郑州城市广场成功案例分析
一个商厦 改变一座城——郑州正大世纪城市广场成功案例解析
一个商厦改变一座城——郑州正大世纪城市广场成功案例解
析
张粉层
【期刊名称】《中外房地产导报》
【年(卷),期】2005(000)007
【摘要】在郑州，闹的是城北，静的是城东。
然而一座商厦的建造，颠覆了整个
城市的商业格局。
人气不旺的金山区紫荆山路，自从正大城市世纪广场耸立路口后，往日疏落的交通变得拥堵，往日寂静的城东被带旺起来。
【总页数】6页(P38-43)
【作者】张粉层
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F270.7
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5.北海:一个公园改变一座城 [J],
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郑州中原万达广场项目分析电子教案
中原万达广场项目分析
产品类别 商 内街 业 街 外街
购物中心
SOHO办 公楼 住宅
面积 -
1.8万 （户型配比见
附表) -
30-70㎡
28.2万 70㎡-140㎡
套数 -
157 套
6层
销售均价 约3万 2.8万
（最高4.1最 低2.3） -
-
开盘时间 2010.12 2010.11.13
自持物业
2012年
中原万达广场土地素质分析
附表1商业街户型配比:
中原万达广场土地素质分析
郑州中原万达广场一期商业街 开盘和售套数为157套，可售面积 18864平方米，现万达一期商业街销 售均价为2.8万/平米，万达一期商业 街销售汇款约为5.28亿。中原万达广 场所在宗地土地出让金为2.9亿，按 数据分析可知，万达一期商业街销售 汇款足以支撑后期项目运作。
。 户群体多；地块所在区域城市综合体项目 有限，广大需要得不到满足。
中原万达广场项目分析
中原万达广场基本信息
郑州中原万达广场为万达集团在郑州第一个 项目，中原万达广场为万达集团第三代产品 城市综合体，集SOHO写字楼、住宅、商业 街、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一 体的综合体项目。
中原万达广场产品组合
郑州中原万达广场项目分析
目录
战略分析——万达战略解析 万达战略简析 万达战略布局 万达产品策略 解析产品——郑州中原万达广场 中原万达广场土地素质分析 项目分析 营销推广 结论与建议
战略分析——万达战略解析
万达集团,中国“订单式”商业地 产的开拓者，亚洲最大的不动产持 有者。 万达第三代产品-----------城市综合 体（HOPSCA），2010年将在十五座 城市齐亮相。 到2010年年底万达足0-2002)
郑州星光广场案例分析
郑州星光广场案例分析
自入市以来，万科集团进入蓬勃发展期，大体量作品如雨后春笋般崛起。
万科集团始终坚持以全方位的服务彰显人文关怀，受到广大客户的信赖与支持。
在郑州，万科集团斥巨资打造了星光广场，匠心独运地完美阐释了万科与社会、自然和谐相处的可持续发展理念。
毫不讳言，郑州万科星光广场在设计方面匠心独运，具有独到的见解。
相较于豪放的西方人而言，东方人以内敛著称。
万科星光广场若想聚集人气，无疑需要下点功夫。
万科星光广场针对这一特殊情况，重视打造儿童活动空间，积攒人气。
在万科星光广场的社区广场上，旱喷广场，喷雾石阵，奔跑的长凳，儿童攀岩墙，儿童下沉活动场，甚至轮滑广场，为各个年龄段的儿童/青少年提供了多样的program。
每个program各自独立，互不干扰，观赏休憩区则鼓励家长们的交流和互动。
星光大道把这些program一个一个串联起来，两侧的蒲公英灯和地面的灯互相辉映，增加广场的趣味性，同时也把人们引向即将开业的商业斜街。
郑州时代国际广场营销问题分析
郑州时代国际广场营销问题分析1引言近些年来，随着越来越多的人投资房地产业，房地产业已经逐渐成为新的经济增长点。
但是随着市场的饱和以及国家政策的推动，房地产业逐步由卖方市场转变为了买方市场。
在这种转变下，起初的房地产经营理念和销售方式显然已经不能适应房地产业的发展。
新的发展形势需要开发商以客户需求为中心、以市场需求为导向来开发符合需求的房地产产品，并且在市场需求和房地产产品之间架设桥梁，通过设计合理的营销方案，促进房地产产品的快速销售与发展，实现企业的健康发展。
但是，在进行营销的过程中，我们还要注意到在房地产产品营销中存在的问题，并及时作出相应的反应，迅速解决问题。
郑州时代国际广场是一座于2011年由河南华之业房地产开发有限公司投资建设，预计今年年初交房完工的甲级写字楼。
整栋大楼共29层,高度达到了99.9米，其中1—6层为商业裙楼，主要经营餐饮、银行等业务，7—29层为写字楼，每一层都有不同的面积，可以满足不同使用者的需求。
本文旨在通过对郑州时代国际广场的项目概况及营销策略进行典型专题研究，就其在营销过程中存在的问题进行全面而细致的分析，并提出相应的对策和建议，以期改善郑州时代国际广场在销售中存在的问题，为郑州时代国际广场的进一步营销贡献一己之力。
2郑州时代国际广场项目概述2.1楼盘简介郑州时代国际广场位于郑州市农业路与经七路交叉路口向西50米路南（省博物院斜对面），由河南华之业房地产开发有限公司在2011年进行开发建设，2013年6月开盘销售，预计在2015年年初完工交房。
其占地面积达11407.7平方米，总建筑面积达62767.26平方米，主楼地上共有29层，高度达到了99.9米，地下两层为停车场。
郑州时代国际广场，拥有帆船的设计和美丽的外观，它的建成将会成为郑州的一座标志性城市景观建筑，从而提升中心城市价值和金水区的商务水准。
项目的整体建设和玻璃幕墙外立面反映了市中心的特点，加上其外形标新立异，将成为郑州中心城区的璀璨名片和绝对地标；同时郑州时代国际广场具有办公、休闲、娱乐、购物等多种功能。
城市广场案例
城市广场案例城市广场是城市的重要组成部分，是人们休闲、娱乐、社交的场所。
以下是一个城市广场改造案例。
某市的市中心广场原来是一个开放式的空地，没有任何设施和景观。
为了提升市民的生活质量，市政府决定进行广场改造工程。
首先，市政府征求了市民的意见，了解他们的需求和喜好。
市民普遍希望广场可以有更多的绿化，以增加大自然的元素和空气质量。
此外，市民希望广场能设置休闲设施，如长椅、凉亭、音乐喷泉等，以供他们休息和娱乐。
基于市民的意见，广场改造开始着手。
首先，广场的地面铺上了绿色的人工草坪，增加了绿化面积。
接着，市政府在广场的边缘种植了各种花草树木，打造出美丽的景观。
这些植物不仅为广场增添了自然气息，还改善了周围环境的空气质量。
在广场的中央，市政府建造了一个大型的音乐喷泉。
这座音乐喷泉以现代艺术为灵感，将水舞蹈与音乐相结合，创造出独特的视听效果。
市民可以坐在周围的长椅上欣赏水的舞蹈，同时聆听美妙的音乐。
这座音乐喷泉成为广场的标志性景点，吸引了许多市民和游客前来观赏。
此外，广场还增加了一些休闲设施，如长椅、凉亭、儿童游乐区等。
市政府注意到广场周边是商业区，因此在广场的一侧增设了一排商业街，方便市民购物和用餐。
这些商业街上的店铺经营各种各样的商品，提供了更多选择。
广场改造后，市民的生活质量得到了显著提升。
市民可以在绿草如茵的广场上散步、晒太阳，享受大自然的美好。
他们可以在音乐喷泉旁边欣赏水的舞蹈，感受音乐的魅力。
他们还可以在商业街上购物、品尝美食，感受城市的繁华。
总之，这个城市广场改造案例成功地将一个空地变成了一个生机勃勃的休闲娱乐场所。
市民通过享受广场带来的各种设施和景观，提升了生活质量，增强了幸福感。
这个案例的成功也提醒其他城市可以通过广场改造，为市民打造更美好的城市环境。
郑州美景龙堂·万科广场调研报告
CONTENTS目录万科广场楼层分析万科广场项目介绍1客流及销售预估432开业活动分析PART 01万科广场项目介绍美景龙堂·万科广场是万科商业在郑州开业的首个购物中心项目，其定义为［新中产生活方式中心］,“一个没有霾的悠闲空间，一个社区化综合体空间”.商业建筑总共4层，面积约4万平方米。
从体量上来看，是典型的落地型社区生活中心；但从其所处位置的服务半径及辐射范围来看，又可以称之为是区域的生活中心。
设计风格以工业风为主，营造出庭院的生活美学，理念上突出“绿色·环保”，运用新风系统。
打造一个没有霾的空间。
喜买乐生鲜超市喜买乐生鲜超市· 项目定位V·power·地段：位于管城区、经开区交界处。
·客群特点：为老居民+新中产家庭的集中型生活居住区，覆盖周边20余个社区，辐射人群超过30万人。
·交通：依托于三大交通主干线，中州大道、航海路、机场高速；紧挨地铁五号线四号线换乘站。
涵盖400个停车位中州大道航海路万科广场中州大道航海路·区位分析·客群分析周边社区（半径1公里）1、美景龙堂：2235户，为万科广场的主要服务对象，均价21000元。
2、富田太阳城：1期、2期共7000户，交房时间为2010年，均价14500元。
3、美景天城：3330户，交房时间为2004-2008年，租户较多，均价16000元。
4、美景鸿城：1764户，二手房均价17000元。
5、美林河畔：3028户，均价12500元。
6、阳光城：一期861户，二期为4345户（未交房）。
7、其他小型社区 ：其他社区总户数约为3000户。
均为老式小区，目前居住率约为100％，位于城东路未来路以东，租户较多。
客群分析：万科广场的一公里范围内常驻居民约25500户，常驻人口约为10万人；项目覆盖范围为周边20余个社区，辐射人群超过30万人。
·周边商业分析区域商业有：1、富田东方广场:位于中州大道航海路,为写字楼+老百货形态，开业时间较早，商场较为陈旧，体验较差，主力商家有永辉超市，超级运动，新东方等；2、福都广场：位于航海路银莺路，2013年开业，为集中式社区商业，主力商家有华润万家超市、幸福蓝海影院、必胜客、屈臣氏等； 区域整体商业数量少，且开业时间早，物业老旧，体验较差，万科广场虽然体量不大，但按照购物中心设计，体验较好富田东方广场福都广场万科广场优势（Strength）劣势（Weakness）•区位优势：位于经开区于管城区交汇处，周边经过多年发展，相对成熟，•地段优势：紧邻中州大道与航海路两条城市主干道，交通便利，昭示性强•客群优势：周边社区集中，规模大，入驻人口多•定位优势：定位区域性社区商业、针对性强项目优劣势分析项目体量小总体量约4万方，业态丰富度小，可逛性差品牌能级低主力品牌商较少，多为一般品牌主力店影响力弱超市为喜买乐超市，面积小，品牌弱餐饮均为一般性品牌开业不同步1号门（南门） 2号门（东门） 商场外部实景PART 02开业活动分析·场外开业活动形式节目内容：1、领导讲话2、非洲舞蹈3、狮子点睛4、舞狮助兴现场情况：场外活动开始之前以有少量客户等候，以老年人居多；活动10点左右开始，节目虽不多，但仍算丰富，时间相对合理，过程中吸引部分客户停留；·场外开业活动形式非洲舞蹈狮子点睛领导讲话舞狮助兴1、中庭活动：演义节目、商家互动、礼品抽奖；因区域较大，有成排椅子提供休息，舞台活动较有参与性，吸引大量家庭消费者前来就坐观看；人气很足。
郑州中原万达广场项目分析 PPT课件
万达战略布局
万达城市布局图
4
万达战略布局
战略转变的因素：
➢ 土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，且升值潜力大。
➢ 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 ➢ 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新
万达战略解析
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万达足迹遍及全国21个省、31个重点城 市，投资兴建了37个万达广场。项目主 要布局在东部沿海发达地区与一二线重 点城市。
战略布局分两阶段：
第一阶段为2000年——2006年期间， 万达布局为重点城市核心地段，如北京 CBD万达广场、天津和平路万达广场。
第二阶段2006年至今，一二线城市的副 中心或新区中心，如天津河东万达广场 、郑州中原万达广场。
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中原万达广场土地素质分析
附表1商业街户型配比:
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中原万达广场土地素质分析
郑州中原万达广场一期商业街 开盘和售套数为157套，可售面积 18864平方米，现万达一期商业街销 售均价为2.8万/平米，万达一期商业 街销售汇款约为5.28亿。中原万达广 场所在宗地土地出让金为2.9亿，按 数据分析可知，万达一期商业街销售 汇款足以支撑后期项目运作。
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万达第三产品—北京CBD万达广场
北京中央商务区核心地段，总建筑面 积约44.6万平方米，其中自持商业中 心面积约15.4万平方米，五星级酒店 面积约4.8万平方米 。北京CBD万达 广场位于北京CBD核心区，与国贸大 厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广 中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有 沃尔玛、新世界百货、名店世界、万 达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所 、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金 五星级酒店等主力店。
郑州万科城市花园广场案例分析
郑州万科城市花园广场案例分析数字背后，万科城的面世对郑州还有两大标志意义：第一个是万科“为普通人盖好房子”理念的落地。
当时的郑州，也有一部分品质楼盘，但绝大多数价格在1万以上甚至更高，并且是毛坯。
但万科城首期开盘价7500，精装交付，万科物业加持，华中师大附属小学、万科生活广场以及后期的高新万科广场等配套，普通人买得起的好房子，成为标杆案例。
2015年，万科城一期交付后，万科物业首次落地郑州，国际化、标准化的一流物业服务，开始走进普通人的生活。
管家服务；业主购物太多，保安帮业主提东西送到电梯口；业主家里一些小维修，物业工程免费服务；形成文字版的万科邻里公约，丰富的业主群活动…▲疫情防控期间，郑州万科物业北区某小区蔬菜代购小组，仅2月份就为该小区代购26次，累计总代购份数1150份，累计代购总户数400余户因为妹妹一家是万科业主，所以笔者多次亲身体会到万科城的标准化的万科物业服务。
如今，笔者小区同样是万科物业，在疫情防控期间，万科管家为业主代购蔬菜、免费打印、电梯抽纸甚至代购胡辣汤早餐，万科物业的神操作，也引来郑州大批同行的复制和模仿。
第二个标志意义是，万科城落地前，西四环外是名副其实的“西郊”，荒凉、城市立面破旧。
万科城的出现，打破了这种局面。
自2013年至今，万科城已开发至7期，销售额早已突破100亿元。
如今，万科城片区，人流如织，小学、商场都已投用，地铁8号线建设中，四环高架已通车，已成为一座美好生活大城。
万科城只是一个开端，接下来，郑州万科对郑州进行了全方位的城市人居体验更新和升级。
市中心的万科世玠、万科世曦，是主城区核心的豪宅地标。
北三环的万科民安江山府，彻底革新北三环沿线北侧片区的城市立面和改善居住水准；东三环的万科誉，第一次将郑州公寓业态提升至2万+，众多地产业内人士以购买的形式对其投了认可票；南三环的万科民安星辰及生活广场，为西南片区带来了居住创业一线空间之外还带来了新的商业；西三环的万科山河道，不仅为西区人民带来了一座一线改善作品，还带来了伊河路小学山河道校区……如今，整个郑州的城市立面，以及人居产品及物业服务，都有了大幅度的提升，“国家中心城市”的国际范也越来越浓，万科在郑州已累计20余个楼盘，在郑州人居提升的道路上，有着浓墨重彩的一笔。
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一个商厦改变一座城——郑州正大世纪都市广场成功案例解析
◎ 张粉层
在郑州，闹的是城北，静的是城东。
然而一座商厦的建筑，颠覆了整个都市的商业格局。
人气不旺的金山区紫荆山路，自从正大都市世纪广场耸立路口后，往日疏落的交通变得拥堵，往日寂静的城东被带旺起来。
因着正大都市世纪广场这一盛大商业盛宴的全力上演，郑州人倾情于集
逛街、逛广场、逛公园、购物于一体的前所未有的CITYMALL消费体验。
因着正大都市世纪广场这一盛大商业盛宴的全力上演，商铺成为郑州中产阶级甚至平民百姓所津津乐道的投资话题……
□ 楼盘：正大世纪都市广场□ 操盘：安佳置业
郑州是个五朝古都，早在夏商时期，郑州就已成为重要的都邑。
尽管３６００年前的繁华旧梦早已湮没于尘土，但骑在中国铁路十字架上的郑州早已把“商”字深深烙在自己的肌肤上。
那个中原腹地，五衢通邑，京广线、陇海线在那个地点交汇，承东启西的位置，使郑州市场对周边省份乃至全国有着强烈的辐射阻碍，成为一块足以阻碍全国的战略要地。
郑州的商业地产觉醒较晚，价格相对较低，升值空间专门大，这种投资上的“洼地效应”，使郑州近年来更成为地产商觊觎的对象，商厦、步行商业街、水景街．．．．．．开发商推陈出新，把商业做成了楼市的亮点。
独特的地理位置，浓厚的商业环境，可操作的商业地产项目……郑州因其营商氛围发生的深刻变化而愈来愈受地产商人的垂青。
在郑州有一个金水区，是郑州面积最大、人口最多的城区，河南省委、省政府所在地。
辖区内有亚洲最大的铁路运输编组站——郑州北站，纵贯全国南北的京深高等级公路与横跨东西的兰州至连云港的高等级高速公路在区内交汇。
正大世纪都市广场正处于此区。
正大世纪都市广场位于郑州金水区农业路与１０７国道的交界处、紫荆山路口，在地理位置上属于城乡结合部，在正大世纪都市广场项目建成前是一个完全没有人流的区域，更谈不上商业环境了。
安佳置业在接手该项目后，全面分析项目地块潜在的机会和优势，颠覆传统区位理念，提出“新都市中心的商业中心”理念，并充分利用当地的媒体资源，对项目进行全方位的包装，最终在毫无商气的地块上制造出开盘后五天就售馨的商业地产销售神化，并大大提升了项目的附加值和知名度。
尤为值得称道的是，因为正大世纪都市广场的出现，完全改变了郑州市的商业格局，改变了郑州城东的区位价值。
安佳制造的商业地产销售神话在郑州被人们津津乐道，那么，在这神话的背后，安佳又付出了如何样的努力和心血……安佳又是如何成功策划那个项目的呢？
问题：偏隅一角缺人气难造商圈
郑州金水区是河南省综合改革试点区，地处郑州东北隅，因金水河流经境内而得名。
直到六十年代初那个地点仍为乡村，后来随着郑州的逐年进展演变，成为一个半城半乡的地点，辖区面积２４２．２平方公里，其中城区面积６４平方公里。
而正大世纪都市广场所处的农业路与１０７国道的交界处，正是城乡结合部。
１０７国道是一个断头路，是一个完全没有人流的地点；农业路原来是一个原村民的居住地，当安佳接手项目时正成为一个汽车零配件聚拢地。
在这条充斥着汽车零配件的农业路上，完全感受不到任何的商业气氛。
因而，安佳在介入初期了解到，在郑州，没有开发商敢在那个地点做商业地产的，从区位来讲，项目地块并不具备做商业地产的先天条件。
其后，安佳对项目地块所在区域进行了深入全面的推断和剖析，发觉项
目具有两大潜在机会——
其一，项目所在区域——金水区的行政区地位。
金水区是河南省委、省政府所在地，是河南省政治、经济、科研、文化、教育、金融、信息的中心地区，是高档写字楼的专属地。
区内有３０万平方米的写字楼，５万户的居住人口，同时，还有８００个省属和市属的直属机关在金水区，如此一来它就提供了３公里的辐射半径以内有５０万的消费人群，而且诺大一个金水区竟没有配套商业。
其二，１０７国道的改造以及ＣＢＤ的建设带给项目的进展前景。
郑州市政府提出对断头路１０７国道进行改造，这是项目的一个潜在机会。
同时，政府在项目附近规划了一个ＣＢＤ新区——郑东新区，郑东新区的进展方向刚好和１０７国道的改造相吻合，而项目正是处于如此的新老城区结合处。
郑东新区被评为唯一能与郑州最繁华的商圈——北区相媲美的新进展区域。
当原来的断头路１０７国道被改造为市区大道以。