某项目整体定位及产品建议报告
常德棚改项目整体定位及产品建议报告
3
PARTY 1 项目背景及核心问题界定
区域现状与规划分析 地块价值判研 核心问题界定
4
区域现状与规划分析
5
新思路对于西部新城的理解
西部新城之于常德是什么？
6
发展历程
起步阶段：（02年以
前） 大部分地方为城郊区域，依托人民路自行发展，区域内老旧建筑居多，
目前该区域整体认知度较高，消费市场对该区域的认知度还停留在较偏的层面
区域内交通通达性良好，但未通公交车辆，驾车10分钟车程即达市区核心商圈
区域内为新开发板块，城市建设配套完善度较差
区域内整体形象较差
15
北部新城 组团
西部新城 组团
东江片区 组团
依托三山三水，打造“一城三片”的城市格局，
将江北城区打造为集居住，行政，商务、休闲为一体的
人民路
桃
性良好
花
长
源
庚
大
路
道
区域距离城市主商圈——步行
竹叶路
街商圈约4.6公里，车程11分钟
区域距离桃花源机场约15.5公 里，车程约24分钟
本案
区域距离常德火车站7.1公里， 11
区域现状
区域形象：区域内私房修建的民居较多，加上拆迁中的九芝堂公司仓
库，经营中的烟厂厂区，扩建中的高泗路，区域内目前整体形象较差。
访谈要点 购买敏感点
访谈结论
访谈对象 概况
访谈要点 购买敏感点
访谈结论
曾军雄
年龄
45
电力局职工、目前有购房需求但因觉得房价会下跌，对市场持观望态度
1、地段与价格 2、本项目所在地段的认知程度 3、购买决策群体
某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
某某项目定位及产品设计建议
目录第一篇项目市场定位 (4)第一部分定位前提及定位说明 (5)一、项目概况 (5)二、市场情况及项目机会点分析 (5)1、项目市场环境总结 (5)2、项目初步发展方向 (8)第二部分项目定位基础解析 (10)一、项目地块条件概要 (10)二、项目SWOT分析 (10)1、优势 (10)2、劣势 (11)3、机会——共享机会 (11)4、威胁分析 (12)三、项目核心竞争力分析 (12)1、核心竞争力说明 (12)2、本项目核心竞争力提炼 (12)第三部分项目市场定位 (13)一、项目定位原则和定位思路 (13)（一）项目定位原则 (13)（二）项目定位思路 (14)二、项目核心竞争力定位分解 (15)1、产品力 (15)2、品牌力 (16)3、价格力 (16)4、服务力 (16)5、创新力 (17)三、项目硬性定位 (17)1、定位说明 (17)2、硬性定位 (17)3、定位解析及依据 (18)四、项目形象定位 (18)１、形象定位的原则 (18)２、定位形象定位 (18)3、定位依据 (20)五、项目物业形态定位 (21)1、定位说明 (21)2、形态定位 (21)3、定位依据 (21)六、项目物业功能定位 (21)1、定位说明 (21)2、功能定位 (21)3、定位依据 (22)七、项目档次定位 (23)1、定位说明 (23)2、档次定位 (23)3、定位依据 (23)八、项目（总体）目标客户群定位 (24)１、区域目标客户构成分析 (24)2、本项目目标客户群定位 (25)3、目标市场定位分解 (26)第二篇项目产品设计建议 (29)第一部分项目总体建筑策划 (29)一、建筑策划前提说明 (29)1、项目地块条件 (29)2、项目定位 (30)二、建筑策划原则及其说明 (30)1、项目规划设计的系统性 (30)2、项目规划设计动态化 (30)3、环境设计特色化、融合性 (30)4、合理的交通系统 (31)5、智能化系统运用 (31)6、建筑设计中的人本位意向 (31)三、项目整体规划布局建议 (32)（一）整体规划理念和目标 (32)（二）综合规划布局建议 (33)四、建筑风格设计建议 (41)1、建筑风格 (41)２、建筑色彩设计提示 (42)3、建筑单体外立面设计提示 (43)4、其他建筑局部特色设计提示 (43)五、园林景观设计建议 (44)1、园林景观设计的原则 (44)2、本项目园林景观总体设计建议 (45)3、项目三级台地的景观规划建议 (46)六、项目建筑单体设计建议 (50)1、建筑形式 (50)2、户型面积及比例控制建议 (51)3、户型设计要求 (52)七、配套设施建议 (57)1、教育类配套 (57)2、医疗配套 (57)3、商业服务类配套 (58)4、运动类配套 (59)5、小区会所配套 (59)6、交通服务类 (59)八、智能化配置建议 (60)1、综述 (60)2、具体建议 (60)九、物业管理建议 (61)1、建议前提 (61)2、管理方式建议 (61)3、物业管理服务内容 (61)十、交房标准建议 (62)1、用材标准 (62)2、装修标准 (63)3、门厅等公共部位装修 (63)4、一楼住宅私家花园设置 (64)十一、关于本项目节能环保措施的建议 (65)第二部分项目市场价格定位 (66)一、均价计算方法说明 (66)二、套内均价计算表 (67)三、项目平均价格水平 (68)第三部分项目开发强度及序列 (68)一、开发序列建议 (68)1、开发周期 (68)2、开发序列 (69)二、开发强度 (69)1、总体量预期 (69)2、一期产品规模预期 (69)第一篇项目市场定位第一部分定位前提及定位说明一、项目概况本项目位于**地区柏树新村1号，为原奥妮厂三工场。
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议谨呈：某某市某房地产开发有限公司2022世联地产深圳商业部某某某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度居住方向居住式公寓产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业价值占位某某富人区城市豪宅板块金沙湾新城实景图项目地块●1公里范围圈●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅6金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。
赤坎老城金沙湾板块●项目地块开发区板块赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。
7赤坎老街，曾经的古商埠坐拥城市主轴尽享城市配套15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套军民路六大：城市休闲配套观海路●项目地块国际会展中心●某某电视台●体育北路●金沙湾广场●海滨浴场●观海长廊●红嘴鸥游艇码头人民大道海滨大道●某某国际水上中心●市级行政中心(规划中)体育南路政府行政中心规划●南国热带公园近万平米公共绿化城市生态氧吧●●地块紧邻：6000平米市政公园●项目内部规划：3000平米绿化广场海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米某某绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。
中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告
1
2
3
地块内部相对平整，无明显地势 高差，目前正在拆迁 4
地块内有一鱼塘，可填补 6
地块南侧现状，紧邻香格里拉三 期项目
地块北侧是汇鑫项目用地，尚未 拆迁
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4
1 本案
本 案
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5
地块内有高压线，根据规划将拆 除，对项目无影响 5
地块二南侧的尼姑庵 7
分隔地块的小径，未来是18米 宽的规划路
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经济指标
临泉路：颍州区和颍泉区的分界线，中南大道西侧段，主 要为中南现代城底商；
西城墙路：临河路，景观较好；
林清路：香格里拉二期沿街商业为主，主营餐饮；
商业分布
城市主干道 城市次干道
支路
支路 规划路（南北向）：项目地块内规划路，18米宽； 中南商业街：10米宽商业内街，为中南建材港配套商业， 主营家具家饰。
除了传统的沿街商铺形式，是否存在产 品创新且市场接受度高的商业形式；
12
解决路径
通过商业物业，扩大项目开发利润空间
产品力，是第一生产力
项
目
利
注重细节，塑造标杆形象
润
创新商业，扩大利润空间
做足商业面积，提升项目利润空间； 通过住宅产品定位与包装，提升住宅
附加值，提高销售单价；
注重建筑立面选材和社区景观打造，设 置多重景观体系，打造高品质社区；
4
区位交通
地块紧邻城市主干道中南大道，交通便捷，能为项目导入更多人流，但临快速干道一侧 的商业价值受到影响，地块南侧及规划路两侧商业价值较高
周边道路体系：
城市主干道
中南大道：阜阳西二环分界线，双向六车道，沿线住宅物 业发展较为成熟；
地
某路地块项目整体定位及可行性发展建议报告
目录
*
Part 1
项目概要
*
项目概要
城市属性 区域属性 项目属性 属性界定
*
城市属性
阜阳市位于安徽省西北部，人口约960万，是全国重要的劳务输出基地，是安徽省重要的农业大市、也是安徽人口最多的城市。
11年全市GDP为853.2亿元，比上年增长18.2% ，预计12年全市GDP超过900亿，人均GDP约1亿元。 阜阳市是全国重要的劳务输出基地，每年劳务输出人员约300万人。 阜阳是京九铁路最大的编组站，东西南北纵横交错的交通网，让阜阳成为全国重要的交通枢纽。
*
历年房地产销售情况
供需市场分析
09年前土地供应的不稳定，造成了销售的跳跃性波动。
政府方面对于土地供应和开发安排欠缺规划性，对房地产开发的规模缺乏控制，给楼市供应带来比较明显的跳跃性，在部分时间阶段形成比较集中的供应放量，进入10年后，随着西南区域土地的大量开发，市场开始进入稳定健康的发展，同时，09年的楼市高峰，也是销售火爆的原因之一。
本项目地处位于阜阳颖州区的新行政区域，距市中心约8公里左右，属未来大型居住集中区域。
*
区域属性
项目所在区域商业配套较弱，主要借助市中心商业配套，距离约2-3公里。无形放大了本区域与市区的心里距离。
未来景观资源丰富，西清公园、清河公园、古西湖生态公园等。 教育配套：距项目最近的学校为清河中学、龙腾小学，建设中的三中，离项目不足1公里，属市级示范中学。 商业配套一般，主要依托市中心的商业配套。
城市属性
无强势资源的三线城市
阜阳作为皖北的人口大市，城市无明显的强势支柱产业。作为中原的交通枢纽，铁路、公路、水运、航空等交通网较为发达。城市发展方向主要往西和往南发展。
某某项目定位及产品设计建议
某某项目定位及产品设计建议第一篇项目市场定位第一部分定位前提及定位说明一、项目概况本项目位于**地区柏树新村1号，为原奥妮厂三工场。
从区位来看，本项目地处**地区域的南部，为目前**市市热点开发区域，项目所处大环境良好。
但项目地块紧邻石油小区和天然气储气站，周边多数房屋建筑物较为老化，地块周边局部环境较为杂乱，对于地块价值的提升具有一定的抗性。
目前地块周边交通状况相对较差，但在周边支路改造完成后会有较大改观，尤其是规划的嘉华大桥延伸线的建成将会使地块交通状况和通达程度进一步得到提升。
目前地块周边配套设施较为齐全，离项目地块不远处就有多路公交车到达主城各区。
地块离在建的沃尔玛和百安居仅5分钟路程，建成后本项目的配套设施将会更加完善和丰富。
同时，菲律宾SM集团的意向性地块距离本项目不远，该项目的开发将会使本项目具备较强的配套设施优势。
本项目占地面积68亩，容积率3.5，总建筑面积约15.8万㎡，整体规模相对较小，是一个适合快速操作回笼资金的项目。
根据项目容积率和区位状况，项目的产品形式将主要为高层或小高层产品。
二、市场情况及项目机会点分析1、项目市场环境总结从项目地块条件来看，整体规模有限，地块内部缺乏较为显著的自然人文景观资源，周边局部环境较为杂乱，加之**市市天然气储气站紧邻地块，对目标客户具有一定的心理抗性。
综合项目地块规模、地块内部景观资源条件、周边环境、天然气站负面影响等因素综合考虑，我司认为本项目开发高总价（在**市而言，单套总价40万元及以上）产品是具有较大市场风险的。
◆从区域发展来看，由于距离主城较近，同时配套设施完善，对于中青年购房人群的吸引力较强。
同时，随着沃尔玛、百安居、紫城天街、菲律宾SM集团购物中心的相继进入，区域商业配套设施的优势将会得以明显体现，对于中青年居家人群的吸引力极强。
◆从区域房地产市场状况来看，**地板块由于自身地理位置和配套设施的优势，受到大量中年年主力购房人群公务员、企业白领的追捧。
[讲稿]某某项目定位及产品设计建议
![[讲稿]某某项目定位及产品设计建议](https://img.taocdn.com/s3/m/79026710cf84b9d528ea7a73.png)
[讲稿]某某项目定位及产品设计建议目录第一篇项目市场定位 ..................... 5 第一部分定位前提及定位说明 ....................... 5 一、项目概况 .............................................. 5 二、市场情况及项目机会点分析 .............................. 5 1、项目市场环境总结 ....................................... 5 2、项目初步发展方向 ....................................... 8 第二部分项目定位基础解析 ........................ 10 一、项目地块条件概要 ..................................... 10 二、项目SWOT分析 ........................................ 10 、优势 .................................................. 10 12、劣势 .................................................. 113、机会——共享机会 ...................................... 124、威胁分析 .............................................. 12 三、项目核心竞争力分析 ................................... 13 1、核心竞争力说明 ........................................ 13 2、本项目核心竞争力提炼 .................................. 13 第三部分项目市场定位 ............................ 14 一、项目定位原则和定位思路 ............................... 14 (一)项目定位原则 ....................................... 14 (二)项目定位思路 ....................................... 14 二、项目核心竞争力定位分解 ............................... 16 1、产品力 ................................................ 16 2、品牌力 ................................................ 16 3、价格力 ................................................ 17 4、服务力 (17)5、创新力 ................................................ 18 三、项目硬性定位 ......................................... 18 1、定位说明 .............................................. 18 2、硬性定位 (18)3、定位解析及依据 (18)四、项目形象定位 ......................................... 19 ,、形象定位的原则 ....................................... 19 ,、定位形象定位 ......................................... 19 3、定位依据 .............................................. 21 五、项目物业形态定位 ..................................... 21 1、定位说明 .............................................. 21 2、形态定位 .............................................. 22 3、定位依据 .............................................. 22 六、项目物业功能定位 ..................................... 22 1、定位说明 .............................................. 22 2、功能定位 .............................................. 22 3、定位依据 .............................................. 23 七、项目档次定位 ......................................... 23 1、定位说明 .............................................. 23 2、档次定位 .............................................. 24 3、定位依据 .............................................. 24 八、项目(总体)目标客户群定位 ........................... 25 ,、区域目标客户构成分析 ................................. 25 2、本项目目标客户群定位 .................................. 26 3、目标市场定位分解 ...................................... 27 第二篇项目产品设计建议 ............... 30 第一部分项目总体建筑策划 ........................30 一、建筑策划前提说明 ..................................... 30 1、项目地块条件 (30)2、项目定位 .............................................. 31 二、建筑策划原则及其说明 ................................. 31 1、项目规划设计的系统性 .................................. 31 2、项目规划设计动态化 .................................... 32 、环境设计特色化、融合性 ................................ 32 34、合理的交通系统 ........................................ 325、智能化系统运用 ........................................ 32 6、建筑设计中的人本位意向 ................................ 33 三、项目整体规划布局建议 ................................. 33 (一)整体规划理念和目标 ................................. 33 (二)综合规划布局建议 ................................... 34 四、建筑风格设计建议 ..................................... 43 1、建筑风格 .............................................. 43 ,、建筑色彩设计提示 ..................................... 44 3、建筑单体外立面设计提示 ................................ 45 4、其他建筑局部特色设计提示 .............................. 46 五、园林景观设计建议 ..................................... 46 1、园林景观设计的原则 .................................... 46 2、本项目园林景观总体设计建议 ............................ 47 3、项目三级台地的景观规划建议 ............................ 48 六、项目建筑单体设计建议 ................................. 52 1、建筑形式 .............................................. 52 2、户型面积及比例控制建议 ................................ 53 3、户型设计要求 .......................................... 54 七、配套设施建议 ......................................... 59 1、教育类配套 ............................................ 59 2、医疗配套 .............................................. 60 3、商业服务类配套 ........................................ 60 4、运动类配套 ............................................ 61 5、小区会所配套 (61)6、交通服务类 ............................................ 62 八、智能化配置建议 ....................................... 62 1、综述 .................................................. 62 2、具体建议 (62)九、物业管理建议 (63)1、建议前提 .............................................. 632、管理方式建议 .......................................... 633、物业管理服务内容 ...................................... 63 十、交房标准建议 ......................................... 64 1、用材标准 .............................................. 64 2、装修标准 .............................................. 65 3、门厅等公共部位装修 .................................... 66 4、一楼住宅私家花园设置 .................................. 67 十一、关于本项目节能环保措施的建议 ....................... 67 第二部分项目市场价格定位 ........................ 69 一、均价计算方法说明 ..................................... 69 二、套内均价计算表 ....................................... 69 三、项目平均价格水平 ..................................... 70 第三部分项目开发强度及序列 ...................... 71 一、开发序列建议 ......................................... 71 1、开发周期 .............................................. 71 2、开发序列 .............................................. 71 二、开发强度 ............................................. 71 1、总体量预期 ............................................ 71 2、一期产品规模预期 (71)第一篇项目市场定位第一部分定位前提及定位说明一、项目概况本项目位于**地区柏树新村1号，为原奥妮厂三工场。
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汇鑫国际广场 汇鑫美居城 汇鑫商业用地 （规划）
中南现代城
（一期）
地 块 一
地 块 二
价值一：位于阜阳西二环商业核心 价值二：隶属颍州住宅发展成熟片区 价值三：区域价值与项目价值形成互动
香格里拉 （三期）
➢项目地处中南大道、临泉路交口东北侧，紧邻阜阳西二环发展黄金轴线——中南大道； ➢项目北侧为汇鑫商业用地（规划）及已经建成的汇鑫美居城（一期）及在建的汇鑫国际广场（二期，是一集购物、 休闲、娱乐、餐饮于一体的超大型商业综合体）； ➢项目南侧为在建的香格里拉（三期）商住项目，共有两栋16层小高层和4层的商业物业； ➢项目西侧为中南现代城项目，目前一期已经入住，二期规划中，未来将有红星美凯龙家具生活广场入驻。
5
区域配套
本项目周边一公里范围内各类教育和医疗配套较多，其中汇文中学、师范学院附中对于 县市客户购房将形成一定吸引力，周边的市二院、三院使得本项目的居住生活更加便利。 同时周边学校和医院的职工，也将会带来一定的购房需求
文 特殊教育学校 文 电脑学校人民西路文 Nhomakorabea医
工业经济学校
市第三人民医院
计算机中专 文
地块内有一鱼塘，可填补 6
地块南侧现状，紧邻香格里拉三 期项目
地块北侧是汇鑫项目用地，尚未 拆迁
2 7
4
1 本案
本 案
3 6
5
地块内有高压线，根据规划将拆 除，对项目无影响 5
地块二南侧的尼姑庵 7
分隔地块的小径，未来是18米 宽的规划路
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经济指标
本项目可建设用地约66200平米，用地性质为居住用地，对配套商业面积未作明确规定。 容积率调整空间较小，开发产品形式较为明确
临泉路：颍州区和颍泉区的分界线，中南大道西侧段，主 要为中南现代城底商；
西城墙路：临河路，景观较好；
林清路：香格里拉二期沿街商业为主，主营餐饮；
商业分布
城市主干道 城市次干道
支路
➢ 支路 规划路（南北向）：项目地块内规划路，18米宽； 中南商业街：10米宽商业内街，为中南建材港配套商业， 主营家具家饰。
心
问
高容积率下的同质化竞争
✓ 如何在区域住宅开发已经启动的情况下，
题
树立区域标杆形象；
商业开发体量及产品确定
✓ 如何确定合适的商业体量，以保证项目 盈利；
✓ 除了传统的沿街商铺形式，是否存在产 品创新且市场接受度高的商业形式；
12
解决路径
通过商业物业，扩大项目开发利润空间
产品力，是第一生产力
项
目
利
医 市第二人民医院
农业银行 中国农业发展银行
1000米
妇产医院 医 颍州区地税局 税
文 颍州中学
文 阜阳科技职业学院
文 颍西中心学校
医 双龙医院
税 市地税局
项目 地块
临泉路 文 汇文中学
文 师院附中
6
周边住宅规划
本项目周边开发较为成熟的住宅社区，同时未来仍有一定量的住宅供应，将于项目形成 一定竞争
限制*；
*根据规划，住宅裙房底层不得从事餐饮、娱乐等扰 民项目
怎么做？
问题三 地块作为商住用地，规划指标仅对商业物业分布位置做
出了规定，并未对商业体量做出明确的指示，如何确定
项目商业的开发体量也是一大难题。
11
理解问题
根据项目开发目标和我司对项目的理解，提出本次项目开发三大核心问题
高成本下的利润挖掘
✓ 如何在住宅利润有限的市场前提下，寻 找溢价空间；
核
✓ 如何避免市场上高层社区的同质化竞争；
➢ 项目周边住宅主要为汇鑫早期成功开发的住宅产品，以及中南现代城和香格里拉，区域住宅成熟度较高，人口 聚集度较好； ➢ 中南现代城在项目西北侧未来将供应22.5万方的商住项目，同时汇鑫三期将有住宅供应。
B地块
A地块
本案
C地块
7
周边商业规划
项目北侧为汇鑫综合体商业，西侧为中南配套商业，南侧分布香格里拉及林清路老街，这 些商业项目极大提升了项目所在区域的发展成熟度及其城市意象
注重细节，塑造标杆形象
润
创新商业，扩大利润空间
✓ 做足商业面积，提升项目利润空间； ✓ 通过住宅产品定位与包装，提升住宅
附加值，提高销售单价；
✓注重建筑立面选材和社区景观打造，设 置多重景观体系，打造高品质社区；
✓根据市场现有户型进行突破，丰富居住 附加价值；
✓ 提供市场上接受程度高的产品； ✓ 独创内部街区商业，突破商业规划业态
本案
本案
10
发现问题
地块经济开发指标的限制以及过高的土地成本，让项目开发存在着诸多隐患
问题一
项目土地成本为341万/亩，折合楼面价约为1750元/平米，加上 高层建安成本及其他开发成本均摊，住宅开发成本与市场售价几 乎持平，利润甚微。
做什么？
问题二
3.0容积率决定了住宅开发只能是高层，同时85米的建筑限高，给 项目的整体规划和社区品质打造制造了难题，同时还将面对市场 上的同质化产品竞争。
汇鑫 中南现代城
本案
香格里拉（三）
这些建筑的开发完成，将迅速提高本项 目周边的城市意象和成熟度，共同打造 阜阳西二环城市副中心
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地块现状
地块形状较方正，地势无明显高差，西、南两侧临路，昭示性好。地块内现有高压线和鱼 塘等不利因素，未来都将移除。东西两地块，被小路相隔，增加了整体规划的难度
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地块内部相对平整，无明显地势 高差，目前正在拆迁 4
03. 项目的利润空间在何处？
——项目土地成本较高，我们将通过何种形式，在未来竞争中实现项目开发的利 润？
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1 PART 项目本体及开发目标解析
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地块位置
地块位于颍州区中南大道临泉路路口东北侧，位于阜阳西二环发展的黄金轴线上，周边 住宅物业发展氛围成熟，利于项目打造区域标杆产品
中南现代城 （二期规划）
致：中鑫集团
中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告
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对于本项目的几点思考
01. 我们面临怎样的市场环境，有何特点？
——受城市文化和经济特征的影响，阜阳房地产市场具有其独特的发展特征，这 些特征对项目开发具有十分重要的影响。
02. 本项目如何站位？
——未来三环范围内，高容积率项目将成为市场开发主流，在阜阳的市场条件下 ，项目如何站位才能保证开发目标的实现？
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区位交通
地块紧邻城市主干道中南大道，交通便捷，能为项目导入更多人流，但临快速干道一侧 的商业价值受到影响，地块南侧及规划路两侧商业价值较高
周边道路体系：
➢ 城市主干道
中南大道：阜阳西二环分界线，双向六车道，沿线住宅物 业发展较为成熟；
地
地
块
块
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二
颍河西路：贯通城市的东西向主干道； 阜南路：中南大道南向延伸段； ➢ 城市次干道