680平方米，人均办公面积8.09平方米，人均办公面积参照此标准CBD区域写字楼平均空置率为9.4% 实际办公人口计算工式为：建筑面积*（1－空置率）*人均办公面积从历年写字楼竣工面积及从业人口来看，1997年以前，CBD 区域写字楼存量较少，在500000万平方米以下，从业人口在50000人以下；2000年，招商局大厦、丰树大厦、惠普大厦、京汇大厦等写字楼竣工，写字楼竣工量较大，写字楼市场存量达到1264950平方米，从业人口达到141662人；2003年－2007年写字楼竣工量增长较快，2004年，建外SOHO 竣工，写字楼市场竣工量较大，达到716532平方米，为近20年竣工量最大年份，市场存量达到2196468平方米，从业人口达到245983人；2008年之后写字楼竣工量出现放缓趋势。
高力国际上海写字楼市场报告2012年第三季度
Market Indicators HIGHLIGHTS 报告要点整体市场回顾OVERALL MARKET REVIEWQ-o-Q Change环比变化Y-o-Y Change 同比变化2012 Outlook 2012年预期Rental 租金Vacancy Rate 空置率Capital Value 售价Gross Yield 收益率市场指标Q3 2012In contrast to falling FDI levels on a national level, in the first half of 2012, utilized FDI in Shanghai saw strong growth of 22.6 percent year on year to US$ 7.37 billion. During this period 1,681 foreign investment projects were approved in Shanghai.The Xinhua-Dow Jones International Financial Centers Development Index, released in August, showed that Shanghai remains the world's sixth-most competitive financial center this year.In the first half of 2012, a total of 253 foreign invested companies, 380 regional headquarters of multina-tional companies and 348 R&D centers were located in Shanghai.Five new projects were launched in Shanghai’s Grade A office market during the quarter, adding a total of approximately 330,256 square meters of new supply. This supply included exciting projects such as L’Avenue and SOHO’s Century Avenue. Strong demand saw the average pre-commitment rate on launch of these five new buildings hit around 40 percent.The average rental rate for Grade A premises continued to increase in the third quarter, rising by 1.2 percent quarter on quarter to RM B 8.7 per square meter per day despite the large volume of new supply.与全国实际利用外资增幅收窄趋势不同,2012年上半年，上海实际利用外资73.7亿美元，同比增长22.6%; 同期全市新批外商投资项目1,681个。
北京市CBD写字楼市场分析
北京市CBD写字楼市场分析北京CBD写字楼市场分析北京CBD形成于上个世纪90年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。
1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（CBD）。
北京的CBD范围为：西起东大桥路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约3.99平方公里，以东三环路为轴线，分东、西两个区。
近年来，CBD写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。
一、CBD区域概况1、CBD的功能定位及规划CBD(商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。
CBD前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约占50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。
其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为CBD核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，是CBD超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组标志性建筑群，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。
2、CBD交通状况目前CBD内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公交线路，路网发达，交通十分便利。
考虑到区域的交通压力，CBD道路系统及内外交通组织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。
CBD交通拥堵问题将借助立体空间体系来解决，CBD地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北长约2100米，东西宽约1300米，形成约177公顷的巨大地下走廊。
到2008年，CBD地下空间将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架：一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。
北京CBD商业地产市场前沿调查报告
北京CBD商业地产市场前沿调查报告随着央视大厦、国贸三期、财富中心二期、万达广场二期等极具现代建筑风格的项目大体完工，现代交通路网体系、地下行人系统等市政基础设施进一步建设，商业配套设施继续升级……北京CBD中央商务区的商业环境已经愈来愈成熟，以后那个地址的商业进展也将迎来新的顶峰。
为了给有志于在北京CBD开店的商家、投资商铺的投资者提供详实的市场数据，为了给北京CBD商业地产项目的开发商提供全面的市场信息，也为了给国内各地的CBD提供参照，全世界最大的中文商铺门户网站--易铺网属下易铺研究院于2020年6月对北京CBD区域，西起东大桥路，东至西大望路；南接通惠河，北到朝阳路、朝阳北路，区域面积约四平方千米范围的商业地产项目进行了详实的调查。
调研方式要紧通过深度访谈、调研、网络信息和实地勘探。
第一部份北京CBD区域商业地产前沿市场报告北京CBD区域内的商业地产项目众多，易铺研究院从商业地产项目的整体供给量、项目数量、业态、空置率、租金水平等方面对CBD商业地产项目进行了全面的调研。
一、基础市场数据报告一、供给量截止2020年6月底，依照易铺研究院统计，北京CBD区域内的商业整体供给量已经达到110万平方米，若是加上周边500米之内的已经营业的双子座购物中心，华贸中心，秀水街等大型商业项目，和部份在建拟建的耀辉国际城（擎峰）、南磨房主郊果品批发市场改造、侨福花园广场项目，该区域商业面积可达140万平方米，是名不虚传的北京第一大商圈。
商业项目面积从十几平方米的社区便利店到几十万平方米的大型综合体项目不等。
详细见图一、各类体量商业占CBD区域总供给量比例图。
资料来源：易铺研究院由图1可见，五万平米以上的大型商业在CBD区域内占到了60%以上，说明以购物中心的模式进行运营的项目在CBD商圈已经占据了主流模式地位。
一万平方米到五万平方米之间的商业所占比例%，其他面积在4%—7%之间。
二、项目数量北京CBD区域内已建成商业项目总数量在35个以上，其中已经营业纳客的有29家，即将开业的有十几家，其中很多项目是冲着奥运商机而来，可是部份由于各类缘故不能按打算开业，大体要推延到年末，例如金地中心项目确实是如此的情形。
一季度北京写字楼市场活跃
一季度北京写字楼市场活跃
杨清
【期刊名称】《中国房地信息》
【年(卷),期】2007(000)005
【摘要】2007年年初,北京写字楼市场供应非常集中,项目的体量比较大,新项目为北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60%多。
并
且2007年第一季度,写字楼市场的
【总页数】1页(P)
【作者】杨清
【作者单位】高力国际专业咨询部;高级经理
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.一季度北京写字楼市场活跃 [J], 杨清;;
2.香港写字楼市场2005年一季度继续走强 [J], ;
3.“非典”过后，北京甲级写字楼市场亮点不断北京甲级写字楼租赁市场活跃 [J], 王钊
4.香港写字楼市场2005年一季度继续走强 [J], 无
5.一季度房地产市场分析市场趋于活跃价格总体回升 [J],
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北京·财富中心2期·商业 咨询顾问报告终稿致北京3501厂2007年12月18日北京高力国际物业服务有限公司北京市东城区东长安街1号东方广场西三办公楼502室电话：(86) (10) 8518 1633 传真：(86) (10) 85181638前言受北京3501厂委托，北京高力国际物业服务有限公司对位于北京CBD的财富中心二期商业自持部分进行顾问咨询服务。
根据3501厂要求，本报告重点研究自持部分商业业态定位和收益预测，在研究周边人群特征、项目条件基础上，就业态定位提供建议，并就自持部分自主管理模式及整体项目聘请运营公司进行管理两种模式进行了财务预测，以期为3501厂决策提供依据。
目 录第一部分：项目情况分析 (3)一、地理位置 (3)二、交通条件 (4)三、项目周边经济环境 (4)第二部分、商业市场研究 (9)一、区域现有商业设施分析 (9)二、CBD区域未来商业供应 (22)第三部分：项目分析 (24)一、项目条件分析 (24)二、财富二期商业不同业态互动分析 (27)三、1、2、3期项目互动分析 (28)四、二层位置选择分析 (30)五、SWOT分析 (33)第四部分：最适开发方案研拟 (34)一、目标客群及业态定位 (34)二、主力品牌特征 (54)三、运营模式建议 (58)四、香江产权商业部分处理方法分析 (62)第五部分：财务分析 (64)一、项目基本情况 (64)二、财务假设－自主运营 (64)三、财务假设－聘请运营公司（以二期商业整体进行分析） (66)四、净现金流 (68)五、内部收益率 (69)六、敏感性分析 (69)七、财务分析结论 (70)第一部分：项目情况分析一、地理位置图1：财富位置图本案属于财富中心二期，整个财富项目位于北京CBD东北部，朝外大街以南，光华路以北，东三环西侧，关东店南街以东。
周边南临、富尔大厦和旺座中心，北面与在建的环球金融中心相邻，西面是CBD人文公园和新城国际公寓，隔东三环与中央电视台新址相望。
本案位于整个财富中心社区的北部，向北临商务中心5号路，西靠二期御金台，南接二期写字楼项目，南面是财富中心绿地。
二、交通条件本案所在区域有城市快速路东三环，东西方向主干路由北向南有朝阳北路、朝阳路及建国路，南北方向有东大桥路。
区域内，正在改造、新建多条次干路：朝外大街在东西方向上连接了朝外商圈和CBD；东大桥东侧路、关东店南街纵贯南北；此外，规划建设中的商务中心1至5号线也会在此区域内连通各个写字楼、酒店、住宅项目。
本案南、北有地铁10号线的两个出入口，再向南500米有1号线上的国贸站；东临三环路，北侧靠近朝阳路，附近有特8，9，957，725，825等30多条公交线路。
从区域内的关东店南街、三环路均可以转入本案北面的商务中心5号路；自南侧的商务中心东西街，向北穿越绿化带，也可抵达本案；东面的出入口正对财富中心二期写字楼，两栋建筑之间更规划了空中走廊，使本案与财富二期写字楼直接连接；另外，针对绿地、公寓、酒店的各个出入口，有效地提高了本案的可达性。
三、项目周边经济环境1、CBD区域概况北京商务中心区（CBD）位于北京东部的朝阳区境内，北起朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里，距离城市中心天安门广场5公里，距离首都国际机场15公里。
区域内商务氛围浓厚，涉外资源丰富。
截止今年9月，进入北京的253家世界500强企业中有154家集中于CBD地区。
行业上，金融、保险业集中；咨询行业企业占相当比重；文化传媒产业潜力巨大；IT通讯业也占有重要地位。
CBD区域内居住、办公人流众多，交通条件较为拥堵。
2010年该地区早高峰一小时出行量将达到15万人次，为现在的3.2倍。
2、CBD地区未来规划根据用地功能布局，CBD将主要分为三个区域。
商务办公区集中于CBD中部，沿东三环路、建国门外大街两侧布置，即所谓的金十字区域；外围是混合功能区，再外围是居住区，开发强度依次递减。
在4平方公里的面积上，建筑规模总量将控制在1000万平方米之内，其中，写字楼占到50％左右，公寓25％，商业、服务、文化及娱乐设施占25％，其中主要的商业设施将沿东三环路、建国路两侧。
图2：CBD规划图商务中心区的通道以区内道路、城市主次干道、城市快速路三个层次组成。
道路用地将达到155公顷，占CBD总面积的39%。
CBD的路网结构将呈方格状，重点规划有：将东大桥路与建国门外大街交叉的“丁”字路口改为 “十”字路口；将金台西路延伸至通惠河北路；将朝阳路在三环路以西的路段由城市主干道调整为次干道；将通惠河北路的城市快速路改至通惠河南侧。
2008年前，CBD区域将累计建成道路34公里，完成规划道路总长度约80％。
2008年以后，还将陆续建设道路共8公里，逐步完成全部路网建设。
图3：区域交通图对于地面公共交通，CBD计划优化调整现有线路9条、新增快线11条、新增CBD 公交场站5个、新建CBD内部环线3个、建设CBD公交港湾24处。
在主要道路上施划公交专用道9条，并优化与地铁站的衔接。
CBD边缘将设四个公交站点：大北窑东北角、大北窑西北角、区域东南绿地北端和京广西侧，使人们在CBD 边缘公交站点或区域内地铁站进入区域后就可直接搭乘公交。
目前，CBD区域内高峰时段已有约50%的出行使用公共交通（含地铁）方式，小汽车及出租车使用量约34%；通过未来公共交通规划的实施，公交出行的使用在高峰时段将达到56%。
规划中，CBD共有4条地铁线路，最多步行300米就可抵达地铁站。
除了现有1号线，2008年前地铁10号线将正式投入使用，承担CBD区域公交出行量的40%，约每日3.6万人次。
2015年前，还将进一步增加地铁线6号和14号两条线路。
在区域内，未来将共有七个地铁站（1号线上的国贸、永安里、大望路；10号线上的国贸换乘站、光华路站、呼家楼站；14号线上的嘉里中心站）。
其中，10号与14号线上的换乘站距本案最近，能有效缓解地面交通的压力。
CBD地下交通空间将以东三环两侧的商务设施为重点进行规划，形成南北长约2100米，东西宽约1300米，约177公顷的巨大地下走廊。
地下一层主要为商业设施及行人道路；地下二层可以行车、停车。
2008年前，将完成60%的地下空间人行系统，东三环两侧、长安街延线及跨三环的地下通道（不含核心区内部通道）将全面完工，商业、写字楼项目及地铁由南向北形成连通，地下人行系统主框架将基本形成。
随着本案南面国贸三期的建成，东三环内侧的国贸一期、二期、三期、嘉里中心、财富中心等所有项目都将实现地下连通，在CBD 边缘也会进行出入口设计，达到畅通效果。
图4：CBD地下交通示意图商务中心区范围总计要安排63,450个泊位，并落实到每一个地块中。
到2008年，平均每1万平方米的建筑面积至少设65个停车位等，地下二层通道将使各个地下车库相互连通。
3、周边人口特征在CBD区域1000万平方米的规划建筑面积上，写字楼占到50％左右，公寓25％，商业、服务、文化及娱乐设施占25％。
这25%的商业、娱乐设施的目标消费群体即为工作在另50%写字楼的商务白领和常驻在此区域高档公寓、酒店中的高档消费人群。
CBD区域的高档商务写字楼面积占了全市总量的21%，北京41家五星级酒店（北京市旅游局挂牌酒店）中有10家位于CBD区域。
根据《北京CBD商业发展规划》（2002－2010）预测，CBD区域的消费人群约有50万，年轻时尚的商务白领占25万到30万，占到60%；常驻财富阶层及涉外人士各约占11%，各有5.5万；商务旅行人群约1.7万；文化休闲人群约1万至2万；观光人群在4至8万左右。
图5：CBD消费人群分析本项目处于CBD中心三环路两侧的商务办公区，相对于CBD外围的混合功能区、居住区，此区域的商务白领更为集中，这部分人群对于写字楼附近的购物、餐饮、娱乐等有很大的需求；另外周边嘉里中心酒店、新城国际公寓和财富中心二期公寓、千禧大酒店都会为本案聚拢大量的常驻财富人群、商务旅行和涉外人士。
第二部分、商业市场研究随着华贸新光天地和百盛美罗城，以及LG双子座晨曦百货开业，CBD已经聚拢了包括新光天地、万达新世界彩旋百货、沃尔玛、晨曦百货、世贸天阶等各种业态的商业，CBD及其周边区域百货业多定位于中高端市场。
与西单、王府井地区独立的商业体不同，CBD内的商业多作为为大型综合项目的配套部分出现，其商业定位受到高昂租金成本的限制，多定位于高端顶级商业业态，选择高利润商品，才可以满足其经营成本需求。
周边写字楼员工及酒店顾客等高消费人群构成了其目标市场的重要基础。
目前尚未开业的银泰柏悦生活和国贸三期同样定位于奢侈品及精品商业类型。
CBD周边商业相对更具灵活性，由于这些区域住宅市场的持续升温，新增商业项目中多以超市、大卖场等生活配套为主，但是由于许多新的住宅项目入住率还不高，除双井家乐福外，其他项目仍需要逐渐培养人气。
一、区域现有商业设施分析1.市场存量根据高力国际统计，截止到2007年第三季度，北京优质商业地产的总存量已经达到700.34万平方米。
相对总需求量为605.91万平方米，平均空置率为13.48%。
其中，CBD地区以79.6万平方米的总商业体量成为北京高档商业最集中的区域，供应量约占全市总量的10%。
CBD万柳商圈中关村商圈望京商圈西单商圈王府井商圈阜成门-复兴门商圈亚奥商圈燕莎商圈朝外商圈图6：北京主要商圈体量对比从需求角度来看，CBD的商业不同于王府井西单等传统商业地区。
作为写字楼云集的中央商务区，此区域的商业需求主要由范围内的工作人群拉动，因而具有更多国际化、高档次、个性化特征。
另外，便利性也是此地区商业需要考虑的一个重要因素，能够方便的由写字楼到达，并满足办公室一族的日常需要，都是CBD区域商业成功的关键。
CBD区域的商业供求如下图所示， 2005年之前CBD地区的商业发展相对平缓，2006年开始放量，使得使用率下降，但市场很快就吸收了空置，2007年初使用率就开始上升。
市场在第二季度以更大的力度继续释放商业供给。
仅第二季度开业的华贸新光天地和美罗城就分别为北京商业地产市场贡献了18万平方米和15万平方米的商业面积。
而第三季度开业的SOHO尚都和LG双子座晨曦百货也分别为这一区域带来了4.5万和3.5万的商业面积，就整体区域来看，市场平均使用率在第三季度上升至86%，说明市场正加速吸收这些新的供给，CBD区域商业正在经历快速发展时期。
相对于79.6万平方米的市场供应，CBD区域市场总需求约为68.85万平方米，平均空置率为13.5%。
出现空置的原因主要在于大体量新项目的加入，而区域内成熟的项目，如国贸商城等，基本处于满租状态。