某商务别墅详细策划案
商业别墅创业计划书模板
商业别墅创业计划书模板一、商业别墅创业项目概述随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，商业别墅作为高端办公和企业形象展示场所，受到了越来越多企业和投资者的青睐。
商业别墅不仅是一种办公形式，更是一种商业模式的创新，其独特的环境和服务体验，为企业提供了更为专业和高品质的办公环境，成为了企业发展中不可或缺的一部分。
本项目计划在城市中心区域打造一处高端商业别墅，项目总用地面积约为5000平方米，建筑面积约为2000平方米。
商业别墅将提供写字楼、会议室、商务中心、休闲餐厅等功能，为企业提供一站式的高端办公服务。
二、市场分析1.市场需求：随着城市化进程的加速，企业对办公环境的要求越来越高，传统的写字楼已经无法满足企业对高品质办公环境的需求。
商业别墅作为一种全新的办公形式，其独特的环境和服务体验吸引了越来越多的企业选择入驻。
2.竞争分析：目前市场上的商业别墅项目数量较少，但随着市场需求的增加，竞争也在逐渐加剧。
因此，为了确保项目的竞争力，我们需要在设计、服务、管理等方面做到更加专业和优质。
3.市场前景：商业别墅项目的市场前景非常广阔，随着城市化进程的加速和企业对办公环境需求的提高，商业别墅的发展势头也会越来越好。
因此，本项目具有较好的市场前景。
三、经营模式1.商业别墅的主要经营方式为出租模式，为企业提供高品质的办公环境和服务。
2.商业别墅将提供不同规格和装修风格的写字楼，以及会议室、商务中心、休闲餐厅等功能，满足企业不同层次的需求。
3.商业别墅将引入专业的物业管理公司，为企业提供全方位的办公服务，保障项目的高品质运营。
四、运营计划1.研究市场需求，确立项目定位和发展方向。
2.与设计公司合作，设计打造高品质的商业别墅项目。
3.与物业管理公司合作，建立专业的管理团队，保障项目的高效运营。
4.通过市场宣传和推广，吸引优质企业入驻，持续提升项目的知名度和竞争力。
五、资金需求本项目总投资约为5000万元，其中：建设投资：4000万元，包括土地置换费、建筑设计费、施工费等。
别墅策划案 (2)
别墅策划案参考策划案如下：1. 项目概述：所策划的别墅项目位于风景优美的乡村地区，总占地面积XX平方米，预计建筑面积XX平方米。
项目旨在打造一处豪华、舒适、现代化的别墅，提供高品质的生活环境。
2. 设计理念：采用现代简约的设计风格，注重空间布局和功能实用性。
同时充分融入自然元素，使别墅与周围自然景观融为一体，营造出舒适宜人的居住环境。
3. 别墅布局：（1）一层：- 门厅：采用开放式设计，与客厅相连，给人宽敞开放的感觉。
- 客厅：采用大面积的落地窗，可以欣赏到周边的风景，并提供充足的自然光线。
- 餐厅：与厨房相连，方便家庭成员的进餐活动。
- 厨房：采用现代化的厨具设施，配备宽敞的操作空间。
- 卧室：设有主卧和次卧，每间卧室都带有独立的卫生间和储物空间。
（2）二层：- 家庭影院：配置舒适的沙发和专业的音响设备，满足家庭会影音娱乐需求。
- 阳台：提供户外休闲区域，可以欣赏到远处的山水景色。
- 书房：为家庭成员提供学习和工作的场所。
- 卧室：设有两间卧室，每间卧室都有独立的卫生间和储物空间。
4. 设计亮点：- 别墅外观：利用大面积的玻璃幕墙设计，与自然环境相融合，从外部看别墅处处呈现现代简约的美感。
- 设施设备：别墅内部配备智能化的家居系统，可实现智能照明、温度调节、安防监控等功能，提升生活的便利性和舒适度。
- 花园设计：别墅周围规划有花园景观，通过绿化植物和景观规划，创造出宜人的户外环境，营造休闲放松的氛围。
5. 项目投资及盈利模式：- 项目投资：根据别墅项目的规模和设计要求进行成本预算，包括土地开发、建筑材料、装修设计等方面的费用。
- 盈利模式：通过别墅的销售来获得利润，可以依托地理位置的优势、高品质的建筑设计，以及完善的售后服务，吸引高端客户购买。
以上为初步别墅策划案，具体可根据实际情况进行调整和细化。
别墅项目策划方案
别墅项目策划方案一、背景介绍随着人们对生活品质的要求不断提高，别墅项目作为高端住宅项目备受关注。
本文将为您介绍一种别墅项目的策划方案，以满足市场需求并提供高品质的居住环境。
二、项目目标本项目的目标是创建一个独特、豪华的别墅社区，吸引富有的客户群体。
我们力求提供最佳的居住体验，为客户提供舒适、安全、私密的居住环境，并提供一系列高品质的配套设施，以满足客户对个性化生活的需求。
三、项目规划1.地理位置选择选取交通便利、环境优美的地理位置，可接近商业区、学校、医院等配套设施，方便居民的日常生活。
2.设计与建筑风格打造别墅项目的设计和建筑风格要与自然环境相融合，同时注重舒适度与豪华感的结合。
建筑材料要求高品质，使用环保材料，体现出对环境的关注。
3.别墅建设与规划设计别墅的功能布局要科学合理，结合客户需求，包括室内空间、房间布置、家具选购等方面，力求提供最佳的居住体验。
4.配套设施与服务提供高品质的配套设施，如俱乐部、游泳池、健身房、公园、社区商业中心等，以满足客户多样化的需求。
同时提供专业的物业管理服务，保障社区的安全与美观。
5.价格定位与销售策略根据项目定位，确定适当的价格区间，并采取市场调研分析和营销策略，将项目推广给目标客户群体。
四、项目实施1.市场调研在项目前期，进行对目标客户群体的市场调研，了解他们的需求和偏好，为后续决策提供依据。
2.项目筹备对地理位置进行考察与选址，制定具体的项目规划方案，包括土地开发、建筑设计、配套设施规划等。
3.合作伙伴选择选择可靠的合作伙伴，包括建筑设计公司、建筑施工队伍、物业管理公司等。
4.市场推广制定市场推广方案，包括广告宣传、线上线下推广活动等，以提高项目的知名度和吸引力。
5.施工与竣工确定施工进度计划，监督施工质量，确保项目按时完成并交付使用。
6.物业管理在项目竣工后，建立完善的物业管理体系，提供高品质的物业服务，维护社区的良好秩序和环境。
五、项目效益1.市场竞争力通过精心的策划与规划，打造出独特、高品质的别墅项目，提供与众不同的居住体验，从而在市场上获得竞争优势。
豪华别墅的营销策划方案
豪华别墅的营销策划方案房地产销售员要从信任、观点、故事、利益、损失、利他六个方面，创造让顾客不可思议、不可抗拒的营销方案。
为此，下面由店铺为大家整理豪华别墅的营销策划方案相关内容，欢迎参阅。
豪华别墅的营销策划方案篇一一、项目简介：某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈商品大世界、名优建材市场等分开。
某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 M2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
型将社区同周边的二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
某房地产位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
别墅项目策划方案
别墅项目策划方案1. 引言本文档旨在为别墅项目的策划提供一个全面的方案，以确保项目的成功实施和顺利运营。
别墅项目是一项重大的投资，因此，策划阶段的详细规划尤为重要。
本文档将包含项目目标、市场调研、项目定位、营销策略等方面的内容，以实现项目的最大化利益。
2. 项目目标项目的目标是建设和经营一座高品质别墅区，吸引高收入人群，提供高端住宅环境和豪华生活体验。
具体的项目目标如下：•建设一座符合高品质标准的别墅区，包括景观设计、建筑质量、配套设施等方面；•吸引高收入人群，满足他们对豪华住宅和生活品质的需求；•打造一个高端社区品牌，树立行业声誉。
3. 市场调研为了确保别墅项目的市场可行性，进行了详细的市场调研。
调研结果表明，目标人群对于高品质别墅的需求旺盛，并愿意支付高额的价格。
同时，经济发展和人口增长也为该项目提供了良好的市场机会。
基于市场调研结果，我们制定了以下策略：•针对高收入人群的需求，设计和建设高品质的别墅，强调豪华和独特性。
•提供全面的配套设施，满足居民的各类生活需求，如健身房、游泳池、花园等。
•通过市场营销活动，加强项目的宣传和推广，吸引目标客户群体。
4. 项目定位别墅项目的定位是针对高收入人群，提供高端住宅和独特的生活体验。
通过别墅的豪华设计和精心打造的生活环境，吸引目标客户群体。
具体的项目定位如下：•提供不同类型的高品质别墅，满足不同客户的需求。
包括复式别墅、独栋别墅等。
•通过景观设计和空间规划，打造一个宜居、绿色和和谐的社区环境。
•提供高端的物业管理服务，保障居民的生活质量。
5. 营销策略为了实现项目的最大化利益，我们制定了一系列的营销策略。
这些策略旨在提高项目的知名度和吸引力，吸引目标客户群体。
具体的营销策略如下：•建立一个专业的市场营销团队，负责项目的推广和宣传。
•利用多种渠道进行宣传，包括广告、社交媒体、公关活动等。
通过精准的定位和准确的信息传递吸引目标客户。
•与地产经纪人合作，扩大项目的曝光度和销售渠道。
别墅策划书（含五篇）
别墅策划书（含五篇）第一篇：别墅策划书雨花石文化园别墅部分营销策划方案一、别墅项目概况六合雨花石文化园别墅规划总建筑面积约5万平米，平均面积为250平米左右（联体别墅200平米、独立别墅320、300、275平米），总计约为200户，绿化率达到40％以上，整个别墅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的广场，充分体现现代的、生态的、休闲的、人文的风格，表达出该项目雨花石文化底蕴、建筑的文化内涵、景观的文化内涵。
二、别墅项目经济技术指标 1三、建设期及销售计划别墅项目计划按两期滚动开发，总建设期2.5年（含前期工作），计划于2008年4月初开工，于2010年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2008年9月初正式启动，整个楼盘于2011年1月底全部售罄。
在市场稳定的情况下，如果实现销售均价3100元/平米，80％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.28亿元；在市场需求旺盛的情况下，如果实现销售均价3200元/平米，90％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.48亿元；在市场需求不太景气的情况下，如果实现销售均价3000元/平米，70％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.08亿元；四、产品定位别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区，同时再加上宇扬集团品牌力的形象附加，进行总体形象的定位。
2．产品特性：a、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）。
b、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。
c、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。
2 d、建筑使用率：建筑使用率很高。
e、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。
f、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。
高端别墅营销策划方案
高端别墅营销策划方案一、项目概况高端别墅项目位于风景优美的郊区地段，占地面积广阔，拥有独立庭院和私密性。
项目规划了多种户型，设计精良，注重细节和品质。
项目希望通过巧妙的营销策划，吸引目标客户群体，提升品牌形象，取得市场竞争优势。
二、市场调研和目标客户群分析1. 市场调研：对本地区高端别墅市场需求进行细致调研，深入了解潜在客户的需求和购房偏好，描绘目标客户画像。
2. 目标客户群体：企业老板、高级职业经理人、富豪家族成员等高收入阶层人群，年龄在30至60岁之间，注重生活品质和安全性。
三、营销策略1. 品牌定位：高端奢华别墅，以提供尊贵、安全、舒适的高端别墅为核心品牌定位。
2. 线上推广：建设精美网站，展示别墅的设计理念、户型图和实景照片等，开通微信公众号、微博等社交媒体账号，通过发布高质量内容和与潜在客户互动建立品牌知名度。
3. 线下推广：参与地产博览会，举办展示会、现场推广活动，邀请专业人士做高端别墅购房讲座，吸引目标客户群体亲临现场。
4.关联营销：与高端汽车、私人健身俱乐部、度假酒店等品牌进行合作，互惠互利，提供配套服务或会员优惠。
5.口碑传播：提供一流的售后服务，通过客户满意度调查和优惠政策引导客户参与，并鼓励客户将满意度和购房体验分享给他人。
四、销售策略1. 户型特点宣传：突出别墅的设计理念和特点，注重独立庭院和私密性。
通过户型图、平面效果图、实景照片等展示和说明。
2. 标准装修宣传：注重品质生活的目标客户通常希望购房后即可入住，标准装修方案能够满足客户的需求。
在营销材料中展示标准装修方案，并且详细说明包含的装修细节和材料品质。
3. 参观体验活动：定期开放别墅供客户参观，由销售人员亲自引导参观，解释设计理念和户型特点，并设立反馈通道，即场答疑解惑。
4. 购房减免活动：限时推出购房减免活动，如购房即享受一定金额的家具减免或者购房即送某种配套家电等。
5. 金融支持：与银行合作，推出购房优惠贷款和分期付款方案，方便金融支持买房的需求。
某别墅项目营销策划方案
某别墅项目营销策划方案营销策划方案：一、项目定位：该别墅项目位于城市郊区，环境优美，交通便利，适合高端人群购买。
项目的特点是高质量的建筑设计和豪华的室内装饰，提供丰富的配套设施和服务，旨在为购房者提供舒适、尊贵的居住体验。
二、目标客群：1. 高端人群：有一定的经济实力和购房意愿，对品质要求较高的人群；2. 家庭购房人群：适合三代同堂或大家庭居住的人群；3. 投资客群：看中房产的增值潜力，希望投资房产获得回报的客群。
三、营销策略：1. 媒体宣传：通过报纸、电视、网络等多种媒体进行宣传，强调项目的高品质和尊贵定位，吸引目标客户的注意力。
2. 社区推广：与高端社区达成合作，进行项目推广，在社区内进行展览和讲座，吸引目标客户前来实地考察。
3. 建立品牌形象：通过时尚、高雅的宣传图片和文字，塑造项目的高端品牌形象，使其成为目标客户心中的梦想住所。
4. 透明化销售：提供真实的项目信息、户型图和配套设施，保持与客户的良好沟通，使客户对项目的了解和信任程度更高。
5. 联合营销：与知名豪车品牌、奢侈品牌等进行合作，提供购房优惠和礼品，吸引目标客户。
四、销售方案：1. 提供灵活的付款方案：以分期付款或按揭贷款的方式，帮助购房者减轻负担，增加购买意愿。
2. 社区配套：丰富的配套设施和服务，如健身房、游泳池、私人花园、24小时保安等，满足目标客户对高品质生活的需求。
3. 提供定制化服务：根据客户的需求提供个性化的室内装修方案和家居配饰，为客户打造独特的室内空间。
4. 联办活动：定期举办社区联盟活动，如品鉴会、主题派对等，增加社区住户之间的交流和互动，增强项目的社交属性。
五、售后服务：1. 提供完善的物业管理服务，解决住户居住过程中的问题，提高住户的满意度和忠诚度。
2. 定期维护房屋设施，确保住户的生活质量和舒适度。
3. 建立客户数据库，定期向客户发送精心准备的节日祝福和优惠信息，保持联系，增加客户粘性。
六、市场竞争分析：1. 对比竞争对手的优势和劣势，找出自身独特的竞争优势，并在营销策略中充分突出。
某别墅项目营销策划报告
某别墅项目营销策划报告一、市场分析1. 项目定位：本项目定位为高端豪华别墅项目，面向高净值人群。
2. 目标市场：定位于一线城市的高净值人群，以及海外华人和外籍人士。
3. 市场规模：根据最新数据统计，一线城市的高净值人群数量呈稳定增长，预计在未来三年内将保持大致稳定。
4. 市场需求：目标市场对于高端别墅的需求主要包括高品质的居住环境、舒适的生活体验和安全保障。
5. 竞争分析：虽然一线城市已经存在一些高端别墅项目，但本项目通过打造独特的设计和卓越的服务，可以与现有项目形成差异化竞争。
二、项目特色与优势1. 地理位置优越：本项目位于市区内的繁华地段，交通便利，周边配套设施齐全。
2. 全景海景：项目别墅均能享受到壮丽的海景，并且拥有私人海滩。
3. 高品质建筑：项目采用国际顶级设计团队设计，打造现代奢华的居住环境。
4. 高端配套设施：项目配备健身房、游泳池、SPA中心和私人花园等豪华设施，全方位满足居民需求。
5. 安全保障：项目采用先进的安保系统，提供24小时精细化保安服务。
三、市场推广策略1. 品牌建设：通过打造独特的品牌形象和定位，塑造项目的高端豪华形象。
2. 线上推广：通过建立官方网站、社交媒体账号和在线广告投放，增强项目在目标市场的知名度和曝光度。
3. 线下推广：在一线城市的高端商务区设立展览中心，举办别墅开放日，吸引目标客户参观和了解项目。
4. 定制化营销：针对海外华人和外籍人士，开展定制化活动和推广策略，引起他们的兴趣并与他们建立深入沟通。
5. 联合推广：与高端汽车、奢侈品牌等相关行业进行合作推广，通过联名活动和互惠互利，扩大项目的影响力和受众范围。
四、销售策略1. 差异化定价：通过项目独有的地理位置和配套设施，进行相应的差异化定价，提高产品的溢价能力。
2. 早鸟优惠：在项目预售期间，针对早期购买者提供优惠价格和额外福利，激发他们的购买欲望。
3. 金融服务：与银行合作推出金融服务方案，为购房者提供便捷的贷款和抵押服务，降低购买门槛。
某地产别墅项目策划案
某地产别墅项目策划案1. 项目背景某地是一个经济发展快速、人口密集的城市，目前居民对高品质住宅的需求日益增长。
为满足市场需求，该地产公司计划开发一座别墅项目，以打造高品质住宅社区。
2. 目标市场该项目的目标客户主要包括高收入人群和有购房需求的家庭。
这部分人群对住宅环境和配置要求较高，希望能享受高品质的生活方式。
3. 项目定位本项目将以高品质、舒适与便利为核心定位，力求打造一个与众不同的别墅社区。
通过独特的设计、丰富的配套设施和优质的服务，吸引目标客户群体的关注和购买意向。
4. 项目规划4.1 地理位置选择项目将选择一处环境优美、交通便利的地段作为开发区域。
同时考虑到周边配套设施的完善程度，如商业中心、学校、医疗机构等，以满足居民的日常需求。
4.2 别墅设计项目将建造一系列别墅设计，旨在满足不同需求的客户。
别墅的设计风格将融合当地文化和现代建筑特色，创造出独一无二的居住空间。
同时，别墅的户型将灵活多样，以适应不同家庭的需求。
4.3 社区配套设施建设社区将配备完善的配套设施，包括花园、游泳池、健身房、儿童游乐区等。
这些设施将为居民提供丰富的休闲娱乐选择，增加社区的活力。
4.4 其他配套服务项目还将提供一系列高质量的配套服务，如24小时安保、物业管理、维修服务等。
通过提供便捷的生活服务，提升居民的居住体验。
5. 销售与推广策略5.1 定价策略项目将参考市场行情和竞争对手定价情况，制定合理的价格。
同时，对于早期购房者，将提供一定的优惠政策，以激励他们尽早购买。
5.2 渠道选择项目将采用多渠道销售策略，包括线上渠道和线下渠道。
线上渠道包括官方网站、社交媒体平台等，通过线上展示和推广，吸引更多潜在客户。
线下渠道则包括展示中心和销售团队，为客户提供更直接、全面的了解项目的机会。
5.3 市场推广项目将通过市场推广活动提高知名度和吸引力。
推广活动包括户外广告、报纸广告、电视广告等，以及参与地方性房地产展览会，增加项目在市场中的曝光度。
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“****”项目营销策划案前言：本次策划主要在于对“****”项目的营销推广进行整体、系统的超前决策，是营销策划与销售技巧的高度结合。
对该项目我们公司通过市场调研、决策分析、营销策划技巧与代理的经验做出本次策划案，使本项目能够在重新进行推广与形象塑造达到较高的层次，使本项目在聊城地区具有新、特、档次高的全新尊贵商务区形象。
本项目主要操作是通过前期的招商方式推动项目人气、人流，推出一个新的商务概念来引起市场反应，最终达到入住企业、店铺经营旺盛繁荣的景象；在此基础上进行“产权式”销售达到回笼资金，树立精诚地产创造精品的企业形象。
只有通过此方式，才能达到项目销售的最大利润化，若第一时间就推出市场进行销售，在销售价格上是无法达到一个高水平的，项目销售也将受到市场强硬阻碍。
所以，在整个销售过程中，最关键的就是招商是否成功，本策划案主要重点是对于招商的策划，而后具体进行销售执行案的策划。
目录第一章营销推广策划一、区域市场动态分析二、项目SWOT矩阵分析三、卖点荟萃与卖点塑造四、项目目标客户群定位分析五、项目整体运作思路制定六、项目形象定位与包装七、价格定位与策略八、广告策略九、媒介策略十、公关活动策划十一、推广费用计划第二章项目销售策划一、销售策略二、销售执行（简）第一章营销推广策划一、区域市场动态分析1、*城商业房地产市场总体供求现状分析（1）*城市区商业格局现状①以建设中的中心人民广场为商业核心商圈：该商圈是聊城市的传统商业中心，再加上城市广场和新东方广场、建工大厦、聊百集团商务大厦等大型综合性项目的开工建设，使该商圈的核心地位更加巩固；②南部商圈：以闸口为中心自利民路沿柳园路向南延伸。
商圈内有铁塔商场、运河商城、龙山副食批发商城等传统商业设施，昆仑超市、聊百商厦、多乐多超市的相继进入为本商圈注入新的商业活力，再加上新建的新时代城市广场商业街及威尼斯购物公园，将有效的改善传统商圈的整体营商环境；③北部商圈：沿汽车站和香江大市场一线向外扩展。
主要有香江大市场、北顺建材市场、五金市场、鸿顺新天地等，主要以物流批发为主，辐射力强，人员流动量大。
（2）总体商业市场现状统计表2、“****”项目周边竞争项目调查分析(1)威尼斯购物公园位于利民西路与古老的铁塔商圈为邻，由聊城重阳房地产开发公司开发。
①形象定位：购物天堂，百姓乐园。
A、总体规划；总占地面积27906.5平方米，总建筑面积52633.5平方米，上下四层，负一层为超市、停车场；首层为国内国际知名服装区，二、三层为流行时装、电子产品；B、功能配套：集购物、娱乐、休闲、饮食、观光、旅游于一体。
②目标客户群：大型超市、国内国际服装品牌、大型餐饮连锁店等等。
③推广策略：A、产品策略：商铺面积从30—200平方米不等，以双首层、主题水景、景观中庭、运河步行街、灯火工程、大型停车为展示点；B、价格策略：二、三层联体，可租可售，最高售价格12000元/平方米，租价2000--10000元/月不等。
C、推广策略：以“购物天堂、百姓乐园”为口号宣传。
(2)铁塔商场位于利民西路，由聊城当代房地产开发公司开发，1985年建成，是聊城第一商业中心。
①形象定位：购物中心，服装、小商品批发市场。
A、总体规划：总占地面积近300亩，建设了多栋商业市场建筑面积多达20万平方米，由14处市场组合而成；B、功能配套：在健康路与利民西路交叉口两侧，东面主要是服装批发市场，服装集散市场；西面是小商品批发市场；②目标客户群：主要从事服装、小商品批发或销售的小型经营户，同时也吸引了几个大型的超市入驻；③推广策略：由于本项目建设很早，基本没什么大型的推广方式，当时建设本项目，属于聊城市场空白，是整合了市场资源，销售很快。
(3)家美风尚位于健康路柳园路之间，利民西路北面，由聊城华港房地产开发有限公司，由北京金宝鸿策划。
①形象定位：家居广场；A、总体规划：规划建设一条商业街模式，采用组团及直线式的布局，多面临街。
可容纳250家商户入住，地上两层，面积为100120平方米之间；B、功能配套：主要是靠周边现有物业配套，银行、邮局、超市、停车场、学校、医疗等配套完善。
②目标客户群：主要是经营家居的商户，但实行的销售政策主要是针对投资型客户群体；③推广策略：首先开盘主要是采用家美风尚大型有奖促销活动，看房即可进行抽奖的方式，引起了市场的高度关注，从而达到了宣传效果，并且目前的知名度较高。
(4)女人街地处柳园南路西，前许路东段。
建筑面积约2000平方米，基本都是24 ㎡左右临街铺，约70户。
规模小，中档女装零售为主服装、饰品、鞋类、美容洗头、超市、摄影品牌服饰美容批发经营为主，专卖店，较繁荣。
(5)聊百商务大厦地处聊城心脏，位于东昌路、柳园路中心，西邻市人民政府，东靠鲁西商厦，与筹建中的人民广场对望。
①形象定位形象定位为水城地王，地标建筑。
以宣传单页和沙盘的形式配合楼盘的销售。
A、总体规划：建筑面积3万平方米，共计16层；B、功能配套：办公所需商务配套设施完备，高速电梯以提高工作效率，地面贴高档瓷砖，墙面刷仿瓷。
②目标客户群现代公司、事务所以及驻聊机构、投资客。
③推广策略A、产品策略：107—150平方米面积不等，设施设备齐全，投资可包租；B、价格策略：均价3700元/平方米左右，一次性付清打9.3折，按揭9.5折。
有一次性付清、银行按揭和分期三种付款方式；C、策略：以优越的地理位置+投资优势为主要的宣传主题；D、现场配合：售楼处布置一般，售楼人员着装不统一，但专业性强。
3、市场分析与结论*城市近几年来商业开发量十分之大，五星购物广场、人民广场、香江市场、水城中街、威尼斯购物公园等一些大型商业物业开发，开发面积达到150万平方米之多，已经供大于求了，众多的房地产商业物业处于空置状态；招商方面也处于困境，如威尼斯购物公园、人民广场都有大量的空置商业。
同时，大量的临街商业开发，也是对大型商业物业一种威胁。
聊城市商业物业处于供大于求，超饱和状态，各房地产开发企业也采用各种手段进行销售、招商方面的激烈竞争。
二、项目SWOT矩阵分析1、项目优势分析（S）①项目建筑形态。
建筑采用古式建筑，外体面色彩、造型都相对特殊，建筑容积率低，建筑环境良好；绕运河而建，空气、绿化等都属于生态型；②项目位置：****位于铁塔商业、威尼斯商业经济圈，城市商业副中心位置。
2、项目劣势分析（W）①项目已基本建设完成，但由于前期宣传、销售不力，给市场的印象不好，市场对其知名度、美誉度不够；②项目位于“铁塔商圈”范围内，但处于商圈边缘地带，人气及人流不够，并面临威尼斯购物公园、女人街、铁塔商场、家美风尚等周边商业物业的激烈竞争；③项目物业单套建筑面积大，总房款高，针对普通市场商业经营户而言是无法承受的，购买力有限；④项目交通制约：由于本项目是紧邻运河而建设，门前道路是单行道，严重影响人流。
3、项目机会点分析（O）①位于聊城经济大发展时代，随着经济的发展，工业与第三产业的进一步发展，外地企业、本地新兴企业、服务产业等入驻聊城，必将对聊城的商业物业提供市场；②如项目定位准确，寻找市场空白进行宣传与塑造项目形象，做好投资回报方案，必将引起市场注意，促进销售；③市场对人性化、生态化办公模式的需求。
4、项目威胁及困难点分析（T）①前期对外形象塑造方面。
前期形象塑造主要定位于商业经营，但由于前期招商或销售不力，市场对本项目的看法基本都属于尾盘、无投资回报的盘，对此，容易使客户群产生先入为主的不良好的项目形象；②重新塑造新兴物业业态方面。
重新定位市场，并本次定位市场客户群完全进行了大变化，转变太大；而且，“商务别墅”这个新兴的物业状态对于聊城当地企业、经营法人等都是第一次接触。
③“商务别墅”这样的生态型办公环境在聊城一般企业而言，是企业公司领导都不愿意进行投资的。
④总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能够达到目的。
三、卖点荟萃与卖点塑造1、卖点荟萃①建筑风格：本项目建筑风格采用了仿古建筑，外立面是以白色为主，顶采用青灰瓦，四面都有窗户，通风好，光照好；②地理位置：位于商业副中心，由铁塔商场、威尼斯购物公园、女人街、多乐多超市、保龙仓超市、华联商场等商业构成的商业圈，形成了聊城市区副商业中心位置；③生态环境：紧邻运河，运河两岸绿化带；④升值潜力：地段优势，区域位置；⑤投资回报高：入住将是有经济实力的企业公司，能够保证投资回报得到实现，并属于长期性的，回报率稳定性。
2、卖点塑造与挖掘通过对项目的重新包装与宣传，最终使项目有一个新、特、档次高的物业形象——商务别墅。
（后续的形象定位详细解释）①高档商务物业；②尊贵企业，健康办公；③商机、合作伙伴就在身边——企业经营的产业链。
四、项目目标客户群定位分析1、聊城经济发展状况分析①经济结构得到优化。
一、二、三产业比例为20.3：54.9：24.8，二、三产业的比重比上年提高1.8个百分点。
工业增加值占GDP的比重达到46.6%，比上年提高3.6个百分点，其中制造业增加值占GDP 的比重达到44.2%，比上年提高6.7个百分点，全市的工业化进程明显加快。
②消费环境继续改善，消费结构升级步伐加快。
政府通过加强城市基础设施建设、不断改善城市形象、发展夜间经济、大力发展旅游业等多项措施，不断改善消费环境，促进居民消费，引导消费结构的升级。
全市实现社会消费品零售额127.32亿元，增长15.3%,其中城市增长13.4%，农村增长18.8%。
批发零售贸易业和餐饮业零售额分别增长15.9%和11.6%。
汽车、通讯类产品为代表的新型消费增长较快，均增长20%以上③个体私营经济增势不减。
12月末，全市个体工商户57920户，比上年末下降12.5%；注册资金6.29亿元，增长11.1%。
私营企业7332户，增长29.1%；注册资金71.81亿元，增长61.2%。
1-12月份，个体私营经济累计上缴税金87388万元，比上年增长48.0%。
2、项目客户群定位由于本项目位于“铁塔商圈”内，威尼斯购物公园等商业物业量的影响下，若就本项目现状及实际情况来看，定位与其他几个商业物业重复或相似，必定无任何竞争优势，也达不到效果。
加之本项目的销售对购买力的要求较高，我们把市场定位于：商务别墅。
目标市场细分：①中小型服务型公司：如广告公司、软件设计开发公司等；②中小型经营、运营型公司：如外贸公司、电脑科技公司等；③事业部门、大型外地企业办事处或学校等培训机构；④咖啡厅、茶艺馆、商务会谈中心等服务配套。
五、项目整体运作思路制定整体运作思路：对项目重新进行市场定位，塑造新的物业业态形象，形成市场亮点，引起市场关注，通过前期招商、招租为主，销售为辅；通过培育市场，最终达到吸引投资型客户进行购买的目的。
六、项目形象定位与包装1、项目形象定位根据项目实际现状及聊城市商业市场的大环境分析，我们把本项目形象定位于：聊城市第一生态商务办公中心——商务别墅。