中国房地产数据分析

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2010 年1-6 月，高端住宅价格在22000-32000 区间波动，波动幅度远大 于住宅市场，其中6 月受新政影响，成交价格下降至22226 元/平方米，与 此同时单价低于16000 元的住宅项目成交均价则相对平稳，高端住宅价格 成为了住宅市场价格走势的决定力量。
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消费者角度看当下房地产市场
中国房地产现状
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根据国土部计划，2010 年将供应住宅用地18.5 万公顷，是2009 年2.4 倍，是 过去五年平均水平的3.1 倍。具体到不同类别，保障性住房用地和棚户区改造用 地显著增长（占比分别为13%和20%），中小套型商品住房和大户型高端商品 住房用地分别为8 万公顷和4.3万公顷，占比分别44%和23%，仅中小套型商品 住房用地供应规模即超过2009 年各类住房用地总和7.65 万公顷。
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我国住房具有消费品和投资品双重属性。作为消费品来说，国际通行的房价收 入比是衡量房地产泡沫的主要指标。按照世界银行的标准，发达国家的房价收 入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间，中国 目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则超过 50倍以上，泡沫现象严重。 2009年我国房价收入比达8．03，创历史新高，京、沪、深、杭四地纯商品住宅 的房价收入比均超过14。报告称，1997年－2003年，随着我国城镇人均可支配 收入和人均住房面积的提高，房价的小幅上涨，全国房价收入比保持比较平稳的 运行态势，平均为6．2；2003年至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配 收入，房价收入比明显上升，2007年达到7．44；2008年，城镇人均居住面积仍 然持续提高，房价基本持平，房价收入比出现明显下调，为6．78；2009年，随 着我国房地产市场复苏至部分地区过热，全国新建商品住宅价格大涨25％，房价 收入比也相应回升，创造8．03的历史新高。
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从表中可以看出，6 个城市上半年的土地推出计划完成量普遍低于 40%。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为 14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足 40%。供严重大于求。政府希望通过招标的方式，弱化土地价格因 素，避免价格过快上涨。
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二线城市（南京、武汉等城市）上半年同比变化也呈现上述趋势，与一线 城市的区别在于，一线城市成交量同比变化率在上半年是一直下降的，而 二线城市成交量同比变化率是从4 月开始下降，相比一线城市，具有一个 滞后期，且二线城市成交量相比去年同期跌幅相对 较小，这反映出一线城市对楼市调控政策的反应更为迅速，新政对其调控 作用更为显著。
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2010 年上半年，全国103 个城市住宅用地累计成交量14420 万平方米， 同比增加85%。从月度分布来看，成交量逐月下降，6 月成交量为1385.2 万平方米，环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。
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自4 月国土资源部公布今年各省（区、市）住房供地计划之后，住宅用地供应量 持续增长，住宅用地的大量供应并没有带来成交量的大规模增加，在目前的政策 背景下，成交量处于低位。住宅用地成交面积和推出面积的比值由3 月的0.9 下降 至6 月的0.4，总体来看，由于6 月土地市场热度明显下降，部分城市出现流拍流 标现象，成交推出比低至0.4。
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深圳——成交量同比缩水近70%，价格高位回调
2010 年上半年总成交面积126.53 万平方米，同比09 年下跌67.11%，同比 08 年下跌18.11%。2010 年6 月深圳市商品住宅成交1887 套，成交面积 15.24 万平方米，环比上涨28.18%，均价16978 元/平方米，环比下跌 13.61%。
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受增加住宅用地供应量、打击开发企业囤地、规范土地出让金缴纳时间、完善 土地出让方式、严格清算土地增值税等措施的影响，土地价格过快上涨的势头 得到遏制。2010 年上半年，全国103 个城市住宅用地楼面地价为1863 元/平方 米，较2009 年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下 行阶段，6 月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升， 但仍然维持在1600-2000 元之间，低于2009 年下半年的价格水平。
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不同年龄的购房者均有 50%左右非常关心国家房地产政策，另有30%左右比较 关心。但是50 岁以上信心非常大相对比较多，占15.7%，30 岁以下和30-50 岁仅 为8%左右。另外，相对而言，30-50 岁的购房者没有信心的最多，为20.5%，而 30 岁以下和50 岁以上的仅为11.0%左右。 50 岁以上的购房者由于生于50-60 年代，受计划经济影响较为深，因此对国家政 策导向从众心理很强；而30-50 岁的购房者相对年轻，思维活跃，对于市场机制的 运作更为了解，综合考虑各方面因素，能够充分认识到市场经济是以市场为主导， 政策调整为辅助，因此对国家政策实施效果存在相对保守认知。
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2010 年以来，北京高端住宅成交均价呈现出稳步上扬态势，6 月再创历史高 点，达到50841 元/平方米，同比上涨35.24%，环比上涨10.05%，同期整体 市场成交价格为19683元/平方米，同比上涨46.52%，环比上涨7.56%；2009 年全年，北京高端住宅成交均价稳中有升，由1 月的35616 元/平方米上涨至 12 月的40769 元/平方米，同期商品住宅成交均价由1 月的10787 元/平方米上 涨到12 月的19361 元/平方米。
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北京——市场低迷，成交量一路下滑
2010 年上半年总成交面积572.2 万平方米，同比09 年下跌 39.28%，同比08 年上涨16.90%。2010 年6 月北京市商品住宅 销售4961 套，成交面积52.79 万平方米，环比下跌16.41%， 均价20100 元/平方米，环比上涨2.11%（剔除保障性住房后， 本月共成交3618套，43.21 万平方米）。
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根据“房地产业中长期发展动态模型”测算，房地产业对宏观经济增长 有显著贡献。2009年，房地产开发投资直接拉动GDP 增长1.12%，与上 下游产业间接拉动GDP 增长3%。
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从月度分布来看，除了2 月受春节和4 月受计划出台之前暂停土地出让 因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6 月， 全国103 个城市共推出住宅用地3152.4 万平方米，与上月基本持平，同 比增加35%。
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2010 年1-4 月，单价16000 元以上住宅成交量大幅上升，累计成交6619 套，同 比上涨57.34%，但5、6 月受楼市新政影响，高端住宅成交量大幅下滑，单价 16000 元以上的住宅分别成交1130 和990 套，同比分别减少25.94%和19.85%， 环比分别下降33.55%和12.41%，特别是单价25000 元以上的住宅6 月仅成交 295 套，环比大幅下滑21.75%（同期商品住宅成交套数上升32.61%）。从高端 住宅占市场比重来看，2009 年16000 元以上住宅成交占比为26.48%，2010 年 高端住宅成交占比持续上升，2010 年6 月比重为52.46%，在当地楼市成交遇冷 的背景下，深圳高端住宅依旧占据市场重要位置。
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评价房地产形势的指标
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房价收入比（Housing Price-to-Income
Ratio)
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年 收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通 两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计 算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家 庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭 月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价 收入比则为40。 房价收入比是一个比较笼统的指标，只能大致描述 一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同 年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买 住宅的支付能力是提高了还是下降了。
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住房自有化率（Homeownership Rate）
拥有自有住房的家庭数量占所有家庭数量的比例。该指标 应用于房地产存量市场，参照国际惯例，按照户数计算。 住房自有化率＝拥有自有住房家庭数量/所有家庭数量 《中国城市状况报告2010/2011》 ：2008年全国城镇居民 人均住房使用面积达23平方米（人均住房建筑面积接近30 平方米），住房的质量和居住环境有较大提高和改善，城 镇居民的自有住房拥有率大幅提高，至2008年已达87.8%。
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本轮调控国家采用差别房贷政策，比如提高二套房贷的门槛和限制三套房贷，直接 针对炒房行为，以抑制这种推高房价的行为。近两个月，国家不断的推出政策则， 坚定不移的执行这些政策。这些事实也增强了购房者对这些政策实行的信心。
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由于对国家出台的平抑房价的调控政策具有较大信心，并 且认为其执行力度也将较强，因此购房者对未来房价走势 抱有下行预期，多会推迟购房。
空屋率（Housing Vacancy Rate） 空屋率＝空屋数/存量房屋总数
具体空屋率数据难 以查询，多是繁体 网站有报导，但大 多被墙….
偶尔居住住房比例（Occasionally Dwelling Housing Rate）
第二居所中偶尔居住的住房单元数目占所有住房单元 数目的比例。该指标应用于住房存量市场，在一定程 度上反映存量市场中房屋的使用状况。 偶尔居住住房比例＝偶尔居住住房数量/存量房屋总数
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上海——供给充裕，成交量同比下滑近50%
2010 年上半年总成交面积620.27 万平方米，同比09 年下跌49.75%,同比08 年下跌29.97%。2010 年6 月上海市商品住宅成交8835 套，成交面积87.64 万平方米，环比上涨19.62%，均价13076 元/平方米，环比上涨0.12%。